Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 16 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 16 JANVIER 2024



(n° , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11406 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD4NS





Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Avril 2021 -Tribunal Judiciaire d'Evry 

 RG n° 18/06966





APPELANT

 

Monsieur [V] [H] né le 14 avril 1961 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représenté par Me Céline BURAC de la SELARL RB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0055



INTIMÉES 



Entreprise [N] [G] immatriculé au RCS d'Évry sous le numéro 973 103 336 sous l'enseigne ORPI Agence de [Localité 9],, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 9]



Représentée par Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450 et assistée par Me Charlotte POIVRE, avocat au barreau de PARIS, toque : G450



S.A.R.L. ALBRECHTS IMMOBILIER immatriculée au RCS d'Evry sous le numéro 

785 204 256, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège



[Adresse 4],

[Localité 6]



Représentée par Me Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399



S.A. VERSPIEREN immatriculée au RCS de Lille sous le numéro 321'502 049 , agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450 et assistée par Me Charlotte POIVRE, avocat au barreau de PARIS, toque : G450



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseiller

M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Claude CRETON dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO





ARRÊT :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.



EXPOSE DU LITIGE



M. [H], propriétaire d'un appartement situé à [Adresse 10], a confié le 10 décembre 2016 à M. [G], agent immobilier exerçant sous l'enseigne Orpi, un mandat de recherche d'un locataire et le 27 décembre 2016 à la société Albrechts immobilier un mandat de gestion locative.



Par acte du 25 mars 2017, un bail a été conclu par l'intermédiaire de M. [G] avec M. [T], Mme [P] [B] [F] et M. [O] [M] [B] [F].



Le 14 avril 2017, M. [H] a confié la gestion de la location à la société Orpi JL gestion et résilié le mandat conclu avec la société Albrechts immobilier le 18 avril 2017, cette résiliation ayant pris effet le 1er mai 2017.



Les locataires ayant accumulé un important arriéré de loyers, M. [H], faute d'avoir obtenu la garantie de l'assureur de la société Orpi JL gestion, a assigné M. [G], son assureur, la société Verspieren, et la société Albrechts immobilier en condamnation à lui payer la somme de 21 262,68 euros en réparation de son préjudice financier, la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il a reproché à M. [G] d'avoir manqué à ses obligations pour ne pas s'être assuré de la solvabilité des locataires en s'abstenant d'exiger la production de pièces supplémentaires compte tenu du caractère récent des contrats de travail qu'ils avaient produits et alors qu'ils avaient sollicité et obtenu une remise du premier mois de loyer en contrepartie de la réalisation de travaux d'électricité.



Il a reproché à la société Albrechts immobilier un manquement à son obligation d'information pour n'avoir pas attiré son attention sur le fait que la résiliation du mandat de gestion entraînait celle de la garantie des loyers impayés et un manquement à son obligation de diligences en s'abstenant de réclamer le paiement du loyer à son échéance, ce qui a fait obstacle à la possibilité de pouvoir bénéficier de la garantie des loyers proposée par la société Orpi JL gestion.



Par jugement du 16 avril 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a rejeté les demandes de M. [H]. 



Pour rejeter l'action en responsabilité formée contre M. [G], le tribunal a retenu que celui-ci a sollicité la production des pièces d'identité des trois locataires, des contrats de travail, des trois derniers bulletins de salaire, de l'attestation d'hébergement de M. [T] qui avait déclaré être hébergé à titre gratuit ; que s'il apparaît que n'a pas été demandée la production par M. [B] [F] et par Mme [B] [F] des dernières quittances de loyers et que les contrats de travail à durée indéterminée avaient été conclus moins d'un an avant la conclusion du bail, deux des locataires justifiaient de revenus réguliers d'un montant trois fois supérieurs au montant du loyer et qu'ils n'étaient plus en période d'essai. Il a ajouté que la remise de la caution et du premier loyer, en échange de la réalisation de travaux, avait été acceptée par M. [H] et que ce loyer ne portait que sur la période du 25 mars au 31 mars 2017, soit 200 euros. Il précise que la caution avait été versée avant d'être restituée aux locataires, de sorte qu'aucun risque d'insolvabilité n'était décelable.



Pour rejeter la demande formée contre la société Albrechts immobilier, le tribunal a d'abord retenu que le bulletin d'adhésion à l'assurance de groupe souscrit par son intermédiaire mentionne que 'ce contrat est assujetti au mandat de gestion signé avec Albrechts immobilier. Ce contrat sera résilié de plein droit à la date de cessation du mandat de gestion précité' ; qu'ainsi, M. [H] avait connaissance du lien entre le mandat de gestion et l'assurance garantissant les loyers impayés. 

Il a ensuite constaté que les locataires avaient bénéficié d'une remise du premier loyer et qu'à la suite du non-paiement du loyer suivant d'avril 2017 à son échéance, la société Albrechts immobilier a, à deux reprises, les 11 et 19 avril, adressé un rappel aux locataires qui ont finalement réglé le loyer le 27 avril, ce qui constitue des diligences suffisantes. 



M. [H] a interjeté appel de ce jugement.



Il fait d'abord valoir que parmi les trois locataires choisis par M. [G], deux d'entre eux avaient conclu un contrat de travail depuis moins de six mois à la date du dépôt de leur dossier, la troisième, employée à temps partiel, percevant des revenus fluctuants. Il ajoute que les locataires ont demandé à être dispensés du paiement du premier mois de loyer correspondant à une période d'une semaine. Il soutient que ces éléments auraient dû conduire M. [G] à exiger la production de pièces complémentaires telles que des attestations d'hébergement ou des quittances de loyers et que celui-ci, qui a manqué à ses obligations, engage sa responsabilité contractuelle.

M. [H] fait ensuite valoir que si une mention figurant sur le bulletin d'adhésion à l'assurance de groupe indiquait que cette assurance cesserait en même temps que le mandat de gestion, cette information figurait sur ce bulletin à la fin de la première page et en petits caractères. Il prétend que dès lors la société Albrechts immobilier aurait dû attirer son attention sur cette situation et que le manquement à son obligation d'information engage sa responsabilité.

Il ajoute que le paiement tardif du loyer d'avril 2017 a entraîné le refus de la souscription de l'assurance par l'intermédiaire M. [G], 



Il conclut en conséquence à la condamnation in solidum de M. [G], de la société Verspieren et de la société Albrechts immobilier à lui payer la somme de 21 262,68 euros en réparation de son préjudice financier, la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [G] et la société Verspieren font d'abord valoir que, dans le dispositif de ses conclusions du 14 septembre 2021, M. [H] n'a sollicité ni l'infirmation ni la réformation du jugement et que, par conséquent, la cour ne pourra que confirmer ce jugement. A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de mettre hors de cause la société Verspieren et de rejeter les demandes formées par M. [H] contre M. [G] et, plus subsidiairement encore, ils concluent à la réduction de la demande. Ils réclament en outre la condamnation de M. [H] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Albrerchts immobilier conclut également à la confirmation du jugement, subsidiairement à la réduction de la demande. Elle sollicite enfin la condamnation de M. [H] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





SUR CE : 



Considérant que dans le dispositif de ses premières conclusions, signifiées le 14 septembre 2021, M. [H] ne demandait pas l'infirmation du jugement attaqué mais la condamnation de M. [G] (agence Orpi de [Localité 9]), de la société Verspieren et de la société Alberchts immobilier à lui payer certaines sommes à titre de dommages-intérêts,qu'il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement  ; qu'en outre, l'article 910-4 du code de procédure civile imposant à l'appelant de formuler dès ses premières conclusions l'ensemble de ses prétentions, cette omission n'a pu être régularisée par les conclusions ultérieures ; 





PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;



Le condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître [Z] et la SCP Cordelier et associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







La Greffière La Présidente