Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 16 janvier 2024

ARRET 

N°





S.C.I. AYEBI





C/



S.E.L.A.R.L. [L]



 



















































































VA/VB/ML/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU SEIZE JANVIER 

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/03405 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IQDO 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX





PARTIES EN CAUSE :



S.C.I. AYEBI agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Ali HASSANI, avocat au barreau de SENLIS





APPELANTE



ET



S.E.L.A.R.L. [L] agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Marion MANDONNET, avocat au barreau d'AMIENS

Plaidant par Me Anaïs LE FALHER , avocat au barreau de PARIS 





INTIMEE







DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 14 novembre 2023 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.



Sur le rapport de M. Vincent ADRIAN et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :



Le 16 janvier 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et le Président étant empêché, la minute a été signée par M. Vincent ADRIAN, Conseiller le plus ancien et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





*

* *



DECISION :





Le docteur [Y] [L], cardiologue, exerçant en Selarl, a souhaité, en mai 2020, louer un local pour y exercer à titre indépendant son activité à [Localité 3]. Elle a pris contact à cet effet avec une SCI Ayebi, ayant pour gérant M. [C] [V], qu'elle connait personnellement, ayant mis une annonce pour la location d'un local au 4e étage d'un immeuble sis [Adresse 5], à [Localité 3] (60).



Le 16 mai 2020, la SCI Ayebi lui a envoyé un message lui indiquant les pièces à fournir 'pour l'établissement de ton bail professionnel au nom de la société' (pièce 2).



Les clés lui ont été remises, le docteur [L] est entré dans les lieux le 1er juin 2020, des contrats ont été conclu, assurance des locaux, téléphonie, embauche de deux salariés à temps partiel.



L'exercice professionnel a commencé le 16 juin 2020.



Un chèque de 3 000 € a été émis par le docteur [L] le 20 juillet 2020 selon le talon du chéquier, qui n'a pas été encaissé par la SCI Ayebi.



Le 20 juillet 2020, M. [V] a déposé au cabinet un projet de bail commercial (pièce 16) à compter du 1er juin 2020, au loyer de 1 500 € par mois.



Le 8 août 2020, Mme [L] a déposé plainte à la police contre M. [V] pour lui avoir dérobé les clefs lors de son entrée dans le cabinet, puis le 10 août pour lui avoir retiré ses plaques professionnelles.



Le 11 septembre 2020, Mme [L] déménageait en présence d' un huissier de justice mandaté par elle-même pour faire l'état des lieux (pièce 30).



Se prévalant de l'existence d'un bail professionnel, Mme [L] a fait assigner la SCI Ayebi devant le tribunal judiciaire de Senlis en paiement des sommes de :



-12 976, 67 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la différence entre son ancien et son nouveau loyer, sur une période de six année, durée normale d'un bail professionnel,

-28 5865 € au titre de la perte d'exploitation subie du 8 août au 25 septembre 2020, date de sa reprise d'activité dans son nouveau local professionnel à [Localité 4],

-23 023, 40 € à titre de dommages et intérêts pour les dépenses exceptionnelles générées par son déménagement forcé,

-415 € pour la non-restitution de ses plaques professionnelles,

-15 000 € au titre de son préjudice moral.



La SCI Ayebi a comparu et a exposé une version totalement différente des faits (pièce 25).



Mme [L] s'est retrouvée brutalement sans cabinet professionnel; la SCI, 'par pitié', a accepté de lui prêter le local en cause pour qu'elle entrepose du matériel professionnel; au prétexte d'un accord de principe sur la conclusion d'un bail commercial, elle a fait faire des modifications du local, création d' une porte, d'un cabinet de toilettes, transformation d'une salle d'archives en bureau, etc., puis son comportement a changé, des patients ont été reçus à partir du 15 juin; elle a fait des histoires pour signer le bail proposé le 20 juillet. La SCI a été obligée de lui faire délivrer une sommation de déguerpir et n'a pu récupérer ses locaux que le 11 septembre sans que le bail ait été signé.



Elle demande la somme de 10 000 € pour les dégradations commises, celle de 7 500 € pour 'la perte de revenus fonciers'et celle de 10 000 € au titre du préjudice moral.



Par jugement du 14 juin 2022, le tribunal a:



-reconnu l'existence d'un bail verbal entre les parties,

-accordé à Mme [L] la totalité de sa demande au titre de la perte d'exploitation,

-condamné la SCI à la somme de 12 380, 57 € au titre de l'indemnisation des frais engagés,

-débouté Mme [L] du surplus de ses demandes (surplus de 'dépenses exceptionnelles, différence de loyers entre l'ancien et le nouveau bail, disparition des plaques professionnelles).



La SCI Ayebi a relevé appel de ce jugement.



La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa.



Vu les conclusions d'appelant notifiées par la SCI Ayebi le 3 octobre 2022 sollicitant l'infirmation totale du jugement et formulant en appel les mêmes demandes financières qu'en première instance.



La SCI reprend sa version des événements. Mme [L] n'apporte aucunement la preuve de la conclusion d' un bail verbal, lequel est d'ailleurs en contradiction avec sa thèse, puisqu'elle expose qu'elle était en phase de négociation d' un bail. 'L'occupation de fait n'est en rien créatrice d'un droit à bail commercial ou professionnel'.



Ce n'est qu'après la sommation que Mme [L] a transmis des chèques à fin de paiement d' un loyer.



Les travaux de Mme [L] ont 'incontestablement fragilisé la structure' (page 8).



Elle n'a pu louer son local de juin 2020 au 25 septembre 2020. Soit une « perte de revenus fonciers » de 7 500 €. 



L'instruction a été clôturée le 17 mai 2023.



Sauf indication contraire les pièces citées sont produites par Mme [L].









MOTIFS



1.Sur l'existence d'un contrat de bail entre les parties et sur sa rupture abusive.



Aux termes de l'article 57 A alinéa 1er de la loi du 23 décembre 1986 dite 'Loi Méhaignerie', 'Le contrat de location d'un local à usage affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit'.



Comme pour l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation, la jurisprudence ne fait pas de cette formalité une condition de validité du bail (voir les arrêts de cour d'appel cités, sous l'article 57 A, note 4 ter, code des baux Dalloz).



Le bail est un contrat consensuel et non un acte solennel, l'article 1724 du code civil prévoit que le bail peut être conclu par écrit ou verbalement et que lorsque le montant du loyer du bail dont l'exécution a commencé est contesté par le locataire, le propriétaire en est cru sur son serment si le locataire ne préfère le faire fixer à dire d'expert.



Lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve par présomptions judiciaires, au sens de l'article 1382 (nouveau) du code civil, est suffisante sans qu'il soit exigé un commencement de preuve par écrit.



Dans sa plainte auprès du Conseil de l'Ordre des médecins du 11 août 2020, M. [V] expose que le docteur [L] est entré dans les lieux avec un accord de principe sur la conclusion d'un bail qu'il qualifie de commercial. C'est lui qui a voulu faire lui-même les modifications intérieures du local (création d'une porte, d'un cabinet de toilettes, transformation d' une salle d'archives en bureau, etc.), ce qui ne laissait aucune doute sur le caractère pérenne de l'installation de Mme [L] et sur son objet professionnel.



Dès le 16 mai 2020, la SCI Ayebi a envoyé un message à Mme [L] lui indiquant les pièces à fournir 'pour l'établissement de ton bail professionnel au nom de la société' (pièce 2).



Mme [L] n'aurait pas commencé ses consultations à partir du 15 juin 2020 si l'accord ne portait que sur un dépannage et un dépôt temporaire de matériel.



Il ne pouvait s'agir d'un simple entrepôt à titre précaire.



Les parties étaient d'accord sur un loyer de 1 500 € par mois, montant qui est repris dans le projet de bail commercial du 20 juillet 2020 établi par M. [V] lui-même, qui n'a pas été contesté par Mme [L] et qui correspond aux chèques remis par celle-ci à M. [V] (pièces 17 et 18).



M. [V] est venu en personne le 20 juillet 2020 au cabinet du docteur [L] pour lui faire signer le bail, pour lui commercial (pièce 16 'bail commercial' daté du 20 ,juillet 2020), preuve de ce qu'il était d'accord: sur le principe d'une location, pour une activité professionnelle, et pour un loyer de 1 500 € par mois.



