Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 16 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 16 JANVIER 2024



N° 2024/ 12













Rôle N° RG 20/02927 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFVEK







[IG] [KL] [H] [MD] [I] épouse [X]

[TW] [M] [Z] [I]

[B] [KL] [NV] [I] épouse [SS]

[W] [KL] [A] [I]

[K] [T] [F] [R] [I] épouse [C]

[UJ] [L] [N] [RA] [I] épouse [P]

[YG] [JY] [D] [OI] [I] épouse [G]





C/



[E] [U]

[J] [I]

[EX] [I]

[Y] [I]

SARL BVI





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Maxime PLANTARD

Me Paul GUEDJ 

Me Agnès ERMENEUX 

Me Roselyne SIMON-THIBAUD 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AIX-EN-PROVENCE en date du 17 Février 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/00162.





APPELANTS



Madame [IG] [KL] [H] [MD] [I] épouse [X]

née le 14 Août 1947 à [Localité 8], demeurant [Adresse 15]



Monsieur [TW] [M] [Z] [I]

né le 06 Juillet 1963 à [Localité 6], demeurant [Adresse 13]



Madame [B] [HC] [I] épouse [SS]

née le 09 Août 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 16]



Madame [W] [WB] [I]

née le 09 Août 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7]



Madame [K] [T] [F] [R] [I] épouse [C]

née le 26 Novembre 1949 à [Localité 8], demeurant [Adresse 14]



Madame [UJ] [L] [N] [RA] [I] épouse [P]

née le 26 Novembre 1951 à [Localité 8], demeurant [Adresse 11]



Madame [YG] [JY] [D] [OI] [I] épouse [G]

née le 26 Janvier 1957 à [Localité 12], demeurant [Adresse 10]



Tous représentés par Me Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Maître Magali BOULNOIS-DERIEN, notaire, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social

demeurant [Adresse 9]



représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me MONTERO, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS représentée par Me Aymeric ANGLES, avocat au barreau de PARIS







Madame [Y] [I]

née le 09 Août 1958 à [Localité 6],, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Samira KEITA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



SARL BVI prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

domicilié en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Jean-michel OLLIER, avocat au barreau de MARSEILLE





Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 17]



Non représenté



Madame [EX] [I], demeurant [Adresse 3]



Non représentée





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 27 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2024.







ARRÊT



Réputé Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2024,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte authentique du 21 novembre 2016, reçu en l'étude de Mme [E] [U], notaire à [Localité 8], les consorts [I] ont consenti à la SARL BVI une promesse de vente portant sur une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 6], au prix de 720 000 €, et ce, sous diverses conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pouvait renoncer.



La promesse a été consentie pour une durée expirant le 21 février 2018, celle-ci étant prorogée jusqu'au 30 juin 2018 selon acte du 7 juin 2017.



Le notaire a fixé un rendez-vous aux parties pour la signature de l'acte le 29 juin 2018.



Avant la réitération de l'acte de vente, le 31 mai 2018, Mme [Y] [I], indivisaire occupant la maison, a informé la SARL BVI de son impossibilité de quitter les lieux et a sollicité un report de signature de la vente.



Le 8 novembre 2018, le notaire a informé les parties de la date de rendez-vous pour la signature de l'acte de vente qu'il a fixé au 26 novembre 2018. Le jour de la réitération de l'acte, 7 indivisaires étaient absents, de sorte que l'acte n'a pas pu être régularisé.



















Par acte du 12 décembre 2018, la SARL BVI a assigné les consorts [I], et dénoncé la procédure au notaire, afin d'obtenir la vente forcée du bien. 





