Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 16 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 16 JANVIER 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14535 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFZ6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection d'ETAMPES - RG n° 20-000098





APPELANTS

 

Monsieur [C] [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Julien DUPUY de la SARL DUBAULT-BIRI & ASSOCIES, avocat au barreau D'ESSONNE et assisté par Me Charlotte CAEN, avocat au barreau de l-ESSONNE



Madame [G] [M] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Julien DUPUY de la SARL DUBAULT-BIRI & ASSOCIES, avocat au barreau D'ESSONNE et assistée par Me Charlotte CAEN, avocat au barreau de l-ESSONNE



INTIMEE 



Madame [D] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Sylvie FOADING-NCHOH, avocat au barreau de PARIS, toque : E1002

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/053320 du 14/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Marie MONGIN, conseiller

Claude CRETON, président magistrat honoraire





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.



EXPOSÉ DU LITIGE



Par contrat de bail signé le 1er décembre 2015, M. [C] [E] et Mme [G] [M] épouse [E] ont donné en location à Mme [D] [K] une maison individuelle située [Adresse 1] à [Localité 4] (91). 



Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, a été signifié à Mme [D] [K] le 4 décembre 2019 obligeant cette dernière à verser la somme principale de 830 euros au titre des arriérés de loyers au 30 novembre 2019, outre les frais et débours.



Saisi par M. [C] [E] et Mme [G] [E] par acte d'huissier de justice délivré le 3 février 2020, par jugement réputé contradictoire rendu le 20 mai 2021, le tribunal de proximité d'Etampes a : 

- condamné Mme [D] [K] à payer à M. [C] [E] et Mme [G] [E] la somme de 10 241,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de mars 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2019 sur la somme de 830 euros et à compter de l'assignation du 3 février 2020 pour le surplus ;

- fait injonction à M. [C] [E] et Mme [G] [E] de remettre à Mme [D] [K] les quittances des loyers acquittés, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par document à compter de l'expiration du délai d'un mois suivant la signification du présent jugement ; 

- condamné M. [C] [E] et Mme [G] [E] à faire effectuer les travaux suivants, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai de deux mois suivant la signification du jugement :

- changer le ballon d'eau chaude;

- changer ou réparer la fenêtre de toit de la chambre sous comble ;

- mettre en oeuvre un traitement curatif des boiseries ;

- réaliser les travaux de remise en état des boiseries ;

- condamné M. [C] [E] et Mme [G] [E] à verser à Mme [D] [K] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

- ordonné la compensation des créances réciproques ;

- constaté la résiliation du bail à compter du 5 février 2020 ;

- débouté M. [C] [E] et Mme [G] [E] de leur demande d'expulsion de Mme [D] [K] ;

- condamné Mme [D] [K] à payer à M. [C] [E] et Mme [G] [E], à compter du 1er avril 2021 et jusqu'à libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle :

- de 395 euros jusqu'à la réalisation complète des travaux ordonnés ;

- égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, après réalisation des travaux ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;

- laissé à chaque partie la charge de ses frais non compris dans les dépens ;

- condamné Mme [D] [K] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de cet acte au préfet.



Par déclaration reçue au greffe le 26 juillet 2021, M. [C] [E] et Mme [G] [E] ont interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu'il rappelle que l'exécution provisoire est de droit et condamne Mme [D] [K] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de cet acte au préfet.



Dans leurs dernières conclusions déposées le 4 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [C] [E] et Mme [G] [E] demandent à la cour de : 

- les recevoir en leur appel et les déclarant bien fondés ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré acquise la clause résolutoire et dit que le bail s'est trouvé résilié de plein droit depuis le 5 février 2020 ; 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'expulsion de Mme [D] [K] ; 

- ordonner l'expulsion de Mme [D] [K] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux qu'elle occupe [Adresse 1] à [Localité 4], avec si besoin est, l'assistance de la force publique à défaut de libération volontaire ;

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et dépôts du mobilier garnissant les lieux, dans un garde-meubles en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [D] [K] à leur payer la somme de 10 241,48 euros au titre de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de mars 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2019 sur la somme de 830 euros et à compter du 3 février 2020 pour le surplus ; 

y ajoutant, 

- condamner Mme [D] [K] à leur payer à compter du 1er avril 2021 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges du si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er avril 2021 jusqu'à libération des lieux ;

- leur donner acte de ce qu'ils ont remis à Mme [D] [K] les quittances des loyers payés ; 

- en conséquence infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés à remettre à Mme [D] [K] toutes les quittances des loyers payés, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de préjudice de jouissance ; 

- débouter Mme [D] [K] de toute demande à ce titre ; 

- condamner Mme [D] [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés par Maître Julien Dupuy avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions déposées le 9 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [D] [K] demande à la cour de :

- la recevoir en ses conclusions et la déclarer bien fondée ; 

- confirmer le jugement du tribunal en toutes ses dispositions ; 

- condamner les bailleurs à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700, alinéa 2, du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2021.



Le 6 décembre 2023, Mme [D] [K] a été destinataire du message suivant qui lui a été adressé par la cour : " pouvez-vous justifier avant le 12 décembre 2023 de l'établissement d'un bordereau de pièces produites en appui de vos conclusions, et de sa transmission régulière aux appelants ".



Le 6 décembre 2023, l'intimée a confirmé qu'elle n'avait pas déposé de pièces en appel.



MOTIFS DE LA DÉCISION



La dette de loyer n'est pas critiquée, les bailleurs demandent la confirmation du jugement qui a condamné Mme [D] [K] à payer à M. [C] [E] et Mme [G] [E] la somme de 10 241,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de mars 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2019 sur la somme cle 830 euros et à compter de l'assignation du 3 février 2020 pour le surplus. 



