Cour d'Appel · 1ère Chambre — 16 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 19/03011 - N° Portalis DBVS-V-B7D-FFN5

Minute n° 24/00012





[J]

 C/

[C]









Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 05 Novembre 2019, enregistrée sous le n° 19/01001

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 16 JANVIER 2024









APPELANT :



Maître [N] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Gilles ROZENEK, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Jean-Pierre FABRE, avocat postulant du barreau de PARIS









INTIMÉ :



Monsieur [R] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me François RIGO, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Jérôme HABOZIT, avocat plaidant du barreau de LYON









DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 14 Septembre 2023, l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu le 16 Janvier 2024, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Jocelyne WILD





COMPOSITION DE LA COUR :





PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère







ARRÊT : Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE





Courant 2006 a été constituée une SCI [6], dont l'objectif était l'acquisition et la rénovation d'un ensemble Immobilier situé à [Localité 5] (67), destiné à être transformé en résidence-service dont les différents logements devaient être vendus à divers acquéreurs en l'état futur d'achèvement.



Le Crédit Agricole Alsace Vosges a financé l'opération au moyen de deux ouvertures de crédit successives, et a apporté sa garantie financière pour l'achèvement des travaux au titre de l'article R261-17 du code de la construction et de l'habitation,



Par acte notarié du 2 mai 2007 Monsieur [R] [C] a acquis de la SCI [6], en l'état futur d'achèvement, les lots numéros six (un appartement au rez de chaussée) sept (un appartement au rez de chaussée, lesquels vont finalement constituer un appartement, et 53 (un appartement au deuxième étage).



Monsieur [C] s'est acquitté aux dates prévues des sommes dont il était redevable et a payé au total 90 % du prix de vente, en ayant recours à un emprunt.



Le contrat de vente prévoyait un délai d'achèvement au premier trimestre 2008 et des pénalités de retard journalières de 2/10.000èmes du prix au-delà de ce délai.



La livraison des lots n'étant pas intervenue dans les délais prévus, Monsieur [C] a tout d'abord assigné en référé devant le juge du Tribunal de Grande Instance de Strasbourg la SCI Moulin de la Zorn et le Crédit Agricole.

Par ordonnance de référé du 26 juillet 2011 la SCI [6] a été condamnée à verser à Monsieur [C] une provision de 48.307,84 € au titre des pénalités de retard.



La SCI [6] a connu diverses vicissitudes, ses parts sociales furent finalement cédées à un acquéreur devenu la SCI Meyer Immo, et devant l'évolution péjorative de la situation le Crédit Agricole assignait cette société en redressement judiciaire devant le Tribunal de Grande Instance de Strasbourg.



Par jugement du 16 avril 2012 le TGI de Strasbourg ordonnait l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la SCI Meyer Immo et désignait Me [J] en qualité de mandataire judiciaire.



Les travaux de construction pouvaient néanmoins se poursuivre grâce à la garantie d'achèvement du Crédit Agricole.



Dans l'intervalle Monsieur [C] avait assigné devant le Tribunal de Grande Instance de Paris la SCI Meyer Immo, initialement pour s'opposer à la dissolution de cette SCI puis finalement, après jugement de redressement judiciaire, pour voir fixer sa créance au titre des pénalités de retard.

Par jugement du 10 octobre 2013 le TGI de Paris a fixé à la somme de 135.008,15 € en principal le montant de la créance de Monsieur [C] à l'encontre de la SCI Meyer Immo.



Par jugement du 14 octobre 2013 la liquidation judiciaire de la SCI Meyer Immo était prononcée, avec autorisation de maintien de l'activité durant trois mois. Me [J] était désignée en qualité de liquidateur.



La Déclaration d'Achèvement des Travaux était signée le 9 avril 2014.



Par jugement du 14 avril 2014 le Tribunal de Grande Instance constatait que les travaux de construction avaient été accomplis, que la commission de sécurité avait inspecté le chantier, et mettait fin à la période de maintien d'activité.



 Par requête du 11 juillet 2016, Me [J] saisissait le Juge Commissaire, aux fins de se voir autoriser à signer un protocole transactionnel, passé entre elle-même ès qualités de liquidateur de la SCI Meyer Immo, les sociétés du groupe Terresens intervenant dans la future exploitation de la résidence services, le Crédit Agricole et un certain nombre d'investisseurs acquéreurs de lots. Cette autorisation lui était donnée par ordonnance du 19 juillet 2016 et par jugement du 22 août 2016 le Tribunal de Grande Instance de Strasbourg homologuait ce protocole transactionnel du 07 juin 2016.

Ce protocole, dont le but était notamment de permettre de démarrer l'exploitation de la résidence et de permettre la vente des lots non encore vendus, prévoyait entre autres que les sommes que les investisseurs concernés avaient antérieurement accepté de verser au titre du solde sur les prix de vente des lots acquis par leurs soins, seraient reversées à la société exploitant la résidence afin de lui permettre de financer les aménagements mobiliers nécessaires au démarrage de l'exploitation.



Monsieur [C] n'était pas partie à ce protocole.



Entre 2014 et 2017, divers courriers étaient échangés entre le conseil de Monsieur [C], Monsieur [C] lui-même, et Me [J]. Le conseil de Monsieur [C] cherchait à connaître l'état d'avancement de la construction, rappelait l'existence de la contre-créance de Monsieur [C], s'insurgeait contre le fait que son client ait été écarté du protocole précité, demandait la livraison des lots afin de pouvoir régulariser des baux en faisant état de la compensation intervenue entre les créances réciproques.

