Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 16 janvier 2024

N° RG 23/02290 - N° Portalis DBVX-V-B7H-O3PM









Décision du 

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 02 mars 2023



RG : 22/10501

ch n°3 cab 03 C





[R]

[V]

[I]



C/



[S] [K] [M]

[P]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 16 Janvier 2024







APPELANTS :



M. [C] [R]

né le 12 Juillet 1988 à [Localité 11] (69)

[Adresse 5]

[Localité 4]



Mme [E] [V] épouse [I]

née le 17 Janvier 1994 à [Localité 8] (69)

[Adresse 1]

[Localité 4]



M. [G] [I]

né le 11 Juin 1990 à [Localité 10] (69)

[Adresse 1]

[Localité 4]





Représentés par Me Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709









INTIMES :



Mme [Z] [S] [K] [M] épouse [P]

née le 15 Juin 1983 au CAMEROUN

[Adresse 2]

[Localité 13]





M. [L] [P]

né le 27 Février 1984 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 13]



Représenté par Me Alban POUSSET-BOUGERE de la SELARL CVS, avocat au barreau de LYON, toque : 215





 * * * * * *

 













Date de clôture de l'instruction : 30 Octobre 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Novembre 2023



Date de mise à disposition : 16 Janvier 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:



Mr et Mme [P] sont propriétaires d'une maison située [Adresse 9] à [Localité 13] cadastrée section BB[Cadastre 3], formant le lot n°9 du [Adresse 9]. Leur lot est soumis aux dispositions d'un cahier des charges annexé à l'acte de vente.



Le terrain voisin, jouxtant celui des demandeurs, formant le lot n°10 du lotissement, a fait l'objet d'une division parcellaire en deux lots référencés au cadastre sous les numéros BB [Cadastre 6] et BB [Cadastre 7]. 



Le précédent propriétaire du lot N° 10 a sollicité la délivrance d'un permis de construire pour la construction de deux maisons individuelles mitoyennes, accordé le 17 décembre 2018 par la mairie de [Localité 13], date à laquelle les époux [P] n'étaient pas encore propriétaires de leur maison d'habitation. 



Mr [G] [I], Mme [E] [V] épouse [I] et Mr [C] [R], ci-après les consorts [I] et [R], ont fait l'acquisition, selon acte de vente du 19 novembre 2020, du lot n°BB [Cadastre 7] compris dans le [Adresse 9].



En suite de la signature de cet acte de vente, les consorts [I] et [R] ont déposé une demande de permis modificatif, qui leur a été accordé selon arrêté du 14 janvier 2021. 



Constatant que le permis ainsi délivré autorisait la construction de deux logements mitoyens pour une superficie de 707 m2 et considérant qu'il contrevenait au cahier des charges du lotissement, les époux [P] ont demandé aux consorts [I] et [R] de renoncer à leur projet de construction.



Cette démarche étant restée sans effet, leur conseil les a mis en demeure, par un courrier recommandé du 31 janvier 2022, de cesser les travaux en cours et de confirmer l'arrêt des travaux sous quinzaine.



Saisi d'une demande tendant à faire cesser les travaux de construction en cours, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, par une ordonnance du 11 juillet 2022, a débouté les époux [P] de cette demande.



Considérant que l'édification de deux maisons mitoyennes sur le lot voisin ne relevait pas des règles d'urbanisme mais de celles du cahier des charges applicables à l'ensemble des co-lotis, Mme [Z] [S] [K] [M] épouse [P] et Mr [L] [P], autorisés à assigner à jour fixe, ont, par exploit d'huissier du 2 décembre 2022, fait assigner Mr [G] [I], Mme [E] [V] épouse [I] et Mr [C] [R] devant le tribunal judiciaire de Lyon afin d'obtenir leur condamnation à l'arrêt des travaux et à procéder à la remise en état des lieux.



