Cour d'Appel · Chambre A - Commerciale — 16 janvier 2024

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - COMMERCIALE







CC/ILAF

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 19/00604 - N° Portalis DBVP-V-B7D-EPJV



ordonnance du 21 Mars 2019

Juge commissaire de SAUMUR

n° d'inscription au RG de première instance 15/01016



ARRET DU 16 JANVIER 2024



APPELANTE :



S.A. BATIROC - BRETAGNE PAYS DE LOIRE

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représentée par Me Meriem BABA, avocat postulant au barreau de SAUMUR et par Me Philippe BARDOUL, avocat plaidant au barreau de NANTES, substitué par Me Aurélie MILLET





INTIMES :



Monsieur [O] [R]

né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 13](49)

[Adresse 2]

[Localité 11]



Représenté par Me Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d'ANGERS



Monsieur [S] [R] 

agissant en qualité de co-gérant de la SCI ADHENE IMMOBILIER

né le [Date naissance 5] 1949 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 9]



Représenté par Me Bertrand BRECHETEAU de la SELAS AVOCONSEIL, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 150520



SARL [M] [U]

prise en la personne de Maître [M] [U], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI ADHENE IMMOBILIER suivant jugement du TGI de SAUMUR en date du 17 décembre 2015

[Adresse 3]

[Localité 9]



Représentée par Me Sophie DUFOURGBURG, avocat au barreau D'ANGERS





Entreprise ADHENE IMMOBILIER

[Adresse 7]

[Localité 10]



assignée n'ayant pas constitué avocat





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 06 Novembre 2023 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller 

