Cour d'Appel · 5e chambre civile — 16 janvier 2024

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 16 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/03992 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PBSS





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 28 MAI 2021 

Tribunal judiciaire des contentieux de la protection DE BEZIERS 

N° RG 20/00380





APPELANTE :



Madame [K] [H]

née le 01 Novembre 1978 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

Représentée par Me Fanny DANET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005031 du 11/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)







INTIMEE :



SA PROMOLOGIS au capital de 22 120 332,00 euros, immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n°690 802 053 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Me Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

















Ordonnance de clôture du 30 Octobre 2023



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 NOVEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY





ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.











*

* *





















EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé des 24 et 28 avril 2016, la société d'HLM Domicil a donné à bail à Mme [K] [H], Mme [M] [T] ainsi que M. [R] [F] et Mme [Z] [F] trois maisons d'habitation situées [Adresse 6] à [Localité 2] (34).



Ces contrats ont été repris par la SA Promologis, nouveau bailleur social des lieux.



La SA Promologis a été confrontée à des troubles de voisinage incessants, allant crescendo, entre différents locataires, dont les époux [F], Mmes [K] [H] et [M] [T], pour des motifs divers et variés.



Le 5 mars 2020, au motif de ces troubles du voisinage entre ces preneurs depuis 2016, qui portaient atteinte à la tranquillité des autres occupants, la SA Promologis a fait assigner M. [R] [F] et Mme [Z] [F], et Mmes [K] [H] et [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de voir constater la persistance des troubles anormaux de voisinage malgré les tentatives préalables de conciliation.



Par jugement du 23 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur, a fixé à l'avance des frais de médiation à la somme de 50 euros et dit qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la présente décision serait caduque et l'affaire serait radiée.



Au motif que les parties n'avaient pas consigné, la SA Promologis a demandé la réinscription de l'affaire.



Le jugement rendu le 28 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers :




Prononce la résiliation des contrats de location suivants :

du contrat de location conclu en date du 28 avril 2016 entre la société HLM Domicil et Mme [K] [H], portant sur la villa n°4 sise [Adresse 3] à [Localité 2],

du contrat de location conclu en date du 24 avril 2016 entre la société HLM Domicil et Mme [M] [T] portant sur la villa n°2 sise [Adresse 3] à [Localité 2],

du contrat de location conclu en date du 24 avril 2016 entre la société HLM Domicil et Mme [Z] et M. [R] [F] portant sur la villa n°3 sise [Adresse 3] à [Localité 2].

Dit que M. [R] [F] et Mmes [Z] [F], [K] [H] et [M] [T] devront quitter les lieux loués dans le délai de deux mois courant à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer et qu'à défaut de départ volontaire, la SA Promologis pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'aide de la force publique en cas de besoin ;

Condamne M. [R] [F] et Mmes [Z] [F], [K] [H] et [M] [T] à payer à la SA Promologis une indemnité d'occupation égale au montant mensuel des loyers de l'habitation et de la provision sur charges qui auraient été exigibles si le contrat de bail n'avait pas été résilié et jusqu'au départ effectif des lieux ;

Déboute M. [R] [F] et Mmes [Z] [F], [K] [H] et [M] [T] de l'intégralité de leurs prétentions ;

Condamne M. [R] [F] et Mmes [Z] [F], [K] [H] et [M] [T] à payer chacun la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [F] et Mmes [Z] [F], [K] [H] et [M] [T] aux dépens de la présente procédure ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.




Le premier juge a retenu que la SA Promologis apportait des éléments de preuves attestant de la relation conflictuelle entre Mme [K] [H] et sa voisine Mme [M] [T] allant jusqu'à des plaintes et une procédure de composition pénale ainsi qu'entre les époux [F] et Mme [K] [H] malgré les efforts de la bailleresse en vue d'apaiser le conflit, notamment par les multiples propositions de déménagement.



