Cour d'Appel · Chambre Civile — 16 janvier 2024

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 16/01/24 

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI

la SELARL AUDREY CHEFNEUX

la SARL ARCOLE

la SELARL CELCE VILAIN





ARRÊT du : 16 JANVIER 2024



N° : - 24





N° RG 21/00430 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GJOC



(N° RG 21/00453 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GJPX)





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 17 Décembre 2020



PARTIES EN CAUSE



APPELANTS (RG 21/00430) et INTIMÉS (RG 21/00453) : 



- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265260351599956



Madame [O] [T] épouse [N]

née le 19 Juillet 1956 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 6]



ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS



Monsieur [B] [N]

né le 30 Janvier 1950 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 6]



ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS



D'UNE PART









INTIMÉE (RG 21/00430) et APPELANTE (RG 21/00453) :





 - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265263581355800



S.A.R.L. BROSSET VAL DE LOIRE SARL (à associé unique) anciennement dénommée MB IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 7]

[Localité 4]



ayant pour avocat postulant Me Catherine GAZZERI-RIVET de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS,

ayant pour avocat plaidant Me Emmanuelle RODDE de la SELARL EMMANUELLE RODDE, avocat au barreau de CHATEAUROUX





INTIMÉS : 





- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265260746755840



Monsieur [X] [F]

né le 24 Juillet 1954 à [Localité 4]

[Adresse 11]

[Localité 5]



ayant pour avocat Me Audrey CHEFNEUX de la SELARL CM&B 'COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS



Madame [S] [G] épouse [F]

née le 01 Janvier 1957 à [Localité 12]

[Adresse 11]

[Localité 5]



ayant pour avocat Me Audrey CHEFNEUX de la SELARL CM&B 'COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS



 - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265259555902166



S.A.S. CAPI agissant poursuites et diligences de son représentant légal 

domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 2]



ayant pour avocat postulant Me Pascal VILAIN de la SELARL CELCE-VILAIN, avocat au barreau d'ORLEANS, 

ayant pour avocat plaidant Me Didier FAVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [A] [D]

[Adresse 8]

[Localité 4]



non représenté, n'ayant pas constitué avocat



D'AUTRE PART





DÉCLARATION D'APPEL en date du : 9 février 2021

ORDONNANCE DE JONCTION avec RG 21/453 : 14 juin 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 18 septembre 2023 





COMPOSITION DE LA COUR





Lors des débats à l'audience publique du 20 novembre 2023 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.



Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:




Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles






GREFFIER :



Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. 





ARRÊT :



Prononcé publiquement le 16 janvier 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



***





FAITS ET PROCÉDURE



M. et Mme [F] ont eu recours à la société MB Immobilier, désormais dénommée société Brosset Val de Loire, pour leur recherche d'un bien immobilier.



Par acte sous seing privé en date du 23 février 2016, M. et Mme [N] ont consenti une promesse unilatérale à M. et Mme [F] pour la vente de leur ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 15], pour lequel ils avaient donné mandat de vente à la société Capi. La vente a été réitérée par acte authentique en date du 26 avril 2016, reçu par Me [D], notaire à [Localité 15].













Les lots n° 1 et n° 2 de l'immeuble vendu étaient loués à usage commercial par la société L'étoile exploitant une discothèque, laquelle a fait l'objet d'un arrêté municipal de fermeture administrative en date du 10 novembre 2016. Par jugement du 20 décembre 2016, une procédure de liquidation judiciaire de la société L'étoile a été ouverte.



Par actes d'huissier en date du 27 et 28 avril, 2 mai 2017, M. et Mme [F] ont fait assigner M. et Mme [N], Me [D], la société Capi et la société MB Immobilier aux fins d'obtenir la résolution de la vente ou à défaut sa nullité, ainsi que l'indemnisation de leur préjudice financier.



Par jugement en date du 17 décembre 2020 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Tours a :

- prononcé l'annulation de vente passé par acte authentique du 26 avril 2016 entre M. et Mme [F], d'une part et M. et Mme [N] d'autre part, portant sur les lots de copropriété numéro un, deux, trois et quatre de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 15] cadastré EI, n° [Cadastre 9] d'une surface de 00 ha, 00 ares et 78 centiares ;

- ordonné la restitution des lots de copropriété numéro un, deux, trois et quatre de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 1], cadastré EI, n° [Cadastre 9] d'une surface de 00 ha 00 ares 78 centiares à M. et Mme [N] ;

- condamné in solidum M. et Mme [N] à restituer à M. et Mme [F] le prix de vente d'un montant de 370 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2016 ;

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente ;

- condamné in solidum M. et Mme [N] à restituer à M. et Mme [F] la somme de 46 300 euros au titre des frais accessoires à la vente ;

- dit qu'en cas d'insolvabilité de M. et Mme [N], la société MB Immobilier devrait garantir à M. et Mme [F] le remboursement du prix de vente et des frais accessoires à la vente ;

- condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB immobilier à payer à M. et Mme [F] la somme de 2 500 euros en indemnisation de leur préjudice moral ;

- débouté M. et Mme [F] de leur demande en indemnisation du préjudice financier ;

- débouté M. et Mme [F] de leurs demandes formées à l'encontre de Me [D] et de la société Capi ;

- déclaré sans objet les demandes en garantie formées par la société Capi à l'encontre de M. et Mme [N] et de la société MB Immobilier ;

- condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB Immobilier à payer à M. et Mme [F] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB Immobilier aux entiers dépens comprenant les frais de publication de l'assignation et les frais de publication du jugement, qui seront recouvrés par Me Audrey Chefneux, membre de la SELARL Audrey Chefneux ;

- rejeté les autres demandes de frais irrépétibles.





