Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 16 janvier 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 16 JANVIER 2024









N° RG 23/02205 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NIDL







S.A.R.L. SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENTS HÔTELIERS ET IMMOBILIERS - SIHI





c/



S.A.R.L. MORIS IMMOB























Nature de la décision : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendue le 04 avril 2023 (R.G. 22/02418) par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 10 mai 2023





APPELANTE :



S.A.R.L. SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENTS HÔTELIERS ET IMMOBILIERS - SIHI, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] - [Localité 1]



représentée par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.A.R.L. MORIS IMMOB, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 3] - [Localité 4]



représentée par Maître Vianney LE COQ DE KERLAND de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





 

EXPOSE DU LITIGE



Par acte en date du 18 juin 1994, la SARL Moris Immob a donné à bail commercial à la Société d'Exploitation de l'Hôtel [7], aux droits de laquelle vient désormais la société d'Investissement Hôteliers et Immobiliers (ci-après dénommée SIHI), six studios dans un ensemble immobilier à usage de résidence hôtelière classée trois étoiles, dénommé [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer annuel TTC, payable par trimestre, fixé en pourcentage du montant HT de la valeur mobilière et immobilière des locaux donnés à bail.



Réunis en assemblée générale le 8 octobre 2015, les copropriétaires de la résidence [7] ont adopté une résolution prévoyant la réalisation de travaux communs de rénovation de la résidence, moyennant une enveloppe budgétaire de 318'559,10 euros TTC.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 septembre 2016, demeurée sans réponse, la société SIHI a mis en demeure la société Moris Immob de signer le devis de la société LCBAT, avec un chèque d'acompte de 15 %, concernant la réalisation de travaux dans ses parties privatives, ainsi que le contrat d'architecte confié à M. [J].



Le 15 octobre 2016, la société SIHI a signé ce devis, pour le compte de la société Moris Immob, défaillante, et a ainsi réglé à la société LCBAT une somme totale de 50'796,52 euros.



Par jugement en date du 21 mars 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a condamné la société Moris Immob à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] représenté par la société Vincent Mequinion en qualité d'administrateur provisoire, un arriéré de charges pour les périodes antérieures et postérieures au 24 mai 2013, incluant les charges correspondant aux travaux de rénovation en vue du renouvellement du classement de la résidence, votés lors de l'assemblée du 8 octobre 2015.



La société SIHI a, par acte du 24 mars 2022, fait assigner la société Moris Immob devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en paiement du coût des travaux réalisés par la société LCBAT, qui, selon elle, devaient être supportés par le bailleur.



Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 11 octobre 2022, la société Moris Immob a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription et a demandé la condamnation du preneur à lui payer un arriéré de loyers.



Par ordonnance du 04 avril 2023, le juge de la mise en état a :

- déclaré irrecevable la demande de la société SIHI,

- rejeté la demande de provision formée par la société Moris Immob au titre de loyers dus,

- dit que chaque partie conserve à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens de l'incident,

- renvoyé l'affaire à la mise en état continue du 21 juin 2023, pour le seul chef de demande tendant à la condamnation au paiement de loyers,

- réservé les dépens. 



Par déclaration au greffe du 10 mai 2023, la société SIHI a relevé appel de cette décision.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 24 août 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société SIHI, demande à la cour de:



vu les articles 2224, 2241, 2242 et 2243 du code civil,

vu l'article 122 du code de procédure civile,

- accueillir l'appelante en ses moyens, fins et conclusions,

y faisant droit,

- infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du 4 avril 2023 en ce qu'elle a déclaré irrecevable comme prescrite sa demande de remboursement,



Statuant à nouveau,

- déclarer recevable son action en remboursement des sommes payées pour le compte de la société Moris Immob,



sur l'appel incident de la société Moris Immob :

- déclarer irrecevable la demande de condamnation provisionnelle de la société Moris Immob, faute d'intérêt à agir, et, à défaut, la rejeter comme mal fondée,

- condamner la société Moris Immob à lui payer, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Moris Immob aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 25 juillet 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Moris Immob, demande à la cour de :



vu les articles 789 et suivants du code de procédure civile,

- confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état en ce qu'elle a déclaré l'action de la société SIHI prescrite et la débouter de toutes ses demandes,

- réformer l'ordonnance du juge de la mise en état en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de paiement d'une provision pour loyers,

statuant à nouveau,

- condamner la société SIHI au paiement d'une provision d'un montant de 72 074,04 euros,

- à titre subsidiaire, si la cour décidait que la demande en paiement de la société SIHI n'est pas prescrite, il ferait néanmoins droit à une provision déduite du montant réclamé de 52 045,28 euros, soit une provision de 20 028,76 euros,

- la condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.



L'affaire a été fixée à bref délai et l'ordonnance de clôture est intervenue le 07 novembre 2023.

 

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.



MOTIFS DE LA DECISION:



Sur la fin de non-recevoir au titre de la demande en remboursement des travaux :

1- Se fondant sur les dispositions des articles 2224, 2241, 2242 et 2243 du code civil, la société SIHI soutient que le point de départ de son action en remboursement des sommes payées par ses soins pour le compte du bailleur n'a commencé à courir qu'à compter du paiement effectif des factures, soit le 2 mai 2017, date à laquelle son préjudice s'est réalisé.

Elle en déduit que sa demande est recevable, l'assignation ayant été délivré le 24 mars 2022 avant l'expiration du délai de cinq ans.

Elle précise que le délai de prescription a été interrompu le 5 octobre 2021, date à laquelle elle a notifié des conclusions devant la cour d'appel de Bordeau, en sollicitant la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 50'796,52 euros, au titre du remboursement du coût des travaux réalisés par la société LCBAT.

2- La société Moris Immob réplique que le point de départ de la prescription doit être fixé au 10 octobre 2016, date à laquelle la société SIHI a signé le devis de travaux, puisqu'elle savait ou aurait dû savoir que le bailleur ne paierait pas les sommes issues de ce devis, compte tenu des stipulations du bail (article 9), de sorte qu'elle dépensait des sommes à ses risques et périls et disposait donc d'un délai de cinq ans soit jusqu'au 10 octobre 2021 pour formuler une demande de paiement en justice.

Elle ajoute qu'en toutes hypothèses le délai de prescription devait courir à compter de la réalisation de la prestation, et non à partir de l'émission de la facture par la société LCBAT, quand celle-ci est postérieure.

Elle souligne enfin, au visa de l'article 2243 du code civil, que la prescription n'a pas été valablement interrompue par la notification des conclusions, du 5 octobre 2021 qui n'ont pas saisi la cour en l'absence d'effet dévolutif.

Sur ce :

3- Selon les dispositions de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 

4- Le point de départ de la prescription de l'action du preneur en remboursement des travaux doit être fixé au 15 octobre 2016, date à laquelle la société SIHI a signé le devis établi par la société LCBAT, détaillant et chiffrant les travaux à réaliser dans les parties privatives des lots appartenant à la SARL Moris Immob.

La représentant légal de la société SIHI a en effet signé sous la mention 'pour le compte de la SARL Moris Immob, défaillante', en précisant que cette prise en charge ne présumait en rien de la reconnaissance que les travaux seraient dûs par SIHI, et qu'elle n'était dictée que 'par le problème de ne pas obtenir le classement trois étoiles' si les travaux n'étaient pas réalisés.

Dès cette date, le preneur avait donc connaissance du manquement allégué du bailleur à son obligation de payer les travaux nécessaires au renouvellement du classement de la résidence en trois étoiles.

5- Il résulte des productions que dans le cadre d'une autre instance l'opposant à la société Moris Immob, devant la cour d'appel de Bordeaux statuant comme juridiction de renvoi, à la suite d'un arrêt de cassation de la Cour de cassation du 31 janvier 2013, et d'un arrêt mixte de la cour d'appel du 16 juin 2016, la société SIHI a notifié le 5 octobre 2021 des conclusions tendant, notamment, à voir condamner la société Moris Immob à lui payer la somme de 50 796.52 euros au titre du remboursement des travaux réalisés par la société LCBAT.

Cette prétention est d'ailleurs mentionnée en page 7 de l'arrêt rendu le 18 janvier 2022 par la cour d'appel de Bordeaux (RG n°19/00578).

6- Au dispositif de son arrêt, la cour a dit n'y avoir lieu de statuer sur cette demande en remboursement de travaux, dans la mesure où elle n'en était pas saisie, après avoir relevé en page 9 que cette demande était irrecevable, comme ne s'inscrivant pas dans le champ limité de sa saisine, sur renvoi de cassation.

