Cour d'Appel · 5e chambre civile — 16 janvier 2024

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 16 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/03904 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PBMY





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 12 AVRIL 2021 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE 

N° RG 21/00100





APPELANT :



Monsieur [I] [E]

né le 24 Septembre 1978 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par Me Aurélie GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/12551 du 11/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)





INTIMEES :



Madame [L] [U] [A]

née le 23 Février 1965 à [Localité 7] (IRELANDE)

[Adresse 10]

[Localité 1] ALLEMAGNE

Représentée par Me Sedami Armand ADIDO, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assisté de Me Baptiste LALA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant



Madame [W] [T]

née le 03 Novembre 1975 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Mandine CORTEY LOTZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

















Ordonnance de clôture du 30 Octobre 2023



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 NOVEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY





ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.









*

* *





















EXPOSE DU LITIGE



Par contrat en date du 15 août 2013, Mme [L] [A] a donné à bail à Mme [W] [T] et M. [I] [E] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] (11), pour un loyer mensuel de 1 100 euros.



M. [I] [E] et Mme [W] [T] se sont séparés suite à quoi cette dernière a quitté les lieux le 20 juin 2014.



Suite à un congé pour reprise délivré par le bailleur, M. [I] [E] a quitté les lieux le 16 août 2019.



Suite à des impayés de loyer, Mme [L] [A] a adressé à Mme [W] [T] et M. [I] [E] une sommation de payer les loyers, pour un montant en principal de 16 500 euros.



La sommation étant restée infructueuse, par exploit d'huissier en date du 23 décembre 2020, Mme [L] [A] a assigné Mme [W] [T] et M. [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne aux fins notamment de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 16 717,48 euros au titre de l'arriéré locatif et 1 671,48 euros au titre de la clause pénale.



Le jugement réputé contradictoire rendu le 12 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne :




Condamne solidairement Mme [W] [T] et M. [I] [E] à payer à Mme [L] [A] la somme de 16 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation du 23 décembre 2020 ;

Condamne solidairement Mme [W] [T] et M. [I] [E] à payer à Mme [L] [A] la somme de 1 650 euros au titre de la clause pénale ;

Condamne in solidum Mme [W] [T] et M. [I] [E] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 4 août 2020 ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.




Le premier juge a retenu Mme [L] [A] produisait le contrat de bail signé par les trois parties le 15 août 2013 ainsi que d'autres pièces justificatives, desquelles il ressortait un solde débiteur de 16 500 euros à la date de l'état des lieux de sortie, que M. [I] [E] ne contestait pas.



Le premier juge a également retenu que, le bail ayant été signé le 15 août 2013, la clause pénale réputée non écrite pour les baux signés depuis le 27 mars 2014 demeurait valable et que les locataires n'ayant pas honoré les clauses du bail, devaient y être condamnés.



M. [I] [E] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 17 juin 2021.



Dans ses dernières conclusions du 26 octobre 2023, M. [I] [E] demande à la cour de :





Juger M. [I] [E] recevable et bien fondé en son appel ;

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Narbonne le 12 avril 2021 en ce qu'il a condamné M. [I] [E], solidairement avec Mme [W] [T], à payer à Mme [L] [A] les sommes suivantes :


16 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation du 23 décembre 2020 ;

1 650 euros au titre de la clause pénale ;

Entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 4 août 2020 ;


En conséquence,

Juger que Mme [L] [A] ne justifie pas du quantum de sa créance à hauteur de la somme de 16 500 euros ;

Juger que la dette locative ne saurait s'élever à une somme supérieure à 5 053,82 euros ;

Débouter Mme [L] [A] de sa demande au titre la clause pénale et à défaut, ramener le montant de celle-ci à de plus justes proportions ;

Débouter Mme [L] [A] de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;

Octroyer les plus larges délais de paiement à M. [I] [E] pour s'acquitter de sa dette en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil ;

Ordonner la mise hors de cause de Mme [W] [T], celle-ci ayant quitté les lieux depuis le 20 juin 2014, soit bien antérieurement au premier impayé de loyer intervenu en décembre 2018 ;

Dire et juger n'y avoir lieu à condamnation au titre des dépens et frais irrépétibles.





M. [I] [E] soutient que c'est à tort que le premier juge a fait droit à la demande de Mme [L] [A], en ce qu'elle ne démontre pas l'absence alléguée des règlements du loyer et ne prouve en rien le montant de la dette locative. La dette locative correspond donc aux loyers du 15 décembre 2018 au 16 août 2019, soit 8 800 euros. M. [I] [E] ajoute que la demande additionnelle de la bailleresse, qui sollicite 13 200 euros de plus, doit être rejetée en ce qu'elle constitue une demande nouvelle. En outre, l'appelant ne doit pas être tenu au paiement des loyers antérieurs au mois d'octobre 2018 puisque le délai de prescription de trois ans était dépassé au moment de la demande de la bailleresse.



