Cour d'Appel · 5e chambre civile — 16 janvier 2024

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 16 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/03877 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PBLD





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 14 MAI 2021 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS 

N° RG 20/00315





APPELANTE :



Madame [R] [N]

née le 23 Février 1957 à [Localité 5]

[Adresse 1] 

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009631 du 13/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assistée de Me Emmauelle CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant





INTIMEE :



Madame [H] [K]

née le 07 Mai 1943 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]



non représentée

signification de la déclaration d'appel le 24 août 2021 à étude





























Ordonnance de clôture du 30 Octobre 2023



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 NOVEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY





ARRET : 



- Rendu par défaut ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.











*

* *

















EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé, Mme [H] [K] a donné à bail à Mme [R] [N] un appartement meublé à usage d'habitation, situé [Adresse 6] (34), moyennant un loyer de 500 euros.



Le 10 décembre 2019, Mme [H] [K] a fait délivrer à Mme [R] [N] un congé pour vendre pour le 5 octobre 2020 ainsi qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire, d'un montant de 1 836,37 euros, concernant l'arriéré des charges.



Une tentative préalable de conciliation a échoué suivant constat du 14 octobre 2020.



Par acte d'huissier de justice en date du 30 octobre 2020, Mme [H] [K] a fait assigner Mme [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection en vue notamment de voir constater la résiliation du bail à effet du 5 octobre 2020, faire déclarer Mme [R] [N] occupante sans droit ni titre, obtenir son expulsion et celle de tous occupants de son chef et la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré des charges locatives.



Mme [R] [N] a quitté les lieux et a rendu les clés le 6 décembre 2020.



Le jugement rendu le 14 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Béziers :




Constate que le bail consenti par Mme [H] [K] est résilié depuis le 5 octobre 2020 et prend acte du départ de la locataire ;

Condamne Mme [R] [N] épouse [U] à payer à Mme [H] [K] la somme de 1 634,14 euros correspondant à l'arriéré des charges locatives dû sur toute la période d'occupation ;

Déboute Mme [H] [K] de sa demande indemnitaire ;

Accorde à Mme [R] [U] des délais de paiement et dit qu'elle pourra se libérer de sa dette par le règlement de 23 échéances mensuelles de 70 euros chacune et d'une dernière échéance représentant le solde de sa dette, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 suivant le prononcé de la présente décision ;

Dit que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.






Le premier juge a retenu que le congé pour vendre délivré par Mme [H] [K] à Mme [R] [U] apparaissait formellement régulier au regard des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que la locataire, qui n'avait pas usé de sa faculté d'acquérir le logement loué, était donc déchue de tout titre d'occupation depuis le 5 octobre 2020.



Le premier juge a relevé, d'une part que Mme [R] [U] ne contestait pas être redevable des taxes des ordures ménagères et, d'autre part, que les conditions générales du contrat de bail prévoyaient un chapitre relatif aux charge que le locataire était tenue de rembourser et ce, en l'espèce, à hauteur de 1 613,14 euros, soit les charges justifiées par Mme [H] [K].



Le premier juge a également retenu que Mme [H] [K] ne rapportait pas la preuve des dégradations locatives alléguées.



Mme [R] [N] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 16 juin 2021.



Dans ses dernières conclusions du 14 septembre 2021, Mme [R] [N] demande à la cour de :





Dire et juger nul le congé pour vente délivré le 19 décembre 2020 ;

Dire et juger nul le commandement délivré le 19 décembre 2020 ;

Réformer le jugement rendu le 14 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Béziers, notamment sur la constatation de la résiliation du bail au 5 octobre 2020, la condamnation du locataire à payer au bailleur la somme de 1 634,14 euros correspondant à un arriéré de charges et sa condamnation au paiement des frais irrépétibles ;

En tout état de cause

Condamner Mme [H] [K] à payer à Mme [R] [N] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamner Mme [H] [K] à payer à Mme [R] [N] la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.





Mme [R] [N] soutient que le congé de vente est nul, en ce que le bailleur n'a pas respecté les conditions de validité du congé pour vendre puisque l'appelante n'a pas reçu la lettre de congé au moins six mois avant la date d'échéance. Le congé fixé au 5 octobre 2020 aurait dû l'être au 30 novembre 2020 étant donné que le bail a été conclu à compter du 1er décembre 2016 et non du 6 octobre 2016.





Mme [R] [N] soutient également que le commandement de payer est nul puisqu'il fait référence à un bail datant du 6 octobre 2016. La clause résolutoire n'est donc pas acquise pour des charges prétendument impayées.



L'appelante fait savoir que le bail litigieux ne mentionne pas de charges à payer et fait simplement référence à un loyer de 500 euros. Par ailleurs, la bailleresse n'a jamais réclamé lesdites charges avant ce contentieux et ne peut justifier de sa demande.



Mme [R] [N] fait valoir qu'elle a subi un préjudice moral qu'elle chiffre à hauteur de 3 000 euros, ayant dû quitter précipitamment le logement dans la nuit et alors même que la procédure légale n'a pas été respectée.



Mme [H] [K], qui n'a pu être signifiée à personne, n'a pas constitué avocat.



Le présent arrêt sera rendu par défaut.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 octobre 2023 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 20 novembre 2023.





MOTIFS



1. Sur la validité du congé pour vendre



Il est exact, comme le soutient Mme [R] [N], que contrairement à ce qui a toujours été affirmé et retenu jusqu'à présent, le contrat de bail en litige, qu'elle produit en original, ne prévoit pas une prise d'effet au 6 octobre 2016 mais bien au 1er décembre 2016.



S'agissant de la validité du congé pour vendre, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de prévis de six mois lorsque le congé émane du bailleur.



En l'espèce, Mme [H] [K] a fait délivrer son congé pour vendre le 10 décembre 2019, soit plus de six mois avant le terme du bail renouvelé, de sorte qu'il n'est pas tardif, pour respecter ce délai.



Il s'ensuit que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a dit que ce congé pour vendre était régulier au regard de ces dispositions.



2. Sur le paiement des charges



Outre le fait que l'erreur sur la date de prise d'effet doit être retenue comme une erreur matérielle qui n'entache pas la régularité du commandement de payer, les autres mentions n'étant pas contestées, il n'est pas apporté de critique utile aux motifs du premier juge, qui a indiqué que si le contrat de bail ne prévoyait pas une provision sur charges due mensuellement, il stipulait néanmoins, dans ses condition générales, à l'article huit relatif aux charges, que le locataire était tenu de les rembourser en application des dispositions légales, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [R] [N] à payer à Mme [H] [K] la somme de 1 634,14 euros correspondant à l'arriéré des charges locatives dû sur toute la période d'occupation, ce quantum n'étant pas critiqué.



3. Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral



Mme [R] [N] ne justifie pas d'une faute qui aurait été commise par Mme [H] [K] et qui l'aurait conduite à quitter précipitamment le logement pris à bail, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ses prétentions indemnitaires.



En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 14 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions.



4. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [R] [N] sera condamnée aux dépens de l'appel.



Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement rendu le 14 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Béziers, en toutes ses dispositions ;



DIT qu'il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;



CONDAMNE Mme [R] [N] aux dépens de l'appel.



Le greffier, La présidente,