Par jugement du 2 mars 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a : 

- enjoint à Mr [G] [I], Mme [E] [V] et Mr [C] [R] d'arrêter les travaux de construction de leur maison d'habitation sur la parcelle B [Cadastre 7] du [Adresse 9] à [Localité 13], un mois après la signification du jugement, sous astreinte passé ce délai de 1.000 € par infraction constatée,

- condamné Mr [G] [I], Mme [E] [V] et Mr [C] [R] à procéder à la remise en état de la parcelle n° BB [Cadastre 7] du [Adresse 9] à [Localité 13], par destruction de toutes les constructions et fondations qu'ils ont fait réaliser, dans les 90 jours de la signification du jugement, sous astreinte passé ce délai de 500 € par jour de retard,

- condamné Mr [G] [I], Mme [E] [V] et Mr [C] [R] aux dépens,

- condamné Mr [G] [I], Mme [E] [V] et Mr [C] [R] à payer à Mme [Z] [S] [K] [M] épouse [P] et Mr [L] [P] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision,

- rejeté le surplus des demandes.



Par deux déclarations en date des 17 et 30 mars 2023, les consorts [I] et [R] ont interjeté appel de ce jugement.



Les deux instances ont été jointes par ordonnance en date du 18 avril 2023.



L'affaire a été fixée par le président de la chambre à l'audience du 6 novembre 2023.



Par ordonnance de référé du 26 juin 2023, le délégué du premier président de la cour d'appel de Lyon a : 

- ordonné la suspension de l'exécution provisoire du chef suivant du jugement rendu le 2 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Lyon : 

« condamne Mr [G] [I], Mme [E] [V] et Mr [C] [R] à procéder à la remise en état de la parcelle n° BB [Cadastre 7] du [Adresse 9] à [Localité 13], par destruction de toutes les constructions et fondations qu'ils ont fait réaliser, dans les 90 jours de la signification du présent jugement, sous astreinte passé ce délai de 500€ par jour de retard »,

- dit que l'exécution provisoire pourra reprendre ses effets si Mr [P] et Mme [Z] [S] [K] [M] épouse [P] établissent par un procès-verbal de commissaire de justice la poursuite ou la reprise des opérations de construction sur la parcelle susvisée, 

- rejeté pour le surplus la demande d'arrêt de l'exécution provisoire présentée par Mr [G] [I], Mme [E] [V], Mr [C] [R]. 



Au terme de leurs conclusions notifiées le 4 mai 2023, Mr [C] [R], Mme [E] [V] et Mr [I] [G] demandent à la cour de : 

- réformer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau, 

à titre principal,

- débouter les consorts [P] de toutes leurs demandes,

à titre subsidiaire, 

- débouter les consorts [P] de leur demande de remise en état en ce qu'elle parait disproportionnée en raison de l'avancement des travaux,

dans tous les cas,

- condamner les consorts [P] à verser 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Les consorts [R]-[V]- [I] font valoir que :

- le jugement a considéré à tort que les stipulations du cahier des charges leur étaient encore opposables alors qu'elles sont devenues caduques en vertu de l'article L442-9 du code de l'urbanisme

- en l'espèce, les stipulations du cahier des charges n'ont pas un caractère contractuel et la clause stipulée à l'article 12 selon laquelle 'Le présent cahier des charges doit être rappelé dans tous les contrats de vente successifs. Les clauses et conditions seront obligatoires tant pour les acquéreurs que pour leurs successeurs ou ayant droit qui devront s'y conformer' ne traduit pas une intention non équivoque de donner aux dispositions réglementaires sus rappelées une valeur contractuelle, 

- par ailleurs l'obligation de remise en état des lieux apparaît disproportionnée au regard des intérêts lésés, et ce alors même d'une part que les travaux étaient quasiment achevés pour ce qui devait constituer leur résidence principale dans le cadre d'un projet dans lequel ils ont investi l'intégralité de leurs économies, et d'autre part que les époux [P] ne justifient d'aucun véritable préjudice du fait de cette construction. 



Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 24 mai 2023, les époux [P] demandent à la cour de : 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon en date du 2 mars 2022 en ce qu'il a fait droit à leurs demandes en toutes ses dispositions en ce qu'il a : 

- enjoint à Mr [C] [R] et Mr [G] [I] et Mme [E] [V] d'arrêter les travaux de construction de leur maison d'habitation sur la parcelle BB [Cadastre 7] du [Adresse 9] à [Localité 13] un mois après la signification du jugement sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée, 

- condamné Mr [C] [R] et Mr [G] [I], Mme [E] [V] à remettre en état la parcelle n° BB [Cadastre 7] du [Adresse 9] à [Localité 13], par destruction de toutes construction et fondation qu'ils ont fait réaliser dans les 90 jours de la signification du présent jugement sous astreinte, passé ce délai de 500 € par jour de retard,

- rejeté toutes les demandes, fins et conclusions des consorts [I]-[R]-[V],

- condamné Mr [C] [R], Mr [G] [I], et Mme [E] [V] à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens distraits au profit de la Selarl CVS, avocat, sur son affirmation de droits

y ajouter 

- condamner Messieurs [C] [R], [G] [I] et Mme [V] à leur régler la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel. 