La cour observe à cet égard que le local était précédemment loué à deux infirmières, lesquelles ont attesté (pièces 26 et 27) que M. [V] faisait tout sans délivrer aucun document écrit ou 'officiels'(état des lieux, quittances, travail dissimulé).





On ne peut reprocher à Mme [L] de n'avoir pas accepté de signer immédiatement et d'avoir formalisé par écrit, le 3 août 2020 (pièce 19), des modifications à apporter, et au premier chef, celle de la conclusion d' un bail professionnel et non commercial, le loyer n'étant pas contesté.



Les modifications proposées par Mme [L] dans son courrier du 3 août 2020 n'avaient rien d'anormal et n'ont d'ailleurs reçu aucune autre réponse qu'une coupure d'électricité le 8 août, une reprise des clés par la force le même jour et une sommation de restituer les clés le 10 août 2020.



Le compte Améli du docteur [L] a été bloqué le 27 août 2020 après trois saisies incorrectes du mot de passe (pièce 28). Le départ effectif de Mme [L] s'est fait le 11 septembre 2020 en présence d'un huissier de justice. Un nouveau local a été trouvé à [Localité 4] et un bail professionnel a été conclu avec une SCI La Clairoise le 25 septembre 2020 (pièce 41).



Il y a bien eu un accord sur les prestations principales du contrat de bail, la conclusion d'un bail entre elles, et une rupture abusive du bail du chef de la SCI agissant par M. [V], gérant, engageant la responsabilité de la SCI.



Le jugement doit donc être confirmé sur ces deux points.



2. Sur le préjudice d'exploitation.



Il s'agit pour le docteur [L] de faire indemniser la perte de revenu professionnels générée par le conflit créé par la SCI Ayebi et par la nécessité de déménager.



Un nouveau local a été trouvé à [Localité 4] et un bail professionnel a été conclu avec une SCI La Clairoise le 25 septembre 2020 (pièce 41).



Il n'est pas explicité les dates précises entre lesquelles le médecin n'a pu exercer, mais il est certain que le trouble s'est étendu largement sur août et septembre.



L'expert-comptable de Mme [L], M. [H] (pièce 35), indique un chiffres d'affaires de 10 762 € en juin 2020 et de 15 178, 05 € en juillet 2020.



Il évalue la perte de chiffres d'affaires sur les deux mois d'août et septembre 2020 à la somme de 28 586 € en extrapolant la croissance.



Il convient de modérer cette somme qui n'est qu' un chiffre d'affaires et non un revenu.



Le jugement sera réformé en ce sens.



Une somme de 15 000 € sera accordée à ce titre.



3. Sur le préjudice due à la différence de loyer.



Le premier juge a bien fait valoir que les deux baux n'étaient pas strictement comparables en termes de localité et de surface, et qu'une différence de bilans coût/avantage ne pouvait être chiffrée.



Surtout, la cour observe que le loyer mensuel du nouveau bail, 1 440, 83 € par mois (hors taxe), est inférieur à celui du local de la SCI Ayebi, 1 500 €, de sorte que le préjudice n'est nullement caractérisé.



Le jugement sera confirmé.



4. Sur les coûts induits par la nécessité de déménager.



Le premier juge, en suivant la même attestation de l'expert-comptable de Mme [L], a admis la somme totale de 12 380, 57 €, se composant en frais de sommation, 1 132, 37 €, frais de déménagement, 2 160 €, frais d'agence, 3 112, 20 €, frais de rédaction de bail, 1 500 €, salaires et charges sociales payés en vain ( 3100 € et 1376 €).



La cour n'a a priori aucune objection à opposer à ces coûts, justifiés par des pièces (pièces 44 à 48), qui sont en lien de causalité avec la faute de rupture abusive de la SCI Ayebi, sachant que la SCI Ayebi est totalement muette sur ces chiffrages.



Le jugement doit être approuvé en ce qu'il a exclu le dépôt de garantie réglé à l'occasion de la conclusion du bail du 25 septembre 2020 (8 645 €) , étant observé qu'il n'est pas allégué que le précédent dépôt de garantie aurait été perdu, et en ce qu'il a exclu les frais de consultation et de courriers d'avocat, lesquels sont à inclure dans les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile.



Le jugement sera confirmé sur ce chef de demande.



4. Sur la disparition des plaques professionnelles.



Le lundi 10 août 2020, Mme [L] a fait délivrer une sommation interpellative à la SCI Ayebi déplorant ne plus pouvoir ouvrir son cabinet du fait de la soustraction des clés le samedi 8 août précédent et relevant explicitement la disparition de ses plaques professionnelles (pièce 24) et a porté plainte auprès de la police du chef de vol (pièce 23)



Cette affirmation est réitérée dans sa réponse du 14 août 2020 au Conseil de l'Ordre et lors de la tentative de conciliation du 14 octobre 2020 (pièce 25). Elle est en soi vraisemblable, M.[V] avait décidé de la faire partir par tous moyens, reprenant ainsi la clé par la force.



Il n'est pas douteux que ces affirmations de Mme [L] sont exactes. Le jugement sera infirmé sur ce chef de demande. Il convient donc d'ajouter aux préjudices à indemniser la somme de 415 € (pièce 48).



5. Sur le préjudice moral.



A partir du 3 août 2020, le conflit est monté brutalement en intensité: plainte de M. [V] à la police, reprise forcée des clés, enlèvement des plaques professionnelles, plainte de M. [V] au Conseil de l'Ordre des médecins, sommation de quitter les lieux dès le 10 août 2020.



L'activité de cardiologue a un enjeu parfois vital et exige de la sérénité. Mme [L] a dû se défendre, déposer deux plaintes auprès de la police, les 8 et 10 août 2020, recourir aux services d'un huissier de justice, trouver un nouveau bail, transférer son matériel, continuer à payer ses deux salariés. Il n'est pas douteux qu'un important préjudice moral ait été subi sur cette période.



Le docteur [D] (pièce 31) évoque le besoin d'anti-dépresseurs en octobre 2020.



Le jugement sera infirmé sur ce point. 



La SCI Ayebi sera condamnée à payer la somme de 5 000 € à ce titre.



6. Sur les demandes reconventionnelles de la SCI Ayebi.



La juridiction d'appel est aussi peu fournie en éléments de preuve que le premier juge. Rien ne justifie des prétendues dégradations alléguées depuis la première instance sans la moindre pièce.



Un chèque de 3 000 €, pour deux loyers, a été encaissé par la SCI, en réalité, en décembre 2020 (pièce 38). C'est la SCI qui a pris le risque de faire entrer Mme [L] dans les lieux sans lui avoir fait auparavant régulariser un bail indiquant toutes les conditions du contrat et c'est elle qui lui a rendu l'occupation impossible à partir du courrier de Mme [L] du 3 août 2020. Il n' y a aucune perte d'exploitation, ni, a fortiori, aucun préjudice moral.



Toutes les demandes devaient être rejetées, le jugement sera confirmé.



La SCI Ayebi sera condamnée aux dépens d'appel et à payer la somme de 4 000 € à Mme [L] au titre de ses frais irrépétibles d'appel s'ajoutant à ceux de première instance (2 500 €).





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu le 14 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Senlis en ce qu'il a :



-reconnu l'existence d' un contrat de bail entre les parties,

-retenu la responsabilité de la SCI Ayebi,

-rejeté toutes les demandes de la SCI Ayebi,

-statué sur les dépens et les frais irrépétibles,



Infirme le jugement sur les condamnations aux dommages et intérêts,



Statuant à nouveau,



Condamne la SCI Ayebi à payer à Mme [Y] [L] les sommes de :



-15 000 € au titre des pertes de revenus,

-12 380,57 € au titre des frais de départ, déménagement, ré-emménagement,

-415 € au titre de la disparition des plaques professionnelles,

-5 000 € au titre du préjudice moral,



Condamne la SCI Ayebi aux dépens d'appel et de première instance et à payer la somme de 4 000 € à Mme [L] au titre de ses frais irrépétibles d'appel s'ajoutant à ceux de première instance (2 500 €).







LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT 

EMPECHE