Me [J] de son côté informait Monsieur [C] de la déclaration d'achèvement des travaux, réclamait paiement du solde dû sur le prix de vente, mettait ultérieurement Monsieur [C] en demeure de payer ce solde sans se prononcer sur la compensation des créances, indiquait qu'elle n'avait pas qualité pour négocier les baux, informait le conseil de Monsieur [C] de l'existence d'un regroupement d'investisseurs et de l'identité de leur conseil.





Le 02 mai 2017 M. [C] assignait devant le Tribunal de Grande Instance de Strasbourg Me [J] ès qualités de liquidateur de la SCI Meyer Immo pour voir dire qu'il a payé par compensation le prix des lots qu'il a acquis. La Sci représentée par Me [J] n'a pas comparu.





Par jugement du 24 octobre 2017 le Tribunal De Grande Instance de Strasbourg a :


dit que M. [C] a payé les soldes des prix des lots acquis par lui,

condamné Me [J] ès qualité de liquidateur de la SCI à lui livrer ces lots par remise des clés dans un délai de un mois à compter du jour de la signification du jugement,

prononcé une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à l'issue de ce délai,

condamné Me [J] ès qualités aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




Ce jugement a été signifié le 13 novembre 2017 à Me [J].



***



Par acte du 21 mai 2019 Monsieur [C] a assigné devant le TGI de Sarreguemines Me [N] [J] afin de voir engager sa responsabilité personnelle compte tenu des fautes qu'il lui impute, à savoir : ne pas l'avoir averti d'un projet de protocole, l'avoir laissé exclu de ce protocole au prétexte qu'il n'aurait pas payé, avoir refusé de lui délivrer ses lots de sorte que Terresens refusait de signer avec lui des baux ce qui l'a contraint à agir en justice, ne pas avoir exécuté le jugement du 24 octobre 2017, et avoir au contraire refusé de remettre les clés.

Il indiquait qu'au jour de l'assignation, il n'avait pas les clés.



Me [J] n'a pas constitué avocat mais son conseil a ultérieurement sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture.



Par jugement du 05 novembre 2019 le Tribunal de Grande Instance de Sarreguemines a :


DIT n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture et réouverture des débats,

Condamné Maître [N] [J] à payer à Monsieur [R] [C] une somme de 14400,97€ au titre de la perte de chance de louer son bien jusqu'au 30 avril 2019 outre une somme mensuelle de 757€ par mois à compter de mai 2019 et jusqu'à la remise effective des clefs,

Condamné Maître [N] [J] aux entiers dépens,

Condamné Maître [N] [J] à payer à Monsieur [R] [C] une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Débouté Monsieur [R] [C] du surplus de ses demandes,




Pour statuer ainsi le Tribunal a retenu que l'immeuble avait été déclaré achevé le 9 avril 2014 mais que Me [J] n'en avait informé M. [C] que le 29 septembre 2015, qu'elle lui avait réclamé une créance alors qu'il disposait d'une contre créance connexe ce qui a contraint M. [C] à saisir un tribunal alors que cela était inutile, la compensation était certaine, et que Me [J] n'a pas donné suite à la condamnation. Le Tribunal a retenu la réalité d'un préjudice dû à l'impossibilité de louer, car les échanges de mails faisaient apparaître que de nombreux appartements étaient loués à cette époque. Il a toutefois distingué deux périodes, de l'achèvement des travaux au 24 octobre 2017, puis après le 24 octobre 2017, et a considéré que la perte de chance de louer était faible sur la première période et plus forte pour la seconde de sorte qu'il a retenu une perte de chance de 5 % pour la première période et de 70 % pour la seconde.



***



Par déclaration du 20 novembre 2019 Maître [N] [J] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle :-Condamne Maître [N] [J] à payer à Monsieur [R] [C] une somme de 14400,97€ au titre de la perte de chance de louer son bien jusqu'au 30 avril 2019 outre une somme mensuelle de 757€ par mois à compter de mai 2019 et jusqu'à la remise effective des clefs, -Condamne Maître [N] [J] aux entiers dépens ainsi qu'à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Me [J] a pris le 1er septembre 2020 des conclusions récapitulatives par lesquelles elle concluait à l'infirmation du jugement dont appel et au débouté de toutes les demandes de M. [C], en considérant qu'elle n'avait commis aucune faute en lien avec un quelconque préjudice dont M. [C] pourrait se prévaloir.



M. [R] [C] a pris des conclusions récapitulatives le 12 octobre 2020 par lesquelles il concluait à la confirmation du jugement déféré, sauf pour ce qui concerne le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de Me [J]. Il a réclamé sur ce point la condamnation de Me [J] à lui payer une somme de 52.457,66 € à titre de dommages et intérêts. M. [C] rappelait les différentes fautes qu'il reprochait à Me [J], laquelle notamment s'était refusée à lui remettre les clés de ses deux appartements et l'avait ainsi empêché de les mettre en location. Il s'estimait dès lors fondé à mettre en compte les loyers perdus entre le 1er juillet 2014 et la date à laquelle chacun des deux appartements avait finalement pu être loué, ce qui représentait des pertes de loyers respectivement de 38.083,50 € et 31.860,04 €. Estimant qu'il aurait pu facilement louer ces appartements et subissait donc une perte de chance élevée, M. [C] mettait en compte 75 % de ces sommes ainsi que 75 % des charges locatives correspondantes.





