Cour d'Appel · 5e chambre civile — 16 janvier 2024

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 16 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/03730 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PBCK





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 23 FEVRIER 2021 

TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 





APPELANTE :



Madame [N] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Yves Léopold KOUAHOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/6364 du 12/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)







INTIMES :



Madame [O] [D] épouse [V]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Yann GARRIGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant





Monsieur [T] [V]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Me Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Yann GARRIGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant





















Ordonnance de clôture du 30 Octobre 2023



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 NOVEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY





ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.









*

* *













EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 19 septembre 2009, Mme [O] [D], épouse [V], a donné à bail à Mme [N] [X], pour une durée d'un an à compter du 1er octobre 2009 et jusqu'au 30 septembre 2010, un local d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6] (34), moyennant un loyer mensuel initial de 900 euros, outre une provision mensuelle sur charge de 30 euros.



Par acte sous seing privé du 1er octobre 2012, Mme [O] [V] a donné à bail à Mme [N] [X], pour une durée d'un an à compter du 1er octobre 2012 et jusqu'au 30 septembre 2013, le même local d'habitation, moyennant un loyer mensuel initial de 1 000 euros, outre une provision mensuelle sur charge de 40 euros.



Courant 2017, Mme [N] [X] ne s'est plus acquittée de l'intégralité de son loyer mensuel. Un premier commandement de payer lui a alors été délivré par Mme [O] [V] le 29 mai 2017.



Le 19 juin 2018, Mme [O] [V] a fait délivrer à Mme [N] [X] un congé pour le 30 septembre 2018 pour non-paiements répétés et irréguliers des loyers et charges.



Par courrier du 24 septembre 2018, [N] [X] a contesté le motif du congé.



Par acte du 23 novembre 2018, Mme [O] [V] a fait délivrer à Mme [N] [X] un commandement de payer la somme de 10 445,69 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 novembre 2018 inclus et visant la clause résolutoire prévue au bail.



La locataire n'ayant pas régularisé les causes du commandement, par acte du 3 avril 2019, [T] et [O] [V] ont saisi le juge des référés du tribunal d'instance de Montpellier aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail, prononcer l'expulsion de la locataire et la voir condamner à payer l'arriéré de loyer, outre une indemnité d'occupation.



Le 30 avril 2019, Mme [N] [X] a quitté spontanément les locaux.



Par ordonnance de référé du 24 juillet 2019, le juge des référés dudit tribunal a constaté l'existence d'une contestation sérieuse et a débouté les époux [V] de leurs demandes.



Par acte d'huissier du 24 septembre 2019, Mme [O] [V] a assigné Mme [N] [X] devant le tribunal d'instance de Montpellier aux fins de notamment de la voir condamner à payer l'arriéré de loyer et le remplacement des meubles, ainsi que voir fixer une indemnité d'occupation.



Le jugement rendu le 23 février 2021 par le tribunal d'instance de Montpellier :




Reçoit l'intervention volontaire de M. [T] [V] ;

Dit que les parties sont liées par le bail meublé du 1er octobre 2009 ;

Condamne Mme [N] [X] à payer à Mme [O] [V] et M. [T] [V] les sommes de 9 128,66 euros au titre du loyer, de l'indemnité d'occupation et de la régularisation des charges jusqu'au 28 mai 2019 et 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Mme [N] [X] aux dépens de l'instance ;

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.




Le premier juge a considéré que le bail initial du 19 septembre 2009 s'était poursuivi par tacite reconduction et était donc le seul applicable en l'espèce. Les époux [V] ne justifiaient pas avoir mis en 'uvre la procédure de réévaluation du loyer conformément à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, de sorte que le fait que la locataire ait payé l'augmentation plusieurs années sans protester ne caractérisait pas une renonciation tacite. Le montant du loyer était donc de 900 euros et la provision sur charges de 30 euros.



Le premier juge a retenu que l'état d'entrée des lieux du local loué permettait de retenir que le bail signé entre les parties était valablement qualifié de bail meublé en ce qu'il présentait les meubles nécessaires prévus à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 mais que les époux [V] ne justifiaient pas l'absence et la valeur des meubles qu'ils considéraient comme manquants à l'état des lieux de sortie.



Le premier juge a relevé que Mme [N] [X] ne démontrait pas l'indécence du logement ni d'avoir informé son bailleur d'une situation dégradée.



Mme [N] [X] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 9 juin 2021.



Dans ses dernières conclusions du 29 septembre 2023, Mme [N] [X] demande à la cour de :





Recevoir Mme [N] [X] en sa demande et la dire fondée ;

Donner acte au jugement du 23 février 2021 en ce qu'il dit et juge que la signature d'un nouveau contrat de bail location meublée le 15 octobre 2012 est injustifiée ;

Donner acte au jugement du 23 février 2021 en ce qu'il rejette la demande des époux [V] de voir condamner Mme [N] [X] à la somme de 893,15 euros au titre de remplacement des meubles ;

Donner acte au jugement du 23 février 2021 en ce qu'il fixe la créance de Mme [N] [X] sur les époux [V] à la somme de 4 860 euros et ramène l'arriéré locatif des époux [V] à la somme de 9 770,08 euros ;

Donner acte au jugement du 23 février 2021 en ce qu'il condamne les époux [V] à rembourser à Mme [N] [X] la somme de 1 080 euros pour défaut de régularisation des charges et ramène l'arriéré locatif définitif des époux [V] à la somme de 9 128,66 après compensation ;

Y ajouter

Infirmer le jugement en ce qu'il rejette la demande de Mme [N] [X] de dire et juger que le logement n'était pas équipé en mobilier en nombre et qualité suffisants et condamner les époux [V] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Infirmer le jugement en ce qu'il déboute Mme [N] [X] de sa demande de dire et juger que le logement donné à bail n'était pas décent et condamner les époux [V] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Juger que les condamnations pécuniaires des époux [V] viendront en déduction des sommes dues par Mme [N] [X] au titre des arriérés locatifs ;

Accorder à Mme [N] [X] des plus larges délais pouvant aller jusqu'à 36 mois pour le paiement du solde de sa dette locative telle qu'arrêtée par le tribunal, tenant sa situation financière ;

En tout état de cause

Condamner les époux [V] à payer à Me Yves Leopold Kouahou la somme de 4 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve de la renonciation au bénéfice de l'aide juridictionnelle, ainsi qu'aux dépens.





Mme [N] [X] soutient que le premier juge a valablement retenu que le seul bail valable était celui signé le 19 septembre 2009, moyennant un loyer de 930 euros, les époux [V] ne démontrant pas avoir mis en 'uvre la procédure de réévaluation du loyer prévue par l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, pas plus qu'ils ne démontrent l'absence de meubles lors de l'état des lieux de sortie. L'arriéré locatif s'élève donc, selon elle, à la somme de 9 128,66 euros.



Mme [N] [X] fait valoir que les époux [V] n'ont pas respecté leurs obligations en tant que bailleurs en ne lui donnant pas un logement meublé en mobilier en nombre et qualité suffisants ainsi qu'en ne délivrant pas un logement décent. L'appelante s'appuie sur l'état des lieux d'entrée, qui met notamment en évidence une absence de cuisinière électrique, un lave-vaisselle en mauvais état et une machine à laver qui ne fonctionne pas, l'ayant forcée à racheter ces meubles. Les époux [V] ont également donné leur accord pour que la locataire dispose des vieux meubles cassés ou pourris et ne les ont jamais remplacés. Le logement ne peut donc être considéré meublé. Il en résulte, pour Mme [N] [X], un trouble de jouissance caractérisé qu'elle fixe à la somme de 2 000 euros.



Cette dernière ajoute que le logement, qu'elle utilisait bien à titre de résidence principale, ne remplissait pas les critères de décence, en ce que les photographies prises du logement montrent des trous et des moisissures dans toutes les pièces du logement, causées par un défaut d'étanchéité. Les époux [V] n'ont jamais effectué les travaux nécessaires pour rendre le logement décent malgré l'ancienneté des lieux, attestée déjà par l'ancienne locataire et les demandes de Mme [N] [X]. Elle évalue le préjudice dû à son trouble de jouissance à la somme de 5 000 euros.



Compte tenu de sa situation précaire, en temps qu'intermittente du spectacle, Mme [N] [X] ne perçoit que 1 200 euros par mois, lui permettant tout juste de supporter financièrement ses enfants, l'appelante sollicite un délai de paiement auprès de la cour pour pouvoir apurer sa dette.



Dans leurs dernières conclusions du 23 mai 2022, les époux [V] demandent à la cour de :





Infirmer le jugement du 23 février 2021 en ce qu'il a condamné Mme [N] [X] à payer aux époux [V] les sommes de 9 128,66 euros au titre du loyer, de l'indemnité d'occupation et de la régularisation des charges jusqu'au 28 mai 2019 ;

Débouter Mme [N] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme [N] [X] à payer aux époux [V] la somme de 14 630,80 euros au titre de l'arriéré de loyer et des indemnités d'occupation arrêtés le 28 mai 2019 ;

Condamner Mme [N] [X] à payer aux époux [V] la somme de 893,15 euros au titre du remplacement des meubles.

A titre subsidiaire

Infirmer le jugement du 23 février 2021 en ce qu'il a condamné Mme [N] [X] à payer aux époux [V] les sommes de 9 770,08 euros au titre du loyer, de l'indemnité d'occupation et de la régularisation des charges jusqu'au 28 mai 2019 ;

Débouter Mme [N] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme [N] [X] à payer aux époux [V] la somme de 893,15 euros au titre du remplacement des meubles.

A titre subsidiaire

Confirmer le jugement du 23 février 2021 en toutes ses dispositions ;

Débouter Mme [N] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [N] [X] à payer aux époux [V] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [N] [X] aux entiers dépens de l'instance.





Les époux [V] soutiennent que le second contrat de bail signé le 1er octobre 2012 est valable au motif que conformément aux dispositions de l'article 1425 du code civil, l'un des époux, en l'espèce Mme [O] [V], peut seul conclure un contrat de bail. Par ailleurs, le second contrat comporte les mêmes clauses que le précédent et n'a été conclu que pour réviser le montant du loyer pour lequel la locataire s'est acquittée des sommes demandées pendant cinq ans et a perçu des allocations en conséquence. En outre, Mme [N] [X] ne rapporte pas le preuve qu'elle a contesté le second contrat de bail, de sorte qu'il est valable.



Les époux [V] font valoir que Mme [N] [X] ne peut se prévaloir d'un hypothétique trop perçu par les bailleurs dès lors qu'elle ne s'est pas acquittée entièrement du paiement du loyer des années 2016 à 2019. Il est ainsi normal, selon eux, que les quittances de loyer ne soient pas remises à la locataire.



Les intimés précisent que la locataire ne peut prétendre remonter jusqu'au mois d'avril 2016 pour solliciter une réduction du montant du loyer de 110 euros, cette dernière étant prescrite et le départ de Mme [N] [X] du logement n'interrompant pas la prescription.



Les époux [V] soutiennent que le logement, pourvu de tout le mobilier nécessaire, a été rendu dans un mauvais état, qui démontre une absence d'entretien Certains meubles mentionnés dans l'état des lieux d'entrée tels que des chaises, lampes, une table-basse pour un montant s'élevant à 893,15 euros, sont manquants à l'état des lieux de sortie et doivent être remplacés. Mme [N] [X] ne rapporte pas la preuve d'un quelconque problème au moment de la signature du bail.



Les intimés font valoir que le logement donné à bail est décent. En ce sens, la locataire ne rapporte que la preuve d'un logement mal entretenu par ses soins durant la période de dix ans, conforté par la visite d'un agent immobilier, qui a confirmé le défaut d'entretien du bien, générant notamment de la moisissure sur les murs. Les époux [V] précisent que la précédente locataire, Mme [S], a elle-même recommandé ce logement à Mme [N] [X], qui ne rapporte pas la preuve de son indécence.



Les époux [V] rappellent que la régularisation des charges appelées a été effectuée tous les ans. Faire droit à la demande de la locataire en déduction de la totalité des charges revient à sanctionner doublement le bailleur dès lors qu'il a effectué une régularisation de charges en sa faveur à hauteur de 304,68 euros malgré les impayés.



Les époux [V] font valoir que l'appelante ne conteste pas détenir une dette locative. Celle-ci étant évaluée par les intimés à la somme de 14 630,80 euros. L'échelonnement de sa dette sur trente-six mois, à hauteur de 70 euros ,ne totaliserait que la somme 2 520 euros et doit donc être rejeté, étant bien insuffisant et cette dernière n'ayant jamais rien versé depuis son départ du logement.



A titre subsidiaire, les intimés évaluent la dette locative à la somme de 9 770,08 euros, soit 14 630,80 euros - 4 860 euros.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 octobre 2023 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 20 novembre 2023.





MOTIFS



1. Sur la validité du contrat de bail du 15 octobre 2012



Il est constant que le bail de location meublée du 19 septembre 2009, conclu pour une durée d'un an à compter du 1er octobre 2009 jusqu'au 30 septembre 2010, moyennant un loyer mensuel de 900 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros, s'est renouvelé par tacite reconduction au-delà du 1er octobre 2010, et ce jusqu'au 30 septembre 2012.



Il n'est pas contesté que le 1er octobre 2012, les parties ont conclu un nouveau bail de location meublée, pour le même logement, pour une durée d'un an à compter du 1er octobre 2012 jusqu'au 30 septembre 2013, moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros, bail qui s'est renouvelé par tacite reconduction à compter du 1er octobre 2013.



Ce n'est qu'à l'audience de plaidoiries du 5 novembre 2020 devant le juge des contentieux de la protection, consécutivement à l'assignation du 24 septembre 2019, que Mme [N] [X] a contesté le montant du loyer, se prévalant de celui prévu au bail du 19 septembre 2009, de 900 euros, montant qui a été retenu par le premier juge au motif du principe d'ordre public de fixité du loyer.



Or, comme le soutiennent justement les époux [V], le bail du 1er octobre 2012 a été conclu librement par les parties et a été exécuté pendant plusieurs années par Mme [N] [X], qui n'a jamais soulevé de contestation.



L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.



Le loyer mensuel de 1 000 euros, outre 40 euros de provisions sur charges, ayant été convenu dès la signature du bail le 1er octobre 2012, il appartenait à Mme [N] [X] d'en contester le montant avant le 1er octobre 2015.



A défaut, le jugement dont appel sera par conséquent infirmé en ce qu'il a retenu un loyer mensuel de 900 euros, outre une provision sur charges de 30 euros, et l'arriéré locatif sera en conséquence calculé à partir d'un loyer mensuel de 1 000 euros, outre 40 euros de provisions sur charges.



2. Sur l'arriéré locatif



La cour relève que Mme [N] [X] reconnaît être débitrice des époux [V], se limitant à contester le montant de l'arriéré locatif.



En considération du décompte produit par les bailleurs, qui n'est pas utilement critiqué, l'arriéré locatif sera retenu pour la somme totale de 14 630,80 euros, qui était demandée en première instance.



S'agissant du remplacement des meubles qui auraient été manquants, les époux [V] n'apportent pas de critique utile aux motifs du premier juge qui a retenu que l'examen de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie ne permettait pas de déterminer, d'une part, les éléments manquants et, d'autre part, leur valeur, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a écarté la facture de meubles pour un montant de 893,15 euros.



Il convient de déduire, pour le calcul de l'arriéré locatif, la somme de 900 euros, représentant le dépôt de garantie.



S'agissant de la régularisation des charges, les époux [V] justifient qu'elle a été effective pour l'année 2016, au moyen de leur pièce n° 7, pour l'année 2017, au moyen de leur pièce n° 9 et pour l'année 2018, au moyen du décompte retenu ci-avant, qui fait apparaître, au crédit de Mme [N] [X], une régularisation de charges à hauteur de 304,68 euros, de sorte que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il lui a déduit la somme de 1 080 euros de l'arriéré locatif.



En conséquence, l'arriéré locatif sera retenu retenu pour la somme de 14 630,80 euros - 900 euros = 13 730,80 euros.



Il n'y a pas lieu de déduire de cette somme la somme de 2 000 euros, sollicitée par Mme [N] [X] à titre de dommages-intérêts au motif d'une absence de meubles en quantité suffisante dans le logement, dès lors que le premier juge avait pu relever que les parties avaient chacune communiqué l'état des lieux d'entrée aux termes duquel les éléments d'équipement indispensables et notamment la literie, les plaques de cuisson, le réfrigérateur, la vaisselle nécessaire à la prise des repas et autres ustensiles de cuisine ainsi qu'une table et des chaises étaient présents dans le logement loué, ce qui n'est pas utilement critiqué en cause d'appel ; ni la somme de 5 000 euros au motif que le logement était non décent, dès lors que le premier juge a retenu que Mme [N] [X] n'avait produit aucun constat d'huissier ou rapport des services d'hygiène de la commune, qu'en outre, elle n'avait adressé qu'un seul courrier aux bailleurs en dix ans d'occupation du logement, motif qui n'est également pas utilement critiqué, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ses prétentions indemnitaires.



3. Sur la demande de délais de paiement



Mme [N] [X] sollicite des délais de paiement, qui avaient été rejetés par le premier juge au motif que sa situation financière ne lui permettait pas d'apurer l'arriéré locatif sur trois années.



En cause d'appel et alors que le jugement dont elle a relevé appel était revêtu de l'exécution provisoire, Mme [N] [X] ne justifie pas d'un début d'apurement, ne serait-ce que pour des sommes à hauteur de sa situation financière, de sorte que la décision entreprise sera confirmée de ce chef.



4. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [N] [X] sera condamnée aux dépens de l'appel.



Mme [N] [X], qui échoue en son appel, sera en outre condamnée à payer aux époux [V] la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement rendu le 23 février 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 9 128,66 euros la condamnation de Mme [N] [X] au titre du loyer, de l'indemnité d'occupation et de la régularisation des charges jusqu'au 28 mai 2019 ;



Statuant à nouveau de ce chef,



FIXE le montant de la condamnation de Mme [N] [X] au profit de M. [T] [V] et Mme [O] [D], épouse [V], et au titre du loyer, de l'indemnité d'occupation et de la régularisation des charges jusqu'au 28 mai 2019, à la somme de 13 730,80 euros ;



CONDAMNE Mme [N] [X] à payer à M. [T] [V] et Mme [O] [D], épouse [V], la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;



CONDAMNE Mme [N] [X] aux dépens de l'appel.



Le greffier, La présidente,