Mme GANDAIS, conseillère



Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS 





ARRET : par défaut



Prononcé publiquement le 16 janvier 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



~~~~



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique du 24 octobre 2008, la société Batiroc Bretagne Pays de Loire, désignée ci-après Batiroc BPL, a consenti à la SCI Adhene immobilier un crédit-bail immobilier (programme 016213/00) portant sur des biens à usage professionnel acquis au prix de 1 065 489,77 euros hors taxe brut, payable en soixante loyers trimestriels à compter du 1er novembre 2008 jusqu'au 31 octobre 2023. 



Plusieurs garanties ont été convenues dont le nantissement d'une avance du preneur d'un montant de 150 000 euros. 



Un avenant à ce contrat a été établi par acte authentique du 18 février 2011 pour financer l'extension d'un bâtiment existant (programme 016213/01), d'un montant de 822 000 euros HT, les loyers complémentaires devant être réglés trimestriellement à compter du 1er novembre 2011 jusqu'au 31 octobre 2026.



Les loyers étant partiellement restés impayés depuis mai 2013, la société Batiroc BPL a mis en demeure la SCI Adhene immobilier de lui régler certaines sommes par lettres recommandées avec avis de réception du 17 octobre 2014 et du 7'septembre 2015.



Par un jugement rendu le 17 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Saumur a placé la SCI Adhene immobilier en liquidation judiciaire sans maintien des activités, désignant la SELARL [M] [U] en qualité de liquidateur judiciaire. 



Ce jugement a été publié, selon les écritures de la SELARL [M] [U], au BODACC le 19 janvier 2016.



La résiliation du contrat de crédit-bail serait intervenue le 29 janvier 2016.



La société Batiroc BPL a déclaré ses créances à titre privilégié entre les mains du mandataire liquidateur, d'abord, par lettre du 5 janvier 2016, d'un montant de 332'289,29 euros TTC correspondant aux loyers impayés et aux intérêts de retard, puis, du fait de la résiliation du contrat, par lettre du 5 février 2016, une créance complémentaire d'un montant de 901 360,93 euros correspondant à l'indemnité de résiliation prévue au contrat de crédit-bail immobilier (correspondant à 75 % de l'encours financier d'un montant de 1 201 814,58 euros sans TVA). 



Par lettre du 25 novembre 2016, la SELARL [M] [U], ès qualités, a contesté la créance de la société Batiroc BPL en indiquant que l'indemnité de résiliation était manifestement disproportionnée par rapport au préjudice subi par elle. 



Par lettre du 29 novembre 2016, la société Batiroc BPL a répondu au mandataire que sa créance comprenait les loyers impayés et une indemnité de résiliation, que la somme précédemment déclarée à ce titre était due en vertu d'une clause dont elle ne disconvenait pas qu'elle avait une nature de clause pénale mais a entendu faire valoir que son préjudice, hors loyers impayés, s'élevait au moins à une somme de 390 896,79 euros obtenue comme étant la différence entre l'encours financier (1 201 814,58 euros) et la valeur vénale de l'immeuble (estimée à 900'000 euros), soit une somme de 301 814,58 euros à laquelle il fallait ajouter le coût du portage financier (64 374,37 euros) et le coût des frais supportés en tant que propriétaire jusqu'à la vente du bien (24 707,84 euros).



Les biens immobiliers financés ont été vendus au mois de juillet 2017 pour un prix de 805 000 euros HT, soit 966 000 euros TTC.



Le juge commissaire du tribunal de grande instance de Saumur a été saisi de la contestation de la créance.



MM. [F] et [O] [R], contre lesquels la société Batiroc BPL avait engagé une action en paiement en leur qualité d'associés de la société Adhene immobilier, sont intervenus volontairement à l'instance devant le juge commissaire.







Par ordonnance rendue le 21 mars 2019, le juge commissaire a : 



- prononcé l'admission de la créance de la société Batiroc BPL à la liquidation judiciaire de la SCI Adhene immobilier pour le montant de 327 415,85 euros au titre des loyers impayés, à titre privilégié ;



- prononcé l'admission de la créance de la société Batiroc BPL à l'égard de la liquidation judiciaire de la SCI Adhene immobilier pour le montant de 64 360, 93 euros au titre de l'indemnité de résiliation, à titre privilégié ;



- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;



- condamné la société Batiroc BPL aux dépens de l'instance ;



- dit que l'ordonnance sera notifiée par les soins du greffe à SCI Adhene immobilier, M. [F] [R] dirigeant et M. [O] [R] associé, la société Batiroc BPL dans les conditions et avec les mentions prévues par l'article R 624-4 alinéa 4 du code de commerce, et communiquée à la SELARL [M] [U].



Pour ce faire le premier juge a retenu que :

- les justificatifs de la charge TRS pour un montant de 4 873,15 euros n'ont pas été produits ;

- les sommes dues au titre du portage financier et des frais annexes n'ont pas été déclarées dans le délai imparti ;

