Cour d'Appel · Chambre 3 A — 15 janvier 2024

MINUTE N° 24/25





























Copie exécutoire à :



- Me Isabelle ROLLET

- Me Anne CROVISIER





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 15 Janvier 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/01254 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HZUW



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Mulhouse





APPELANT :



Monsieur [K] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2709 du 11/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR, rectifiée le 09/11/2023)



Non comparant, représenté par Me Isabelle ROLLET, avocat au barreau de MULHOUSE





INTIMÉE :



Syndic. de copro. [Adresse 6] Représenté par son Syndic la Société CLM IMMO - [Adresse 1] - Représentée par son représentant légal - 

[Adresse 2]



Non comparant, représentée par Me Anne CROVISIER, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 novembre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseillère

Mme DESHAYES, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M. BIERMANN







ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE





Par acte authentique du 10 novembre 2017, Monsieur [K] [R] a vendu pour la somme de 98 000 € le lot de copropriété n° 6 dont il était propriétaire dans la copropriété [Adresse 6].

Par acte du 24 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a fait opposition au paiement du prix de vente pour la somme de 8 703,78 € en principal, correspondant à un arriéré de charges.

Faisant valoir qu'il conteste toute dette envers la copropriété, Monsieur [K] [R] a, par acte du 12 janvier 2018, fait citer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de le voir débouter de l'ensemble des montants réclamés dans son opposition du 24 novembre 2017 et de le voir condamner aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, a conclu au rejet des demandes et a sollicité condamnation du demandeur à lui payer la somme de 8 922,69 € au titre des charges impayées avec intérêts au taux légal ainsi que la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 26 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :



-dit que l'opposition au paiement du prix de vente du lot ayant appartenu à Monsieur [K] [R] par acte du 24 novembre 2017 était fondée mais excessive en son quantum,





-condamné Monsieur [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la somme de 8 491,78 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,



-condamné Monsieur [K] [R] aux dépens de l'instance,



-condamné Monsieur [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-rejeté la demande de Monsieur [K] [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-prononcé l'exécution provisoire du jugement.



Monsieur [K] [R] a interjeté appel de cette décision le 25 mars 2022.



Par écritures notifiées le 27 juin 2022, il conclut à la réformation partielle du jugement entrepris et demande à la cour de :



-dire régulière et recevable l'action en contestation de charges formée par Monsieur [K] [R],



-débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de l'ensemble des montants réclamés dans son opposition du 24 novembre 2017,



-débouter l'intimé de toutes ses autres demandes, 



-condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à payer à Monsieur [K] [R] la somme de 900 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] en tous les frais et dépens.



Il fait valoir qu'il est en litige de longue date avec le syndicat des copropriétaires relativement aux appels de charges ; que la consommation d'eau qui lui a été facturée repose sur les relevés de compteurs qui ne correspondent pas à ceux de son appartement, mais portent manifestement sur d'autres lots ; que la clé de répartition des charges d'eau chaude est incompréhensible et ne correspond en tout cas à aucun relevé réel ; qu'il est apparu en outre que l'ancien syndic a procédé à une surfacturation de l'eau à hauteur d'environ un million d'unités et que le coût de facturation du mètre cube ne correspond pas à celui facturé par la chaufferie; qu'aucune régularisation n'est intervenue, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires ; que seuls les montants facturés postérieurement à la reprise de la gestion par le nouveau syndic paraissent cohérents ; que cependant, la facturation du chauffage n'est pas davantage compréhensible ni justifiée ; que les frais d'entretien du parc, auquel la résidence n'a pas accès, n'ont pas à être répercutés, en l'absence de jouissance de ce bien ; qu'il lui a été facturé un double état SRU ; qu'une relance de 30 € facturée le 6 décembre 2016 est injustifié ; que par ailleurs, des travaux de chaufferie ont été facturés à la copropriété sans qu'il soit indiqué à quoi ils correspondent ni s'ils ont été votés par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'une remise de 25 % sur les frais d'entretien de l'ascenseur a été négociée avec l'entreprise, mais n'apparaît pas dans la facturation. 



Par écritures notifiées le 20 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic la Sas CLM Immo, a conclu au rejet de l'appel principal et a sollicité confirmation du jugement entrepris sous réserve de l'appel incident.

Elle a sollicité condamnation de Monsieur [K] [R] aux entiers frais et dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.

