Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 16 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 16 JANVIER 2024



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14044 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEERV



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-20-0103





APPELANTE

 

Madame [M] [E] née le 2 mars 1948 à [Localité 7] (53)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée et assistée par Me Guillaume ABADIE de l'AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE - FREDERIQUE MORIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0024







INTIMÉS 



Monsieur [U] [W] né le 4 mai 1948 à [Localité 7] (53)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté et assisté par Me Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0024



S.A.S. B&C IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée par Me Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0024





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Marie MONGIN, conseiller

Claude CRETON, président magistrat honoraire





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.





21/14044 [E] C/ [W] et B & C immobilier 

Audience du 28 novembre 2023



Titulaire d'un bail portant sur un logement d'habitation situé à [Adresse 1], que lui a consenti M. [W] le 10 octobre 2012, la société B & C immobilier a sous-loué une chambre à Mme [E] 'sous la condition résolutoire de cessation du bail principal dûment justifiée par B & C immobilier'. Le loyer, révisable, a été fixé à 700 euros, augmenté de 100 euros au titre des 'charges communes' et de 55 euros au titre des 'charges privatives', outre la taxe d'habitation, la taxe d'ordure ménagères et la taxe d'assainissement.



M. [W] a assigné Mme [E], en présence de la société B & C immobilier, et demandé au tribunal de prononcer la résiliation du contrat de sous-location par l'effet de la résiliation du bail principal, de constater que Mme [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2020, d'ordonner son expulsion sous astreinte et la séquestration des biens laissés dans les lieux dans un garde-meuble et de la condamner à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50 %, charges en sus, à compter de la résiliation du bail principal jusqu'à la libération des lieux, ainsi qu'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- constaté que le congé à effet du 31 mars 2020, reporté au 31 mai 2020, a été valablement délivré et dommages-intérêts que le bail liant la société B & C immobilier et Mme [E] est résilié ; 

- dit que Mme [E] est devenue occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er juin 2020 ;

- ordonné son expulsion à défaut de départ volontaire dans un délai de 15 jours, avec le concours de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; 

- dit que les meubles laissés dans les lieux seront transportés et séquestrés dans un garde-meuble au choix de M. [W] et aux frais de Mme [E] ;

- fixé l'indemnité d'occupation à un montant égal à la somme du loyer et des charges et condamné Mme [E] au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2020 jusqu'à la libération des lieux.



Le tribunal a retenu que la résiliation du contrat de sous-location n'a pu intervenir en raison de la résiliation du bail principal faute de justification de cette résiliation puisque, après accord avec M. [W] pour mettre fin au bail au 31 mars 2020, reportée au 31 mai 2020, la société B & C immobilier a conclu le 15 septembre 2020 un nouveau contrat de sous-location portant sur une des chambres de l'appartement. Il a ensuite constaté que la résiliation du contrat de sous-location conclu avec Mme [E] était cependant acquise à la suite de la délivrance d'un congé par lettre et courriel du 31 décembre 2019, avec un préavis de trois mois expirant au 31 mars 2020, reporté au 31 mai 2020, conformément aux disposition du contrat dont il a rappelé qu'il n'était pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.



Mme [E] a interjeté appel de ce jugement. 



Elle demande à la cour d'abord de déclarer irrecevables, pour n'avoir pas été formées dans leurs premières conclusions, la demande subsidiaire de M. [W] et de la société B & C immobilier aux fins de constatation de la résiliation au 11 septembre 2020 ou au 31 mars 2021 du contrat de sous-location du 31 mars 2014 par l'effet de la résiliation du bail principal, ainsi que la demande plus subsidiaire de validation du congé du 14 décembre 2021 et de constatation que Mme [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2022. 

Elle conclut ensuite à l'infirmation du jugement en ce qu'il constate que le congé à effet du 31 mars 2020, reporté au 31 mai 2020, a été valablement délivré par lettre simple alors que le contrat exige l'envoi du congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dit que le bail la liant à la société B & C immobilier était résilié, constate qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2020 et ordonne son expulsion.

Elle demande en outre à la cour de condamner M. [W] et la société B & C immobilier à lui payer :

- la somme de 1 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie :

- la somme de 172,47 euros au titre du remboursement de l'assurance ;

- la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

- la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

- la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

- la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, M. [W] et la société B & C immobilier concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il constate que par l'effet du congé dont les effets ont été reportés au 31 mai 2020, Mme [E] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er juin 2020 et ordonne son expulsion. 

A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de constater la résiliation du contrat de sous-location au 31 mars 2014 (sic) par l'effet de la résiliation du bail principal et de dire que les effets du congé du 31 décembre 2019, confirmé par l'envoi des lettres recommandées avec demande d'avis de réception des 28 mai et 12 juin 2020, ont été reportés au 11 septembre 2020 ou au 31 mars 2021.

Plus subsidiairement, ils demandent à la cour de valider le congé du 14 décembre 2021 et de dire que Mme [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2022.

La société B & C immobilier sollicite enfin la condamnation de Mme [E] à lui payer :

- à compter de la date de la résiliation du bail une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1 450 euros correspondant au loyer principal, 

- la somme de 3 072,14 euros au titre du solde du loyer, des charges et de la taxe d'habitation des années 2020 et 2021, restant dû à la date de restitution du logement au 1er juin 2022,

- la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [E] a été expulsée du logement le 1er juin 2022.