- pour l'indemnité de résiliation, au regard de son caractère manifestement excessif, il y avait lieu de déduire de l'encours financier d'un montant de 1'201'814,58 euros, la somme de 966 000 euros au titre du prix de cession de l'immeuble revenu au crédit-bailleur ainsi que l'avance contractuelle de 150 000 euros dont il n'était pas établi qu'elle aurait déjà été déduite et d'appliquer à ce résultat un pourcentage de 75 %. 



Par déclaration reçue au greffe le 1er avril 2019, la société Batiroc BPL a interjeté appel de ce jugement dans toutes ses dispositions.



La société Adhene immobilier ainsi que MM [R] ont été intimés. 



Le 24 avril 2019, la société Batiroc BPL a régularisé la déclaration d'appel par une seconde déclaration en intimant la Selarl [U], ès qualités. 

La jonction des deux instances a été prononcée le 21 mai 2019. 



La société Adhene immobilier n'ayant pas constitué avocat, la société Batiroc BPL lui a fait signifier la déclaration d'appel puis ses conclusions d'appelant par actes du 20 juin et du 25 juillet 2019, délivrés dans les conditions prévues aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile. 



L'arrêt sera donc rendu par défaut.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2023. 







MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



La société Batiroc BPL demande à la cour de : 



- débouter MM. [R] de leurs appels incidents et de leurs demandes,

- réformer l'ordonnance entreprise, 

 

En conséquence, 

 

- admettre, à titre privilégié, la créance de la société Batiroc BPL pour un montant de à hauteur de 332 289,29 euros TTC, au titre des loyers impayés antérieurement au 17 décembre 2015, 

 

- admettre à titre privilégié, la créance de la société Batiroc BPL pour un montant minimum de 483 040,03 euros, au titre de l'indemnité de résiliation, correspondant au calcul suivant : 

 

- encours financier à la résiliation : 1 201 814,58 euros 

- portage financier de l'encours financier sur deux ans : 55 915,88 euros 

- charges de l'immeuble 30 309,57 euros 

Soit : 1 288 040,03 euros 



À déduire, le prix de vente de l'immeuble : - 805 000,00 euros 

 

TOTAL : 483 040,03 euros 

 

- condamner M. [U] ès qualités, à payer à la société Batiroc BPL la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance. 



- condamner M. [U] ès qualités à payer à la société Batiroc BPL la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel. 



La SELARL [M] [U], ès qualités, demande à la cour de : 



- confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a admis la créance de la société Batiroc BPL à l'égard de la liquidation judiciaire de la SCI Adhene immobilier pour un montant de 327 415,85 euros au titre des loyers impayés, à titre privilégié. 



Vu les appels incidents, 

 

- constater l'absence de préjudice financier. 

 

En conséquence, 

- réduire à l'euro symbolique la créance au titre de l'indemnité de résiliation.





 

- condamner la société Batiroc BPL à payer à la SELARL [M] [U], prise en la personne de Me [U], ès qualités, la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



- condamner la société Batiroc BPL aux dépens qui seront recouvrés conformément aux disposions de l'article 699 du code de procédure civile. 



M. [O] [R] demande à la cour de : 



- dire et juger la société Batiroc BPL irrecevable et en tout cas mal fondée en son appel et ses demandes et au contraire M. [O] [R] recevable et fondé en ses demandes,



En conséquence,

- réformer l'ordonnance du juge commissaire en date du 21 mars 2019,

- admettre la créance de la société Batiroc BPL au passif de la société Adhene immobilier pour un montant maximum de 112 776,78 euros,

- rejeter la créance déclarée par la société Batiroc pour le surplus,

- débouter la société Batiroc BPL de toute demande contraire,

- condamner la société Batiroc BPL à payer à M. [O] [R] une somme de 2'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Batiroc BPL aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

Pour M. [O] [R] la créance de la société BATIROC ne peut être supérieure à 112 776,78 euros, calculée comme suit :



- 327 415,85 euros au titre des loyers et intérêts de retard échus

- 901 360,93 euros au titre de l'indemnité de résiliation dont à déduire : 

- le prix de vente de l'immeuble 966 000 euros.

- l'avance de 150 000 euros.



M. [F] [R] demande à la cour de : 



- réformer l'ordonnance rendue par le juge commissaire du 21 mars 2019 ; 

- rejeter toutes demandes de la société Batiroc BPL ; 

- fixer le montant de la créance de la société Batiroc BPL au passif de la liquidation judiciaire de la société Adhene immobilier à la somme totale de 117'650,22 euros ; 

- condamner la société Batiroc BPL à régler M. [F] [R], ès qualités, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et à supporter les dépens afférents ; 

- condamner la société Batiroc BPL à régler M. [F] [R] dirigeant de la société Adhene immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance et à supporter les dépens. 



Pour M. [F] [R], le décompte de la créance de la société BATIROC doit s'établir de la façon suivante : 





 

- Loyers impayés et intérêts de retard : 332 289,29 euros TTC 

- Indemnité de résiliation : 901 360,93 euros 

- déduction du prix de cession : - 966 000 euros

- déduction de l'avance versée par le preneur : - 150 000 euros 

 

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe : 

- le 29 juillet 2022 pour la société Batiroc BPL,

- le 26 septembre 2019 pour la SELARL [M] [U], ès qualités,

- le 23 septembre 2019 pour M. [O] [R],

- le 17 septembre 2019, pour M. [F]. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la créance au titre des loyers impayés antérieurement à la résiliation



La société Batiroc BPL a déclaré sa créance, le 5 janvier 2016, à hauteur de 332'289,29 euros TTC au titre des loyers impayés. 



Le juge commissaire n'a retenu que la somme de 327 415,85 euros TTC. 



Il est admis que la taxe foncière de 2015 d'un montant de 14 214,64 euros TTC a été justifiée en première instance, ce qui n'est pas remis en cause en appel.



Ne reste que la contestation sur la justification de la créance d'assurance 'TRS' du 28 février 2015 au 17 décembre 2015, d'un montant de 4 873,15 euros TTC.



La société Batiroc BPL en justifie par la production d'une facture de la société Allianz du 24 avril 2015, qu'elle démontre avoir déjà produite au premier juge en cours de délibéré par mail du 6 février 2019. 



L'ordonnance est donc reformée de ce chef, par admission de la créance à hauteur de 332 289,29 euros TTC au titre des loyers impayés, à titre privilégié.



Sur l'indemnité de résiliation 



L'indemnité de résiliation est contractuellement fixée à l'article 26 du contrat de crédit-bail à 75% de l'encours financier au jour de la résiliation, majorée de tous les impôts et taxes pouvant la grever.



Les intimés soutiennent que de la créance déclarée à hauteur de 901 360,93 euros, il convient de déduire la somme provenant du prix de la vente de l'immeuble, soit 966 000 euros, de sorte que la créance est totalement couverte.



Les parties s'accordent pour qualifier l'article 26 précité fixant à titre forfaitaire l'indemnité de résiliation, de clause pénale.







La société Batiroc BPL rappelle exactement qu'une clause pénale a pour but d'indemniser le créancier du préjudice né de l'inexécution de ses obligations par le débiteur et que l'indemnité ne peut être inférieure au montant du préjudice subi par le créancier, 



La société Batiroc BPL est donc en droit de demander l'indemnisation de son préjudice non pas tel que fixé forfaitairement par la clause d'indemnité de résiliation mais sur la base de son préjudice réellement subi.



Elle explique que, dans sa lettre du 5 février 2016, elle a déclaré sa créance au titre de l'indemnité de résiliation sur la base de la clause pénale et qu'en réponse à la contestation du liquidateur opposant le caractère manifestement excessif de cette indemnité, elle a évalué sa créance d'indemnisation sur la base de son préjudice réel.



Elle expose que son préjudice réel se compose de l'encours financier à la date de la résiliation, du coût de portage et de charges, déduction faite du prix de vente de l'immeuble. 



Les intimés contestent le droit de la société Batiroc BPL de voir ainsi fixer sa créance d'indemnisation. 



Ils analysent la lettre du 29 novembre 2016 comme étant une rectification de la déclaration de créance qui serait irrecevable pour avoir été faite au delà du délai imparti aux articles L. 622-24 et R. 622-21 du code de commerce selon lesquels un créancier dispose d'un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture d'une procédure collective pour déclarer sa créance entre les mains du mandataire judiciaire, étant rappelé que la déclaration des créances doit être faite alors même qu'elles ne sont pas établies par un titre et que celles dont le montant n'est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d'une évaluation et que les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture, autres que celles mentionnées au I de l'article L. 622-17, sont soumises aux mêmes règles, les délais courant seulement à compter de la date d'exigibilité de la créance.



La société Batiroc BPL réplique à juste titre qu'il ne s'agit pas d'une réclamation de sommes complémentaires mais de la même créance d'indemnisation recalculée après avoir reçu la notification de la contestation de son montant. 



Ainsi, il ne s'agit pas d'ajouter à l'indemnité de résiliation contractuellement fixée à 75% de l'encours du crédit-bail diverses sommes au titre du coût de portage et de charges mais d'évaluer le préjudice réellement subi du fait de la résiliation du contrat, dont font partie le coût de portage financier et les charges de l'immeuble, et de déduire le prix de cession de l'immeuble, de manière à rendre vaine toute demande de réduction de la clause pénale à raison de son caractère pouvant être considéré comme manifestement excessif, la société Batiroc BPL soulignant avec pertinence que la clause pénale conduit à une indemnité forfaitaire d'un montant de 901 360,93 euros de laquelle il n'est pas contractuellement prévu de déduire le prix de cession de l'immeuble, et étant par