7- En application des dispositions de l'article 2243 du code civil, cet arrêt a eu pour effet de rendre non avenue l'interruption de la prescription; les dispositions précitées ne comportant aucune distinction selon que la demande est définitivement rejetée par un moyen de fond ou qu'elle est repoussée soit par un moyen de forme soit par une fin de non-recevoir laissant subsister le droit d'action.

8- Il en résulte que l'action en remboursement du montant des travaux devait être formée au plus tard le 21 octobre 2021.

La demande formée par assignation du 24 mars 2022 est donc prescrite et irrecevable.

L'ordonnance doit être confirmée de ce chef.



Sur la demande en paiement d'une provision au titre des loyers :

9- Le bailleur sollicite par voie d'appel incident la condamnation provisionnelle du preneur à lui payer la somme de 91'442 70 euros correspondant au montant de l'arriéré, à la date du troisième trimestre 2022.

10- La société SIHI réplique que cette prétention est irrecevable et à défaut mal fondée, compte tenu de l'existence d'une contestation majeure concernant l'application de la TVA par le bailleur. Elle ajoute n'avoir obtenu aucune réponse à sa demande de relevé d'identité bancaire au nom de la société.

Sur ce :

11- Selon les dispositions de l'article 789-3° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour, notamment, accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

12 - En exécution du bail, et aux arrêts de la cour d'appel de Bordeaux des 16 juin 2016 et 18 janvier 2022, le montant du loyer trimestriel exigible s'élève à la somme de 4247.50 euros TTC, de sorte que l'arriéré de loyers TTC s'établit comme suit, pour la période de mars 2017 au 3ème trimestre 2022 :

- mars 2017: 1699 euros 

- 2ème trimestre 2017 au 3 ème trimestre 2022: 22 x 4247.50 = 93445 euros

soit un total de : 95144 euros

La société SIHI ne justifie durant cette période d'aucun autre versement que ceux pris en compte dans la commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 12 novembre 2021, soit 22786.79 euros, de sorte que le solde exigible ressort à 72357.21 euros.

13- La société SIHI n'invoque aucune contestation sérieuse à l'encontre de ce décompte, rectifié par rapport à la demande initiale de la société Moris Immob, en ce qu'il n'applique pas une seconde fois le montant de la TVA sur l'échéance trimestrielle.

14 - Le fait qu'après la mainlevée de la saisie conservatoire des loyers qui avait été pratiquée à la requête du syndicat des copropriétaires, la société Moris Immob n'ait pas communiqué au preneur son relevé d'identité bancaire ne constitue pas un argument de nature à rendre la demande irrecevable, le bailleur disposant à l'évidence d'un intérêt légitime à obtenir une condamnation à paiement d'une provision.

15 - Conformément aux dispositions de l'article 5 du code de procédure civile, il ne peut être alloué plus que le montant de la demande.

Infirmant partiellement l'ordonnance entreprise, la cour condamnera donc la société SIHI à payer à la société Moris Immob la somme provisionnelle de 72074.04 euros au titre de l'arriéré de loyers échu jusqu'au 3ème trimestre 2022.



Sur les demandes accessoires :

16- Il est équitable d'allouer à la société Moris Immob une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

17- Tenue aux dépens, la société d'Investissement hôteliers et immobiliers (SIHI) supportera les dépens d'incident de première instance et ceux d'appel, ainsi que ses propres frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :



Infirme partiellement l'ordonnance rendue le 4 avril 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu'elle a :

- rejeté la demande de provision formée par la soicété Moris Immob,

- dit que chaque partie conserve à la charge les frais engagés non compris dans les dépens de l'incident,

- réservé les dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

- Déclare recevable et bien fondée la demande de provision formée par la société Moris Immob,



- Condamne la société d'Investissements hôteliers et immobiliers (SIHI) à payer à la société Moris Immob la somme provisionnelle de 72074.04 euros au titre de l'arriéré de loyers échus de mars 2017 jusqu'au 3ème trimestre 2022,

- Confirme l'ordonnance pour le surplus de ses dispositions critiquées,

- Condamne la société d'Investissements hôteliers et immobiliers (SIHI) à payer à la société Moris Immob la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejette le surplus des demandes,

- Condamne la société d'Investissements hôteliers et immobiliers (SIHI) aux dépens de l'incident et d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le Président