Par jugement en date du 17 février 2020, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :


condamné Mme [IG] [I] épouse [X], M. [TW] [I], Mme [B] [I] épouse [SS], Mme [W] [I], Mme [K] [I] épouse [O], Mme [UJ] [I] épouse [P], Mme [YG] [I] épouse [G], Mme [Y] [I], M. [J] [I] et Mme [EX] [I] à signer l'acte authentique de vente aux conditions de la promesse de vente du 21 novembre 2016, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision chez le notaire requis, et, passé ce délai, sous astreinte définitive de 150 € par jour de retard pendant trois mois, 

dit qu'à défaut de signature de l'acte authentique de vente dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, le jugement vaudra vente pour Mme [IG] [I] épouse [X], M. [TW] [I], Mme [B] [I] épouse [SS], Mme [W] [I], Mme [K] [I] épouse [O], Mme [UJ] [I] épouse [P], Mme [YG] [I] épouse [G], Mme [Y] [I], M. [J] [I] et Mme [EX] [I], au profit de la SARL BVI du bien désigné comme suit : 


à [Localité 6], [Adresse 2], une maison d'habitation élevée d'un étage sur rez-de-chaussée avec terrain attenant, cadastré section BE [Cadastre 5] d'une surface de 00ha 12a 69ca au prix de 720 000 €, 

et devra être publié au bureau de la conservation des hypothèques de la commune d'[Localité 6], 


déboute la SARL BVI de sa demande de dommages et intérêts, 

condamne Mme [IG] [I] épouse [X], M. [TW] [I], Mme [B] [I] épouse [SS], Mme [W] [I], Mme [K] [I] épouse [O], Mme [UJ] [I] épouse [P], Mme [YG] [I] épouse [G], Mme [Y] [I], M. [J] [I] et Mme [EX] [I] à verser à la SARL BVI la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

rejette le surplus de toutes les demandes des parties plus amples ou contraires, 

condamne Mme [IG] [I] épouse [X], M. [TW] [I], Mme [B] [I] épouse [SS], Mme [W] [I], Mme [K] [I] épouse [O], Mme [UJ] [I] épouse [P], Mme [YG] [I] épouse [G], Mme [Y] [I], M. [J] [I] et Mme [EX] [I] aux entiers dépens de la procédure, avec distraction, 

ordonné l'exécution provisoire de la décision. 




Le tribunal a pris en compte le principe d'indépendance du délai pour la levée d'option de celui pour la réalisation des conditions suspensives. Il a estimé que la SARL BVI avait accepté la promesse en tant que simple offre de vente et que les parties n'avaient subordonné les modalités de levée de l'option par le bénéficiaire à aucune condition de forme. Il a retenu que le mail du 30 avril 2018 de M. [S] [V], au nom de la SARL BVI, manifestait la volonté de celle-ci de lever l'option de la promesse de vente du 21 novembre 2016, et que la lettre recommandée avec accusé de réception du notaire à chaque indivisaire, en date du 3 mai 2018, confirmait la volonté du bénéficiaire de poursuivre la vente indépendamment de l'obtention d'un permis de construire constituant à l'origine une condition suspensive et à laquelle il renonçait. Le tribunal a retenu également que la SARL BVI justifiait avoir reçu, à la date du 7 mai 2018, le prêt pour financer l'acquisition. Le tribunal en a déduit que le bénéficiaire avait manifesté sa volonté de lever l'option, sa volonté de renoncer à la condition suspensive, et avait justifié de sa capacité à assurer le versement des fonds entre les mains du notaire avant l'échéance de la promesse, alors qu'à l'échéance de celle-ci les promettants n'étaient pas en mesure de satisfaire à leur obligation contractuelle impérative de remise d'un bien libre de toute occupation.

Le tribunal s'est appuyé sur les échanges de mails et courriers au delà du 30 juin 2018, pour retenir que les promettants et le bénéficiaire avaient tacitement accepté de reporter la signature de l'acte. Il a dénié toute portée à la renonciation à la réalisation de la promesse adressée par lettre recommandée du 26 octobre 2018 par Mme [W] [I], Mme [B] [I] épouse [SS], Mme [K] [I] épouse [O], Mme [UJ] [I] épouse [P], Mme [IG] [I] épouse [X] et M. [J] [I] compte tenu de la poursuite des relations notamment de Mme [W] [I] et Mme [B] [I] épouse [SS] avec la SARL BVI, et compte tenu de la présence de M. [J] [I] pour la signature de l'acte le 5 novembre 2018.