Il résultait de l'ensemble de ces éléments que M. [R] [F] et Mmes [Z] [F], [K] [H] et [M] [T] étaient ancrés dans un conflit de voisinage exacerbé et persistant et manquaient ainsi gravement à l'obligation qui pesait sur eux d'user du bien loué paisiblement et sans déranger la tranquillité du voisinage, de nature notamment à prononcer la résiliation de leurs contrats de bail et ordonner l'évacuation des lieux.



Mme [K] [H] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 21 juin 2021.



Parallèlement, elle a saisi le Premier président de cette juridiction, au visa des dispositions de l'article 524-3 du code de procédure civile, afin que soit ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire de la condamnation ainsi prononcée à son encontre, demande à laquelle il a été fait droit.











Dans ses dernières conclusions du 27 octobre 2023, Mme [K] [H] demande à la cour de :





Constater que depuis le départ de Mme [M] [T] et des époux [F] de [Adresse 3] à [Localité 2], cette dernière a retrouvé sa sérénité ;

Constater que Mme [K] [H] n'est pas la cause des troubles du voisinage de [Adresse 3] à [Localité 2], mais qu'elle en est victime ;

Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions prononcées à l'égard de Mme [K] [H] ;

Débouter la SA Promologis de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [K] [H] ;

Condamner la SA Promologis à verser 5 000 euros de dommages et intérêts à Mme [K] [H] pour le préjudice moral subi depuis le début de la procédure et en particulier depuis la première tentative d'expulsion de sa famille ;

Condamner la SA Promologis, succombant à la procédure, a verser la somme de 3 000 euros à Maître Fanny Danet, avocate au barreau de Montpellier, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de justice de première instance et d'appel ;

Condamner la SA Promologis aux dépens de la procédure de première instance et d'appel.





Mme [K] [H] soutient que c'est à tort que le juge de première instance a prononcé la résiliation de son bail au prétexte de la brouille générale entre les locataires. En effet, Mme [M] [T] a été condamnée tant au plan pénal que civil pour les nombreuses fausses accusations proférées à l'encontre de l'appelante et a incité les époux [F] à se joindre aux troubles.



Mme [K] [H] fournit les attestations de ses autres voisins en sa faveur pour démontrer son bon comportement ainsi que la virulence avec laquelle Mme [M] [T] a cherché à lui nuire.



L'appelante précise qu'elle est dans l'impossibilité, du fait de ses faibles ressources, de trouver un autre logement pour elle et ses trois enfants. Les époux [F] et Mme [M] [T] ayant depuis quitté la résidence, il n'y a plus de raison que le bail de l'appelante soit résilié alors que les individus à l'origine des troubles n'y résident plus.



Mme [K] [H] fait valoir qu'elle est dans l'impossibilité de se reloger dans un logement social bien que cinq nouvelles résidences aient été construites puisque la SA Promologis bloque sa candidature. C'est donc l'intimée qui ralentit volontairement les démarches.



Mme [K] [H] soutient avoir subi un préjudice moral du fait de cette procédure en justice ainsi que de la tentative d'expulsion de sa famille. Elle précise ne plus arriver à dormir dans la crainte de se voir à nouveau expulsée avec sa famille.



Dans ses dernières conclusions du 30 octobre 2023, la SA Promologis demande à la cour de :





Révoquer l'ordonnance de clôture intervenue ;

Rabattre la clôture au jour de l'audience de la plaidoirie ;

Accueillir les présentes conclusions responsives établies pour le compte de la SA Promologis, intimée ;

Débouter Mme [K] [H] de sa demande en réformation de la décision rendue le 28 mai 2021 par le juge du contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Béziers ;

Débouter Mme [K] [H] de toutes autres prétentions dirigées contre la SA Promologis ;

Confirmer dans toutes ses dispositions contestées la décision rendue le 28 mai 2021 par le juge du contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Béziers ;

Condamner Mme [K] [H] à payer à la SA Promologis la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de maître Gilles Bertrand, avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





La SA Promologis fait valoir que ses conclusions ont été déposées le jour de l'ordonnance de clôture suite à la communication tardive des dernières conclusions de l'appelante.



L'intimée soutient que c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation des contrats de bail des locataires, dont fait partie Mme [K] [H], en ce qu'elle a maintenu, pendant plusieurs années, une tension inadmissible troublant la jouissance paisible des lieux pour les autres résidents. En effet, il a été invoqué à l'encontre de l'appelante des incivilités visant les époux [F] et Mme [M] [T] ainsi que du harcèlement, chaque partie se présentant tour à tour comme victime.



La SA Promologis fait valoir qu'un relogement a bien été proposé à tous les locataires, dont Mme [K] [H], qui n'apporte pas la preuve que sa candidature soit « bloquée ». Tous l'ont refusé, maintenant ainsi un climat délétère dans la résidence. Il en est de même concernant les tentatives de médiation qui ont toutes échoué, les locataires concernés ne s'y étant pas rendus ou n'ayant pas consigné. Mme [K] [H] est donc loin d'être une victime et est elle-même à l'origine de la situation dans laquelle elle se trouve et persiste malgré les injonctions de cesser, raison pour laquelle la décision de résilier le bail doit être confirmée.



La SA Promologis soutient que les demandes indemnitaires de Mme [K] [H] n'ont pas lieu d'être. Elle ne peut, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, soumettre une nouvelle prétention à la cour. Sa demande de dommages-intérêts doit donc être rejetée, cette dernière ne rapportant pas la preuve d'un quelconque préjudice et ne l'ayant pas formulée en première instance.



L'intimée fait valoir qu'elle a exécuté le jugement dans les délais prévus en délivrant un commandement de quitter les lieux à la suite du jugement du 28 mai 2021 et en dressant un procès-verbal de tentative d'expulsion à la suite de l'ordonnance du 22 septembre 2021, qui rejetait la demande d'arrêt de l'exécution provisoire. Mme [K] [H] ne peut donc aujourd'hui prétendre faire condamner la SA Promologis pour une tentative d'exécution dans un temps ou celle-ci était autorisée par trois décisions intervenues.



La SA Promologis rappelle que Mme [K] [H] se maintient dans les lieux depuis plus de deux ans malgré la décision de première instance et multiplie les procédures vaines en saisissant le Premier président de la cour ou le juge de l'exécution afin de s'y maintenir. L'intimée précise que Mme [K] [H] n'a renouvelé sa demande de logement que le 20 mars 2023 après demande initiale du 7 juin 2021 et a refusé une proposition du Patrimoine Languedocien pour un logement situé à [Localité 2] au motif qu'elle n'était pas intéressée.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 octobre 2023 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 20 novembre 2023.





MOTIFS



1. Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture



Il n'y a pas lieu à rabat de l'ordonnance de clôture dès lors que la SA Promologis a déposé ses dernières conclusions le jour où l'ordonnance a été rendue, soit le 30 octobre 2023, et qu'il n'est soulevé aucune difficulté quant au respect du contradictoire.



2. Sur la résiliation du bail pour trouble de voisinage



L'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.



L'article 1729 du code civil énonce que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.



L'article 1741 du code civil ajoute que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.



L'obligation de jouissance paisible impose notamment au locataire de ne pas troubler de manière répétée son voisinage.



Le juge apprécie souverainement, au jour où il statue, la gravité des manquements reprochés.



Pour qu'il soit fait droit à la demande de résiliation du bail, l'effet des troubles doit persister au jour où le juge statue.



En l'espèce, s'il est constant qu'un conflit de voisinage a opposé Mme [K] [H] aux époux [F] et à Mme [M] [T], la cour relève toutefois que depuis le départ de ces derniers en juin 2021, la SA Promologis ne rapporte ni n'invoque de nouveaux troubles de voisinage qui pourraient être imputés à l'appelante ou des manquements à ses obligations depuis la décision déférée, celle-ci justifiant à ce titre être à jour du paiement des indemnités d'occupation.