ailleurs relevé que la créance que la société Batiroc BPL demande finalement d'admettre est d'un montant inférieur à celle de la créance initialement déclarée. 



Il s'ensuit que les intimés ne sont pas fondés à soutenir qu'il faut retrancher le prix de cession de l'indemnité forfaitaire pour en conclure que le créancier ne subi aucun préjudice du fait de la revente des biens immobiliers.



La SELARL [M] [U], ès qualités, soulève l'irrecevabilité de la demande formée par la société Batiroc BPL devant le juge commissaire tendant à l'admission d'une créance de 483 040,03 euros pour être tardive en ce qu'elle aurait été faite au-delà du délai de trente jours imparti au créancier par l'article L.'622-27 pour répondre à une contestation, dès lors que dans sa lettre de réponse à la contestation de créance, elle ne déclarait qu'un montant de 390'896,79 euros. 



Mais pour les mêmes motifs que ceux qui précèdent tenant à ce que la déclaration de la créance a été faite le 5 février 2016, dans le délai des articles L. 622- 24 et R. 622-21, pour un montant qu'elle a seulement entendu voir réduire par la suite pour ne pas encourir le grief tenant à son caractère manifestement excessif, sa prétention de voir fixer finalement sa créance à 483 040,03 euros ne saurait s'analyser comme procédant d'une déclaration complémentaire, d'autant moins que, dans sa lettre du 29 septembre 2016, la société Batiroc BPL précisait que la somme de 390 896,79 euros était obtenue sur la base d'une simple estimation de la valeur vénale de l'immeuble dont la vente apparaissait difficile et qu'il ne s'agissait-là pour elle que d'indiquer que son préjudice, dont elle soulignait qu'il ne cessait de croître, était nécessairement supérieur à ce montant.



C'est justement que la société Batiroc BPL évalue son préjudice comme étant constitué de l'encours financier au jour de la résiliation à hauteur du capital restant dû de 1 201 814,58 euros (avance de 150 000 euros déjà déduite), duquel il est déduit le prix de l'immeuble revenant à la société Batiroc BPL d'un montant de 805 000 euros sur la base hors taxes et auquel s'ajoutent les charges supportées par elle en tant que propriétaire, d'un montant de 30 309,57 euros, ainsi que le coût du portage financier de l'immeuble qui s'élève à un montant de 55 915,88 euros.



En effet, il n'est pas contesté que la société Batiroc BPL a supporté le coût du portage financier et immobilier, de janvier 2016 à septembre 2017, ni le mode de calcul de ce coût, à savoir : 

- pour le programme 016213/00 : 567 208,30 euros X 5.639% 

- pour le programme 016213/01 : 634 606,28 euros X 3,771%, 

 soit une somme totale de 55 915,88 euros, qui n'a pas appelé d'observation des intimés.

 

De même, du fait de la résiliation du crédit-bail, la société BATIROC a également dû supporter l'ensemble des coûts liés à l'immeuble : entretien, télésurveillance, taxe foncière, assurance, qui n'étaient plus payés par le crédit-preneur. Elle indique, sans être contredite sur ce point, que l'ensemble de ces charges a représenté une somme de 30 309,57euros entre janvier 2016 et septembre 2017, et produit, pour en justifier, les relevés des charges.









Enfin, s'agissant de l'évaluation d'un préjudice, calculé à partir de l'encours financier hors TVA, le prix de vente venant en déduction doit être également pris hors TVA, étant observé que les intimés n'invoquent aucun moyen au soutien de leur contestation sur ce point. 



Par ailleurs, la société Batiroc BPL justifie que l'encours financier était, en janvier 2016, de 1 380 065,14 euros et que l'avance contractuelle de 150 000 euros avait donc bien été déduite de la somme réclamée.



La créance de la société Batiroc BPL au titre de l'indemnisation du préjudice causé par la résiliation du contrat s'élève à la somme 483 040,03 euros. Cette créance doit être admise à titre privilégié.



L'ordonnance entreprise est infirmée de ce chef.



La Selarl [U], ès qualités, partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la société Batiroc BPL la somme de 4'000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La cour statuant par défaut, et par mise à disposition au greffe,



Infirme l'ordonnance entreprise ;



Statuant à nouveau,



Prononce l'admission de la créance de la société Batiroc BPL à la liquidation judiciaire de la SCI Adhene immobilier pour un montant de 332 289,29 euros TTC euros au titre des loyers impayés, à titre privilégié.



Prononce l'admission de la créance de la société Batiroc BPL à la liquidation judiciaire de la SCI Adhene immobilier pour un montant de 483 040,03 euros au titre de l'indemnité de résiliation, à titre privilégié.



Condamne la SELARL [M] [U], ès qualités, aux dépens de première instance et d'appel.



Condamne la SELARL [M] [U], ès qualités, à payer à la société Batiroc BPL la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE









S. TAILLEBOIS C. CORBEL