Le tribunal en a déduit la seule carence des promettants à la date du 30 juin 2018 du fait de leur impossibilité à remettre un bien libre de toute occupation, malgré la prorogation du délai de la promesse de vente pour la réitération consentie par le bénéficiaire.



Le tribunal a écarté la demande de dommages et intérêts présentée par la SARL BVI faute de démonstration d'un préjudice en lien causal avec les manquements reprochés aux indivisaires.



Selon déclaration reçue au greffe le 26 février 2020, Mme [IG] [I] épouse [X], M. [TW] [I], Mme [B] [I] épouse [SS], Mme [W] [I], Mme [K] [I] épouse [O], Mme [UJ] [I] épouse [P] et Mme [YG] [I] épouse [G] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant uniquement sur leur condamnation à signer l'acte authentique et sur leur condamnation au titre de l'article 700 envers la SARL BVI et au titre des dépens.



Par ordonnance du 10 juillet 2020, le premier président de la cour d'appel d'[Localité 6] a rejeté la demande de suspension de l'exécution provisoire attachée à la décision entreprise. 





Par dernières conclusions transmises le 7 octobre 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [IG] [I] épouse [X], M. [TW] [I], Mme [B] [I] épouse [SS], Mme [W] [I], Mme [K] [I] épouse [O], Mme [UJ] [I] épouse [P] et Mme [YG] [I] épouse [G] sollicitent de la cour qu'elle :


réforme la décision en ce qu'elle les a condamnés à signer un acte authentique de vente aux conditions de la promesse du 21 novembre 2016, en ce qu'elle a ordonné qu'à défaut de signature d'un tel acte de vente, le jugement vaudrait vente par eux au profit de la SARL BVI du bien en cause, et, en ce qu'elle les a condamnés au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

déboute la SARL BVI de toutes ses prétentions, telles qu'exprimées aux termes d'assignations délivrées les 13, 14, 18 et 21 décembre 2018 et les déclare totalement infondées, 

condamne la SARL BVI à leur payer la somme de 20 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamne la SARL BVI aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction.




Les appelants invoquent les conditions précises contractuellement stipulées pour la réalisation de la promesse de vente, dans la promesse du 21 novembre 2016 et dans son avenant du 7 juin 2017, à savoir la signature de l'acte authentique, ou, la levée d'option par le bénéficiaire avec versement des frais chez le notaire et signature de l'acte dans les 5 jours ouvrés de celle-ci, le tout avant le 30 juin 2018, et en ayant justifié de la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, sauf renonciation expresse à cette condition. Ils estiment aucune des conditions remplies, non de leur fait, mais faute pour la SARL BVI d'avoir manifesté son intention d'acquérir dans les conditions ainsi fixées, en ne versant pas les frais chez le notaire, en ne payant pas le prix de vente chez le notaire et en ne justifiant pas de l'obtention du permis de construire, le tout dans les délais fixés et convenus entre les parties.

Les appelants dénient au courrier adressé par M. [V] au notaire le 30 avril 2018, toute valeur de levée d'option par le bénéficiaire, alors qu'il n'est pas adressé aux promettants et ne répond pas aux conditions contractuelles fixées, ne comprenant notamment pas le versement du prix. Ils estiment qu'il en est de même du courrier du 3 mai 2018 du notaire à propos de la condition suspensive qui ne peut valoir levée d'option, ainsi que de l'échange de mail entre la SARL BVI et le notaire le 20 juin 2018.

Les appelants contestent l'analyse du premier juge quant à la valeur donnée aux échanges de courriels des 26, 30 avril et 3 mai 2018, d'une part, et des 17 au 29 octobre 2018, d'autre part, estimant que ceux-ci sont insuffisants pour démontrer une levée d'option par la SARL BVI ou pour justifier une prorogation du délai de réalisation de la promesse, aucun avenant n'ayant été signé. Ils contestent tout mandat donné à Mme [PM] de l'office notarial pour représenter les consorts [I] dans leur ensemble, alors que ceux-ci sont divisés. 



Les appelants contestent toute prorogation tacite du terme extinctif de la promesse.







Ils en déduisent que le retard pris à raison de la présence d'un indivisaire dans les lieux est sans incidence et ne dispensait pas le bénéficiaire de lever valablement l'option s'il entendait poursuivre la vente. 



S'agissant de l'appel incident de la SARL BVI, les appelants assurent n'avoir commis aucune faute en refusant de régulariser la vente, alors que la promesse était caduque faute pour la SARL BVI d'avoir levé l'option. Ils contestent tout préjudice de l'intimé.





Par dernières conclusions transmises le 11 août 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL BVI sollicite de la cour qu'elle : 


confirme le jugement en ce qu'il a condamné les consorts [I] à signer l'acte de vente, en ce qu'il a dit que le jugement vaudrait vente et s'agissant de la condamnation au titre des dépens, 

infirme le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, 

condamne solidairement Mme [IG] [I] épouse [X], M. [TW] [I], Mme [B] [I] épouse [SS], Mme [W] [I], Mme [K] [I] épouse [O], Mme [UJ] [I] épouse [P] et Mme [YG] [I] épouse [G] à lui payer la somme de 400 000 € à titre de dommages et intérêts, 

condamne solidairement Mme [IG] [I] épouse [X], M. [TW] [I], Mme [B] [I] épouse [SS], Mme [W] [I], Mme [K] [I] épouse [O], Mme [UJ] [I] épouse [P] et Mme [YG] [I] épouse [G] à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamne solidairement Mme [IG] [I] épouse [X], M. [TW] [I], Mme [B] [I] épouse [SS], Mme [W] [I], Mme [K] [I] épouse [O], Mme [UJ] [I] épouse [P] et Mme [YG] [I] épouse [G] aux dépens avec distraction. 




La SARL BVI entend, en premier lieu, poursuivre l'exécution forcée de la vente considérant avoir levé l'option de la promesse de vente du 21 novembre 2016 dès avant l'expiration du délai prévu par l'appelant du 7 juin 2017, soit avant le 30 juin 2018. En effet, l'intimée s'appuie sur le courrier du notaire du 3 mai 2018 qui informe de sa renonciation à la condition suspensive de prêt et de sa volonté de poursuivre la vente. Elle estime avoir levé l'option à cette date et avoir justifié être en mesure de régler les frais et le prix de vente dès le 7 mai 2018, le défaut de règlement effectif ne résultant que du report du terme de la promesse pour permettre au vendeur de libérer le bien. Elle soutient en effet que le report ultérieur de la signature de l'acte authentique, consentie tacitement entre les parties, n'est intervenu qu'à raison de la volonté des promettants, qui ne pouvaient d'abord satisfaire à la condition d'un bien libre de tout occupant, puis, qui, pour 7 d'entre eux, ont changé d'avis quelques jours avant la réitération prévue. L'intimée souligne qu'aucun des indivisaires n'avait remis en cause la validité de la promesse jusqu'aux jours précédant la réitération de l'acte. Elle invoque le principe selon le quel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, alors que la prorogation du terme de la promesse n'est intervenue que dans l'intérêt des vendeurs, pour leur permettre de remplir leur propre obligation. 



La SARL BVI, en second lieu, entend obtenir des dommages et intérêts de la part des appelants tels que contractuellement stipulés en cas de poursuite en exécution forcée par le bénéficiaire, afin de sanctionner leur mauvaise foi et la finalité purement spéculative de la présente procédure, puisque les démarches par elle entreprises ont permis de dégager un potentiel de valorisation du bien dont les promettants entendent bénéficier au détriment du bénéficiaire.















Par dernières conclusions transmises le 29 octobre 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Y] [I], sollicite de la cour qu'elle : 


réforme le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée, solidairement avec les autres consorts [I] à payer à la SARL BVI une somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 









rectifie le chapeau du jugement en supprimant la mention suivante 'représentée par maître Alain Roustan de la SCP Roustan-Beridot, avocat près la cour d'appel d'Aix-en-Provence substitué et plaidant à l'audience par maître Béridot', 

confirme le jugement pour le surplus. 




Mme [Y] [I] indique ne pas avoir constitué avocat devant le tribunal, ainsi que mentionné en page 5 de la décision, de sorte qu'elle demande la rectification du chapeau du jugement comportant une mention erronée. 

Par ailleurs, Mme [Y] [I] explique ne pas être signataire de la lettre de renonciation à la réalisation de la promesse de vente litigieuse, de sorte qu'elle entend ne pas être tenue de verser à la SARL BVI une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par dernières conclusions transmises le 12 juin 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Me [E] [U], notaire, sollicite de la cour qu'elle : 


lui donne acte de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur les demandes formulées par la SARL BVI, 

condamne la partie succombante à lui verser la somme de 1 000 €, au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens d'appel, avec distraction. 




Mme [E] [U], notaire, explique que sa mise en cause n'était aucunement utile pour lui rendre la décision opposable, une simple signification de celle-ci suffisant, de sorte qu'elle forme une demande au titre des frais irrépétibles.





M. [J] [I] et Mme [EX] [I], régulièrement et respectivement intimés à étude par actes des 11 et 13 août 2020, n'ont pas constitué avocat et n'ont pas conclu.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 30 octobre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande tendant à la réitération de la vente



En vertu de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.



Le principe d'indépendance du délai pour la levée d'option et de celui pour la réalisation des conditions suspensives est établi par une jurisprudence constante, de sorte que le bénéficiaire peut exercer son option indépendamment de la survenance ou de la défaillance de l'événement conditionnel.



En l'occurrence, Mme [IG] [I] épouse [X], M. [TW] [I], Mme [B] [I] épouse [SS], Mme [W] [I], Mme [K] [I] épouse [O], Mme [UJ] [I] épouse [P] et Mme [YG] [I] épouse [G], Mme [Y] [I], M. [J] [I] et Mme [EX] [I] ont consenti à la SARL BVI, par acte authentique du 21 novembre 2016, une promesse de vente pour un bien situé à [Localité 6] au prix de 720 000 €.

 







Cette promesse comporte, notamment, les stipulations suivantes, au titre du délai fixé : 'La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 21 février 2018 à seize heures. 

Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux quinze jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée'. 



De même, un paragraphe 'réalisation' stipule que 'la réalisation de la promesse aura lieu : 

' soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus ; 

' soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte de vente dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci.'



En cas de carence, la promesse prévoit 'qu'au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délais ce-dessus avec paiement des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse aux dites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le bénéficiaire'. Il est expressément ajouté que, 'de convention expresse entre les parties, la seule manifestation par le bénéficiaire de sa volonté d'acquérir n'aura pour effet que de permettre d'établir le cas échéant, la carence du promettant et, en conséquence, ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de la part du promettant sur le bien, ce transfert ne devant résulter que d'un acte authentique de vente'.



Cette promesse de vente, consentie pour le prix de 720 000 euros, supposait par ailleurs que soit obtenu un permis de construire purgé de tout recours, avant le 21 septembre 2017.



Par avenant du 7 juin 2017, le terme initial fixant la date de réitération de la vente au 21 février 2018 a été reporté au 30 juin 2018, et le délai d'obtention du permis de construire a été décalé au 1er mai 2018.



L'acte authentique de vente n'a jamais été signé, malgré les rendez-vous fixés par le notaire, Mme [E] [U], le 29 juin 2018, puis le 26 novembre 2018.



Il résulte de ces dispositions que les parties ont ici expressément convenu que la promesse unilatérale de vente deviendrait un compromis soit par la signature de l'acte authentique accompagnée du versement des frais par virement avant le 21 février 2018 à 16 heures, décalé au 30 juin 2018 à 16 heures, soit par levée d'option par la SARL BVI également avant le 21 février 2018 à 16 heures, décalé au 30 juin 2018 à 16 heures, et de la même façon accompagnée du versement des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte authentique dans les 5 jours ouvrés suivant cette levée d'option.



La SARL BVI soutient avoir levé l'option prévue à la promesse de vente le 3 mai 2018, soit avant l'expiration du délai prorogé pour ce faire. Or, cette date correspond à un courrier adressé, non pas par l'intimée elle-même, mais par Me [E] [U], notaire, à chacun des consorts [I], par lequel celle-ci énonce 'avoir été contactée par la SARL BVI qui lui indique qu'elle renonce à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours et entend donc poursuivre l'acquisition conformément à la promesse authentique de vente'. Le notaire a ensuite proposé une date en vue de la signature de l'acte authentique au 29 juin 2018. Cette lettre est certes explicite quant au renoncement à la condition suspensive d'obtention du permis de construire, dans la droite ligne du message electronique adressé par M. [S] [V] au notaire le 30 avril précédent, mais ne peut valoir levée d'option par la SARL BVI au sens de la promesse de vente, dès lors qu'elle n'est aucunement accompagnée du paiement du prix et des frais liés à la vente entre les mains du notaire, ce paiement conditionnant l'exercice même de la levée d'option. L'accord de financement de la société de financement Cofilit en date du 7 mai 2018, au titre d'un prêt de 735 000 € en vue de l'acquisition du bien en cause, prévoit un déblocage des fonds possible à première demande, mais ne vaut pas versement effectif des sommes requises auprès du notaire. Si elle tend à laisser entendre l'existence d'une capacité de financement de la SARL BVI dans le cadre de l'acquisition visée, elle ne vaut pas paiement du prix et des frais conditionnant la levée d'option par le bénéficiaire. 



Aucune levée d'option par l'intimée n'est donc intervenue avant le 30 juin 2018, date de réitération de la vente fixée conventionnellement entre les parties.



Certes, au vu des échanges de mails et courriers entre les parties en date des 26, 30 avril et 3 mai 2018, d'une part, et des 17 au 29 octobre 2018, d'autre part, il appert qu'est caractérisée une commune intention entre elles en vue de proroger tacitement le délai pour la signature de l'acte authentique, sans terme précis finalement fixé, ce pour divers motifs, dont l'indisponibilité du bien objet de la vente, non libre de tout occupant comme ce devait être le cas au 31 mai 2018, du fait de la présence de Mme [Y] [I] dans les lieux jusqu'en septembre 2018.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 novembre 2018, adressée par Mme [E] [U], notaire, la SARL BVI a mis en demeure les consorts [I] de signer l'acte de vente le 26 novembre 2018 à 14 heures en l'étude du notaire qui précise expressément disposer depuis le 5 novembre précédent des fonds (prix et frais d'acquisition) nécessaires en vue de la passation de l'acte. Ce courrier, à la différence de celui du 3 mai 2018, répond expressément aux conditions de la levée d'option stipulées dans la promesse de vente. 



Toutefois, il est tardif puisque, par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 octobre 2018 adressée à Mme [E] [U], notaire, Mme [IG] [I] épouse [X], Mme [B] [I] épouse [SS], Mme [W] [I], Mme [K] [I] épouse [O], Mme [UJ] [I] épouse [P] et M. [J] [I] ont expressément indiqué ne pas donner suite à la promesse unilatérale de vente établie au profit de la SARL BVI. Cette renonciation intervenant avant toute levée d'option, donc alors que seuls les consorts [I] étaient engagés par la promesse de vente, est parfaitement valable et implique la caducité de la promesse unilatérale de vente. La présence de M. [J] [I] le 5 novembre 2018 pour la signature de l'acte ne peut valoir rétractation des autres consorts [I] à leur renonciation, l'accord de l'ensemble des indivisaires en vue de la vente n'existant plus depuis le 26 octobre 2018.



En définitive, il appert que l'absence de signature de l'acte authentique de vente par les promettants n'est pas fautive, mais résulte de l'exercice de leurs droits, faute pour la SARL BVI d'avoir régulièrement levée l'option dans les délais impartis par la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2016. Dès lors, la demande de la SARL BVI tendant à condamner les consorts [I] à signer l'acte de vente ne peut qu'être rejetée et le jugement contesté infirmé.





Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SARL BVI 



Compte tenu de l'infirmation de la décision entreprise et de l'absence de toute faute imputable aux consorts [I] quant à l'absence de réitération de l'acte authentique de vente, aucune responsabilité dans l'échec de la vente ne peut leur être imputée et la demande de dommages et intérêts présentée par l'intimée ne peut qu'être rejetée. 



Sur ce point, le jugement entrepris sera confirmé. 





Sur la demande de rectification



Par application de l'article 462 du Code de procédure civile, les erreurs matérielles qui affectent un jugement, même passée en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou la raison commande. 

 

Mme [Y] [I] justifie effectivement d'une erreur affectant le chapeau du jugement du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence du 17 février 2020 en ce qu'elle n'avait pas constitué avocat en première instance, tel que mentionné en page 5 de cette même décision, alors qu'elle a été indiquée, dans le chapeau, en page 3 de la décision, comme étant 'représentée par Maître Alain Roustan de la SCP Roustan-Beridot, avocat près la cour d'appel d'Aix-en-Provence substitué et plaidant à l'audience par Maître Béridot'. 

La rectification de cette mention doit donc avoir lieu comme étant justifiée.



Elle implique, avec l'infirmation de la décision entreprise, la réformation de la condamnation de Mme [Y] [I] à payer à la SARL BVI une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que mentionné au dispositif de l'arrêt.





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



La SARL BVI, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel, la décision entreprise étant réformée en ce sens. De même, la réformation s'impose quant aux dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile. Une indemnité de 3 000 € sera mise à sa charge au bénéfice de l'ensemble des appelants sur ce fondement dans le cadre de l'instance d'appel. En revanche, l'équité et la situation économique des parties impliquent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [E] [U], notaire. 





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Rectifie le jugement entrepris en sa page 3, constituant la fin du chapeau de la décision, en ce que la mention concernant Mme [Y] [I] selon laquelle elle était 'représentée par Maître Alain Roustan de la SCP Roustan-Beridot, avocat près la cour d'appel d'Aix-en-Provence substitué et plaidant à l'audience par maître Béridot', doit être supprimée et remplacée par la mention 'défaillante',



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SARL BVI de sa demande de dommages et intérêts, 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, 



Statuant à nouveau et y ajoutant : 



Déboute la SARL BVI de sa demande tendant à la condamnation de Mme [IG] [I] épouse [X], M. [TW] [I], Mme [B] [I] épouse [SS], Mme [W] [I], Mme [K] [I] épouse [O], Mme [UJ] [I] épouse [P], Mme [YG] [I] épouse [G], Mme [Y] [I], M. [J] [I] et Mme [EX] [I] à signer l'acte authentique de vente aux conditions de la promesse de vente du 21 novembre 2016,



Condamne la SARL BVI à payer à Mme [IG] [I] épouse [X], M. [TW] [I], Mme [B] [I] épouse [SS], Mme [W] [I], Mme [K] [I] épouse [O], Mme [UJ] [I] épouse [P] et Mme [YG] [I] épouse [G] la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la SARL BVI de sa demande sur ce même fondement, 



Déboute Me [E] [U], notaire, de sa demande à ce titre,















Condamne la SARL BVI au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







LE GREFFIER LE PRESIDENT