Elle a formé appel incident pour voir infirmer le jugement entrepris en tant qu'il a limité la condamnation de Monsieur [K] [R] à la somme de 8 491,78 € en excluant des sommes dues par le débiteur celles au titre de l'état de frais daté et des frais de relance.

Elle demande à la cour de :

-condamner Monsieur [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 8 922,69 € au titre des impayés de charges augmentée des intérêts au taux légal 





à compter de l'opposition au paiement du prix de vente formée par le syndicat des copropriétaires le 24 novembre 2017,



-confirmer le jugement entrepris pour le surplus,



-condamner Monsieur [K] [R] aux entiers frais et dépens nés de l'appel incident.



Il fait valoir que les comptes de la copropriété ont toujours été approuvés et que quitus a été donné au syndic par l'assemblée générale de la copropriété ; que Monsieur [K] [R] n'a jamais contesté les procès-verbaux de ces assemblées générales.

Concernant les factures d'eau, il indique que les compteurs d'eau chaude sont relevés par télétransmission directement par la chaufferie centrale, copropriété à laquelle appartient la [Adresse 6] ; que les compteurs d'eau froide ont été relevés par le concierge jusqu'à son départ, puis par le prestataire ; que les numéros de compteurs ont toujours été associés au même numéro de lot et non au nom des occupants des logements ; qu'il n'existe pas de clé de répartition des charges d'eau chaude puisque la facturation repose sur une consommation réelle ; que la surfacturation par l'ancien syndic de mètres cube d'eau a été régularisée dès la reprise de la comptabilité par le syndic CLM Immo sur l'exercice 2013/2014 ; que les sommes réclamées au titre des consommations d'eau sont donc parfaitement justifiées.

Concernant les factures de chauffage, il fait valoir que la répartition entre frais fixes et consommation personnelle est fixée par le règlement de copropriété de la chaufferie centrale, s'imposant à l'ensemble des copropriétaires ; que les sommes facturées à Monsieur [K] [R] correspondent aux relevés effectués.

Il précise par ailleurs que les frais liés à l'entretien du parc sont régis par le règlement intérieur du jardin ainsi que par la convention de mise à disposition d'un terrain communal à titre précaire et révocable ; qu'il est stipulé que le preneur supporte les charges et prestations ainsi que tous les impôts et taxes à la charge des locataires, de même que les frais d'entretien du jardin ; que cette convention n'a jamais été dénoncée par l'une ou l'autre des parties ; que les frais de travaux de la chaufferie ont été effectués sur la base de devis présentés à l'assemblée générale de la chaufferie et approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires ; que la remise de 25 % négociée avec la société Schindler s'applique sur le contrat d'entretien et non sur les 



travaux de modernisation ; qu'elle a été nécessairement appliquée, la répartition pour les exercices 2013/2014 et 2014/2015 révélant que les charges d'ascenseur ont considérablement diminué.

Il critique le jugement déféré en ce qu'il a écarté une double facturation de l'état daté SRU, alors qu'il s'agit d'un seul état daté du 7 avril 2017 et d'une actualisation facturée six mois plus tard, pratique admise et prévue au contrat de syndic ; que les frais de relance du 6 décembre 2016 sont justifiés, Monsieur [K] [R] faisant preuve de résistance dans l'exécution de ses obligations.



Par ordonnance du 20 février 2023, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de Monsieur [K] [R], notifiées le 31 décembre 2022, en tant qu'elles répliquent à l'appel incident formalisé par conclusions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] notifiées le 20 décembre 2022.



MOTIFS



Sur l'appel principal :

En vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats l'extrait de compte copropriétaire de Monsieur [K] [R], mentionnant à la date du 19 juillet 2017 un solde débiteur de 8 922,69 € au titre des appels de provisions et régularisation de charges courantes, ainsi que des appels de fonds pour travaux, outre des frais de relance et d'établissement d'états datés.



Il verse également aux débats les répartitions pour les exercices 2013/2014, 2014/2015 et 2015/2016, ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales du 31 mars 2016 et du 30 mars 2017, portant approbation des comptes et des budgets prévisionnels.

Il résulte de ces documents que les charges d'eau froide et chaude sont calculées à partir des relevés des index des compteurs individuels de chaque copropriétaire, et donc pour l'appelant à partir de ceux installés dans le lot n° 6.