Par arrêt du 01 juillet 2021 la cour d'appel de Metz a :


Confirmé le jugement déféré en ce qu'il a retenu que Maître [N] [J] a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité, en ne délivrant pas à Monsieur [R] [C] ses lots à compter du début d'exploitation de la résidence par la société Terrasens,


Pour le surplus,


Ordonné la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture,

Invité Monsieur [R] [C] à fournir à la Cour tous éléments de contexte et justificatifs nécessaires à l'évaluation de son préjudice et notamment à préciser :


la date du début d'exploitation de la résidence par la société Terresens

la ou les dates auxquelles il a été mis en possession de ses clés, et par quel biais,

le niveau des loyers fixés pour les locations intervenues entre la société Terresens et les investisseurs,

le nombre de logements finalement pris à bail par la société Terresens,

la date à partir de laquelle les baux passés avec Terresens ont été dénoncés,

le nombre d'investisseurs ayant pu relouer leurs lot directement et le niveau des loyers pratiqués,


Invité Me [J] à fournir les informations dont elle dispose sur les points précités,

Réservé le surplus des demandes,

Renvoyé l'affaire à une audience de mise en état.




Pour statuer ainsi, la cour a écarté certains des griefs formulés par M. [C] à l'encontre de Me [J], en observant notamment que M. [C] ne pouvait nullement faire reproche à Me [J] de l'avoir « exclu » du protocole passé avec d'autres investisseurs, alors que les termes de ce protocole prévoyaient entre autres le versement par tous ces investisseurs du solde sur les prix de vente, ce que M. [C] avait explicitement refusé puisqu'il se prévalait d'une compensation avec les indemnités de retard dont il était créancier.

La cour a également relevé que les diverses carences reprochées à Me [J] n'avaient pu entraîner un préjudice à la charge de M. [C], qu'à partir du moment où le groupe Terresens avait été en mesure d'exploiter la résidence et de conclure des baux avec l'ensemble des investisseurs, qu'à cet égard un responsable du groupe Terresens avait indiqué en octobre 2016 à M. [C] que la société était en mesure de conclure des baux avec lui dès que la réception de ses lots par le liquidateur serait intervenue, que de nombreux rappels avaient été adressés à Me [J] afin qu'elle procède à cette livraison, que finalement le tribunal de grande instance de Strasbourg, par jugement du 24 octobre 2017, avait ordonné la remise des clés à M. [C] sous astreinte, mais que pour autant Me [J] n'avait réagi que très tardivement et que M. [C] était entré en possession de ses clés sans que l'on sache exactement comment, et n'avait pu louer ses biens qu'à compter du 15 septembre 2019 pour le logement B06 et à compter du 03 mars 2020 pour le logement C34.

La cour a dès lors retenu une attitude fautive de la part de Me [J], susceptible d'engager sa responsabilité s'il en est résulté un préjudice pour M. [C], pour la période ayant couru à partir du début d'exploitation effective de la résidence par la société Terresens.

Sur ce dernier point, la cour a observé qu'il était nécessaire d'évaluer ce préjudice de façon concrète, par référence aux possibilités réelles qui ont existé de donner en location les appartements sis dans la résidence-service considérée, ainsi que par référence aux prix qui ont été pratiqués, entre les investisseurs et la société Terresens d'une part, puis entre les investisseurs et les particuliers auxquels ils ont pu louer d'autre part.



La réouverture des débats a donc été ordonnée afin que les différents éléments précités soient communiqués à la cour.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES





Par ses dernières conclusions du 26 janvier 2023 Me [N] [J] demande à la cour, au visa des articles 1240 et 1353 du code civil, de :


Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Maître [J] à payer à Monsieur [C] une somme de 14.400,97 € au titre de la perte de chance de louer son bien jusqu'au 30 avril 2019, outre une somme mensuelle de 757 € à compter de mai 2019 et jusqu'à la remise effective des clés,

Infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée aux entiers dépens ainsi qu°au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,

Débouter Monsieur [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur [C] à verser à Maître [J] une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,

Le condamner aux entiers dépens » ;




Me [J] fait valoir que malgré la réouverture des débats M. [C] ne rapporte toujours pas la preuve de la réalité des préjudices allégués en lien causal avec la faute retenue à son encontre.

Elle réitère que M. [C], en ne participant pas au protocole collectif car il ne souhaitait verser aucune autre somme pour favoriser une solution ménageant les intérêts de la collectivité des investisseurs, est à l'origine par son comportement du préjudice allégué, et ajoute que le liquidateur n'a jamais refusé de lui remettre les clés de ses biens mais que celles-ci n'ont jamais été en la possession du liquidateur. Elle soutient qu'il appartenait sur ce point à M. [C] de se rapprocher du syndic de copropriété, et que M. [C] était parfaitement libre de conclure un bail avec la société Terresens dans le cadre d'une discussion individuelle entre l'exploitant et chaque copropriétaire.



En tout état de cause elle fait valoir qu'aucune location n'était possible dès avril 2014 contrairement à ce qu'a retenu le tribunal et souligne que s'agissant d'une résidence-service, M. [C] ne pouvait donner directement ses lots en location à des particuliers et devait contracter avec la société Terresens, jusqu'à ce que celle-ci dénonce la convention d'exploitation et les baux conclus avec les copropriétaires à effet du 1er septembre 2019, au motif que l'exploitation de la résidence n'était pas rentable.



Elle se prévaut également d'une réunion s'étant tenue le 5 février 2020 en son étude, de laquelle il résulte que le syndic bénévole de la copropriété a confirmé que les clés n'avaient pas été remises à Me [J], mais aussi et surtout qu'un des deux appartements de M. [C] était déjà loué à cette date, preuve de ce qu'il avait pu sans difficulté récupérer les clés. Elle se réfère également à ce titre à la correspondance du syndic en date du 11 février 2020, pour en conclure que M. [C] disposait de ses clés à tout le moins depuis le début de l'année 2019.

Me [J] fait en outre valoir que M. [C] ne pouvait louer ses appartements de particulier à particulier qu'à compter du départ de la société Terresens, respectivement de la société Vitae Résidences faisant partie du groupe Terresens.



Pour la période antérieure à ce départ, elle soutient que M. [C] n'apporte pas la preuve de ce que la résidence aurait été exploitée depuis septembre 2016 et que des baux auraient pu être conclus avec la société Terresens à compter de cette date. Elle fait valoir que selon les informations émanant de la résidence elle-même, trouvées sur internet, cette résidence n'a ouvert que début 2017 de sorte que M. [C] ne peut calculer son préjudice à compter du mois de septembre 2016.



Relevant que M. [C] admet finalement que les clés d'un de ses deux lots lui ont été remises par une salariée de la société Vitae Résidences, Me [J] en conclut qu'au moins un des deux lots avait été donné en location à cette société, sans que M. [C] ne précise ni la date ni les conditions dans lesquelles la salariée de la société Vitae Résidences était elle-même entrée en possession des clés, et sans qu'il produise le contrat passé avec cette société.



En tout état de cause, Me [J] soutient que M. [C] ne peut se prévaloir d'un préjudice lié à l'absence de signature de tout bail avec la société Vitae Résidences , dès lors qu'il résulte de l'exemplaire de bail qu'elle produit, signé avec d'autres investisseurs, que la société avait obtenu des bailleurs une franchise de loyers de 12 mois suivant la prise d'effet du bail pour tenir compte des difficultés de commercialisation, soit jusqu'en octobre 2017, et qu'il était ensuite prévu que la société ne règle que 50 % du montant du loyer jusqu'à la fin du troisième trimestre 2018 inclus. Elle soutient encore que les prix au m² ne correspondent en rien aux sommes qui ont été versées aux copropriétaires, la société Vitae Résidences retenant des frais d'exploitation.



Me [J] en conclut que M. [C] ne rapporte la preuve d'aucune perte de chance de louer les biens litigieux aux montants revendiqués dans ses écritures, avant au mieux la fin de l'année 2018.



Elle ajoute que, ayant pu louer ses biens directement à des particuliers dès l'automne 2019, M. [C] n'a pu subir aucun préjudice.

Enfin elle estime les documents produits non probants, et soutient que M. [C] persiste à refuser de communiquer toute pièce justifiant des conditions et dates auxquelles il a été mis en possession des clés des appartements.



Par ses dernières conclusions du 27 décembre 2022 M. [R] [C] demande à voir, au visa des articles L.812-1 du Code de commerce, 1240 et 1241 du Code civil, de l'arrêt partiellement avant dire droit de la cour et des pièces du dossier,

« Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,


Débouter Maître [J] de l'intégralité de ses prétentions et demandes, 

Infirmer en tout cas réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné maître [N] [J] à payer à monsieur [R] [C] une somme de 14.400,97 € au titre de la perte de chance de louer son bien jusqu'au 30 avril 2019 outre une somme mensuelle de 757 € par mois à compter de mai 2019 et jusqu'à la remise effective des clefs,


Et, statuant à nouveau de ce chef,


Condamner maître [N] [J] à payer à monsieur [R] [C] une somme de 35.643,70 € à titre de dommage et intérêts,

Condamner maître [N] [J] à payer à monsieur [R] [C] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner maître [N] [J] aux entiers frais et dépens des deux instances. »




M. [C] réplique que contrairement à ce que soutient Me [J], la société Vitae Résidences a commencé l'exploitation de la résidence [6] à compter du mois de septembre 2016 ainsi qu'il résulte aussi bien des termes du protocole d'accord du 7 juin 2016 que des documents qu'il produit et du contrat de bail produit par Me [J] elle-même. Il rappelle les termes du mail reçu du gestionnaire de la société Terresens le 11 octobre 2016, lui confirmant qu'il était possible d'envisager la prise à bail de ses lots dès leur réception par le liquidateur.

Le groupe Terresens, en l'occurrence sa filiale la société Vitae Résidences, ayant cessé l'exploitation à compter du premier septembre 2019, M. [C] en conclut qu'il convient de distinguer deux périodes, correspondant pour l'une à l'exploitation de la résidence par la société Vitae Résidences, et pour l'autre à l'exploitation directe des lots par chacun des copropriétaires.



Sur la première période, M. [C] indique qu'il était contractuellement prévu un loyer annuel de 140 € HT/ m², outre le fait que le preneur s'engageait à acquitter l'ensemble des charges récupérables, de sorte qu'il a perdu aussi bien des loyers que la possibilité de ne pas s'acquitter de certaines charges.



Il conteste les allégations quant à une franchise de loyers qu'aurait obtenu la société Vitae Résidences, et considère qu'il n'est nullement prouvé que la franchise concédée par les époux [P], bailleurs, à raison des travaux d'aménagement effectués par la société preneuse dans leurs locaux, l'aurait été également par les autres investisseurs.

Il précise en outre avoir récupéré les clés de l'appartement B06 dans le courant du mois de juillet 2019 et avoir conclu un bail de locaux meublés directement avec un locataire dès le 15 septembre 2019 de sorte que Me [J] ne peut lui reprocher de ne pas produire le bail qu'il aurait prétendument passé avec la société Vitae Résidences.



M. [C] ajoute qu'il justifie des possibilités réelles qui existaient de louer ces appartements, la quasi-totalité des investisseurs ayant régularisé des baux avec la société Vitae Résidences dès la fin de l'année 2016.