Les époux [P] font valoir que : 

- le jugement a justement retenu que quelle que soit sa date, approuvé ou non, le cahier des charges constitue un document contractuel dont les clauses engagent les co-lotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues et qu'il s'évinçait des dispositions de l'article 12 qu'il était de la commune intention des colotis de donner à ses clauses une valeur contractuelle,

- leur acte d'achat mentionne que le cahier des charges est un document contractuel et comme tel imprescriptible et l'acte d'achat des appelants qui mentionne qu'une copie du cahier des charges est annexée à l'acte, ne remet pas en cause ses dispositions, 

- d'autres co-lotis attestent de la valeur contractuelle des stipulations du cahier des charges litigieux, et contestent la violation délibérée des dispositions du cahier des charges limitant le nombre de construction dans le lotissement.

- s'agissant de l'obligation de remise en état des lieux, le stade d'avancement de la construction ne caractérise nullement une impossibilité d'exécution de la démolition, 

- en outre, les consorts [R]-[V]-[I] qui ont eu connaissance du cahier des charges et des difficultés liées à leur construction dès février 2021, ont persisté, en toute connaissance de cause, dans leur construction et profité des délais de procédure, pour tenter de mettre les co-lotis et la justice devant le fait accompli.

- enfin, et même si la preuve d'un préjudice pour demander la démolition de ce qui a été fait en contravention d'un engagement contractuel résultant d'un cahier des charges, n'est pas exigée, cette double construction, réalisée en violation des règles du lotissement entraine une perte de valeur de leur propriété et des désagréments liés à la promiscuité du voisinage.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 octobre 2023. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



La cour constate au préalable qu'aucune conclusion n'a été déposée par voie électronique par les consorts [I] et [R] le 27 octobre 2023 de sorte que la demande formée par les époux [P] par des conclusions du 6 novembre 2023 tendant au rejet des dites conclusions pour cause de tardiveté est sans objet.



Selon l'article L442-9 du code de l'urbanisme: « Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu'une majorité de co-lotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. 



Toutefois, l'article L442-9 sus visé précise en son 3ème alinéa que les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre co-lotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. 



Ainsi, et même si comme en l'espèce, en présence d'un plan local d'urbanisme les stipulations du cahier des charges d'un lotissement deviennent caduques à la date de ce plan, cette caducité ne fait pas obstacle à ce que ces stipulations continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti.



L'article 12 du cahier des charges litigieux stipule que : « Le présent cahier des charges doit être rappelé dans tous les contrats de vente successifs. Les clauses et conditions seront obligatoires tant pour les acquéreurs que pour leurs successeurs ou ayant droit qui devront s'y conformer. »



Par des motifs pertinents adoptés par la cour, le premier juge a retenu qu'il se déduisait de cette stipulation qu'il avait été de la commune intention des colotis de leur donner une valeur contractuelle et que par l'adoption de cet article, les colotis avaient exprimé une volonté non équivoque de restreindre le droit de construire selon la configuration des lieux.



La cour constate en effet que cette clause qui affirme le caractère obligatoire des stipulations du cahier des charges et oblige de l'insérer dans les contrats de vente successifs ne renferme par elle même aucune équivoque sur la volonté des colotis de contractualiser les règles d'urbanisme qu'elle édicte.



L'article 2 du cahier des charges litigieux stipule que : « Les acquéreurs des quinze lots (1 à 15 inclus) ne pourront édifier sur leur lot qu'une construction à usage d'habitation ou atelier artisanal... » 



Il ressort des pièces produites et des débats et il n'est pas discuté que la construction de deux maisons mitoyennes sur la parcelle acquise par les consorts [I] et [R], ce qui conduit de fait à la présence de trois maison sur l'ancien lot N° 10 qui en comprenait déjà une, contrevient aux stipulations rappelées ci-dessus.



Le premier juge en a donc justement déduit que les travaux entrepris par les consorts [I] et [R] l'avaient été en contravention avec l'engagement contractuel résultant du cahier des charges et que les époux [P] étaient en conséquence fondés à obtenir la cessation des dits travaux et la démolition des constructions litigieuses et ce par application de l'article 1122 (anciennement 1143) du code civil selon lequel, après mise en demeure, le créancier peut, dans un délai et à un coût raisonnable, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. 



Les consorts [I] et [R] soutiennent à titre subsidiaire que la sanction de démolition de leur maison serait disproportionnée.



La cour estime en l'espèce que la demande tendant à la démolition des maisons ne se heurte pas au principe de proportionnalité des réparations.



En effet, à supposer qu'ils n'aient pas eu connaissance du cahier des charges par leur acte de vente, ainsi qu'ils le soutiennent, et ce nonobstant la clause contraire stipulée dans l'acte de vente, il ressort des pièces produites et de leurs écritures que, les consorts [I] et [R] ont été à tout le moins informés du contenu de ce cahier des charges au plus tard par un courriel de leur notaire en date du 4 février 2021, que le 15 mars 2021, un courrier de l'assureur des époux [P] leur a rappelé que le lotissement était soumis à un cahier des charges dont l'article 12 stipulait que les acquéreurs des 15 lots ne pourraient édifier sur leur lot qu'une construction à usage d'habitation ou atelier artisanal et que par ce même courrier, il leur a été demandé de renoncer à leur projet de construction et que ce n'est que quelques mois plus tard, soit en novembre 2021, selon ce qu'ils déclarent dans leurs écritures, qu'ils ont finalement commencé les travaux.



Ainsi, ayant fait le choix, à tout le moins imprudent, d'engager une construction en connaissance de ce qu'elle était prohibée par le cahier des charges, les consorts [I] et [R] ne sont pas fondés à venir se prévaloir du caractère disproportionné de la mesure de démolition sollicitée au motif que les travaux auraient été presque terminés lors de l'introduction de l'instance au fond.



Au demeurant, la cour constate que la construction de trois maisons sur un lot n'en n'autorisant qu'un seul, induit une densification beaucoup plus importante sur l'ensemble du lotissement dans un quartier décrit comme tranquille, boisé et de faible densité par des attestations produites aux débats, et qu'elle est incontestablement de nature à occasionner un préjudice aux colotis en ce que cette construction va créer une promiscuité de voisinage, limiter la tranquillité des lieux et entrainer une dévalorisation des propriétés voisine et ce d'autant plus qu'une telle autorisation serait susceptible de créer un précédent pour les futurs acquéreurs.



Le jugement est donc confirmé, non seulement en ce qu'il a enjoint aux consorts [I] et [R] d'arrêter les travaux de construction mais encore en ce qu'il les a condamnés à procéder à la remise en état de la parcelle N° [Cadastre 7] par destruction de toutes les constructions et fondations qu'ils ont fait réaliser, sauf à réactualiser les modalités de remise en état qui devront intervenir dans les 6 mois suivant la signification du présent arrêt et à assortir cette condamnation du prononcé d'une astreinte de 500 € par jour de retard pendant un délai d'une année.



Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



Les consorts [I] et [R] qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement sont condamnés aux dépens de la procédure d'appel.



L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des époux [P] en cause d'appel et il leur est alloué à ce titre la somme de 3.000 €.



PAR CES MOTIFS 

LA COUR,



Confirme le jugement déféré sauf sur les modalités définies pour la remise en état des lieux; 



Statuant de nouveau de ce chef et y ajoutant,



Dit que la remise en état de la parcelle N° [Cadastre 7] du [Adresse 9], par destruction de toutes les constructions et fondations que les consorts [I] et [R] ont fait réaliser devra intervenir au plus tard dans les six mois suivant la signification du présent arrêt et dit que passé ce délai, il sera du une astreinte de 500 € par jour de retard pendant un délai d'une année.



Condamne in solidum Mr [G] [I], Mme [E] [V] épouse [I] et Mr [C] [R] à payer à Mr et Mme [P] la somme de 3.000 € en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum Mr [G] [I], Mme [E] [V] épouse [I] et Mr [C] [R] aux dépens d'appel.





La greffière, Le Président,