Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 16 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 16 JANVIER 2024



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11717 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD5HT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 11-20-006618







APPELANT

 

Monsieur [T] [C] né le 17 mars 1963 à [Localité 6] (Maroc),

HÔTEL [5]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par Me Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0546



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/028590 du 22/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





INTIMÉE 



SIPRHEM Société Immobilière Poue Les Résidences Hôtelières Et Meublées immatriculée au RCS sous le numéro 383 789 393, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée par Me Nathalie MARTINS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0316







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseiller 

M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nicolette GUILLAUME dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 







ARRÊT :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.





*******



M. [T] [C] occupe, en vertu d'un contrat verbal ayant pris effet le 11 octobre 2005, la chambre n°62 dans l'hôtel [5] situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d'une somme mensuelle actualisée de 373,70 euros.



L'hôtel [5] relevant de la SARL Siprhem fait l'objet d'une convention conclue en janvier 1995 par cette société avec l'Etat représenté par le Préfet de la Région Ile-de-France, aux fins d'hébergement pour 75% de personnes et de familles défavorisées dont les ressources sont inférieures à un plafond défini par arrêté du 11 mars 1994, après désignation par une commission mixte. 



La SARL Siprhem qui est une coopérative, loue elle-même les lieux à la société immobilière mixte de la ville de [Localité 7], en vertu d'un bail commercial conclu le 16 février 2016. 



Conformément à une convention signée le 19 octobre 2001, la SARL Siprhem a confié la gestion de cet hôtel à l'association Accueil hôtelier social SEDES. 



Invoquant l'existence d'impayés de redevances, l'association SEDES a saisi, par assignation du 8 février 2019 le juge du tribunal d'instance de Paris qui a, par jugement du 30 janvier 2020, notamment déclaré irrecevables l'ensemble de ses demandes au principal pour défaut d'intérêt à agir et par voie de conséquence, les demandes reconventionnelles de M. [T] [C]. 



Le 4 mars 2020, par lettre recommandée avec accusé de réception, l'association SEDES a mis en demeure M. [T] [C] de lui payer, dans un délai d'un mois, la somme de 9 384,72 euros au visa de l'article 5 du règlement intérieur de l'hôtel, sous peine de voir porter l'action en justice. 



Saisi par la SARL Siprhem par acte d'huissier de justice délivré le 29 juin 2020, par jugement contradictoire rendu le 6 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : 

- qualifié le contrat verbal conclu le 11 octobre 2005 entre la SARL Siprhem et M. [T] [C] et portant sur la chambre meublée n°62 située [Adresse 2] à [Localité 8] en contrat de résidence portant sur un logement foyer à caractère social devenu, à compter de son renouvellement postérieur à l'entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006, une résidence hôtelière à vocation sociale ; 

- déclaré recevables les demandes en paiement antérieures au 1er juillet 2017 de la SARL Siprhem ; 

- prononcé la résiliation du contrat conclu le 11 octobre 2005 entre la SARL Siprhem et M. [T] [C] et portant sur la chambre n°62 située [Adresse 2] à [Localité 8], avec effet à la date du 13 mars 2021 ;

- ordonné à M. [T] [C] et à tous les occupants de son chef, de libérer la chambre et d'en restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

- dit qu'à défaut pour M. [T] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SARL Siprhem pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; 

- condamné M. [T] [C] à payer à la SARL Siprhem la somme de 14 026, 02 euros TTC au titre des redevances impayées au 12 mars 2021 (échéance de mars incluse) avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 384, 72 euros à compter du 4 mars 2020, sur celle de 10 539, 72 euros à compter du 29 juin 2020 et à compter de la présente décision pour le surplus ; 

- condamné M. [T] [C] à payer à la SARL Siprhem, à compter du 13 mars 2021, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui de la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du contrat du 11 octobre 2005 ; 

- rejeté l'ensemble des demandes reconventionnelles de M. [T] [C] ; 

- dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande tendant à voir ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux ; 

- ordonné la transmission de la décision par les soins du greffe du tribunal judiciaire de Paris, au préfet du département ; 

- rejeté la demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire de droit de la décision ; 

- débouté la SARL Siprhem de sa demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [T] [C] aux dépens de l'instance. 