Il en conclut qu'en ne lui donnant pas les clés des logements malgré l'obligation qui lui était faite, Me [J] lui a fait perdre une chance sérieuse de mettre ses biens en location auprès de la société Vitae Résidences, ce qui l'a privé d'une chance de percevoir des loyers et de ne pas avoir à supporter des charges.



Compte tenu de la probabilité élevée de conclure des baux, il estime sa perte de chance à 75 % du montant des loyers tel qu'il le calcule, et de même à 75 % des charges locatives qu'il a acquittées, soit un préjudice total de 33.393,70 €.

Quant à la période postérieure au 1er septembre 2019 M. [C] indique qu'il n'a pas subi de préjudice relativement à l'appartement n°101 (B06), mais indique que s'agissant de l'appartement n°116 (C34), les clés ne lui en ont été remises que le 10 février 2020 par le syndic de copropriété « suite à l'autorisation donnée par Me [J] ».

Il indique justifier de ce qu'il a pu louer cet appartement à compter du 5 mars 2020 et en conclut qu'il a perdu une chance d'obtenir un loyer de 600 € par mois durant 5 mois, soit un préjudice de 2.250 € représentant 75 % de la somme de 3.000 €, de sorte qu'il est fondé à mettre en compte une somme totale de 35.643,70 €.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 09 février 2023.





MOTIFS DE LA DECISION





I- Sur la responsabilité de Me [J]





Dans ses dernières conclusions, Me [J] discute à nouveau sa responsabilité, en soutenant qu'elle n'a jamais refusé de remettre les clés à M. [C], que celui-ci est à l'origine de son propre préjudice, que M. [C] était libre de conclure un bail avec la société Terresens, et qu'en tout état de cause la location ne pouvait débuter en avril 2014.



La cour rappelle qu'il a été statué dans l'arrêt précité, sur les fautes susceptibles d'être reprochées à Me [J], de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y revenir.



S'agissant en particulier de la remise des clés, et quoi qu'il en soit de la façon dont elles ont finalement été remises à M. [C], la cour avait observé qu'aucun élément ne permettait de considérer que Me [J] n'aurait pas été en mesure de remplir son obligation consistant à délivrer ses lots à M. [C], et il appartenait à celle-ci de s'assurer de cette délivrance.



Me [J] oppose également à M. [C] son propre comportement et son refus de verser toute somme supplémentaire. Ceci ne pourrait être une cause de partage ou d'exonération de responsabilité que si un tel comportement pouvait être considéré comme fautif.



Il est exact qu'en se prévalant d'une contre-créance M. [C] n'a pas eu à régler la somme que tous les autres investisseurs ont accepté de débourser, et a néanmoins in fine profité des conséquences favorables du protocole signé. 



Il est également exact que si tous les investisseurs avaient argué d'une contre-créance pour refuser de payer le solde du prix de vente, une solution de reprise n'aurait peut-être pas pu être trouvée. 



Cependant un tel positionnement, fondé juridiquement, n'est pas constitutif d'une faute susceptible d'être reprochée à M. [C], et il n'existe au surplus aucun lien de causalité entre cette attitude et les difficultés rencontrées par M. [C] pour obtenir la livraison de ses lots et la remise des clés, sauf à considérer que cette livraison lui a été refusée, à tort, au prétexte de son absence de paiement.





II- Sur la date de remise des clés, la période d'exploitation des biens et le versement des loyers par la société Vitae Résidence.





A hauteur d'appel, M. [C] indique que les clés de l'appartement B06 (lot n° 101) lui ont été remises dans le courant du mois de juillet 2019 à l'initiative de Mme [O], salariée de la société Vitae Résidences, et ce sans l'accord de Me [J].



Aucun élément ne permet de contredire cette affirmation, qui est en corrélation avec le fait que M. [C] a signé un bail pour ce logement dès le 15 septembre 2019. En particulier la cour relève que dans un mail du 20 septembre 2018 adressé au syndic de la résidence, M. [C] demandait où se trouvaient ses clés, et que le syndic lui répondait le même jour : « la réponse vous a été donnée. Les clés sont en la possession de Me [J] ».

Si Me [J] soutient qu'une telle réponse était inexacte et que les clés n'avaient jamais été en sa possession, il n'en demeure pas moins ainsi que précédemment relevé par la cour, d'une part que M. [C] n'était pas en capacité de déterminer lui-même la véracité ou la fausseté de ces affirmations, et d'autre part que la livraison des biens incombait en tout état de cause à Me [J], à qui il appartenait par conséquent de s'enquérir des clés.



Enfin, la circonstance que les clés d'un des appartements aient été remises à M. [C] par une employée de la société Vitae Résidences n'implique pas que cette société ait eu le temps de conclure un contrat de bail avec M. [C], alors qu'il n'est pas contesté que le groupe Terresens s'est retiré de l'exploitation de la résidence à compter de septembre 2019. Il ne peut donc être fait grief à M. [C] de ne pas produire un hypothétique contrat qu'il aurait signé avec cette société.



S'agissant du second appartement, il résulte d'un mail émanant de l'agence immobilière mandatée par M. [C], que le 8 décembre 2019 celui-ci n'était toujours pas en possession des clés, qu'il réclamait à Me [J] après que M. [I], syndic, lui a répondu qu'il les avait « remis » à Me [J].



Si M. [I] de son côté a pu répondre le 11 février 2020 qu'il ne « comprenait pas » la demande de M. [C] dès lors que celui-ci a les clés « sûrement depuis plus d'un an » puisqu'il loue le lot n° 101 « depuis cette date », un tel courrier ne contient en réalité que des suppositions, contredites par la fin du même courrier dans lequel M. [I] indique qu'il a « officiellement reçu ce qu'il réclame depuis un an, à savoir un document officiel de Me [J] me permettant de vous fournir les clés de ce lot 116 ».

Il en résulte donc qu'avant le 11 février 2020 M. [C] ne disposait pas des clés de ce lot.



Quant à la date à laquelle a débuté l'exploitation de la résidence, les documents produits par M. [C] annoncent une ouverture prévue pour l'automne 2016 alors que l'extrait du site internet produit par Me [J] relate que la résidence a finalement ouvert « en 2017 ».



Il résulte cependant des documents produits que la date de début effective d'exploitation de la résidence, ne coïncide pas nécessairement avec la date à laquelle les premiers baux ont été signés avec les investisseurs, et encore moins avec la date à laquelle des loyers ont effectivement été versés par la société Vitae Résidences, filiale de Terresens.



Il n'est en effet pas contesté que dans un premier temps, les investisseurs propriétaires des lots devaient les donner en location à la société Vitae Résidences dans l'optique d'une sous-location par celle-ci aux résidents, auxquels elle proposait également un certain nombre de prestations supplémentaires et de services.



La possibilité effective d'exploiter les locaux dépendait donc d'une part, de la possibilité pour la société Vitae Résidences, de disposer de l'ensemble des infrastructures permettant que les services destinés aux résidents puissent être mis en 'uvre, et d'autre part de la conclusion de suffisamment de contrats avec les investisseurs, voire de suffisamment de contrats avec les futurs résidents.



Il résulte ainsi du contrat-type (non signé) produit par M. [C], que la société Vitae Résidence avait expressément prévu de soumettre la prise d'effet du contrat de bail à la réalisation de conditions suspensives, notamment la mise à disposition des parties communes d'exploitation de la résidence, et la conclusion d'au moins huit baux commerciaux. Les conditions suspensives figurant au contrat passé avec les époux [P], produit par Me [J], qui ne sont pas exactement similaires, prévoient en tout état de cause une prise d'effet du bail au 1er octobre 2016.



Surtout, il résulte de l'article 5.1. (« définition du loyer ») du contrat produit par M. [C] lui-même, que « par dérogation à ce qui précède, le montant du loyer pour la période allant de la date de prise d'effet du présent bail jusqu'à la fin du 12 mois suivant ladite date de prise d'effet, fera l'objet d'une réduction de 100% pour tenir compte de l'ouverture et de la commercialisation de la résidence dans des conditions de risques d'exploitation acceptables ».



La même mention figure à l'article 5.1. du contrat signé par les époux [P] le 09 octobre 2016, et prévoit en sus que « Cette période de franchise pourra être augmentée dans les conditions indiquées au sein de l'article 3.2 des présentes »

Cet article 3.2. prévoyait quant à lui que « Par exception suite à un accord entre les parties le présent bail pourra prendre effet préalablement à la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives indiquées ci-dessus en cas d'accord des parties et au plus tôt le 1er février 2016 aux conditions suivantes :

-application d'une période de franchise de charges d'exploitation et de charges de copropriété au prorata des tantièmes du lot objet des présentes entre la date de prise d'effet du présent bail et le 1er octobre 2016,

-augmentation de la période de franchise de loyer indiquée au sein de l'article 5.1 des présentes au prorata du nombre de jours compris entre la prise d'effet des présentes et la réalisation des conditions suspensives cumulatives énumérées ci-dessus.

En tout état de cause les parties sont d'ores et déjà d'accord (i) quant à l'application d'une franchise minimum de 12 mois à hauteur de 100% du loyer entre la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives ci-dessus et le 1er mois de loyer du au titre des présentes, (ii) quant à la fixation au maximum au 1er octobre 2017 du 1er loyer du par le PRENEUR au titre des présentes ».



Enfin, les factures de loyers concernant le bail consenti par les époux [P], produites par Me [J], font apparaître que pour le 4ème trimestre 2017, date à compter de laquelle un loyer était conventionnellement dû, et pour les 3 premiers trimestres 2018, les époux [P] n'ont perçu qu'un demi loyer de 547,28 €, et n'ont commencé à percevoir un loyer complet de 1094,56 € qu'à compter du 4ème trimestre 2018.



Ces documents font donc apparaître que la simple référence à une date théorique de début d'exploitation ou même de signature d'un bail, n'est pas suffisante pour faire preuve avec certitude de la date à partir de laquelle M. [C] aurait pu percevoir un loyer, et démontre au contraire que la société Vitae Résidence, consciente des difficultés à venir, a pu imposer au moins à certains investisseurs des baux lui permettant de sauvegarder ses intérêts.

L'existence d'une telle période de franchise est également évoquée par Me [J] dans le courrier accompagnant la requête en homologation du protocole d'accord passé entre les parties, et M. [C] ne peut se fonder sur les engagements réciproques pris par les investisseurs et la société Vitae Résidences, de signer des baux commerciaux, pour en conclure que des loyers auraient été effectivement payés dès le 1er octobre 2016.



Il est rappelé que la charge de la preuve de son préjudice incombe à M. [C], qui ne peut faire grief à son adversaire de ne produire qu'un « unique » contrat.



En suite de la production des pièces précitées il était loisible à M. [C], qui est apparemment toujours propriétaire dans la résidence, de se renseigner auprès de copropriétaires et de produire les baux signés en leur temps par ceux-ci avec la société Vitae Résidences, afin de fournir à la cour des exemples concrets établissant que certains investisseurs ont pu percevoir un loyer, et même un loyer complet, à compter de la date de signature du contrat de bail.