Par déclaration en date du 9 février 2021, M. et Mme [N] ont appel interjeté du jugement sauf en ce qu'il a : débouté M. et Mme [F] de leur demande d'indemnisation du préjudice financier ; débouté M. et Mme [F] de leurs demandes formées à l'encontre de Me [D] et de la société Capi ; déclaré sans objet les demandes en garantie formées par la société Capi à l'encontre des époux [N] et de la société MB Immobilier. La déclaration d'appel ne visait pas Me [D].













Par déclaration en date du 11 février 2021, la société Brosset Val de Loire a interjeté appel du jugement à l'encontre de toutes les parties en ce qu'il a :

- dit qu'en cas d'insolvabilité de M. et Mme [N], la société MB Immobilier devrait garantir à M. et Mme [F] le remboursement du prix de vente et des frais accessoires à la vente ;

- condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB immobilier à payer à M. et Mme [F] la somme de 2 500 euros en indemnisation de leur préjudice moral ;

- condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB Immobilier à payer à M. et Mme [F] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB Immobilier aux entiers dépens comprenant les frais de publication de l'assignation et les frais de publication du jugement, qui seront recouvrés par Me Audrey Chefneux, membre de la SELARL Audrey Chefneux.



Par acte d'huissier de justice délivré à personne le 28 avril 2021, la société Brosset Val de Loire a fait signifier la déclaration d'appel à Me [D] qui n'a pas constitué avocat.



La jonction des deux instances a été ordonnée par le conseiller de la mise en état.





Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 24 août 2023, M. et Mme [N] demandent à la cour de :

À titre principal,

- infirmer le jugement en ce qu'il a : prononcé l'annulation de vente passé par acte authentique du 26 avril 2016 entre M. et Mme [F] d'une part et M. et Mme [N] d'autre part, portant sur les lots de copropriété numéro un, deux, trois et quatre de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 15] cadastré EI, n°[Cadastre 9] d'une surface de 00 ha, 00 ares et 78 centiares ; ordonné la restitution des lots de copropriété numéro un, deux, trois et quatre de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 1], cadastré EI, n°[Cadastre 9] d'une surface de 00 ha 00 ares 78 centiares à M. et Mme [N] ; condamné in solidum M. et Mme [N] à restituer à M. et Mme [F] le prix de vente d'un montant de 370 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2016 ; ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente ; condamné in solidum M. et Mme [N] à restituer à M. et Mme [F] le prix de vente d'un montant de 46 300 euros au titre des frais accessoires à la vente ; dit qu'en cas d'insolvabilité de M. et Mme [N], la société MB Immobilier devrait garantir à M. et Mme [F] le remboursement du prix de vente et des frais accessoires à la vente ; condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB immobilier à payer à M. et Mme [F] la somme de 2 500 euros en indemnisation de leur préjudice moral ; condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB Immobilier à payer à M. et Mme [F] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

- débouter M. et Mme [F] de l'intégralité de leurs demandes formées à leur encontre ;

- condamner M. et Mme [F] à restituer la somme de 489 377,99 euros, qu'ils ont perçue dans le cadre de l'exécution forcée de la décision de première instance ;

- confirmer le jugement en ses autres dispositions ;

À titre subsidiaire,















- condamner solidairement M. et Mme [F] à leur payer la somme de 67 891,62 euros à parfaire, au titre des loyers qu'ils ont encaissés durant la période d'occupation ;

- condamner solidairement M. et Mme [F] à leur payer la somme de 102 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir les loyers commerciaux des lots n° 1 et n° 2 sur une période de 51 mois ;

- condamner solidairement M. et Mme [F] à leur payer la somme de 68 718 euros au titre de leur préjudice matériel résultant des frais de remise en état du local commercial ;

- à titre subsidiaire sur ce point, dans l'hypothèse où la cour ne s'estimait pas suffisamment informée sur l'étendue des désordres, et eu égard aux contestations élevées par les intimés, désigner tel expert qu'il plaira à la cour de nommer aux fins de : convoquer les parties au [Adresse 1] à [Localité 4] dans le délai de quinze jours suivant l'acceptation de sa mission ; prendre contradictoirement connaissance de tout document (plans, relevés, permis de démolir ou construire, autorisation préalable, rapport d'expertise amiable, devis, factures, procès-verbaux, attestation de diplôme et de compétence, contrat d'assurance, correspondances échangées entre les parties) et toute déclaration pouvant l'aider à l'accomplissement de sa mission ; entendre tout sachant ; décrire l'état dans lequel se trouve l'immeuble ; examiner si des désordres persistent, en déterminer la nature, l'étendue, les causes ainsi que les dommages en résultant, préciser notamment si ces désordres résultent d'une absence d'entretien ; déterminer les travaux de reprise qui s'imposent pour permettre la remise en état de l'immeuble en bon état de réparations locatives ; chiffrer dans cette hypothèse leur coût tout en précisant leur durée estimative de réalisation, et les contraintes éventuelles liées à leur exécution ; donner au tribunal l'ensemble des éléments techniques et factuels permettant de fixer les responsabilités dans la survenance de ces désordres ; rédiger toute note et pré-rapport d'expertise utiles, en prenant soin de laisser le temps nécessaire aux parties pour rédiger leurs dires, et respecter ainsi le principe du contradictoire ; puis rédiger un rapport d'expertise définitif à remettre au tribunal dans un délai de quatre mois à compter de l'acceptation de sa mission ; fixer la provision initiale à régler sur les frais et honoraires de l'expert judiciaire, et dont les époux [N] s'acquitteront pour le compte de qui il appartiendra par la suite ;

