Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 16 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 16 JANVIER 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14473 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFUZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection de sens - RG n° 





APPELANTE

 

S.C.I. MATTIAS

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée par Me Philippe FROGER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 154





INTIMEE 



Madame [C] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]



N'a pas constitué avocat -signification de la déclaration d'appel, en date du 19 octobre 2021, remise à personne.





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Marie MONGIN, conseiller

Claude CRETON, président magistrat honoraire





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 

ARRET :



- Réputé contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.





EXPOSE DU LITIGE



Par contrat de bail signé le 1er septembre 2018, la SCI Mattias a donné en location à Mme [C] [Y] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 550 euros. 



Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la 1oi du6 juillet 1989, a été signifié à Mme [C] [Y] le 27 décembre 2019 obligeant cette dernière à verser la somme principale de 1 375 euros au titre des arriérés de loyers au 17 décembre 2019, incluant l'échéance du mois de septembre 2019, outre les frais et débours.



Par courrier recommandé du 2 janvier 2020, Mme [C] [Y] a donné congé à la SCI Mattias pour l'appartement loué. Elle est partie le 31 mars 2020.



Saisi par la SCI Mattias par acte extra-judiciaire délivré le 16 mars 2020, par jugement contradictoire rendu le 31 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sens a : 

- déclaré les demandes de la SCI Mattias recevables ;

- condamné Mme [C] [Y] à verser à la somme de 450 euros au titre de l'arriéré locatif, (décompte arrêté au 10 mars 2021, incluant l'échéance du mois de mars 2020), avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; 

- débouté la SCI Mattias de sa demande de remboursement de la facture d'eau de la société Veolia ;

- débouté la SCI Mattias de sa demande de dommages et intérêts ;

- débouté Mme [C] [Y] de sa demande de réduction du montant du loyer au titre du préjudice de jouissance ; 

- débouté Mme [C] [Y] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

- condamné Mme [C] [Y] à verser à la SCI Mattias une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné Mme [C] [Y], aux dépens, qui comprendront exclusivement le coût de l'assignation, à l'exclusion du coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX ; 

- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.



Par déclaration reçue au greffe le 23 juillet 2021, la SCI Mattias a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu'il déclare ses demandes recevables, déboute Mme [C] [Y] de sa demande de réduction du montant du loyer au titre du préjudice de jouissance et de sa demande de restitution du dépôt de garantie et rappelle qu'il est exécutoire de plein droit par provision. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 21 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI Mattias demande à la cour de : 

- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Sens du 31 mai 2021 en ce qu'il a rejeté ses demandes au titre de l'arriéré de loyer, du remboursement de la facture d'eau, de sa demande de dommages et intérêts ;

en conséquence,

- condamner Mme [C] [Y] au paiement de la somme de 3 375 euros au titre des loyers impayés assortis d'intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2019, date du de la délivrance du commandement de payer ;

- condamner Mme [C] [Y] au paiement de la somme de 350 euros au titre de dommage et intérêts et au remboursement de la facture d'eau Veolia à hauteur de 3 225,81 euros ;

- condamner Mme [C] [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner Mme [C] [Y] au paiement de tous les frais et dépens de la première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Mme [C] [Y] et ce, en application de l'article 696 du code de procédure civile.



Mme [C] [Y] à qui la déclaration d'appel a été signifiée à personne le 19 octobre 2021 et les conclusions le 5 novembre 2021 par procès-verbal attestant du dépôt de l'acte en l'étude, n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION



En l'absence de Mme [C] [Y], la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, elle ne peut faire droit aux prétentions et moyens de la SCI Mattias que si elle les estime réguliers, recevables et bien fondés. 



Sur l'arriéré de loyer



Il est constant que les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu'à la date de remise des clés du logement. 



. Arguant d'abord d'un accord non respecté relatif à la franchise des loyers, la SCI Mattias sollicite la condamnation de Mme [C] [Y] au paiement de la somme de 3 375 euros au titre des loyers impayés assortis d'intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2019, date de la délivrance du commandement de payer. L'appelante soutient qu'en contrepartie d'une franchise correspondant à 2 mois 1/2 de loyers, le ravalement devait être réalisé par la locataire, mais que les travaux ont été mal exécutés, ce qu'elle entend prouver en versant aux débats des photographies et des attestations de M. [D], Mme [G] et Mme [N].



Le premier juge a considéré que : 'quand bien même la SCI MATTIAS est revenue sur son engagement, il est établi qu'un accord est intervenu entre les parties et que Mme [C] [Y] a participé aux travaux de ravalement de la façade de l'immeuble au cours de l'été 2019, de sorte que les termes de l'accord doivent être respectés et la remise de deux mois et demi de loyers s'appliquer. Il sera en conséquence déduit de la créance de la SCI MATTIAS la somme de 1375 euros, correspondant à deux mois et demi de loyers, de sorte qu'elle s'établit à la somme de 2000 euros'.



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 encadre ce type d'accord:

(...)

Le bailleur est obligé :



a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;



Au cas d'espèce, il est établi qu'un simple accord oral est intervenu sur une franchise de 2 mois et demi de loyers en contrepartie d'un 'engagement de M. [B] de faire la totalité de la façade du [Adresse 1] (cf attestation de M. [D]).



Le contrat de bail lui-même ne comporte pas l'accord litigieux qui n'était pas écrit et n'est donc nullement 'produit'. On comprend en effet à la lecture de l'attestation de M. [D] que cet accord est intervenu 'le soir à l'apéritif' à la suite d'une proposition de M. [B]. 