La cour relève au surplus que lorsque Mme [U] [W], directrice de la SA Promologis, a été entendue en 2021 en tant que témoin au commissariat de police d'[Localité 2], elle a pu déclarer qu'il « Il nous est impossible de savoir ce qui est vrai et ce qui est faux », qu'une des résidentes, qui avait pu attester à la charge de Mme [K] [H] a pu revenir sur son témoignage en indiquant qu'elle avait été manipulée par Mme [M] [T], que cette dernière a fait l'objet d'un rappel à la loi pour des propos racistes tenus à l'égard de égard Mme [K] [H] et qu'elle a été condamnée par le tribunal judiciaire de Béziers pour les propos calomnieux, qu'elle avait reconnu avoir tenus publiquement à son encontre et auprès de son employeur.



La cour relève enfin qu'il n'est objectivé aucun manquement qui puisse être imputé à Mme [K] [H], qu'elle élève seule ses trois enfants, qui sont donc concernés par la présente procédure en résiliation du bail et en expulsion, et qu'il n'est rapporté aucun manquement pouvant leur être imputé, l'appelante versant leurs bulletins scolaires, qui font au contraire état d'excellents résultats scolaires et d'un comportement irréprochable de leur part.



Pour ces motifs, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a prononcé condamnations à l'encontre de Mme [K] [H].



3. Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [K] [H] à l'encontre de la SA Promologis, en réparation de son préjudice moral



S'il n'est pas contesté que Mme [K] [H] et ses enfants ont pu subir préjudice de cette situation et de la procédure qui a été engagée par la SA Promologis, outre le fait que cette demande est nouvelle en cause d'appel et qu'il ne peut être retenu qu'elle oppose compensation aux prétentions de la SA Promologis au sens de l'article 564 du code de procédure civile, qu'ainsi cette demande sera déclarée irrecevable, la cour relève que la SA Promologis a toujours agi en responsabilité de ses obligations en sa qualité de bailleresse, que le contraire aurait pu lui être reproché, et qu'elle s'est heurtée, au cas d'espèce, à une impossibilité, comme relevé ci-avant, d'imputer aux résidents en cause la réalité des différents griefs qui lui étaient rapportés, de sorte qu'il ne peut être retenu aucune faute à son encontre.



4. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera infirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, mis à la charge de Mme [K] [H].



La SA Promologis sera condamnée aux dépens de l'instance.



La SA Promologis sera au surplus condamnée à payer à Mme [K] [H] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;



DIT n'y avoir lieu à révoquer l'ordonnance de clôture ;



INFIRME le jugement rendu le 28 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, en ce qu'il a :


Prononcé la résiliation du contrat de location conclu le 28 avril 2016 entre la société HLM Domicil et Mme [K] [H], portant sur la villa n°4 située [Adresse 3] à [Localité 2],

Dit que Mme [K] [H] devra quitter les lieux loués dans le délai de deux mois courant à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer et qu'à défaut de départ volontaire, la SA Promologis pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'aide de la force publique en cas de besoin ;

Condamné Mme [K] [H] à payer à la SA Promologis une indemnité d'occupation égale au montant mensuel des loyers de l'habitation et de la provision sur charges qui auraient été exigibles si le contrat de bail n'avait pas été résilié et jusqu'au départ effectif des lieux ;

Débouté Mme [K] [H] de l'intégralité de ses prétentions ;

Condamné Mme [K] [H] à payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [K] [H] aux dépens de la présente procédure ;




Statuant pour le surplus,



DECLARE irrecevables les prétentions indemnitaires de Mme [K] [H] ;



CONDAMNE la SA Promologis à payer à Mme [K] [H] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;



CONDAMNE la SA Promologis aux dépens de première instance et d'appel.



Le greffier, La présidente,