- réserver les autres demandes dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise à intervenir ;

- condamner solidairement M. et Mme [F] à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2023, M. et Mme [F] demandent à la cour de :

- les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes ;

En conséquence,

- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande en réparation de leur préjudice financier ;

Et statuant de nouveau,

- les juger recevables et bien fondés en leur demande tendant à l'indemnisation de leur préjudice financier ;

- condamner en conséquence in solidum M. et Mme [N] et la société Brosset Val de Loire, anciennement dénommée MB Immobilier à leur verser la somme de 160 715,55 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

- confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions ;













- rejeter en conséquence toutes demandes plus amples ou contraires de M. et Mme [N] et la société Brosset Val de Loire, anciennement dénommée MB Immobilier, comme étant sinon irrecevables sur le fondement des dispositions des articles 564 et suivant du code de procédure civile, à tout le moins mal fondées ;

- condamner in solidum M. et Mme [N] et la société Brosset Val de Loire, anciennement dénommée MB Immobilier, à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum M. et Mme [N] et la société Brosset Val de Loire, anciennement dénommée MB Immobilier, aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par Me Audrey Chefneux, membre de la SELARL Audrey Chefneux.





Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2022, la société Brosset Val de Loire demande à la cour de :

- déclarer recevable l'appel interjeté par la société Brosset Val de Loire anciennement dénommée société MB Immobilier ;

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 17 décembre 2020 :

Statuant à nouveau :

- débouter M. et Mme [F] de toutes leurs demandes formées à son encontre ;

- débouter la société Capi de ses demandes formées à son encontre ;

- condamner solidairement M. et Mme [F] aux entiers dépens et à une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statue sur les dépens.





Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2022, la société Capi demande à la cour de :

- juger ses conclusions recevables et bien fondées ;

Et y faisant droit, rejetant toutes prétentions contraires,

- prendre acte que la société Brosset Val de Loire bien qu'ayant formé appel du jugement à l'encontre de l'ensemble des parties de première instance ne formule aucune demande à son encontre ;

- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté M. et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions à son encontre ;

En tout état de cause,

- condamner la société Brosset Val de Loire à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 code de procédure civile ;

- condamner la société Brosset Val de Loire aux entiers dépens de l'instance.



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.





MOTIFS



I- Sur la nullité de la vente sur le fondement du dol



Moyens des parties



Les vendeurs soutiennent que les éléments constitutifs du dol ne sont pas caractérisés ; que l'élément matériel du dol serait, en l'occurrence, constitué par la rétention d'une information sur l'absence de conformité des lieux à la destination de bar-discothèque exploité par la société L'étoile ; que suite à l'avis défavorable émis par la commission de sécurité le 6 janvier 2003, alors 





que les lieux étaient exploités par M. [N], les préconisations ont donné lieu à la réalisation de travaux ; que suite à l'avis défavorable émis par l'administration le 16 janvier 2008, seule la problématique liée à la sortie de secours située au sous-sol de l'établissement n'avait pas été résolue par la société L'étoile ; que selon protocole d'accord en date du 16 septembre 2010, M. [N] et M. [W] (société L'étoile) se sont accordés pour que les travaux restants soient effectués par le preneur en contrepartie du versement par le bailleur d'une indemnité transactionnelle, définitive et forfaitaire d'un montant de 12 000 euros, de sorte que cette difficulté était définitivement réglée pour eux ; que M. [N] n'était pas présent lors de la visite périodique des services de la ville de [Localité 15] du 30 janvier 2013 qui a donné lieu à un avis défavorable en date du 4 mars 2013 ; que malgré le mécanisme installé par M. [N] à la demande de l'administration suite à la visite du 19 décembre 2002, la commission de sécurité a relevé que l'une des sorties de secours située au sous-sol était non-conforme en raison de son étroitesse ; que, contrairement à ce qu'a pu retenir le tribunal, M. [N] n'a pas été informé de cette nouvelle visite et de l'avis défavorable du 4 mars 2013, car si la société L'étoile avait porté à sa connaissance l'existence de cet avis défavorable, la société aurait donc dû admettre que l'accord transactionnel du 16 septembre 2010 demeurait inexécuté et M. [N] aurait sollicité l'exécution forcée de cet engagement, ou bien sa résolution aux torts exclusifs de la société ; que c'est donc par des moyens parfaitement impropres à démontrer une réticence dolosive que le tribunal a considéré que M. [N] ne pouvait pas ignorer que ces travaux de mise en conformité n'avaient pas été effectués par son locataire ; que le tribunal s'est fondé sur une présomption, ce qui est rigoureusement interdit aux termes de l'article 1116 du code civil ; que M. et Mme [F] échouent à apporter la preuve qui leur incombe, de ce que l'information relative à l'absence de conformité des lieux avait été portée à la connaissance de M. et Mme [N] avant la vente ; que le dol ne peut être caractérisé seulement si la partie qui se prétend lésée parvient à démontrer l'existence d'une réticence délibérée et volontaire de son auteur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; qu'enfin, l'information relative à l'absence de conformité des lieux à l'activité de bar-discothèque ne pouvait être déterminante du consentement des acquéreurs, dès lors qu'ils n'ont pas fait l'acquisition d'un bar-discothèque, mais d'un ensemble immobilier composé de quatre lots, à usage mixte commercial et d'habitation ; que la procédure de fermeture administrative n'impliquait pas, à elle seule, l'arrêt de l'activité de la société L'étoile ou l'absence de règlement des loyers ; que la fermeture administrative n'était pas inéluctable et n'impliquait pas le départ du preneur des lieux ; que cette situation ne pouvait absolument pas être anticipée et n'avait pas, au demeurant, été prévue par l'acte de vente du 26 avril 2016 comme étant une condition déterminante du consentement des acquéreurs ; que le caractère déterminant doit nécessairement porter sur un élément essentiel du contrat, et non sur des éléments secondaires du fonds auxquels il pouvait être aisément remédié ; que la rentabilité économique d'un investissement immobilier, lorsque celle-ci n'était pas entrée dans le champ contractuel comme c'est le cas en l'espèce, ne constitue pas une qualité substantielle du bien objet d'une vente immobilière ; que les acquéreurs étaient pleinement en mesure de relouer les lieux à un autre preneur commercial, ce qu'ils se sont abstenus de faire ; que M. et Mme [F] sont de même façon mal fondés à se prévaloir du départ des locataires du lot d'habitation n° 4, arguant d'un départ des lieux en raison de problèmes d'humidité, alors que cette problématique n'avait jamais été évoquée auprès des vendeurs ; que le départ de locataires est un évènement inhérent à tout contrat de bail qui ne peut ni être anticipé, ni empêché, et qui n'a aucune incidence sur l'exploitation continue des lieux puisqu'ils peuvent être mis à disposition d'autres preneurs ; que le caractère déterminant de l'information en cause n'est donc pas démontré.