L'appelant, qui ne conteste pas la présence de compteurs individuels dans son lot, ne justifie nullement son affirmation selon laquelle les index relevés seraient relatifs à d'autres lots que le sien, de sorte que les montants facturés représentent bien sa propre consommation réelle, rendant inopérante toute critique relative à une éventuelle clé de répartition qui n'a pas été mise en 'uvre pour la détermination de sa quote-part des charges générales.

Concernant l'existence d'une surfacturation en raison d'une erreur de retranscription du relevé des unités de chauffage fourni par la société Proxyservice, ayant entraîné, du fait de l'ancien syndic la société Citya remplacée dans ses fonctions par la Sas CLM Immo selon contrat de syndic en date du 7 mars 2016, une erreur dans le décompte individuel de charges pour l'exercice arrêté au 30 septembre 2013, il a été relevé par le premier juge que selon procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 3 novembre 2015, il a été précisé aux copropriétaires que la répartition erronée sera annulée et que la consommation exacte de chaque lot sera ensuite imputée rétroactivement, au travers du décompte 2013/2014.

L'examen de ce décompte révèle que Monsieur [K] [R] a bénéficié d'une régularisation de 677,46 € ainsi que, corrélativement, d'une diminution des appels sur les exercices postérieurs.

Monsieur [K] [R] ne verse aux débats aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la rectification ainsi opérée pour cet exercice précis, étant relevé que les montants mis en compte pour les exercices ultérieurs sont parfaitement justifiés par les relevés des index.

Concernant les frais de chauffage, le syndicat des copropriétaires justifie par la production des procès-verbaux de l'assemblée générale des copropriétaires de la « [Adresse 4] », dont la [Adresse 6] est copropriétaire, de l'approbation des comptes pour les exercices facturés.

Contrairement à ce que Monsieur [R] soutient, il doit être constaté que la part des charges chauffage qui lui est imputée est justifiée par les décomptes produits, notamment les appels de 



provision faisant clairement apparaître la part fixe et la part variable, les montants à répartir, ainsi que les tantièmes concernés.

Concernant les frais d'entretien du parc, l'intimé verse aux débats le règlement intérieur du jardin B 12 Parc Schuman, la convention de mise à disposition d'un terrain communal à titre précaire et révocable conclu entre la ville de [Localité 5] et l'union des syndicats du Parc Schuman le 6 novembre 2007, stipulant que le preneur supporte les charges et prestations, ainsi que tous les impôts et taxes habituellement à la charge du locataire et acquitte toutes les consommations électriques des luminaires et leur abonnement.

Aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 30 mars 2017, les copropriétaires de la [Adresse 6] ont refusé de redonner l'accès au parc aux occupants de toutes les entrées, qui avait été fermé en raison de dégradations.

Cependant, cette décision, contre laquelle Monsieur [K] [R] n'a pas formé de recours dans les délais prescrits, est sans emport sur la convention de mise à disposition du parc qui n'a pas été dénoncée et en conséquence sur l'imputation des frais au syndicat des copropriétaires.

Il sera enfin constaté que les travaux ayant fait l'objet d'appels de fonds ont été votés et approuvés en assemblée générale ; que l'appelant ne formule pas de critique particulière relativement aux montants qui lui sont imputés et ne produit en tout état de cause aucune pièce de nature à remettre en cause les appels de fonds afférents.

Concernant les charges relatives à l'ascenseur, il résulte des répartitions pour les exercices 2013/2014 et 2014/2015 que les montants mis en compte ont diminués, ce dont il se déduit que la remise négociée avec la société Schindler, portant sur le contrat d'entretien, a été répercutée.



Sur l'appel incident :

Le syndicat des copropriétaires a mis en compte au titre de l'état daté loi SRU une somme de 312 € à la date du 19 avril 2017, ainsi qu'une somme de 90 € à la date du 6 novembre 2017 au titre de l'actualisation des documents loi SRU.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret.



Nonobstant le fait que l'intimé verse aux débats, en appel, les deux états datés, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la deuxième facturation, dans la mesure où le contrat de syndicat en date du 7 mars 2016 stipule, au titre des frais et honoraires liés aux mutations, l'établissement d'un état daté, sans mention de frais au titre d'une éventuelle actualisation.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne versant toujours pas aux débats la relance facturée à hauteur de 30 €, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de ce chef.



Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, Monsieur [K] [R] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du même code.

Il sera alloué à l'intimé une somme de 1 500 € en compensation des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour défendre ses droits en appel.



PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic la Sas CLM Immo, la somme de 1 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [K] [R] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [R] aux dépens de l'instance d'appel.



Le Greffier La Présidente