SUR CE : 



1 - Sur la résiliation du contrat de sous-location



Considérant que le jugement, qui a retenu que M. [W] et la société B & C immobilier ne justifiaient pas que le bail principal avait été résilié au 31 mars 2020 puisqu'ils avaient renoncé à la résiliation amiable conclue le 19 septembre 2019, constate la résiliation au 31 mai 2020 du contrat de sous-location conclu entre la société B & C immobilier et Mme [E] par l'effet du congé valablement délivré à cette dernière par la société B & C immobilier le 31 décembre 2019 ; que dans leurs premières conclusions d'appel, M. [W] et la société B & C immobilier ont conclu à la confirmation du jugement en ce qu'il constate que Mme [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2020 et ordonne son expulsion, puis, formant un appel incident, ont seulement demandé à la cour de réformer le jugement en ce qu'il condamne Mme [E] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant correspondant au sous-loyer et aux charges ; que dans les conclusions suivantes ils ont ajouté à ces prétentions une demande subsidiaire afin de constater la résiliation du contrat de sous-location au 31 mars 2014 (en réalité 2020) par l'effet de la résiliation du bail principal et de dire que les effets du congé ont été reportés au 11 septembre 2020 ou au 31 mars 2021, et une demande plus subsidiaire de validation du congé du 14 décembre 2021 et de constatation que Mme [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2022 ;



Considérant que, selon les dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile, sont irrecevables les demandes formées en appel qui n'ont pas été formulées dans les premières conclusions ; qu'il en résulte que sont irrecevables, la demande principale de M. [W] et de la société B & C immobilier tendant à la constatation de la résiliation du contrat de sous-location au 11 septembre 2020 ou au 31 mars 2021 par l'effet de la résiliation du bail principal et la demande subsidiaire tendant à la validation du congé du 14 sept 2021 et à la constatation que Mme [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2022 ;



Considérant que l'article 1er du contrat de sous-location conclu entre la société B & C immobilier et Mme [E] stipule que :



'Sauf dénonciation par l'une au l'autre des parties pour quelque raison que ce soit et ce dans un délai de prévis de 3 (trois) mois celui-ci sera reconduit tacitement pour une durée identique. 

Le locataire peut résilier le présent contrat moyennant un préavis de 3 (trois) mois entiers délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, le cachet de la poste faisant foi. 

B & C immobilier se réserve le droit de résilier ce contrat en cas d'inexécution par le locataire de l'une ou l'autre de ses obligations, en particulier en cas de non-respect du règlement de la copropriété. Ce congé devra comporter un préavis d'un mois entier et être donné au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception' ;



Considérant que s'agissant d'un contrat de sous-location, les termes 'le locataire' dans l'alinéa 2 désignent le sous-locataire et non, comme le prétend Mme [E], la société B & C en sa qualité de locataire principal, le contrat ne pouvant avoir pour objet d'organiser les relations de celle-ci avec le bailleur principal, M. [W], qui n'est pas partie à cette convention ; qu'il résulte des dispositions précitées que l'envoi du congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est prévu à titre de formalisme probatoire et ne constitue pas une condition de forme nécessaire à la validité du congé ; que Mme [E] ayant reconnu avoir reçu le congé du 31 décembre 2019, c'est à bon droit que le tribunal a constaté que le bail avait été résilié le 31 mai 2020 ;



Considérant que Mme [E] étant devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2020, celle-ci doit être condamnée à compter de cette date au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant que le premier juge a exactement fixé à celui correspondant au loyer indexé augmenté des charges ;



Considérant que la cour confirmant les dispositions du jugement qui constate la résiliation du contrat de sous-location au 31 mai 2020, sont sans objet les demandes subsidiaires de M. [W] et de la société B & C immobilier tendant à constater cette résiliation à des dates postérieures, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de ces demandes ; 



Considérant que dans leurs premières conclusions, M. [W] et la société B & C immobilier ont seulement conclu à la condamnation de Mme [E] à payer à la société B & C immobilier de la somme de 824,50 euros au titre de la taxe d'habitation de 2020 et de 2021 ; qu'en application des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile, est irrecevable la demande de paiement de la somme de 3 072,14 euros qui n'avait pas été formulée dans ces conclusions ;



Considérant que Mme [E] justifiant être exonérée du paiement de la taxe d'habitation, la demande de la société B & C immobilier n'est pas fondée ;



Considérant que le contrat de sous-location ayant été résilié au 31 mai 2020 conformément aux prétentions de la société B & C immobilier, la demande de Mme [E] en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ne peut qu'être rejetée, de même que les demandes en indemnisation de ses préjudices matériel, moral et de jouissance qu'elle a subis pour s'être maintenue dans les lieux après la résiliation du bail ; qu'est en revanche fondée la demande en restitution du dépôt de garantie d'un montant de 1 000 euros que la société B & C reconnaît n'avoir pas remboursé à la suite du départ de Mme [E] ;





PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, par arrêt contradictoire



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :



Déclare irrecevable la demande de la société B & C immobilier en paiement de la somme de 3 072,14 euros  et la déboute de sa demande en paiement de la somme de 824,50 euros ;



Condamne la société B & C immobilier à restituer à Mme [E] la somme de 1 000 euros au titre du dépôt de garantie ; 



Ordonne la compensation de cette somme avec celles dues par Mme [E] à la société B & C immobilier ;



Rejette les autres demandes de Mme [E] ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;



Condamne Mme [E] aux dépens.



Déclare irrecevable les demandes de la société B & C immobilier au titre de son appel incident, visant à la constatation de la résiliation du contrat de sous-location, par l'effet de la résiliation du bail principal, au 11 septembre 2020 ou au 31 mars 2021, subsidiairement 







La Greffière La Présidente