M. et Mme [F] répliquent que qu'une lecture attentive des avis défavorables émis par l'administration tend à établir l'existence d'une non-conformité à la législation relative aux établissements recevant du public et liée à l'inadaptation des sorties de secours existantes pour assurer l'évacuation rapide et sûre de la salle de danse au sous-sol du local ; qu'ainsi, l'avis défavorable émis par l'administration le 6 février 2003 renvoyait à une visite des lieux réalisée le 19 décembre 2002 alors que M. [N] exploitait lui-même la discothèque au sein des lieux ; que la prescription n° 3 émise par l'administration, dans le cadre de cet avis défavorable, consistait à équiper la trappe de l'escalier de secours du sous-sol d'un dispositif d'ouverture asservie à l'alarme incendie et doublé d'une commande manuelle située près de l'issue ; que cette prescription n'a jamais été réalisée ; que l'avis défavorable émis le 4 mars 2013 par la commission communale de sécurité persistait à relever la non-conformité des lieux avec la législation applicable en matière d'établissements recevant du public, lié à la sortie de secours existant au sous-sol ; que le protocole d'accord régularisé entre la société L'étoile et M. [N] le 16 septembre 2010 permet de constater qu'alors même que le coût des travaux de mise en conformité était totalement inconnu et qu'aucun rapport n'avait été diligenté sur la faisabilité de cette mise en conformité et son coût, M. [N] avait en réalité versé une somme forfaitaire transactionnelle et définitive d'un montant de 12 000 euros destinée non pas à permettre au preneur de réaliser les travaux de mise en conformité mais d'empêcher purement et simplement cette dernière d'engager sa responsabilité dans l'hypothèse d'une fermeture administrative ; qu'il appartenait aux vendeurs de livrer toute information dont ils avaient connaissance sur la conformité des lieux avec les normes ERP (établissements recevant du public), seule de nature à assurer la pérennité de l'exploitation des lieux par la société L'étoile ; que M. [N] n'a pu que se rendre compte de l'absence de réalisation des travaux de mise en conformité par la société L'étoile, lors de la visite des lieux préalable à la vente ou lors de la réalisation des diagnostics techniques ; que l'information sur l'absence de réalisation de travaux de mise en conformité des lieux donnés à bail commercial a été volontairement retenue par M. [N] ; qu'il est impensable que les vendeurs ne se soient pas enquis auprès de leur preneur de l'évolution de la situation, et ce d'autant qu'ainsi que la question des travaux de mise en conformité à la réglementation applicable en matière de sécurité et d'accueil du public avait été débattue dans le cadre du bail commercial contracté entre les parties le 22 juin 2014 ; que le bail met à la charge du preneur la réalisation des travaux de sécurité sous réserve d'une information préalable du bailleur et d'un suivi desdits travaux par l'architecte mandaté par le bailleur à cet effet ; qu'à défaut d'avoir été saisi d'une telle information et d'avoir à désigner un architecte pour le suivi des travaux, M. et Mme [N] ne pouvaient que dresser le constat de la non-réalisation des travaux de mise en conformité pourtant exigés de l'administration ; qu'en outre, M. et Mme [N] avaient été contraints en 2015 de renoncer à un projet d'acquisition, ne parvenant pas à vendre l'immeuble objet du présent litige, en raison des travaux de mise aux normes en matière de sécurité qui leur étaient imposés par l'administration, pour la poursuite de l'exploitation de la discothèque par la société L'étoile ; qu'au regard des relations d'affaires existantes entre M. [W] et M. [N], il est impensable que ce dernier ait été tenu par son preneur dans l'ignorance des difficultés de la société L'étoile dans le cadre de l'exploitation de son établissement postérieurement au protocole régularisé entre les parties le 16 septembre 2010 ; que les vendeurs ont sciemment retenu les informations dont ils avaient connaissance s'agissant de la non-conformité des lots 1 et 2 en matière d'accueil et de sécurité du public, alors qu'elles étaient pourtant d'une importance capitale dès lors que la fermeture administrative de l'établissement était encourue, à défaut pour le preneur d'entreprendre les 