Par déclaration reçue au greffe le 23 juin 2021, M. [T] [C] a interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu'il déboute la SARL Siprhem de sa demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 28 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [T] [C] demande à la cour de : 

- le déclarer recevable et bien-fondé ; 

- infirmer le jugement rendu le 6 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il : 

- a qualifié le contrat verbal conclu le 11 octobre 2005 entre lui et la SARL Siprhem et portant sur la chambre meublée n°62 située [Adresse 2] à [Localité 8] en contrat de résidence portant sur un logement foyer à caractère social devenu, à compter de son renouvellement postérieur à l'entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006, une résidence hôtelière à vocation sociale et de l'avoir débouté, par conséquent de sa demande de soumettre ledit contrat à la loi du 6 juillet 1989, et au régime des logements vides ; 

- a déclaré recevables les demandes en paiement antérieures au 1er juillet 2017 de la SARL Siprhem ; 

- a prononcé la résiliation du contrat ; 

- lui a ordonné de libérer l'appartement et d'en restituer les clés dans le mois de la signification du jugement ; 

- a ordonné son expulsion et l'a débouté de sa demande de délais ; 

- l'a condamné à payer à la SARL Siprhem la somme de 14 026, 02 euros TTC au titre des redevances impayées au 12 mars 2021 (échéance de mars incluse) avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 384, 72 euros à compter du 4 mars 2020, sur celle de 10 539, 72 euros à compter du 29 juin 2020 et à compter de la présente décision pour le surplus ; 

- l'a condamné à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui de la redevance ;

- l'a débouté de ses demandes de : 

- qualifier le contrat verbal, dire que le régime applicable à la location est celui des locations vides et que l'intégralité des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 lui est applicable ; 

- voir prononcer l'indécence des locaux loués ; 

- condamner la SARL Siprhem à procéder sous astreinte de 100 euros par jour de retard aux travaux nécessaires pour rendre les locaux conformes aux règles de décence et d'habilité ; 

- fixer le montant du loyer et des charges à la somme de 363 euros par mois ; 

- condamner la SARL Siprhem à lui payer la somme de 374, 70 euros au titre du trop versé ou appelé sur les loyers ; 

- condamner la SARL Siprhem à lui payer la somme de 33 972, 54 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux charges indûment payées depuis la conclusion du bail ; 

- condamner la SARL Siprhem à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis ; 

- l'a débouté de toutes ses autres demandes ; 

- et se faisant, 

- statuant à nouveau, 

- à titre principal, 

- juger que le régime applicable à la location est celui des locations vides et que l'intégralité des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 lui est applicable ; 

- dire que les locaux loués sont indécents ; 

- ordonner la suspension des loyers à compter du jugement à intervenir, et ce jusqu'à la réalisation des travaux rendant les locaux conformes aux règles de décence et d'habitabilité;

- condamner la SARL Siprhem à procéder sous astreinte de 100 euros par jour de retard aux travaux nécessaires pour rendre les locaux conformes aux règles de décence et d'habitabilité ; 

- déclarer irrecevable la SARL Siprhem en ses demandes de paiement antérieures au 1er juillet 2017 ; 

- fixer le montant du loyer et des charges à la somme de 363 euros par mois ; 

- condamner la SARL Siprhem à lui payer la somme de 374,70 euros au titre du trop versé ou appelé sur les loyers ; 

- condamner la SARL Siprhem à lui payer la somme de 35 282,04 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux charges indûment payées depuis la conclusion du bail ; et subsidiairement condamner la SARL Siprhem à lui payer la somme de 31 045,28 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux charges indûment payées depuis la conclusion du bail ; 

- condamner la SARL Siprhem à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis ; 

- ordonner la compensation avec les loyers dus ; 

- débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions la SARL Siprhem ; 

à titre subsidiaire, 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 14 026,02 euros au titre des redevance impayées au 12 mars 2021 (échéance de mars incluse) avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 384,72 euros à compter du 4 mars 2020, sur celle de 10 539,72 euros à compter du 29 juin 2020, et à compter du jugement pour le surplus; 

en conséquence 

- débouter la SARL Siprhem de sa demande en paiement ;

- débouter la SARL Siprhem de sa demande d'expulsion ; 

- à titre plus subsidiaire, 

- lui accorder 24 mois de délai pour s'acquitter de la dette locative ; 

- lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ; 

en tout état de cause, 

- condamner la SARL Siprhem à payer la somme de 2 000 euros HT à Maître [I] [G] ainsi qu'aux entiers dépens. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 30 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SARL Siprhem demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 6 mai 2021 en toutes ses dispositions et en conséquence débouter M. [T] [C] de l'intégralité de ses demandes ; 

- reconventionnellement, 

- condamner M. [T] [C] à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [T] [C] aux entiers dépens de l'instance. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2021.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la qualification du contrat et la loi applicable 

 

M. [T] [C] occupe donc, en vertu d'un contrat verbal ayant pris effet le 11 octobre 2005, la chambre n°62 dans l'hôtel [5] situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d'une somme mensuelle actualisée de 373,70 euros. 



Cette date du 11 octobre 2005 est en effet inscrite dans l'état des lieux signé par les parties (pièce 5 de l'intimée) le 30 juin 2006.



Cet état des lieux permet aussi d'établir qu'il s'agit d'une location en meublé avec la mise à disposition de meubles (lit, table de nuit, penderie, étagères, table, chaise, radiateur) mais également de la literie (protège matelas, draps, couverture), de luminaires, d'un réfrigérateur, de plaques électriques et d'un meuble de cuisine.



L'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur du 14 décembre 2000 au 16 juillet 2006 prévoit que : 'Un logement-foyer, au sens du présent chapitre, est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des espaces collectifs ' ; les articles suivants y appliquent un régime dérogatoire. 



Il est acquis que la location d'une chambre meublée dans un hôtel social peut résulter d'un bail verbal, et ne justifie pas nécessairement la rédaction d'un contrat écrit. Là n'est pas le critère de l'application de tel ou tel régime locatif, et notamment de celui de la résidence hôtelière à vocation sociale défini désormais par l'article L. 631-11 du code de la construction et de l'habitation. Le fait que cette définition n'ait été donnée par le législateur que postérieurement à la conclusion du contrat litigieux est indifférent à la solution du litige. Cette définition qui introduit uniquement la sous-catégorie des logements foyers à caractère social (souligné par la cour) permet seulement de mieux apprécier la situation présente.



Il est constant par ailleurs que le 11 octobre 2005 M. [T] [C] a signé le règlement intérieur de cet hôtel (pièce 4 de l'intimée). 



En page 3 de ce règlement intérieur (article 10), il est indiqué que les locataires bénéficient d'un service de blanchisserie organisé par l'association et que les draps sont changés deux fois par mois. À l'évidence il s'agit d'un service commun.



Par ailleurs, la vocation sociale de la Siprhem résulte de la convention signée entre l'Etat représenté par le préfet de région alors en exercice, M. [R] [X] qui a été préfet jusqu'en 1998, soit bien avant le bail litigieux. L'article 1er de cette convention précise en effet : 

'ARTICLE 1er

Dans le cadre du programme gouvernemental d'hébergement d'urgence pour les sans-abri en Ile-de-France, l'Etat a décidé de contribuer à la réalisation par SIPRHEM d'un hôtel à vocation sociale, situé [Adresse 2], [Localité 8].

ARTICLE 2

Cet hôtel à vocation sociale, d'une capacité de trente deux chambres (quarante cinq personnes)..... ouvert toute l'année, est destiné pour 75% des places à l'hébergement de personnes et de familles défavorisées dont les ressources seront inférieures aux plafonds PLA-d'insertion, définis par l'arrêté du 11 mars 1994.

Les bénéficiaires du dispositif seront désignés par une commission mixte regroupant les signataires de la présente convention.'



C'est donc par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, que le juge des contentieux de la protection a écarté l'application de la loi du 6 juillet 1989 et l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation relatif aux logements meublés de droit commun et a qualifié le contrat verbal conclu le 11 octobre 2005 entre la SARL Siprhem et M. [T] [C] et portant sur la chambre meublée n°62 située [Adresse 2] à [Localité 8] de contrat de résidence portant sur un logement foyer à caractère social. 



Sur l'obligation de délivrance du bailleur 



Les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu'à la date de remise de l'intégralité des clés du logement.



En contrepartie, selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L'étendue de l'obligation de délivrance est précisée par l'article 1720 du même code qui dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ».



Le bailleur ne manque cependant pas à son obligation de délivrance lorsqu'il n'est pas établi que le désordre existait antérieurement à la conclusion du bail.



Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Dans ces conditions, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut entraîner une réfaction ou une suspension de loyer.



Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Arguant d'une surface inférieure à la norme de 9 m² définie par l'article 4 du décret du 30 janvier 2002, de la dégradation du rebord de la fenêtre et de l'absence de garde-fou contrairement aux dispositions de l'article 2 du même décret, de l'absence de ventilation des toilettes communes qu'imposerait l'article 40.1 du règlement départemental sanitaire, l'appelant prétend établir l'indécence et l'insalubrité des locaux et sollicite une suspension du paiement des loyers, l'exécution de travaux sous astreinte et une indemnisation. 



Cependant, M. [T] [C] n'apporte aucun élément de preuve établi contradictoirement des désordres qu'il allègue. Il produit un rapport de l'association Comité Action logement qui n'est donc qu'indicatif.



Dans ces conditions, la cour retiendra que la surface supposée du logement de moins de 9 m² (le Comité Action Logement ne donne aucun détail sur son évaluation à 8,41 m²) est contredite par le bailleur qui verse aux débats une attestation de l'architecte de l'immeuble qui donne une surface supérieure de 9,48 m². 



Par ailleurs, il est observé le locataire en place depuis 2005 n'a jamais adressé de réclamations au bailleur avant le début de la procédure notamment sur l'état des rebords de fenêtre qu'il déclare détruits, ou l'absence de garde fou.



En outre, concernant l'entretien général du logement, l'hygiène (présence de nuisibles ou de moisissures), il n'est pas établi que la faute en incombe au bailleur puisque par trois fois, en mai 2015 puis en février et octobre 2016, le locataire avait lui-même été invité par les services de la préfecture 'à débarrasser et à maintenir sa chambre en constant état de propreté', contrairement à d'autres locataires qui n'avaient pas fait l'objet d'une telle injonction (pièces 18 et 19 de l'intimée). 



Quant aux toilettes communes, s'il est exact que dans ces rapports précédemment cités, la préfecture demande en application de l'article 40.1 du Règlement Départementale Sanitaire, d''assurer la ventilation haute et basse débouchant à l'air libre des sanitaires communs', aucun désordre susceptible de caractériser un trouble de jouissance pour les locataires n'est pour autant décrit et donc établi.



En l'absence de trouble de jouissance reconnu par la cour, l'appelant ne peut donc prétendre à la réalisation de travaux, à la suspension de loyer ou aux indemnisations qu'il réclame et le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé de ce chef. 



Sur le solde locatif, la résiliation, l'expulsion et l'indemnité d'occupation 



Le juge des contentieux de la protection a condamné M. [T] [C] à payer à la SARL Siprhem la somme de 14 026, 02 euros TTC au titre des redevances impayées au 12 mars 2021 (échéance de mars incluse) avec intérêts au taux légal.



Le 30 septembre 2021, la commission de surendettement a décidé d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et a effacé cette dette, informant l'intéressé le 16 novembre 2021 de l'absence de contestation. Toute critique de cette dette antérieure, y compris sur les provisions pour charges, est donc inutilement développée.



Par ailleurs, sans qu'il le conteste, comme établi par la pièce 34 du bailleur, M. [T] [C] n'a pas repris le paiement à la SARL Siprhem de la part de redevance lui revenant hors versements de la CAF.



En conséquence de quoi, et en raison de ce manquement du locataire à son obligation essentielle de paiement de la redevance mensuelle, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a ordonné la résiliation du contrat et prononcé l'expulsion.



M. [T] [C] sera condamné au paiement de la somme de 2 695,90 euros due au 21 avril 2022, conformément au décompte produit par le bailleur en pièce 34, le jugement étant réformé en ce sens, et au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance due en application du contrat, comme s'il s'était poursuivi.



Le locataire demande devant la cour des délais de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil selon lequel : "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".



Le locataire qui ne produit aucune pièce récente à l'appui de sa demande de remboursement échelonné de cette dette récente de loyer, n'établit pas quelle est sa situation personnelle, familiale et financière qui l'empêcherait de faire face à son obligation de payer le reliquat de loyer après le versement de la CAF. La demande de délais de paiement est donc rejetée, comme sa demande de délais pour quitter les lieux qui n'est pas autrement motivée. 



Partie perdante, M. [T] [C] sera condamné aux dépens.



L'équité ne commande pas de faire droit à la demande des parties fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 6 mai 2021, sauf en ce qu'il a condamné M. [T] [C] à payer à la SARL Siprhem la somme de 14 026, 02 euros TTC au titre des redevances impayées au 12 mars 2021 (échéance de mars incluse) avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 384,72 euros à compter du 4 mars 2020, sur celle de 10 539,72 euros à compter du 29 juin 2020 et à compter de la présente décision pour le surplus ; 



Statuant à nouveau du chef infirmé, 



Condamne M. [T] [C] à payer à la SARL Siprhem la somme de 2 695,90 euros TTC au titre des redevances impayées au 21 avril 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2020; 



Y ajoutant, 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 



Rejette toute autre demande,



Dit que M. [T] [C] supportera la charge des dépens d'appel. 



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE