Cour d'Appel · CHAMBRE ÉCONOMIQUE — 16 janvier 2024

ARRET

N°

















[M]





C/



S.E.L.A.R.L. CAFHORE

S.N.C. [B]



 





FLR





COUR D'APPEL D'AMIENS



CHAMBRE ÉCONOMIQUE



ARRET DU 16 JANVIER 2024





N° RG 21/02596 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IDHE



JUGEMENT DU TRIBUNAL DE COMMERCE DE BEAUVAIS EN DATE DU 04 FÉVRIER 2021





PARTIES EN CAUSE :





APPELANT





Monsieur [Y]-[G] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 3]





Représenté par Me Olympe TURPIN substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 101



Plaidant par Me Marianne FOURNIER, avocat au barreau de PARIS







ET :





INTIMEES





S.E.L.A.R.L. CAFHORE, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Adresse 1]/FRANCE





Représentée par Me Isabelle PFEIFFER, avocat au barreau de SENLIS, vestiaire : 160





S.N.C. [B], agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Assignée à personne morale, le 24 juin 2021









DEBATS :



A l'audience publique du 24 Octobre 2023 devant Mme Françoise LEROY-RICHARD, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2024. 





GREFFIER : Mme Charlotte RODRIGUES





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Mme Françoise LEROY-RICHARD en a rendu compte à la Cour composée de :



Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,

Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère,



qui en ont délibéré conformément à la loi. 





PRONONCE :





Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 16 janvier 2024.



Le 16 Janvier 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier. 







DECISION 





En 2018 le représentant de la SARL Cafhore a pris connaissance d'une annonce publiée au Bodacc faisant état d'une cession au profit de M. [Z] [B] ayant créé une SNC [B], d'un fonds de commerce '[5]' [Adresse 2], au prix de 500'000 € avec effet au 13 avril 2018.



Considérant que cette vente avait été passée au mépris de ses droits et plus particulièrement d'un mandat de vente en date du 30 août 2017 lui ouvrant droit à commission, la SARL Cafhore, a, par courrier recommandé en date du 17 juillet, formé opposition sur le prix de cession auprès du notaire en charge de l'acte de vente, pour obtenir paiement de sa rémunération à hauteur de 40'000 €.



Par courrier recommandé du 3 août 2018, le notaire a informé la SARL Cafhore que cette vente avait été négociée entre le vendeur et l'acheteur par la SARL Cabinet Soveco à [Localité 4].



Par acte d'huissier en date du 1er et du 9 août 2019, la SARL Cafhore a attrait M. [M] et la société [B] devant le tribunal de commerce de Beauvais afin d'obtenir le paiement de la somme de 40'000 € à titre d'indemnité représentant sa rémunération.



Par jugement contradictoire du 4 février 2021 le tribunal de commerce de Beauvais a sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamné M.[Y] [G] [M] à payer à la société Cafhore la somme de 40'000 €, dit que Maître [W] [H] notaire devra se libérer de la somme de 40'000 € séquestrés entre ses mains à son profit sur signification du jugement à intervenir, condamné M.[M] à payer à la société Cafhore la somme de 1 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.



Par déclaration en date du 17 mai 2021 M. [Y] [M] a interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions remises par voie électronique le 14 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés M. [Y] [G] [M] demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, de déclarer recevables les demandes qu'il forme en cause d'appel ;

à titre principal :

-de déclarer nul le mandat conclu le 30 août 2017 entre M. [Y] [G] [M] et la société Cafhore ;

-de débouter la société Cafhore de ses demandes.

À titre subsidiaire de débouter la société Cafhore de l'intégralité de ses demandes.

À titre très subsidiaire, de réduire à 1 € comme excessive la clause pénale stipulée contrat de mandat.



En toute hypothèse, d'ordonner la mainlevée de l'opposition formée par la société Cafhore sur le prix de vente du fonds de commerce séquestré entre les mains de la SCP [H] Cochin De Koninck notaires et la libération de la somme au profit de M. [Y] [G] [M], de condamner la société Cafhore à payer à M. [Y] [G] [M] la somme de 10'000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, 10'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.





Par conclusions remises par voie électronique le 29 juillet 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SARL Cafhore demande à la cour 



In limine litis :

de déclarer irrecevables les demandes de M. [M] portant sur la nullité du mandat et la réduction de la clause pénale ;

Sur le fond de :

-confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

-débouter M. [M] de ses demandes;

-déclarer la SARL Cafhore recevable et bien fondée en ses demandes ;

-ordonner que l'arrêt à intervenir soit commun et opposable à la Snc [B] prise en la personne de son représentant légal M. [Z] [B] en sa qualité d'acquéreur du fonds de commerce '[5]' appelée en la cause en cette qualité ;

- condamner M. [M] à payer à la SARL Cafhore la somme de 5 000 € pour procédure abusive, 5 000 € sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens comprenant le timbre fiscal.