travaux nécessaires à la mise en conformité du site ; que lors de la vente, les vendeurs ne craignaient à cet égard pas de déclarer que le bien ne faisait l'objet d'aucune injonction de travaux, alors même que de tels injonctions sous peine de fermeture administrative de l'établissement exploitant le local commercial étaient formulées depuis plus de treize années ; que les caractéristiques déterminantes de l'immeuble qui les ont conduits à procéder à l'acquisition de l'immeuble litigieux, résidaient précisément dans la capacité de rendement locatif de celui-ci au regard du renouvellement du bail commercial intervenu avec la société L'étoile, le 22 juin 2014, ou encore la présence de deux locataires ; que la société MB Immobilier reconnaissait elle-même dans le cadre de ses écritures en première instance que la destination de l'immeuble à un usage locatif et le rendement locatif de celui-ci étaient entrés dans le champ contractuel ; que cet élément déterminant de la volonté des acquéreurs se lit aux termes du contrat de vente du 26 avril 2016 qui stipule que le bien immobilier est à usage commercial et que l'acquéreur entend conserver cet usage ; qu'en outre, dans les jours suivants suivant la régularisation de la vente entre les parties, le locataire du lot n° 4 a signifié son intention de mettre un terme au bail d'habitation dont il bénéficiait, à défaut de réalisation par le propriétaire de travaux pour remédier à l'humidité importante des lieux ; que les vendeurs ont ainsi également retenu une information déterminante s'agissant de la situation locative du lot n° 4, compromettant le rendement locatif de ce lot à raison du départ imminent du locataire.



Réponse de la cour



L'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.



Par arrêté du 10 novembre 2016, le maire de la ville de [Localité 15] a ordonné la fermeture de la discothèque L'étoile, preneur à bail du local commercial du rez-de-chaussée vendu à M. et Mme [F] jusqu'à la réalisation de travaux de mise en sécurité d'une part, la visite de la commission communale de sécurité d'autre part et enfin l'autorisation d'ouverture par arrêté municipal, et ce pour les motifs suivants :

« VU l'avis défavorable renouvelé, formulé par la Commission Communale de Sécurité de [Localité 15] lors de la visite périodique de l'établissement, en date du 30 janvier 2013 ;

CONSIDÉRANT le courrier de mise en demeure avant fermeture du 26 avril 2016 notifié à l'exploitant par pli recommandé avec accusé réception, distribué le 28 avril 2016 ;

CONSIDÉRANT qu'aucune réponse n'a été apportée et donc qu'aucun élément probant ne garantit la sécurité du public accueilli ;

CONSIDÉRANT que l'état des locaux compromet gravement la sécurité du public et des biens »



Par courrier du 26 avril 2016, la ville de [Localité 15] avait mis en demeure l'exploitant de la discothèque, la société L'étoile de réaliser des travaux de sécurité, sous peine de fermeture, dans les termes suivants :

« L'établissement que vous exploitez fait l'objet d'un avis défavorable, renouvelé, de la Commission Communale de Sécurité, suite à la visite effectuée le 30 janvier 2013, au sein de votre établissement

référencé en objet, de type P et de 4ème catégorie.















En son état actuel et au regard du règlement de sécurité, votre établissement présente un danger pour le public qui le fréquente. Je vous ai alerté à plusieurs reprises sur l'importance de remédier à cette situation.

Pour rappel, je vous joins le dernier pli que je vous ai adressé, en date du 30 juin 2015, resté sans réponse de votre part à ce jour.

Compte tenu de ce qui précède et a'n de mettre votre établissement en conformité, je vous mets en demeure, dans le délai de SIX mois à compter de la réception de la présente, de remédier à la prescription (n° 5-2-1°) du procès-verbal de la visite du 30/01/2013, que vous retrouverez en pièce jointe) émise par la commission de sécurité et motivant son avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de votre établissement, à savoir : « La sortie de secours existante au sous-sol et débouchant [Adresse 13] est inadaptée et inappropriée pour assurer une évacuation rapide et sûre. »

En cas de carence de votre part dans le délai de SIX mois, je serai amené à prononcer la fermeture de votre établissement, conformément à l'article R123-52 du code de la construction et de l'habitation. »



Le procès-verbal de la commission communale de sécurité en date du 30 janvier 2013 mentionne un avis défavorable pour le motif suivant : « Sortie de secours existante au sous-sol et débouchant [Adresse 13] inadaptée et inappropriée pour assurer une évacuation rapide et sûre ».



Ce procès-verbal avait exposé les risques afférents à la sortie de secours comme suit :

« 5-1-3 Risques de gêne à l'évacuation y compris pour les personnes en situation de handicap

- deuxième sortie de secours au sous-sol non-conforme. En effet, lors de la visite, la commission de sécurité a constaté que le dégagement permettant au public d'évacuer depuis le sous-sol jusqu'au niveau de la [Adresse 13] était trop étroit au regard de la hauteur nous plafond trop faible. De plus, il n'existe aucune garantie concernant la vacuité de la sortie de secours existante de ce dégagement constitué d'une trappe actionnable par tirer lâcher depuis le sous-sol et donnant directement au débouché d'une porte d'entrée de hall d'immeuble.

[...]

5-1-5 Risques liés à la non-réalisation des prescriptions antérieures

- dégagement au sous-sol non-conforme ne permettant pas une évacuation rapide et sûre du public en cas d'incendie. »



Une visite de la discothèque avait également été réalisée par la commission communale de sécurité le 18 décembre 2007, en présence de M. [N], propriétaire et ancien gérant, et de M. [W], gérant de la discothèque. Le procès-verbal établi le même jour mentionne un avis défavorable notamment pour le motif « sorties de secours existantes au sous-sol inadaptées et inappropriées pour assurer l'évacuation rapide et sûre de la salle de danse ».