Ils indiquent que le loyer n'a pas été payé depuis le mois de novembre 2019 et que la locataire et son compagnons ont adopté une attitude menaçante envers eux (pièces 9 à 13 : mains courantes déposées entre juillet 2020 et septembre 2022).



M. [C] [E] et Mme [G] [E] contestent tout manquement de leur part ; ils contestent également devoir indemniser leur locataire au titre d'une préjudice de jouissance et qu'un manquement à leur obligation de délivrance puisse entraîner le rejet de leur demande d'expulsion.



Mme [D] [K] ne conteste pas l'acquisition de la clause résolutoire. Aux termes du dispositif de ses conclusions, elle ne sollicite finalement ni la suspension de la clause résolutoire, ni des délais de paiement, et se limite à demander la confirmation du jugement qui notamment, déboute les bailleurs de leur demande d'expulsion aux motifs que : 'Selon l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. En conséquence, Monsieur et Madame [E] doivent être déboutés de leur demande d'expulsion.'



La locataire défend également une réduction de loyer au titre d'un trouble de jouissance qu'elle aurait subi arguant du caractère indécent de son logement, et demande la confirmation du jugement qui a ordonné les travaux, diminué le montant de l'indemnité d'occupation jusqu'à la réalisation de ces travaux et condamné M. [C] [E] et Mme [G] [E] à lui verser la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts à ce titre.



Elle maintient que si le ballon d'eau chaude qui ne fonctionnait plus depuis plusieurs années, a été changé en juillet 2021 (cf pièce 7 des bailleurs), les travaux préconisés par le service technique de la ville et exigés par le juge ne sont nullement effectués. 



Sur ce,



La cour n'est pas saisie concernant la dette de loyer ou l'acqusisition de la clause résolutoire. 



En contrepartie de l'obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu, selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L'étendue de l'obligation de délivrance est précisée par l'article 1720 du même code qui dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ».



Un manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut entraîner une réfaction de loyer (ou de l'indemnité d'occupation). En application de l'article 1231-1 du code civil des dommages et intérêts sont dus par le bailleur soit à raison de l'inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l'exécution.



Le bailleur ne manque cependant pas à son obligation de délivrance lorsqu'il est établi qu'il a proposé de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin au désordre dès qu'il a eu connaissance des vices.



En l'espèce, un rapport établi le 19 novembre 2020 par les services de l'urbanisme de la commune produit par les bailleurs en pièce 4 dresse une liste des dysfonctionnements qui concernent, outre le ballon d'eau chaude, : 

- le système de fermeture de la fenêtre du toit, 

- la présence de nuisibles détériorant en partie les boiseries (poutres, charpente)

- la présence de souris dans le mur côté escaliers en rez-de-chaussée à proximité du compteur électrique (nuisances auditives et olfactives).



Les bailleurs rapportent cependant la preuve d'avoir mandaté une entreprise (la société Quadro Color) en vue de la réalisation d'éventuels travaux qui s'est heurtée en juin 2022 au refus de la locataire. De la même manière, l'entreprise Alliances Portes et Fenêtre n'a pu intervenir pour changer le vélux en octobre 2021 (pièce 8 des bailleurs). Enfin, un traitement insecticide et fongicide avait bien été réalisé à la demande des bailleurs en juin 2011. De son côté, la locataire n'apporte aucune preuve d'avoir respecté son obligation d'entretien pour éviter notamment, l'infestation de souris.



La cour retient en outre, qu'avant la délivrance du commandement de payer, aucune réclamation n'avait été faite par la locataire auprès de ses bailleurs et que ce n'est qu'après l'acquisition de la clause résolutoire, que celle-ci entend faire valoir un trouble de jouissance que les bailleurs tentent vainement de résoudre en faisant réaliser des travaux auxquels finalement elle s'oppose. Dans ces conditions, elle ne peut s'en prévaloir pour obtenir la réalisation de travaux, une réduction de l'indemnité d'occupation ou des dommages et intérêts et le jugement sera infirmé en ce qu'il a jugé à ce titre. 



Aucun trouble de jouissance ne peut davantage justifier le rejet de la demande d'expulsion formée par les bailleurs. Cette expulsion sera donc ordonnée dans les termes du dispositif.



Le jugement sera également confirmé sur le principe de la condamnation au versement de l'indemnité d'occupation. Celle-ci sera cependant fixée à un montant égal au montant du loyer et des charges du si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er avril 2021 jusqu'à libération des lieux.



Mme [D] [K] ne conteste pas que les quittances de loyers lui ont été remises par les bailleurs qui ne peuvent donc être condamnés à cette remise sous astreinte.



Partie perdante, Mme [D] [K] devra supporter les dépens d'appel et sera condamnée à payer à M. [C] [E] et Mme [G] [E] la somme 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort dans la limite de sa saisine, 



Infirme le jugement rendu le 20 mai 2021 en ses chefs critiqués, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Déboute Mme [D] [K] de ses demandes de réalisation de travaux, réduction de l'indemnité d'occupation ou de dommages et intérêts, 



Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [D] [K] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux qu'elle occupe [Adresse 1] à [Localité 4], avec si besoin est, l'assistance de la force publique à défaut de libération volontaire ;



Ordonne le transport et la séquestration des meubles et dépôts du mobilier garnissant les lieux, dans un garde-meubles en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;



Condamne Mme [D] [K] à payer à M. [C] [E] et Mme [G] [E] à compter du 1er avril 2021 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges du si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er avril 2021 jusqu'à libération des lieux, 



Condamne Mme [D] [K] à payer à M. [C] [E] et Mme [G] [E] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 



Rejette toute autre demande,



Dit que Mme [D] [K] supportera la charge des dépens de première instance et d'appel. 

 







 

La Greffière La Présidente









La Greffière La Présidente