SUR CE :



A titre liminaire il est observé que n'a pas été repris au dispositif du jugement dont appel la déclaration tendant à dire le jugement opposable à la société [B] en qualité d'acquéreur du fonds de commerce '[5]' et que bien qu'intimée il n'est justifié d'aucun acte qui lui aurait été signifié à hauteur de Cour relatif à la procédure d'appel.



M. [Y] [M] prétend à la recevabilité de sa demande tendant à déclarer nul le mandat du 30 août 2017 dont la société Cafhore se prévaut, mais également du moyen opposé à titre subsidiaire pour fonder la demande de nullité dudit mandat et de la demande très subsidiaire de réduction de la clause pénale au visa des articles 563 à 567 du code de procédure civile.



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité relevée d'office les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation faire écarter des prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En l'espèce si M. [M] prétend pour la première fois en appel à la nullité du mandat du 30 août 2017, cette prétention est soutenue afin de faire écarter la prétention de cette dernière tendant à le voir condamner au paiement d'une somme de 40'000 € au titre d'une intervention de mandataire, de sorte que cette demande est recevable.



M. [M] soutient que le mandat passé le 30 août 2017 est nul à défaut d'être limité dans le temps comme le prévoit l'article 7 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970.



Il soutient qu'il est également nul, pour ne pas être conforme aux prescriptions de l'article 72 du décret du 20 juillet 1970 relatif aux conditions d'application de la loi Hoguet, pour avoir été signé sur le lieu d'exploitation du fonds de commerce sans qu'y soient portés la date et le numéro d'enregistrement et qu'un exemplaire valable soit laissé entre ses mains dès la signature.

Sur ce point il fait remarquer que ce n'est que le lendemain de la signature que la société Cafhore lui a retourné ledit exemplaire qui comprenait des mentions portées par une autre personne que celle présente la veille, de sorte que l'enregistrement est privé de toute fiabilité et qu'il en est fait la démonstration du fait que le mandat entre la société Cafhore et la société [B] daté du 20 septembre 2017 est enregistré sous le n° 2142 alors que le mandat litigeux est enregistré sous le n° 2220.



Enfin il soutient que le mandat est nul à défaut pour la clause relative à la faculté de renonciation comprenant une clause pénale d'être clairement exposée dans l'acte comme l'impose l'article 78 de la loi Hoguet.



La SARL Cafhore affirme que le mandat litigieux est conforme aux dispositions de la loi Hoguet et souligne qu'il a été conclu pour une durée déterminée de 15 mois, qu'il a été enregistré de façon fiable sur le registre prévu à cet effet et qu'il contient la clause contenant les modalités de renonciation exposées clairement, que M. [M] fait une lecture erronée des mentions contenues dans l'acte.



Le mandat est structuré comme suit :

 > au recto, il est mentionné que le mandat a été conclu le 30 août 2017 sans exclusivité, qu'il porte le n° 2220, pour une durée de 15 mois et une mention par laquelle le mandant reconnaît avoir pris connaissance des conditions générales figurant aux présentes et avoir reçu un exemplaire du contrat.

Il mentionne que la SARL Caphore aura la charge de vendre un Bar tabac FDJ Pmu Presse '[5]'.

>au verso il y est porté des conditions générales déclinées comme suit:

-obligations et pouvoirs du mandataire

A) Obligations

B) Pouvoirs

-obligations du mandant 

contenant 5 points sans titre à l'exception du point 4 intitulé : stipulation expresse contenant des points a)b) et c)

- rémunération du mandataire

- élection de domicile (par renvoi au recto)



En l'espèce, même si la mention relative à la durée du mandat ne se trouve pas intuitivement dans l'acte à défaut de comporter un article clair intitulé durée de mandat, cette dernière qui y figure en tous petits caractères sous la date manuscrite, suffit à considérer que l'acte est conforme à l'article 7 de la loi Hoguet.



En application des dispositions combinées de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, le mandat donné à l'agent immobilier en vue de la vente d'un bien par son entremise doit être conclu par écrit et doit être enregistré par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie, que le numéro d'inscription sur le registre des mandats doit être reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant.



Il résulte de ces textes et de leur application par la jurisprudence que l'exemplaire du mandat conféré à un agent immobilier, qui reste en la possession du mandant doit, à peine de nullité, mentionner le numéro d'inscription au registre des mandats.



En l'espèce si le mandat comporte le numéro 2220 porté à la main dans l'encadré en tête de l'acte, cette mention n'a pas écrite de la main de celui qui a rempli le mandat et plus particulièrement les mentions relatives aux coordonnées du mandant, au prix de vente, au montant de la commission et portant acceptation du mandat par le cabinet Cafhore. En revanche il est de la même main que celui qui a porté la date sur ledit acte.



Par ailleurs M. [M] produit copie d'un courrier daté du 31 août 2017 rédigé comme suit : ' nous tenons à vous remercier de l'aimable accueil que vous avez bien voulu nous réserver.

Pour la bonne règle nous vous retournons l'exemplaire du mandat de vente enregistré en nos livres sous le n° 2220".



De cette chronologie et du contenu de l'acte il ressort que la mention du n° de l'acte et de sa date a été mentionnée postérieurement à la visite du mandataire, que le second exemplaire a été remis au plus-tôt début septembre 2017 de sorte que le mandant ne peut avoir valablement reconnu avoir reçu un exemplaire du contrat le 30 août 2017 contenant le n° du mandat alors que les mentions y ont été portées postérieurement.



En application de l'article 78 du même décret du 20 juillet 1972, modifié par le décret n°2015-724 du 24 juin 2015, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.



Il s' infère de ces dispositions que pour recevoir application, il ne suffit pas que la clause pénale soit lisible à la suite d'un examen attentif et exhaustif du mandat, encore faut-il qu'elle soit spécialement mise en exergue en caractères très apparents, c'est-à-dire en pratique dans une police de taille supérieure à celle utilisée pour les autres clauses, afin que l'attention du mandant soit attirée sur son existence et sa portée. 



En l'espèce, outre le fait qu'il est établi que le double du mandat litigieux n'a pas été remis le jour de sa signature à M. [M], la clause prévue à l'article 78 est écrite en caractère gras et lisible, mais elle est noyée au milieu d'un paragraphe intitulé OBLIGATIONS DU MANDANT, collée sans espace à un paragraphe c) relative à la liberté de procéder à la recherche d'un acquéreur, fait état des conséquences en cas de non respect des paragraphes A,B ou C qui pour A et B sont celles relatives aux obligations et pouvoirs du mandataire et non du mandant, de sorte qu'elle n'est pas compréhensible par le mandant et qu'elle ne remplit pas la condition exigée par les dispositions sus-visées.



En conséquence, il convient de prononcer la nullité du contrat de mandat de vente dont se prévaut la SARL Cafhore au visa de l'article 6 de la loi Hoguet et des articles 72 et 78 du décret d'application.



Cet acte étant nul il ne peut ouvrir droit à une quelconque rémunération dont M. [M] aurait privé la société Cafhore comme elle le soutient, en étant à l'origine d'une collusion avec M. [B] et la société Soveco non parties à l'instance au demeurant.



Infirmant le jugement dont appel en totalité, la SARL Cafhore est débouté de toutes ses demandes fondées sur un mandat annulé. 



Il sera en conséquence ordonné la mainlevée de l'opposition formée par la société Cafhore sur le prix de vente du fonds de commerce séquestré entre les mains de la SCP [H] Cochin De Koninck, notaire et la libération de ladite somme profit de M. [Y] [G] [M].



La solution du litige prive la SARL Caphore de toute indemnité fondée sur le caractère abusif de l'appel.



L'exercice du droit d'agir en justice ne peut à lui seul fonder une condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive. 



En l'espèce la demande de la société Caphore a été accueillie en première instance à défaut pour M. [M] d'avoir opposé la nullité du contrat de mandat circonstance qui l'a contraint à faire appel pour s'en prévaloir.



Dans ces circonstances M. [M] ne caractérise pas la faute commise par la société Caphore faisant dégénérer son action en abus de droit d'agir en justice, de sorte qu'il convient de la débouter de sa demande de dommage et intérêts pour procédure abusive.



La SARL Caphore qui succombe supporte les dépens de première instance et d'appel et les condamner à payer à M. [Y] [G] [M] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe



Infirme le jugement du tribunal de commerce de Beauvais en date du 4 février 2021 en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Déclare recevable la demande tendant au prononcé de la nullité du mandat de vente en date du 30 août 2017 ;



Prononce la nullité du mandat du 30 août 2017 passé entre M. [Y] [M] et la SARL Caphore le 30 août 2017 pour la vente d'un 'Bar tabac Fdj Pmu Presse' ;



Déboute en conséquence la SARL Caphore de toutes ses demandes fondées sur ce mandat ;



Ordonne la mainlevée de l'opposition formée par la société Cafhore sur le prix de vente du fonds de commerce séquestré entre les mains de la SCP [H] Cochin De Koninck, notaire et la libération de ladite somme profit de M. [Y] [G] [M] ;



Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusive ;



Condamne la SARL Caphore à supporter les dépens de première instance et d'appel et à payer à M. [Y] [G] [M] la somme de de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







Le Greffier, La Présidente,