Les parties s'accordent sur l'existence de cet accord, sur l'obligation de travaux et en contrepartie, de la franchise de 2 mois et demi de loyers (1 375 euros) au bénéfice Mme [Y]. 



Les attestations de M. [D], Mme [G] et Mme [N] révèlent que les travaux litigieux ont été réalisés par des tiers au contrat de bail, à savoir M. [D] lui-même, M. [J], M. [B] et M. [I]. 



Le bailleur cependant ne conteste pas la participation de la locataire aux travaux.



Or repose sur le bailleur qui en sollicite l'application, la charge de la preuve que cet accord a mal été exécuté. Le bailleur ne met cependant pas la cour en mesure d'apprécier si la locataire a ou non respecté ses obligations et la consistance des travaux qui pouvaient lui être imposés. Il n'apporte aucun élément sur la valeur réelle des travaux qu'il exige en contrepartie de la franchise.



Dans ces conditions, au regard de la participation non démentie de la locataire, le jugement qui a accordé cette franchise de loyer ne peut être que confirmé puisqu'il n'est nullement démontré que la locataire qui n'est pas comparante, n'a pas satisfait à ses obligations.



. Selon le bailleur, deux virements de 550 euros effectués les 5 octobre et 5 novembre 2019 ont à tort été déduits par le juge des contentieux de la protection du solde locatif.



Le premier juge a considéré que : 'au vu des pièces produites par la locataire et notamment de la copie d'écran de son téléphone portable, faisant apparaître son relevé de compte, il apparaît que deux virements d'un montant de 550 euros ont été exécutés le 5 octobre 2019 et le 5 novembre 2019 par la défenderesse. Dès lors il y a lieu de considérer que Mme [C] [Y] rapporte la preuve du règlement de la somme de 1100 euros qui viendra en déduction de la créance de la SCI MATTIAS, la portant ainsi à la somme de 900 euros'.



Or il suffisait au bailleur de produire son propre relevé de compte correspondant à cette période, ou celui sur lequel serait apparue l'annulation de ces virements, pour apporter la preuve que la somme correspondante de 1 100 euros reste due, ce qu'il ne fait pas, le jugement ne pouvant donc être que confirmé à ce titre.



Le reliquat dû sur les loyers s'établit en conséquence à la somme de 900 euros.



. Selon le bailleur, le dépôt de garantie d'un montant de 450 euros a à tort été déduit par le juge des contentieux de la protection du solde locatif.



Il résulte de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué au locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



Il appartient au bailleur de justifier des déductions qu'il prétend opérer.



Une dette locative au titre de réparations locatives pourrait justifier la non restitution, éventuellement partielle, du dépôt de garantie.



La SCI Mattias ne forme pas de demande particulière au titre de réparations locatives se contentant d'indiquer que 'même en l'absence d'état des lieux de sortie, (il) est en mesure de prouver par tous moyens, les dégradations occasionnées par la locataire, ce qu'il a fait comme cela est démontré en amont. Pour s'en convaincre, il suffit de comparer les photographies prises le 5 août 2018 avant l'entrée dans les lieux de la locataire et celles prises après sa sortie. A cela s'ajoutent les attestations, la main courante et le devis produits aux débats'.



Or aucune photographie n'est datée et ne permet de constater des dégradations dans l'appartement litigieux, s'agissant en pièce 25 de plusieurs photographies prises en novembre 2020 concernant de tout petits détails, en noir et blanc et de très mauvaise qualité.



La facture de travaux (pièce 23) est elle même datée du 4 janvier 2021 et ne correspond pas avec une évidence suffisante à l'appartement litigieux, la SCI déclarant elle-même détenir plusieurs appartements situés à la même adresse.



La main courante datée du 17 mai 2020 qui fait état de la détérioration de la serrure de la porte d'entrée apparaît également tardive au regard du congé donné et du début de la procédure.



Aucune dégradation imputable à la locataire n'est donc justifiée ; le dépôt de garantie vient donc en déduction de la dette de loyer et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [C] [Y] à verser la somme de 450 euros au titre de l'arriéré locatif, (décompte arrêté au 10 mars 2021, incluant l'échéance du mois de mars 2020), avec intérêts au taux légal à compter du jugement et après déduction du dépôt de garantie. 



Sur le remboursement de la facture d'eau



La SCI Mattias sollicite la condamnation de Mme [C] [Y] au remboursement de la facture d'eau Veolia à hauteur de 3 225,81 euros correspondant à 125 m3. 



La facture d'eau correspond à l'immeuble acquis par la SCI Mattias en janvier 2003 (pièce 3). Son montant n'est pas imputable à la locataire en l'absence de preuve que c'est par sa faute (l'absence de réparation d'un joint qui lui incombait) qu'une telle fuite pendant le temps du bail a pu l'alourdir.



Sur la demande de dommages et intérêts 



La SCI Mattias sollicite la condamnation de Mme [C] [Y] au paiement de la somme de 350 euros au titre de dommage et intérêts.



Au regard de ce qui précède, aucune indemnisation ne peut intervenir au bénéfice du bailleur qui sera en conséquence débouté de sa demande d'indemnisation. 



Partie perdante, la SCI Mattias sera condamnée aux dépens.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 31 mai 2021 en ses chefs critiqués, 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 



Rejette toute autre demande,



Dit que la SCI Mattias supportera la charge des dépens d'appel. 







La Greffière La Présidente