M. [N], propriétaire des lieux qui avait cédé le fonds de commerce de discothèque à la société L'étoile par acte sous seing privé du 3 décembre 2007, était donc présent lors de cette visite de la commission communale de sécurité, et avait donc connaissance du défaut de sécurité portant sur les sorties de secours.



Un litige est d'ailleurs survenu entre M. [N] et le cessionnaire du fonds de commerce relatif aux travaux de sécurité non-réalisés. Les parties se sont rapprochées et ont conclu un protocole transactionnel le 16 septembre 2010 comportant les stipulations suivantes :



« Quelques jours après la cession, le 18 décembre 2007, la Commission Départementale de Sécurité en présence de Monsieur [B] [N] et de 











la SARL L'étoile, a constaté un certain nombre d'anomalies en matière de sécurité des lieux d'exploitation de la discothèque situé [Adresse 1].

Monsieur [B] [N], bien qu'ayant parfaitement informé le cessionnaire de l'état des lieux cédés, s'engageait néanmoins à prendre en charge lesdits travaux de sécurité, ce qu'il fît.

Deux ans plus tard et plus précisément le 04 janvier 2010, la SARL L'étoile, s'appuyant sur deux avis deux avis défavorables à la poursuite de l'exploitation de l'établissement, mettait en demeure Monsieur [N] de mettre de nouveau en conformité les lieux cédés prétextant qu'il s'agissait de travaux de 2007 non-réalisés à l'époque.

Par courrier du 29 janvier 2010, Monsieur [B] [N] rappelait qu'il avait déjà pris en charge les travaux de sécurité, que la discothèque n'avait subi aucune fermeture administrative durant les deux années écoulées, et que dans ces conditions il ne s'estimait a priori pas responsable de la décision prise par la Commission.



Monsieur [B] [N] et la SARL L'étoile ont constaté que leurs positions demeuraient opposées mais, soucieux de trouver une solution amiable à leurs différends, se sont rapprochées pour tenter d'y mettre en terme moyennant des concessions réciproques.

[']

Article 1 : Concession de Monsieur [B] [N]

Monsieur [B] [N], prenant en considération les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux cédés et loués, accepte de verser à la SARL L'étoile en compensation des travaux à effectuer, la somme de douze mille euros (12 000 €) à titre d'indemnité transactionnelle, dé'nitive et forfaitaire.

[']



Article 2 : Concession de la société SARL L'étoile

La société SARL L'étoile, sous réserve de l'exécution entière de la présente transaction, renonce à toute action et instance devant toute juridiction ayant pour objet :

o la conformité des lieux sis [Adresse 1] où est exploitée la discothèque, avec les normes de salubrité, d'hygiène et de sécurité actuellement en vigueur,

o toute décision prise par la Commission Départementale de Sécurité en ces matières ».



Il résulte de ce protocole transactionnel que M. [N] avait connaissance de la persistance du défaut de sécurité des locaux de la discothèque, postérieurement au procès-verbal de la commission communale de sécurité du 18 décembre 2007, et du fait que la non-réalisation des travaux prescrits par celle-ci était susceptible de conduire à la cessation de l'exploitation de la discothèque sur décision administrative.



Par ailleurs, le bail commercial existant entre M. [N] et la société L'étoile renouvelé le 22 juin 2014, comporte la stipulation suivante relative aux travaux imposés par l'administration :

« Dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le PRENEUR, ce dernier est d'ores et déjà autorisé à les faire sous la réserve qu'il justi'e préalablement au BAILLEUR de leur caractère obligatoire. Ces travaux seront exécutés sous la surveillance de l'architecte du BAILLEUR dont les honoraires seront à la charge du PRENEUR ».



M. et Mme [N] qui n'allèguent aucune demande de travaux formée par le preneur à bail commercial, ni aucune intervention de leur architecte, ne 









peuvent donc soutenir ne pas connaître le fait que les travaux de mise aux normes incendie de la sortie de secours du local commercial n'avaient pas été réalisés par la société L'étoile.

En outre, M. et Mme [F] qui avaient eu connaissance d'un projet de vente par M. et Mme [N] de l'ensemble immobilier litigieux au cours de l'année 2015 qui ne s'était pas concrétisé, ont fait délivrer une sommation interpellative le 22 juillet 2016 à Mme [Y] [U] de l'agence Béranger immobilier aux fins de communication du compromis de vente et les motifs de non-réitération de la vente. Mme [U] a répondu à l'huissier de justice instrumentaire : « Je vous remets le projet de compromis qui n'a jamais été signé. M. [N] a annulé son projet d'achat, il venait d'apprendre qu'il avait d'importants travaux à effectuer dans sa boîte de nuit. Ces travaux lui étaient imposés par l'administration. Il a annulé le projet en mars 2015. »



Les appelants critiquent cette pièce en expliquant que Mme [U] a établi cette déclaration, car elle a été contrariée d'avoir été éconduite dans la recherche d'un bien immobilier. Cependant, aucun élément ne permet d'établir le défaut d'impartialité et de véracité des déclarations de Mme [U] faites sur sommation interpellative, M. et Mme [N] n'alléguant et ne justifiant d'aucun motif justifiant le défaut de signature du compromis de vente de 2015.



Lors de la vente de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 15], le 26 avril 2016, M. et Mme [N] n'ont pas informé M. et Mme [F] de la prescription de travaux formulée par la commission communale de sécurité portant sur la sortie de secours du local commercial, et du risque de fermeture administrative de la discothèque à défaut de réalisation des travaux de sécurité. Les vendeurs n'ont pas plus annexé à l'acte de vente le protocole transactionnel conclu le 16 septembre 2010 avec le preneur à bail commercial qui aurait pu éclairer les acquéreurs sur l'ancienneté du défaut de sécurité du local commercial et les risques afférents.



M. et Mme [N] ne sont pas fondés à se prévaloir de leur absence de connaissance du procès-verbal de la commission locale de sécurité en date du 30 janvier 2013, dès lors qu'ils avaient connaissance de l'avis défavorable précédent prononcé en raison du défaut de sécurité affectant les sorties de secours et qu'en qualité de propriétaire, ils avaient une parfaite connaissance des locaux objets de la vente de sorte qu'ils savaient parfaitement qu'aucuns travaux n'avaient été réalisés pour se conformer aux prescriptions de la commission locale de sécurité, et qu'en 2015, ils avaient renoncé à la vente pour ce motif. Les acquéreurs se prévalent d'ailleurs d'une visite préalable à la vente effectuée en présence de M. [N], non-contredite par celui-ci, sans que celui-ci n'évoque les avis défavorables rendus par la commission communale de sécurité lors de la visite des locaux dans lesquels il n'a pu que constater, à nouveau, l'absence de réalisation des travaux de sécurité portant sur les sorties de secours.



En outre, le protocole transactionnel conclu le 16 septembre 2010 avec la société L'étoile ne dispensait nullement les vendeurs d'informer de manière complète et loyale les acquéreurs de l'état du local commercial au regard des avis défavorables précédemment rendus par la commission locale de sécurité et du risque de cessation d'exploitation du commerce.



Il est donc établi que M. et Mme [N] ont délibérément dissimulé à M. et Mme [F] une information susceptible d'avoir un effet sur la continuité de l'exploitation du commerce de discothèque.



Les appelants contestent l'existence du caractère déterminant de cette rétention d'information sur le consentement des acquéreurs.











M. et Mme [F] ont acquis l'ensemble immobilier qui comportait les lots de copropriété n° 1 et 2 constituant le local commercial au rez-de-chaussée et sous-sol, et les lots n° 3 et 4 composés de deux appartements au 1er étage.



L'acte authentique de vente mentionne que les lots vendus étaient actuellement loués en vertu des contrats de location suivants qui étaient alors transmis aux acquéreurs :

- lots n° 1 et 2 : bail commercial de 9 années à compter du 1er janvier 2015, loyer mensuel de 2 178,70 euros ;

- lot n° 3 : bail d'habitation de 3 années à compter du 1er avril 2013, loyer mensuel de 490 euros charges comprises ;

- lot n° 4 : bail d'habitation de 3 années renouvelé le 1er octobre 2014, loyer mensuel de 560 euros charges comprises.



Il en résulte que M. et Mme [N] avaient connaissance que M. et Mme [F] faisaient l'acquisition d'un ensemble immobilier dont tous les lots étaient loués, afin d'en tirer des revenus locatifs, et en particulier de percevoir le loyer commercial qui était le plus élevé des baux transmis, sur la durée restant à courir du bail commercial récemment renouvelé. Il ne peut donc être contesté que l'objectif financier de l'investissement des acquéreurs était entré dans le champ contractuel.



Il s'ensuit que la poursuite de l'exploitation du commerce de bar-discothèque indispensable au paiement des loyers était une condition déterminante de l'investissement réalisé par M. et Mme [F], quand bien même l'ensemble immobilier vendu comportait d'autres lots donnés à bail d'habitation moins lucratifs et dont les preneurs peuvent être plus aisément remplacés que pour un local commercial nécessitant de travaux de mise aux normes de sécurité qui n'avaient pas été réalisés depuis 2007.



Or, quelques mois après la vente, la discothèque a fait l'objet d'un arrêté de fermeture en date du 10 novembre 2016 suite à des avis défavorables de la commission communale de sécurité bien antérieurs à la vente. Le 20 décembre 2016, la société L'étoile a fait l'objet de l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire, qui présente un lien avec l'impossibilité d'exploiter le commerce depuis le 10 novembre 2016.



La reprise de l'exploitation du commerce de bar-discothèque était alors soumise à la réalisation de travaux de mise en sécurité qui n'ont pas été réalisés par M. [N] ni par son successeur exploitant la discothèque malgré les avis défavorables prononcés depuis le 18 décembre 2007. Aucune étude de faisabilité et d'évaluation du coût des travaux n'a d'ailleurs été réalisée, aux fins de mettre les locaux aux normes de sécurité. En outre, même après réalisation de travaux, l'exploitation du commerce ne pourrait reprendre qu'après visite de la commission communale de sécurité et autorisation par arrêté municipal.



Le local commercial ne pouvait donc plus être exploité, de sorte que M. et Mme [F] ne pouvaient envisager la reprise du bail commercial par un autre preneur in bonis, tant que les travaux de mise aux normes n'étaient pas réalisés.



En conséquence, la réticence dolosive commise par M. et Mme [N] a été déterminante du consentement de M. et Mme [F] qui n'auraient pas acquis l'ensemble immobilier s'ils avaient eu connaissance des avis 

















défavorables à l'exploitation du bar-discothèque rendus par la commission communale de sécurité, des travaux prescrits par celle-ci, et du risque de fermeture administrative du commerce pour défaut de réalisation des travaux.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de vente conclue le 26 avril 2016 entre M. et Mme [F] et M. et Mme [N], ordonné les restitutions réciproques du bien et du prix de vente et ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente.



II- Sur la demande d'indemnisation des acquéreurs



Moyens des parties



M. et Mme [F] demandent d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande de préjudice financier au motif que le préjudice en relation causale avec la réticence dolosive ne pouvait être que la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter des conditions plus avantageuses, à l'exclusion des avantages financiers attendus de la vente projetée. Ils soutiennent qu'ils ont investi dans cet immeuble aux seules fins d'investissement locatif afin de percevoir des revenus en complément de leurs pensions de retraite ; que cet investissement semblait particulièrement sécurisé dans la mesure où les lots 1 et 2 étaient exploités depuis de très longues années à usage commercial de bar et discothèque, le bail commercial ayant été renouvelé moins de deux années avant la signature de l'acte de vente ; que dans la mesure où la SARL L'étoile ne pouvait solliciter la résiliation du bail qu'à la fin de la première période triennale suivant le renouvellement, ils étaient garantis de percevoir le loyer commercial fixé conventionnellement à la somme mensuelle de 2 178,70 euros, sur la période du 26 avril 2016 au 31 décembre 2017, soit la somme de 43 937,12 euros hors taxes ; qu'ils n'ont effectivement reçu de la SARL L'étoile que les loyers des mois de mai à août 2016, soit la somme de 8 714,80 euros, de sorte que leur préjudice financier s'établit de manière directe et certaine à la somme de 35 222,32 euros ; que si, à l'issue de la première période triennale, il existait un risque que le preneur ne résilie le bail commercial, celui-ci était relativement faible au regard de la pérennité de l'exploitation d'une discothèque-bar au sein de l'immeuble acquis, de sorte qu'ils pouvaient espérer percevoir des loyers sur toute la durée du bail ; que leur préjudice financier pour la période postérieure au 31 décembre 2017 est constitué par la perte de chance de percevoir les loyers prévus au bail commercial renouvelé jusqu'au terme des neuf années, cette perte de chance pouvant être évalué à 80 % du montant des loyers pouvant être perçus, soit la somme de 125 493,12 euros ; qu'au-delà du choix de contracter ou de ne pas contracter, les acquéreurs voient le projet de rendement, dans lequel ils ont investi et dans lequel ils espéraient voir fructifier leurs fonds, totalement anéanti par l'effet de deux phénomènes ; que le premier phénomène procède de l'annulation de la vente qui emporte restitution des fonds perçus en qualité de propriétaires entre la date de la vente et son annulation judiciaire, les fruits ainsi perçus, constitués des loyers, étant restitués aux vendeurs initiaux ; que le second phénomène réside dans le fait que, par l'effet même de cette annulation de la vente, les fonds investis dans le cadre de l'acquisition objet de l'annulation judiciaire ont été totalement mobilisés sans fructifier pendant tout le temps de la procédure, là où, en l'absence de réticence dolosive, les acquéreurs auraient eu le choix de se reporter vers un autre investissement sur lequel leurs fonds auraient fructifié au cours de la même période ; que la liquidation judiciaire dont a fait l'objet la SARL L'étoile a, dans un premier temps, rendu impossible toute récupération des lieux pour les relouer, étant précisé que par la suite, aucune location nouvelle ne pouvait être envisagée au regard de l'absence de conformité des lieux avec la législation applicable en matière d'établissement recevant du public ; que le préjudice financier ainsi allégué 











est donc en relation causale directe avec la réticence dolosive dont se sont rendus auteurs les époux [N].



M. et Mme [N] demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande au titre du préjudice financier. Ils expliquent que les époux [F] ne peuvent se prévaloir de la nullité de l'acte de vente d'un côté, et de l'autre espérer retirer les avantages attendus de cette transaction annulée ; qu'il est en effet de jurisprudence constante qu'aucun préjudice de nature contractuelle ne peut être valablement indemnisé suite à l'annulation du contrat, eu égard à son effet rétroactif ; qu'il n'existe aucun lien causal entre le prétendu défaut d'information relatif à l'existence de l'avis défavorable de la commission communale de sécurité et la résiliation du bail commercial par la société L'étoile qui a subi une procédure de liquidation judiciaire ; qu'aucune responsabilité ne pourrait être imputée aux vendeurs en raison de la résiliation prématurée du bail.



Réponse de la cour



En cas d'annulation du contrat pour dol, seuls peuvent être indemnisés les préjudices résultant de la conclusion du contrat, dont la perte de chance de ne pas contracter et d'éviter ainsi de subir des pertes, ou de contracter à des conditions plus avantageuses, et non la perte de chance d'obtenir les gains attendus, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (Com., 28 juin 2023, pourvoi n° 22-15.671 ; Com., 22 septembre 2021, pourvoi n° 19-18.886 ; Com., 25 novembre 2014, pourvoi n° 13-24.658 ; Com., 31 janvier 2012, pourvoi n° 11-10.834).



En l'espèce, M. et Mme [N] ne formulent aucun moyen propre à fonder l'infirmation au titre de leur condamnation à verser à M. et Mme [F] la somme de 46 300 euros au titre des frais accessoires à la vente. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



M. et Mme [F] sollicitent le paiement d'une indemnité au titre de la perte de chance de percevoir les loyers commerciaux. Or, cette demande vise à obtenir une partie des gains d'un bien dont ils ne sont pas propriétaires par l'effet rétroactif de l'annulation de la vente pour dol. Les acquéreurs ne peuvent en effet, sans contradiction, solliciter la nullité du contrat et les bénéfices liés à son exécution.



En conséquence, le juge