Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 16 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 16 JANVIER 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/08403 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDS26



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris RG n° 1120011852





APPELANTS

 

Madame [Y] [N] née le 27 Mars 1980 à [Localité 8] (92)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée et assistée par Me Rebecca FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0518



Monsieur [H] [M] né le 02 Septembre 1975 à [Localité 7] (84)

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté et assisté par Me Rebecca FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0518





INTIMÉS 



Monsieur [D] [P] né le 27 Août 1952 à [Localité 9] (92)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté et assisté par Me Olivier TILLIARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E0384



Madame [J] [O] épouse [P] née le 28 Janvier 1954 à [Localité 10] (44)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée et assistée par Me Olivier TILLIARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E0384





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseiller

M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nicolette GUILLAUME dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Dorothée RABITA



 ARRËT :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, greffière, présente lors de la mise à disposition.





*****





Par contrat de bail signé le 3 juillet 2015, à effet du 12 juillet 2015, M. [D] [P] et Mme [J] [O] épouse [P] ont donné en location à M. [H] [M] un appartement d'une centaine de m² situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 3 600 euros. A l'entrée dans les lieux, le locataire a versé 7 600 euros de dépôt de garantie. 



Les locataires, Mme [Y] [N] et M. [H] [M], sont entrés dans les lieux le 12 juillet 2015. Ils ont quitté les lieux en mai 2017. Le 20 juillet 2017, ils ont mis en demeure M. [D] [P] et Mme [J] [P] de leur restituer le dépôt de garantie. 



Saisi par Mme [Y] [N] et M. [H] [M] par acte d'huissier de justice délivré le 17 juillet 2020, par jugement contradictoire rendu le 22 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : 

- débouté Mme [Y] [N] et M. [H] [M] de leurs demandes en paiement de 7 600 euros en remboursement du dépôt de garantie, et de 12 920 euros au titre des intérêts de retard ;

- débouté M. [D] [P] et Mme [J] [P] de leur demande en paiement supplémentaire de 872,56 euros ;

- débouté Mme [Y] [N] et M. [H] [M] de leurs demandes en paiement de 14 200 euros de dommages-intérêts, pour perte de jouissance ;

- débouté Mme [Y] [N] et M. [H] [M] de leurs demandes en paiement de 9 576 euros de dommages-intérêts, du fait de la surface de l'appartement ;

- débouté Mme [Y] [N] et M. [H] [M] de leurs demandes en paiement de 2 000 euros, en réparation du préjudice moral subi ;

- dit que la demande de mainlevée de saisie conservatoire de créance, est irrecevable ;

- dit qu'il est équitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles ;

- condamné Mme [Y] [N] et M. [H] [M] aux dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 29 avril 2021, Mme [Y] [N] et M. [H] [M] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a dit que la demande de mainlevée de saisie conservatoire de créance, est irrecevable et dit qu'il est équitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles.



Dans leurs dernières conclusions déposées le 10 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [Y] [N] et M. [H] [M] demandent à la cour de : 

- débouter M. et Mme [P] de toutes leurs demandes, fins, et conclusions. 

- infirmer le (jugement) rendu en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes en paiement de 7 600 euros en remboursement du dépôt de garantie, et de 12 920 euros au titre des intérêts de retard et de 14 200 euros de dommages-intérêts, pour perte de jouissance et les a condamnés aux dépens ;

et, statuant a nouveau :

- condamner in solidum M. et Mme [P] à leur payer les sommes de :

. 6 741, 94 euros au titre du dépôt de garantie ;

. égale à 10 % du loyer de 3 800 euros par mois de retard à compter du 19 juillet 2017 au titre des intérêts légaux de retard (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) ;

.12 300 euros au titre des dommages et intérêts pour la perte de jouissance ;

à titre subsidiaire,

- condamner in solidum M. et Mme [P] à leur verser les sommes de :

. 2 106 euros ;

. égale à 10 % du loyer de 3 800 euros par mois de retard à compter du 19 juillet 2017 au titre des intérêts légaux de retard (article 22 de la loi du 6 juillet 2989) ;

. 12 300 euros au titre des dommages et intérêts pour la perte de jouissance ; 

en tout état de cause, condamner in solidum M. et Mme [P] aux dépens et à leur payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles.



Dans leurs dernières conclusions déposées le 13 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [D] [P] et Mme [J] [P] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- débouté intégralement Mme [Y] [N] et M. [H] [M] de leurs demandes; 

- retenu le caractère contradictoire de l'état des lieux de sortie et retenu les montants suivants, par poste : 

. 875 euros au titre des dégradations causées sur le canapé ; 

. 633,50 euros au titre des dégradations causées sur le fauteuil ;

. 150 euros au titre des dégradations causées sur les six chaises ;

. 2 303,44 euros au titre de la réfection de la peinture (après application d'un coefficient de vétusté) ;

. 858,06 euros au titre des loyers impayés. 

- condamné Mme [Y] [N] et M. [H] [M] au paiement de la taxe d'habitation pour l'année 2017 mais l'infirmer quant au montant accordé ; 

- dire que le montant de la taxe d'habitation relatif à l'année 2017 auquel Mme [Y] [N] et M. [H] [M] sont condamnés est de l'ordre de 812 euros ; 

au surplus, il est demandé à la cour de bien vouloir : 

- infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas retenu les autres postes et condamner Mme [Y] [N] et M. [H] [M] au paiement des sommes suivantes : 

. 65 euros au titre du changement de serrure du bureau ; 

. 20 euros au titre du remplacement du sèche-cheveux ;

. 20 euros au titre du revêtement plastique déchiré du meuble de salle de bains ;

. 300 euros au titre de l'entretien du jardin ; 

. 1 266 euros au titre du retard de remise des clefs ;

- condamner Mme [Y] [N] et M. [H] [M] à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Les locataires, Mme [Y] [N] et M. [H] [M] ont quitté les lieux le 19 mai 2017 (page 3 des conclusions du bailleur).



Sur la restitution du dépôt de garantie 



Il résulte de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué au locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



Il appartient au bailleur de justifier des déductions qu'il prétend opérer.



Une dette locative au titre des loyers ou charges ou au titre de réparations locatives pourraient justifier la non restitution, éventuellement partielle, du dépôt de garantie.



Il est constant que les bailleurs ont souhaité restituer la somme de 424,78 euros (ou 2 106 euros selon les bailleurs) sur le dépôt de garantie, proposition quoiqu'il en soit, refusée par les locataires. 



. Sur la dette de loyer et de ses accessoires



Mme [Y] [N] et M. [H] [M] admettent devoir la somme de 858,08 euros au titre du loyer impayé pour les derniers jours passés dans le logement.



Cette somme doit s'imputer sur le dépôt de garantie, raison pour laquelle ils ne réclament plus que la somme de 6 741, 94 euros à ce titre.



M. et Mme [P] ne produisent aucun justificatif du paiement par eux de la taxe d'habitation 2017 (leur pièce 13 correspondant aux années 2018 et 2019, sans preuve d'acquittement pour 2017) pour que son montant puisse être imputé aux locataires. Cette demande est donc rejetée.



. Sur les réparations locatives



Les locataires, Mme [Y] [N] et M. [H] [M], sont entrés dans le lieux le 12 juillet 2015 sans qu'aucun état des lieux ne soit effectué.



L'appartement était donc présumé être en bon état. Cependant, le dégât des eaux avéré (pièces 6 des bailleurs, mail adressé aux locataires le 11 mars 2016) n'a pu qu'aggraver l'état d'usure normal des meubles et ne fait qu'en augmenter le coefficient de vétusté.



L'état d'usure du canapé en simili cuir (griffures et fermeture éclair), remplacé seulement en 2020 (pièce 6 du bailleur) et dont il n'est pas contesté qu'il a été acheté en 2012, que peut donc justifier la seule vétusté, ne justifie aucune réparation, d'autant que le devis est tardif comme étant daté de 2020. 



La preuve de la valeur du fauteuil litigieux et pas davantage l'imputation aux locataires de la dégradation invoquée par les bailleurs, ne sont rapportées, la pièce 7 de ces derniers ne correspondant nullement au modèle en photo dans l'état des lieux de sortie (pièce 12 des locataires), de sorte qu'aucune somme n'est due à ce titre, d'autant qu'à nouveau, le devis est tardif comme étant daté de 2020.



Les griffures des chaises (en simili cuir, comme elles apparaissent sur les photographies) mentionnées sur l'état des lieux de sortie peuvent également correspondre à une usure normale. Le devis de réparation est encore tardif comme étant daté de 2020. Le jugement doit donc également être infirmé en ce qu'il a jugé à ce titre.



Les travaux de peinture (rebouchage de fissures notamment) ou de réfection du parquet pour le salon (pièce 9 des bailleurs) ne peuvent être supportés par les locataires au regard de l'existence du dégât des eaux qui n'a pu que largement concourir aux dégradations ; en outre c'est un simple devis qui est présenté, en dehors de toute facture. La demande des bailleurs sera également rejetée.



En l'absence d'état des lieux d'entrée ou de justificatifs, aucun autre poste de dépense n'apparaît justifié (plateau de la table basse, entretien du jardin, serrure bureau, sèche cheveux, meuble salle de bain, poignée de porte).



Au regard de la date reconnue par les bailleurs de restitution des lieux, aucune indemnisation ne peut intervenir au titre d'une remise de clefs supposée tardive, sans preuve d'un préjudice particulier.



La majoration de 10% du dépôt de garantie est due au regard des textes applicables, il sera donc fait droit à la demande des locataires à ce titre. La date de libération des lieux à prendre en compte est bien celle du 19 mai 2017. Cette indemnité sera calculée sur la période comprise entre le 19 et le 28 juillet 2017 date à laquelle existe un mail des bailleurs qui scelle le désaccord des parties (pièce 15 des locataires) et à compter de laquelle, le retard n'est plus imputable aux seuls bailleurs, ceux-ci devant conserver sans être pénalisés, la faculté de défendre leurs droits.





Sur l'existence d'un préjudice de jouissance



Mme [Y] [N] et M. [H] [M] entendent également se prévaloir d'un préjudice de jouissance en raison d'un dégât des eaux.



M. et Mme [P] reconnaissent volontiers l'existence des désordres dans un mail daté du 11 mars 2016 : 'Ayant vu l'appartement, j'ai tout à fait conscience de tous les désagréments entraînés par ce dégât des eaux, compliqué de problème d'électricité' ; ils n'en imputent pas précisément la cause à un tiers. Il pourraient donc effectivement être tenus responsables du trouble de jouissance subi par les locataires et être obligés de le réparer.



Il est établi que les infiltrations ont été signalées par les locataires dès le 2 février 2016 et que les travaux réparatoires ont été réalisés entre août et septembre 2016 (pièces 2 et 7 des bailleurs).



Les infiltrations ont entraîné une humidité dans l'appartement, avec des désordres sur les murs ou plafond de la salle à manger, du salon du couloir et de la cuisine ainsi que des problèmes électriques (coupures au moins partielle de l'alimentation) - pièces 6 des bailleurs. 



M. et Mme [P] qui indiquent que les travaux (peinture et électricité) devaient débuter en mars, n'en apportent cependant pas de preuve par des échanges avec l'entreprise notamment. Aucune preuve n'est apportée du refus des locataires de les voir effectuer avant.



Dans ces conditions la somme de 10 133,33 euros sera accordée aux locataires, ce qui correspond à une réfaction du loyer d'un tiers correspondant à une période de 8 mois pendant laquelle ils n'ont pu avoir une jouissance paisible de leur appartement. Aucun autre dédommagement ne sera accordé en l'absence d'autre préjudice qui n'aurait pas été indemnisé.



Compte tenu de la minoration déjà octroyée par les bailleurs (500 x 2), l'indemnisation des locataires est donc fixée à la somme de 9 133,33 euros.



Partie perdante, M. et Mme [P] seront condamnés aux dépens de première instance (par infirmation) et d'appel.



L'équité justifie qu'ils soient condamnés comme il sera dit dans le dispositif sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Infirme le jugement rendu le 22 février 2021 en ses chefs critiqués, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Condamne solidairement M. et Mme [P] à payer à Mme [Y] [N] et M. [H] [M] les sommes de :

. 6 741, 94 euros au titre du dépôt de garantie ;

. égale à 10 % du loyer de 3 800 euros par mois de retard à compter du 19 juillet 2017 jusqu'au 28 juillet 2017 en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

. 9 133,33 euros au titre des dommages et intérêts pour la perte de jouissance ;

. 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Rejette toute autre demande,



Dit que M. et Mme [P] supporteront solidairement la charge des dépens. 





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE