Cour d'Appel · 5e chambre civile — 16 janvier 2024

Grosse + copie

délivrée le

à







COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 16 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06337 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PUWG





Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 NOVEMBRE 2022 

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE PERPIGNAN 

N° RG21-000005







APPELANTE :



Madame [C] [P]

[Adresse 1]

[Localité 8]

comparante en personne 

Représentant : Me Isabelle GAYE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et plaidant









INTIME :



Monsieur [Y] [V]

[Adresse 10]

[Adresse 10] 

[Adresse 10]

[Localité 8]

non comparant

Représentant : Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000037 du 25/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

























En application de l'article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l'audience.



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 NOVEMBRE 2023,en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Emmanuel GARCIA, Conseiller



Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY







ARRET : 



- Contradictoire.



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madme Estelle DOUBEY, Greffier.











*

* *





















EXPOSE DU LITIGE



M. [Y] [V] et Mme [C] [P] ont vécu en concubinage pendant vingt-quatre ans et ce jusqu'en 2013.



M. [Y] [V] exploite des terres agricoles plantées de bambouseraies et situées sur le territoire des communes de [Localité 11] (parcelles cadastrées A[Cadastre 5] et A[Cadastre 3]) et [Localité 9] (parcelles cadastrées C[Cadastre 2], C[Cadastre 7] et C[Cadastre 6]), dans les Pyrénées Orientales (66), qu'il loue à Mme [C] [P].



Cette location, suivant bail verbal, a été formalisée dans un document manuscrit, intitulé « Testament », signé par Mme [C] [P] le 1er janvier 2003 et moyennant la somme de 457,35 euros, soit trois mille francs.



Le 1er janvier 2005, M. [Y] [V] et Mme [C] [P] ont déposé conjointement auprès de la mutualité sociale agricole (MSA) une déclaration de location en fermage à effet au 1er janvier 2005, portant sur les parcelles susvisées.



Le même jour et sous la même forme, le père de M. [Y] [V], propriétaire d'une parcelle cadastrée A[Cadastre 4] sur le territoire de la commune de [Localité 11], a effectué la même démarche, conjointement avec son fils, auprès de la MSA.



En 2013, le conseil général des Pyrénées-Orientales a partiellement exproprié Mme Mme [C] [P] et son locataire dans le cadre de la réfection des rives de l'Argly, moyennant une indemnisation réglée à M. [Y] [V].



Par acte en date du 30 juin 2021, Mme [D] [P] a fait délivrer à M. [Y] [V] un congé avec refus de renouvellement du bail, au preneur âgé, à effet au 31 décembre 2022.



Par requête reçue le 8 novembre 2021, M. [Y] [V] a contesté le congé avec refus de renouvellement du bail délivré par Mme [C] [P].



Le jugement rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan :




Déboute M. [Y] [V] de sa demande d'injonction de produire des pièces ;

Dit que le congé délivré par Mme [C] [P] à M. [Y] [V] le 8 novembre 2021 est nul d'effets ;

Déboute Mme [C] [P] de sa demande relative au paiement de l'arriéré de loyers ;

Déboute M. [Y] [V] de sa demande de mesure d'expertise ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle engagés ;

Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que M. [Y] [V] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale suivant décision n°2021/006442 du 14 octobre 2021, rectifiée le 9 juin 2022.




Le premier juge a retenu que M. [Y] [V] produisait un testament signé par Mme [C] [P] qui, s'il ne constituait pas un bail à ferme, rapportait toutefois la preuve de l'existence du fermage au 1er janvier 2003, date retenue comme étant le début de la convention. Le bail avait donc été tacitement renouvelé le 1er janvier 2012 puis le 1er janvier 2021, de telle sorte que le congé de refus de renouvellement du bail délivré le 8 novembre 2021 ne pouvait produire effet.



Le premier juge a relevé que, bien que le document rédigé par Mme [C] [P] et daté au 1er janvier 2003 faisait état d'un loyer de 457,35 euros, il apparaissait que les parties avaient modifié les conditions du fermage au 1er janvier 2005, la déclaration réalisée auprès de la MSA faisant mention d'une absence de loyer.



Mme [C] [P] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 16 décembre 2022.



Mme [C] [P] demande à la cour de :





Déclarer recevable et bien fondé Mme [C] [P] en son appel de la décision rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan du 25 novembre 2022 ;

Réformer le jugement en ce qu'il a :



- Dit que le congé délivré par Mme [C] [P] à M. [Y] [V] est nul et de nul effet,

- Débouté Mme [C] [P] de sa demande relative au paiement de l'arriéré de loyer,

- Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

- Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau, à titre principal,

Juger le congé pour âge délivré le 30 juin 2021 pour le 31 décembre 2022 valable ;

Juger que la date du bail à ferme liant les parties a démarré le 1er janvier 2005 ;

Ordonner à M. [Y] [V] la libération immédiate des parcelles suivantes, au besoin avec le recours de la force publique et sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant un mois à compter de la décision à intervenir :



- A[Cadastre 5], sise commune de [Localité 11], pour une superficie de 34a,

- A[Cadastre 3], sise commune de [Localité 11], pour une superficie de 31a30ca,

- C[Cadastre 2], sise commune de [Localité 9], pour une superficie de 62a42ca,

- C[Cadastre 7], sise commune de [Localité 9], pour une superficie de 28a40ca,

- C[Cadastre 6], sise commune de [Localité 9], pour une superficie de 22a40ca ;



Condamner M. [Y] [V] à une indemnité d'occupation d'un montant annuel de 600 euros à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à parfaite libération des parcelles ;

Condamner M. [Y] [V] à la somme de 2 286,75 euros à titre de rappel de fermage pour les cinq dernières années ;

A titre subsidiaire, si la cour retenait la date du 1er janvier 2003 comme date de démarrage de la relation contractuelle,

Juger que le congé pour âge délivré par Mme [C] [P] à M. [Y] [V] est néanmoins valable ;

Reporter la date d'effet du congé au 31 décembre 2023, fin de période triennale en vertu de l'article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime ;

Fixer le montant du fermage à la somme de 473,58 euros pour la campagne 2022-2023 (fermage de 457,35 euros avec revalorisation de l'indice 2022 de 3,55%) ;

Condamner M. [Y] [V] à la somme de 2 286,75 à titre de rappel de fermage pour les cinq années antérieures, 2017 à 2021 ;

A titre reconventionnel, si la cour accueillait la demande d'expertise formée par M. [Y] [V],

Juger que l'expert commis sera chargé de chiffrer le coût de la remise en bon état cultural de toutes les parcelles louées ;

En tout état de cause,

Rejeter les entières demandes de M. [Y] [V] ;

Condamner M. [Y] [V] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et une somme complémentaire de 4 000 euros pour les frais d'appel ;

Condamner M. [Y] [V] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel.





Mme [C] [P] soutient que contrairement à ce qu'à retenu le tribunal, le congé délivré le 30 juin 2021 pour le 31 décembre 2022 est valide. Elle précise que le point de démarrage de la convention doit être fixé au 1er janvier 2005 et non pas 2003 puisque le document « Testament » ne traduit qu'un document de complaisance établi par un concubin et ne manifeste pas un accord entre deux parties. M. [Y] [V] ne rapporte pas non plus la preuve du paiement d'un fermage au 1er janvier 2003, condition exigée à l'article L. 411-1 du code rural pour retenir l'existence d'un bail rural. Le seul document en ce sens est la déclaration de fermage signée entre les deux parties et déposée à la MSA le 1er janvier 2005. Le congé ne peut donc être considéré comme nul et de nul effet.



A titre subsidiaire sur ce point, Mme [C] [P] fait valoir que si la cour confirmait que le bail a démarré au 1er janvier 2003, le congé pour âge demeure valable et sa date d'effet doit être reportée au 31 décembre 2023. Mme [C] [P] précise qu'en application des dispositions de l'article L. 411-64 du code rural, elle a bien respecté le délai de dix-huit mois d'avance et que M. [Y] [V] a bien atteint l'âge de la retraite à la date prévue pour la reprise, ayant fêté ses 66 ans au mois d'avril 2022 lui permettant de percevoir la retraite à taux plein.



Mme [C] [P] soutient que M. [Y] [V] doit être condamné au rappel de fermage sur les cinq dernières années puisque ce dernier n'a rien payé et alors même que l'article L. 411-11 du code rural prévoit le versement d'un loyer au titre d'un fermage. Il convient alors de retenir le montant de 457,35 euros dont il est fait référence dans le testament pour la fixation du montant du fermage. Au titre des cinq années, M. [Y] [V] doit donc être condamné au paiement de la somme de 2 286,75 euros.



Si la cour devait valider le congé et sa date d'échéance au 31 décembre 2022, M. [Y] [V] doit être condamné à une indemnité d'occupation annuelle de 600 euros.



Si la cour devait retenir la date de démarrage au 1er janvier 2003, le loyer du bail annuel devrait être fixé à la somme de 473,58 euros pour la campagne 2022-2023, soit un fermage de 457,35 euros avec revalorisation de l'indice 2022 de 3,55 %.



L'appelante sollicite le rejet de la demande d'expertise de M. [Y] [V], qui n'apporte aucun élément pour justifier ses dires quant aux dépenses effectuées ou à l'existence d'un excédent brut d'exploitation qui justifierait la valorisation prétendue. Ce dernier se contente de contester le constat d'huissier sans apporter d'éléments contraires et alors même que les parcelles sont à l'évidence en état d'abandon. Elle avance que l'intimé n'a, par ailleurs et conformément à l'article L. 411-73-2 du code rural, pas obtenu l'autorisation de la bailleresse pour effectuer les plantations alléguées



Dans ses dernières conclusions du 21 août 2023, M. [Y] [V] demande à la cour de :





Confirmer en tous points le jugement dont appel ;

Juger que Mme [C] [P] ne justifie pas de l'existence d'un contrat de bail à ferme à effet au 1er janvier 2005 ;

Juger nul et de nul effet et en tous les cas irrégulier le congé avec refus de renouvellement signifié le 30 juin 2021, fondé sur un titre inexistant ;

Juger que M. [Y] [V] justifie d'un contrat de bail à ferme à effet au 1er janvier 2003, renouvelé par le jeu de la tacite reconduction depuis le 1er janvier 2021, expirant le 30 décembre 2029 ;

Désigner tel expert qu'il plaira à la cour de nommer, avec mission d'évaluer l'indemnité de sortie due à M. [Y] [V] par Mme [C] [P] au titre des dépenses engagées et surtout des travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d'un changement de culture entraînant une augmentation du potentiel de production du terrain de plus de 20 %, les améliorations culturales ainsi que les améliorations foncières. Cet expert pourra en outre déterminer la valeur vénale des terrains litigieux, afin de permettre un rapprochement entre les parties ;

Condamner Mme [C] [P] à 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.





M. [Y] [V] soutient que Mme [C] [P] doit se voir sommer de communiquer le document enregistré auprès de la MSA en ce que cette dernière ne peut se contenter d'invoquer un contrat de bail du 1er janvier 2005 pour fonder son congé mais doit fournir le seul bail écrit qui a, par ailleurs, été signé avant cette date.



L'appelant fait valoir que si Mme [C] [P] se fonde sur la déclaration de fermage réalisée et déposée auprès de la MSA le 1er janvier 2005 pour signifier le congé de M. [Y] [V], ce dernier doit être déclaré irrégulier. En effet, cette déclaration mentionne expressément que le montant du fermage est « gratuit », elle ne peut donc pas être assimilée à un bail à ferme, ne présentant pas de contrepartie onéreuse et Mme [C] [P] ne rapportant pas la preuve inverse.



De plus, M. [Y] [V] soutient qu'il existe un bail entre les parties en date du 1er janvier 2003 intitulé « Testament » et qui prévoit que l'intimé « loue actuellement les parcelles de terres pour la somme de 3 000 francs » (457,35 euros). Aucun formalisme n'étant imposé pour la conclusion d'un bail rural, ce dernier est valable puisqu'il réunit les trois conditions de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime. Le bail prend donc effet au 1er janvier 2003 et a été tacitement reconduit pour neuf ans au 1er janvier 2012 et 1er janvier 2021. L'occupation de M. [Y] [V] ne peut donc être supprimée avant le 30 décembre 2029.



M. [Y] [V] sollicite la désignation d'un expert, qui devra procéder à l'évaluation de la valorisation des terres entretenues, le calcul de l'indemnité d'éviction et la détermination de la valeur vénale des terrains objets du litige. Il soutient qu'il a en effet engagé des dépenses, surtout des travaux de transformation du sol, en vue de sa mise en culture ou d'un changement de culture, entraînant une augmentation du potentiel de production du terrain.





MOTIFS



1. Sur l'existence d'un bail rural



En vertu des dispositions de l'article L. 411-1 du code rural, il appartient à celui qui se prévaut d'un bail rural d'en rapporter la preuve par tous moyens, ce qui implique qu'il justifie, d'une part, de la mise à sa disposition d'un immeuble à usage agricole en vue de son exploitation pour l'exercice d'une activité agricole et, d'autre part, du caractère onéreux de cette mise à disposition.



En l'espèce, Mme [C] [P] se prévaut d'une déclaration MSA signée le 1er janvier 2005 pour demander à la cour de considérer l'existence d'un bail rural, avec effet de cette date.



Or, outre le fait, comme l'ont justement retenu les premiers juges, que ce document ne constitue pas un contrat mais une simple « déclaration de location en fermage / ou métayage », la cour relève que dans la case « Si fermage, montant : », il est indiqué « gratuit », de sorte que la condition du caractère onéreux n'est pas rapportée et il ne peut être par conséquent retenu l'existence d'un bail rural au 1er janvier 2005.



M. [Y] [V] se prévaut pour sa part du testament signé le 1er janvier 2003.



Or, il ressort de l'examen de ce document la mention qu'« il loue actuellement les parcelles de terre pour la somme de 3 000 francs », sans que ne soient indiquées les parcelles cadastrales concernées ou même sur quelle commune elles se trouvent.



La condition de la mise à disposition d'un immeuble à usage agricole n'étant pas remplie, puisqu'il n'est pas établi à partir de ce seul document de la mise à disposition des parcelles visées dans le cadre du présent litige, il ne peut être par conséquent retenu l'existence d'un bail rural au 1er janvier 2003.



2. Sur les moyens soutenus par les parties aux fins de réformation du jugement dont appel



En cette absence et en l'absence de tout élément versé au débat qui permettrait à la cour de retenir l'existence d'un bail verbal, les parties placent la juridiction d'appel dans l'impossibilité de retenir une date d'entrée en jouissance pour que puisse être déterminés, d'une part, la validité du congé pour âge délivré par Mme [C] [P] le 30 juin 2021, conduisant ainsi à ce que la demande d'expulsion des parcelles visées perde son fondement, d'autre part, un loyer convenu entre les parties pour le calcul d'un arriéré locatif puisque, comme l'ont justement retenu les premiers juges, la déclaration MSA signée le 1er janvier 2005, soit postérieurement au testament signé le 1er janvier 2003, qui prévoyait un loyer de 3 000 francs, fait état d'une absence de loyers, enfin que soit désigné un expert pour calculer l'indemnité de sortie qui serait due à M. [Y] [V] dès lors que celui-ci, au-delà de ses affirmations d'avoir épandu plusieurs centaines de tonnes de matières organiques, n'apporte aucun commencement de preuve d'une valorisation des terres qu'il aurait exploitées, étant rappelé que l'expertise judiciaire ne peut suppléer l'absence de preuve.



En conséquence, les parties ne plaçant pas la cour en capacité d'entrer en voie de réformation, le jugement rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan sera confirmé en toutes ses dispositions, par moyens substitués.



3. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Chacune des parties conservera ses dépens de l'appel.



Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan, en toutes ses dispositions ;



DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;



DIT que chacune des parties conservera ses dépens de l'appel.





Le greffier, La présidente,