Tel n'est cependant pas le cas et la cour constate qu'en suite de son premier arrêt, M. [C] ne produit aucun document établissant que la société Vitae Résidences a bien versé à tout ou partie des investisseurs signataires des baux, un loyer à compter du 1er octobre 2016. L'unique exemplaire vierge qu'il produit ne constitue en rien une telle preuve, et confirme au contraire qu'une période de franchise complète était bien prévue.



Il convient d'évaluer à partir de ces constats, la perte de chance et le préjudice dont peut se prévaloir M. [C].





III- Sur l'étendue de la perte de chance de M. [C] et le préjudice subi





Au vu des engagements de location pris par la société Terresens dans le protocole d'accord, et du mail adressé par la société Vitae Résidences à M. [C] le 11 octobre 2016, celui-ci pouvait raisonnablement escompter la conclusion de baux avec cette société.

La probabilité de conclure ces baux est évaluée par M. [C] lui-même à 75 %, pourcentage qui correspond aux faits de la cause et qui sera en conséquence retenu par la cour.






Sur la perte de chance de percevoir des loyers






Quant au montant des loyers théoriquement dus à M. [C], si Me [J] conteste que le prix au m² allégué par M. [C] ait correspondu aux loyers finalement versés compte tenu des périodes de franchise précitées , elle ne conteste cependant pas la réalité de la référence faite, dans le contrat même qu'elle produit, à un loyer annuel de 140 € HT/m² carrez TVA en sus (cf. article 5.1 du contrat « définition du loyer »), référence qui se retrouve également dans l'exemplaire de bail produit par M. [C].

Elle ne conteste pas davantage l'application de ce prix au m² aux deux appartements propriété de M. [C], non plus que les calculs de surface effectués par celui-ci.



Le montant des loyers mensuels théoriquement dus peut donc être fixé comme suit :

 


Loyer dû pour l'appartement lot n° 101 (B06, logement 104 au rez-de-chaussée) 140x 52,65 m² = 7.371 € HT pour un an ou 614,25 € HT par mois, montant mis en compte par M. [C].





Loyer dû pour l'appartement lot n° 116 (C34, logement n° 341 R+2) : 140 x 40,16 m² = 5.622,40 € HT annuels ou 468,53 € HT par mois, également mis en compte par M. [C].




S'agissant de la perception effective des loyers, les documents précités conduisent à distinguer plusieurs périodes dans les relations entre les investisseurs et la société Vitae Résidences, outre la période faisant suite au retrait de cette société, et au cours de laquelle les investisseurs étaient amenés à louer leur bien en direct. Ainsi que rappelé, la charge de la preuve sur ce point incombe à M. [C].





Période du 1er septembre 2016 au 30 septembre 2017



A supposer même que l'exploitation de la résidence ait débuté à cette date, il résulte aussi bien des contrats de bail précités que du courrier explicatif adressé par Me [J] au juge commissaire en vue de l'homologation du protocole transactionnel, qu'une période de franchise de 12 mois était prévue.

M [C] ne produit aucun élément permettant à la cour de considérer, contrairement aux éléments de preuve précités, qu'il aurait été en mesure d'obtenir de la part de la société Terresens le paiement d'un loyer.

N'apportant pas la preuve de ce qu'il pouvait effectivement percevoir un loyer, il ne fait pas davantage preuve du préjudice qu'il aurait subi en raison de l'absence de toute possibilité de louer ses biens durant cette période, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'envisager de dommages et intérêts pour une perte de chance non établie.





Période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018



Les seuls éléments produits faisant ressortir que durant cette période la société Vitae Résidences n'avait versé aux investisseurs, en l'occurrence les époux [P], que la moitié du loyer conventionnellement prévu, et en l'absence de tout élément contraire, il convient de considérer que les loyers auxquels M. [C] pouvait prétendre, ne pouvaient dépasser la moitié du loyer convenu.

La cour retiendra donc comme base de calcul la moitié du loyer mensuel, à laquelle il convient d'appliquer le pourcentage de chance de location retenu soit 75 %.





Il en résulte le calcul suivant :



(614,25/2 x12) x75 % = 2.764,12 €

(468,53/2 x12) x75 % = 2.108,38 €

 Total : 4.872,50 €





Période du 1er octobre 2018 au 31 août 2019, date de fin d'exploitation de la résidence par la société Vitae Résidences



La cour retiendra pour cette période, que M. [C] était en droit d'escompter, si des baux avaient été signés, la perception de la totalité des loyers convenus. Aucun élément ne permet de considérer qu'à cette date et contrairement à ses engagements initiaux, la société preneuse aurait encore pu imposer aux bailleurs des loyers minorés, ce qu'elle n'a d'ailleurs pas fait avec les époux [P]. Par ailleurs, même si la société Terresens s'est finalement désintéressée et désengagée de la résidence, rien ne permet de penser que la société Vitae sa filiale n'aurait pas honoré ses loyers, s'agissant d'une société dont il n'est ni allégué ni prouvé qu'elle aurait connu des difficultés financières.

M. [C] peut donc prétendre à 75 % du montant total des loyers théoriques relatifs à la période du 1er octobre 2018 au 31 août 2019.



Sur ce point, le fait que les clés d'un des appartements lui aient été remises par une employée de la société Vitae Résidences le 8 juillet 2019, n'a nullement pour conséquence, contrairement à ce que soutient Me [J], d'empêcher M. [C] de mettre en compte des loyers perdus jusqu'au 31 août 2019. Si un bail avait pu être signé préalablement avec la société Vitae les loyers lui auraient bien été payés jusqu'à cette date, quoi qu'il en soit de la dénonciation ultérieure des baux par cette société.



Il en résulte le calcul suivant :



(614,25 x12) x 75 % = 5.528,25 €

(468,53 x 12) x 75 % = 4.216,77 €

 Total : 9.745,02 €





Période postérieure au 31 août 2019



Pour la période faisant suite au départ de la société Vitae Résidences, il est constant que M. [C] n'a subi de préjudice que pour ce qui concerne l'un de ses appartements qu'il n'a pu louer qu'à compter de mars 2020.



Il résulte des exemplaires de baux versés aux débats, que M. [C] n'a pas éprouvé de grandes difficultés à louer ses deux appartements directement à des particuliers. Ainsi l'appartement B06 (lot n° 101 au rez-de-chaussée) a été loué dès le 15 septembre 2019 pour 600 € par mois, et a encore ultérieurement été reloué au même prix le 11 mars 2020.



De même l'appartement C34 (lot n° 116) situé au 3eme étage, a été loué dès le mois de mars 2020, soit peu de temps après la remise des clés, et pour un loyer mensuel de 600 €.

La cour retiendra donc que M. [C] aurait eu effectivement de fortes chances de pouvoir louer l'appartement C 34 à un particulier s'il avait été en possession des clés avant février 2020, et pour un loyer qui peut être évalué à 600 € par mois, conformément au bail passé le 5 mars 2020.

Le montant total des loyers courant du 15 septembre 2010 au 10 février 2020, dates retenues par M. [C], s'élevant à 3.000 €, la perte de chance de M. [C] sera évaluée ainsi que réclamé à 75 % de cette somme soit 2.250 €.



Le préjudice total subi par M. [C] à raison de la perte de chance de percevoir des loyers, s'élève donc à 16.867,52 €.








Sur la perte de chance de ne pas avoir à payer les charges locatives






Les montants annuels de charges de copropriété, et spécifiquement le montant des charges locatives incombant au preneur, sont récapitulés par M. [C] dans ses conclusions et sont justifiés par la production de l'ensemble des décomptes de charges. Ceux-ci sont établis pour des périodes allant du 1er septembre au 31 août, à l'exception du décompte 2016/2017 qui couvre la période du 12 septembre 2016 au 31 août 2017.

L'unique période de franchise envisagée pour le paiement des charges, selon le bail passé avec les époux [P], prenait conventionnellement fin le 1er octobre 2016. Par ailleurs selon les termes des deux contrats produits, le bailleur donnait mandat au preneur de régler en ses lieux et place les appels de fonds du syndic, de sorte que la souscription du bail mettait à la charge de la société Vitae Résidence les charges locatives, quoi qu'il en soit des aménagements contractuels concernant les loyers.



La cour retiendra par conséquent que dans l'hypothèse de la signature d'un bail, M. [C] aurait pu, au plus tard à compter du 1er octobre 2016, faire supporter à la société preneuse le coût des charges locatives. Compte tenu du pourcentage précédemment retenu, il a donc perdu 75 % de chances de ne pas avoir à acquitter le montant des charges locatives échues entre le 1er octobre 2016 et le 31 août 2019, date du dernier relevé de charges produit.



Il en résulte les calculs suivants :




Période du 1er octobre 2016 au 31 août 2017 ( hors charges des 15 derniers jours de septembre 2016)


appartement B06 (lot n° 101) : (823,52 / 12 x11,5) x75 % = 591,90 €

appartement C34 (lot n° 116) : (671,17 /12 x11,5 ) x75 % = 482,40 €






Période du 1er septembre 2017 au 31 août 2018 :


appartement B06 : 1.501,07 x 75 % = 1.125,80 €

appartement C34 : 1.191,16 x 75 %= 893,37 €






Période du 1er septembre 2018 au 31 août 2019 :


appartement B06 : 741,67 x 75 % = 556,25 €

appartement C34 : 616,27 x 75 % = 462,20 €





TOTAL : 4.111,92 €.





En définitive, le préjudice total subi par M. [C] pour la perte de chance de percevoir des loyers et de ne pas avoir à supporter les charges locatives, s'élève à la somme de (16.857,52 + 4.111,92) = 20.979,44 €.





Il convient donc, en infirmant le jugement dont appel uniquement sur le quantum du préjudice, de condamner Me [J] à payer à M. [C] une somme de 20.979,44 € à titre de dommages -intérêts pour la perte de chance de louer ses biens.





IV- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile





Le sens de la présente décision conduit à confirmer la décision de première instance pour ce qui concerne la charge des dépens et la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



A hauteur d'appel Me [J] qui succombe supportera les dépens.



Il est en outre équitable d'allouer à M. [C], en remboursement des frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente instance, une indemnité de 2.500 €.



PAR CES MOTIFS





La cour,





Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Maître [N] [J] à payer à Monsieur [R] [C] une somme de 14.400,97€ au titre de la perte de chance de louer son bien jusqu'au 30 avril 2019 outre une somme mensuelle de 757€ par mois à compter de mai 2019 et jusqu'à la remise effective des clefs,





Statuant à nouveau sur ce point, 





Condamne Me [N] [J] à verser à M. [R] [C] une somme de 20.979,44 € à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance d'avoir pu louer ses biens,





Confirme pour le surplus le jugement déféré,





Y ajoutant, 





Condamne Me [N] [J] aux entiers dépens d'appel





Condamne Me [N] [J] à verser à M. [R] [C] une somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





La Greffière La Présidente de chambre