L'appelant fait valoir que Mme [L] [A] n'a pas respecté ses obligations en tant que bailleresse en ne remplaçant pas la chaudière vétuste et obsolète, obligeant le locataire à en acheter et en installer une à ses frais. Bien que certaines factures soient au nom de sa compagne, c'est bien l'adresse du logement litigieux qui y est libellée. La somme totale de 1 546,18 euros, née du remplacement de la chaudière, doit donc être déduite de la dette locative de M. [I] [E].



Ce dernier soutient que, du fait de la privation de chauffage et eau chaude durant l'hiver, il a subi un important préjudice de jouissance, qu'il chiffre à la somme de 2 200 euros déductible de la dette locative.



M. [I] [E] fait valoir que la clause pénale doit être réduite par le juge sur le fondement de l'ancien article 1152 du code civil, en ce qu'elle est manifestement excessive, étant fixée à 10 % du montant des loyers dus.



L'appelant demande un délai de paiement, étant atteint d'une maladie chronique qui l'empêche d'exercer son activité dans le bâtiment. Suite à cette situation, il a déposé le 2 juillet 2021 un dossier pour obtenir l'allocation adulte handicapé et est actuellement hébergé à titre gratuit.



M. [I] [E] fait savoir que Mme [W] [T] a quitté les lieux le 20 juin 2014, de sorte qu'elle ne peut être tenue au paiement des loyers postérieurs à cette date puisqu'il ressort de l'acte introductif d'instance que les loyers auraient cessé d'être payés en novembre 2018, soit plus de quatre ans après que Mme [W] [T] a quitté les lieux.



Dans ses dernières conclusions du 10 octobre 2021, Mme [L] [A] demande à la cour de :





Débouter M. [I] [E] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal

Recevoir Mme [L] [A] en son appel incident et, y faisant droit ;

Infirmer la décision déférée en ce qu'elle condamné solidairement Mme [W] [T] et M. [I] [E] à payer à Mme [L] [A] la somme de 16 500 euros avec intérêts aux taux légal à compter de la date de l'assignation du 23 décembre 2020 ;

Statuant à nouveau,

Ordonner la mise hors de cause de Mme [W] [T] ;

Condamner M. [I] [E] à payer à Mme [L] [A] la somme totale de 29 700 euros (16 500 euros +13 200 euros) au titre de ses dettes locatives de l'année 2017, 2018 et 2019 ;

Condamner M. [I] [E] à rembourser à Mme [L] [A] la valeur de la plaque de cuisson et de la table de ping pong pliable manquantes, soit 300 euros ;

A titre subsidiaire,

Confirmer la décision déférée ;

Ordonner la mise hors de cause de Mme [W] [T] ;

En tout état de cause,

Condamner M. [I] [E] à payer à Mme [L] [A] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure, outre les entiers dépens d'appel ;

Dans tous les cas,

Débouter M. [I] [E] de sa demande de compensation au titre du coût de réparation, de remplacement et de préjudice de jouissance ;

Débouter M. [I] [E] de sa demande de délais de paiement ;

Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [I] [E] à payer à Mme [L] [A] la somme de 1 650 euros au titre de la clause pénale ;

Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [I] [E] au paiement de la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance outre les entiers dépens de première instance ;

Condamner M. [I] [E] à payer à Mme [L] [A] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure, outre les entiers dépens d'appel.





Mme [L] [A] soutient que la totalité de la dette locative, de 16 500 euros, doit être payée. Il est de jurisprudence constante que la charge de la preuve des loyers impayés pèse sur le locataire. En l'espèce, ce dernier produit un relevé bancaire de 2016 et échoue donc à prouver le paiement des loyers de l'année 2018. En outre, le montant de 16 500 euros est bien justifié par la bailleresse qui informe que, en plus de reconnaître détenir une dette de 8 800 euros au titre des loyers impayés de décembre 2018 à août 2019, M. [I] [E] cumulait déjà une dette locative de 7 700 euros au titre de l'année 2017.



Mme [L] [A] fait valoir que [I] [E] est redevable de la somme supplémentaire de 13 200 euros, n'ayant pas réglé ses loyers de janvier à décembre 2018.



L'intimée soutient que les meubles manquants lors de l'état des lieux de sortie, en l'espèce une table de ping pong pliable et une plaque de cuisson, doivent lui être remboursés à hauteur de 300 euros.



Mme [L] [A] soutient que la demande de déduction du coût de remplacement de la chaudière et du préjudice de jouissance doit être rejetée en ce que le locataire ne justifie pas des travaux de réparation dont les factures produites sont au nom d'une certaine [Z] [B] et une est au nom de son entreprise qui réalise des travaux dans le bâtiment et non à son nom propre. Par ailleurs, en cas de résistance du bailleur, si les travaux ne sont pas urgents, le locataire doit obtenir en justice l'autorisation d'effectuer les travaux aux frais du bailleur, par application de l'article 1222 du code civil. A défaut, la jurisprudence estime que le bailleur n'est pas tenu de supporter le coût des travaux. Or, le dysfonctionnement de la chaudière allégué n'est pas excessivement urgent dès lors qu'il est survenu le 10 avril 2019, il ne peut être invoqué l'arrivée d'une période de grand froid surtout dans le département de l'Aude.



La bailleresse fait valoir que la clause pénale doit être appliquée en l'état, le locataire ne justifiant pas en quoi elle serait manifestement excessive et le taux de 10% étant le taux usuel pratiqué avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR.



Mme [L] [A] fait valoir que la demande d'octroi de délais de paiement de M. [I] [E] doit être rejetée, ce dernier ne produisant pas de justificatif sur ces ressources exactes et charges et ayant déjà été à l'origine de l'échec de nombreuses tentatives de règlements amiables.



Dans ses dernières conclusions du 10 novembre 2021, Mme [W] [T] demande à la cour de :





Prononcer la mise hors de cause de Mme [W] [T] ;

Constater qu'aucune demande en paiement n'est formulée à l'encontre de Mme [W] [T] ;

En conséquence,

Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la condamnation solidaire de M. [I] [E] et de Mme [W] [T] au paiement de la somme de 16 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;

Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la condamnation solidaire de M. [I] [E] et de Mme [W] [T] au paiement de la somme de 1 650 euros au titre de la clause pénale ;

Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la condamnation solidaire de M. [I] [E] et de Mme [W] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 4 août 2020 ;

En conséquence,

Juger que si des condamnations devaient être prononcées, elles le seront au seul préjudice de M. [I] [E] ;

Dire n'y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

Statuer ce que de droit sur les dépens.





Mme [W] [T] soutient qu'aucune demande n'est formulée à son encontre et qu'elle doit donc être mise hors de cause. Elle produit le protocole d'accord signé entre les parties, dans lequel M. [I] [E] reconnaît avoir occupé seul le bien loué depuis le mois de juin 2014 et que Mme [L] [A] renonce à poursuivre l'exécution du jugement du 12 avril 2021 à son encontre.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 octobre 2023 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 20 novembre 2023.





MOTIFS



1. Sur l'arriéré locatif



En application de l'article 1315 ancien du code civil, il est constant que la charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire et non au bailleur.



En premier lieu, M. [I] [E] soutient que la demande en paiement des loyers de janvier à septembre 2018 est prescrite au motif que Mme [L] [A] ne l'aurait formée pour la première fois que par voie de conclusions d'intimée du 10 octobre 2021, soit postérieurement au délai de prescription de trois ans prévu à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.



Or, s'il est exact que dans son acte introductif d'instance, Mme [L] [A] a sollicité sa condamnation au paiement de la somme de 16 500 euros, en indiquant que « les locataires ont totalement cessé de s'acquitter des loyers ainsi que des provisions sur charges depuis le mois de novembre 2018 », cette indication ne permet pas de considérer qu'elle a entendu se prévaloir d'un défaut de paiement qu'à compter de cette date mais doit être retenue comme traduisant le fait qu'au préalable, M. [I] [E] s'acquittait des loyers de façon irrégulière et qu'il a totalement cessé de s'en acquitter à compter de novembre 2018. De plus, la cour constate que le jugement dont appel, y compris dans l'énoncé des prétentions de la demanderesse, ne fait aucunement mention de ce que l'arriéré locatif se rapporterait uniquement à la période postérieure à cette date.



Il s'ensuit que la demande de Mme [L] [A] en paiement des loyers du 1er janvier 2018 au 15 décembre 2018 n'est pas prescrite.



En second lieu, M. [I] [E] soutient que la somme de 29 700 euros, désormais sollicitée par Mme [L] [A] en cause d'appel, ne lui a jamais été réclamée préalablement à l'appel, de sorte que sa demande en paiement de la somme complémentaire de 13 200 euros doit être rejetée. Il avance également que la bailleresse ne produit aucun décompte des sommes dues, avec mention de la période considérée, de sorte que le jugement de première instance doit être infirmé en ce qu'il l'a condamné au paiement de la somme de 16 500 euros au titre de la dette locative.



Si au contraire de ce soutient M. [I] [E], Mme [L] [A] est en droit de solliciter la somme de 29 700 euros en cause d'appel dès lors qu'il s'agit d'une élévation du montant total des loyers non prescrits, dont elle poursuit le recouvrement, il est exact qu'elle ne produit aucun décompte détaillé des sommes dont elle demande le paiement, ce qui ne limite toutefois pas son droit à poursuivre condamnation pour obtenir le paiement des loyers non acquittés par M. [I] [E], dans la limite des délais de prescription.



Toutefois, ce dernier verse au débat un relevé de compte, duquel il ressort que par virement du 1er octobre 2018, il s'est acquitté de la somme totale de 7 900 euros au bénéfice de Mme [L] [A], représentant un « retard loyer + septembre 2018 ».



La bailleresse n'apporte pas de réplique, de sorte qu'il sera considéré que M. [I] [E] s'est acquitté de son loyer de janvier à septembre 2018, inclus.



L'arriéré locatif sera en conséquence retenu sur la période d'octobre 2018 au 16 août 2019, date de la restitution des clés, soit (10 x 1 100 euros) + (16/31 x 1 100 euros) = 11 000 euros + 568 euros = 11 568 euros.



Il n'y a pas lieu de déduire de cette somme les factures de la société « Tonton Plomberie », qui sont établies au nom de Mme [Z] [B] ou au nom de M. et Mme [V], ou encore celle de la société Sun Chauffage, établie au nom de la société « SAS MBA ».



Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de déduire de l'arriéré locatif la somme de 2 200 euros au motif d'un préjudice de jouissance du fait de l'absence de chauffage.



De même, en réponse à la demande de Mme [L] [A], il n'y a pas lieu d'augmenter ce total de la somme de 300 euros au motif qu'il résulte de l'état des lieux de sortie la mention de l'absence d'une plaque de cuisson et d'une table de ping-pong, dès lors que la bailleresse ne produit pas l'état des lieux d'entrée, qui aurait permis de constater que ces éléments étaient présent lors de la prise à bail.





Le taux de la clause pénale, dont le principe n'est pas contesté, sera maintenant à 10 %, tel que convenu dans le bail en litige, en raison de la résistance de M. [I] [E], de sorte qu'elle sera ramenée à 1 156 euros.



2. Sur la demande de délais de paiement



Outre le fait que M. [I] [E] ne justifie pas d'un début de paiement, ne serait-ce à hauteur de ses capacités financières actuelles, et alors que le jugement était assorti de l'exécution provisoire, il résulte des échanges entre les parties qu'il a pu s'engager à de nombreuses reprises à apurer son arriéré locatif, en vain toutefois, en mettant en avant la radiation à tort de sa société par le greffe du tribunal de commerce de Narbonne, la vente de deux terrains, un séjour à l'étranger sans son portable ou encore des problèmes de santé.



En conséquence, en l'absence de toute garantie quant au bon respect d'un plan d'apurement, s'il devait être accordé, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.



3. Sur la demande de mise hors de cause de Mme [W] [T]



En considération du protocole d'accord signé entre les parties, dans lequel M. [I] [E] reconnaît avoir occupé seul le bien loué à compter du mois de juin 2014 et que Mme [L] [A] renonce à poursuivre l'exécution du jugement du 12 avril 2021 à son encontre, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a mis en cause Mme [W] [T].



4. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum Mme [W] [T] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 4 août 2020.



M. [I] [E] sera condamné aux dépens de l'appel.



Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;



MET hors de cause de Mme [W] [T] ;



En conséquence,



INFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 12 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne, en ce qu'il a condamné solidairement Mme [W] [T] à payer à Mme [L] [A] la somme de 16 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation du 23 décembre 2020 et la somme de 1 650 euros au titre de la clause pénale ; et a condamné in solidum Mme [W] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 4 août 2020 ;



CONFIRME le jugement pour le surplus, sauf sur le montant de l'arriéré locatif et de la clause pénale ;



Statuant à nouveau,



FIXE la condamnation de M. [I] [E] au bénéfice de Mme [L] [A], à la somme de 11 568 euros au titre de l'arriéré locatif et à la somme de 1 156 euros au titre de la clause pénale ;



DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables d'appel ;



CONDAMNE M. [I] [E] aux dépens de l'appel.



Le greffier, La présidente,