Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 16 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 16 JANVIER 2024



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14657 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGH7



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-21-1827





APPELANTE

 

Madame [E] [S]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée et assistée par Me Anne-sylvie URBAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0863

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/029128 du 02/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)



INTIMES 



Monsieur [G] [V]

[Adresse 3]

[Localité 1] (BELGIQUE)

Représenté par Me Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0468



Monsieur [X] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]



N'a pas constitué avocat - signification de la DA le 15 octobre 2021 - PV 659



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Marie MONGIN, conseiller

Claude CRETON, président magistrat honoraire





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO





ARRET :



- Par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.



EXPOSÉ DU LITIGE 



Par contrat de bail M. [G] [V] a donné en location en meublé à Mme [E] [S] et à son frère, M. [X] [S], un appartement de 2 pièces principales situé dans un immeuble au [Adresse 2] à [Localité 4]. 



Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, a été signifié à Mme [E] [S] et M. [X] [S] 1e 12 octobre 2020 obligeant ces derniers à verser la somme principale de 6 200 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.



Saisi par M. [G] [V] par acte d'huissier de justice délivré le 7 janvier 2021, par jugement réputé contradictoire rendu le 11 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : 

- constaté la résiliation du bail à effet du 8 décembre 2018, portant sur le local à usage d'habitation situé dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], à la date du 12 décembre 2020 ; 

- condamné solidairement Mme [E] [S] et M. [X] [S] au paiement à M. [G] [V] de la somme de 13 950 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 12 mars 2021, terme de mars 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2020 sur la somme de 6 200 euros et de la décision pour le surplus ; 

- ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [E] [S] et M. [X] [S] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- condamné Mme [E] [S] et M. [X] [S] au paiement à M. [G] [V] d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 1 400 euros, outre une provision sur charges de 150 euros, à compter du 1er avril 2021 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ; 

- rappelé l'exécution provisoire du jugement ; 

- condamné Mme [E] [S] et M. [X] [S] au paiement à M. [G] [V] de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné Mme [E] [S] et M. [X] [S] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 octobre 2020 ; 

- rejeté toute demande plus ample ou contraire.



Par déclaration reçue au greffe le 27 juillet 2021, Mme [E] [S] a interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu'il rejette toute demande plus ample ou contraire.



Dans ses dernières conclusions déposées le 21 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [E] [S] demande à la cour de : 

- la recevoir en ses écritures et la déclarer bien fondée ; 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée : 

- solidairement avec M. [X] [S] au paiement de la somme de 13 950 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges au 17 décembre 2018 ; 

- avec M. [X] [S] à payer à M. [G] [V] une indemnité mensuelle d'occupation  égale à 1 400 euros outre 150 euros à titre de provision sur charges ; 

- avec M. [X] [S] à payer à M. [G] [V] à la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, 

et, statuant à nouveau : 

. à titre principal, 

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 8 décembre 2018 à 1 250 euros par mois, charges comprises ; 

- condamner M. [G] [V] à lui restituer à elle et M. [X] [S] la somme de 5 700 euros à titre de trop perçu entre le mois de décembre 2018 et le mois de juin 2020 ; 

- fixer le montant du, au titre de l'arriéré de loyers et charges et indemnités d'occupation, arrêté au mois de mars 2021 inclus, à la somme de 11 250 euros ; 

- ordonner, jusqu'à due concurrence, la compensation entre les sommes dues par M. [G] [V] et celles dues par elle et M. [X] [S] ; 

- limiter le montant du, au titre de l'arriéré de loyers et charges et indemnités d'occupation, par elle solidairement avec M. [X] [S] à la somme de 1 800 euros ; 

- débouter M. [G] [V] de sa demande d'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2021 en ce qu'elle est dirigée à son encontre ; 

. à titre subsidiaire, 

- condamner M. [G] [V] à lui restituer à elle et M. [X] [S] la somme de 3 100 euros à titre de trop perçu entre le mois de décembre 2018 au le mois de juin 2020 ; 

- fixer le montant du, au titre de l'arriéré de loyers et charges et indemnités d'occupation, arrêté au mois de mars 2021 inclus à la somme de 13 450 euros ; 

- ordonner , jusqu'à due concurrence, la compensation entre les sommes dues par M. [G] [V] et celles dues par elle et M. [X] [S] ; 

- limiter le montant du, au titre de l'arriéré de loyers et charges et indemnités d'occupation, par elle solidairement avec M. [X] [S] à la somme de 5 700 euros ; 

- limiter l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 1 250 euros charges comprises à compter du 1er avril 2021 ;

en toute hypothèse, 

- débouter M. [G] [V] de sa demande de sa condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 17 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [G] [V] demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ; 

- déclarer Mme [E] [S] mal fondée en son appel et la débouter de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner Mme [E] [S] à lui payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;

- condamner Mme [E] [S] en tous les dépens, dont le montant pourra être recouvré par Maître Linda Hocini dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 



M. [X] [S] à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 15 octobre 2021 par procès-verbal de recherches et les conclusions le 5 novembre 2021 par procès-verbal de recherches, n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Il est observé en préliminaire qu'aucune critique n'est formulée de l'acquisition de la clause résolutoire et de la mesure d'expulsion. La cour n'est donc pas saisie à ce titre.



M. [G] [V] produit en pièce 1 un bail signé sans date qui comporte en outre des incohérences puisqu'il est indiqué en première page 'à partir du 8 mars 2018" et en page 6, 'la présente location étant contractée à un étudiant et acceptée pour une durée de 10 mois qui commence à courir le 8/12/2018 et prend fin le 31/10/2018" (souligné par la cour). Cette même incohérence dans les dates et l'absence de date lors de la signature sont également relevées sur la pièce 2 produite par la locataire.



Par mail daté du 3 janvier 2019, le bailleur conteste d'ailleurs l'existence d'un bail pour une période postérieure au 7 décembre 2018.



Dès lors, s'agissant de mentions essentielles, déterminantes du consentement, lors de la signature d'un contrat de bail locatif, ces pièces qui concernent une période postérieure au 7 décembre 2018, sont écartées par la cour.



Reste valable le bail dont l'existence est reconnue par le bailleur (pièce 8 de l'appelante) produit en original par la locataire, signé le 8 mars 2018 par les parties, à effet au 8 mars 2018, par lequel M. [G] [V] a donné en location en meublé pour une durée de 9 mois à compter du 8 mars 2018 jusqu'au 7 décembre 2018 (pièce 1 de l'appelante) à Mme [E] [S] et à son frère, M. [X] [S], un appartement de 2 pièces principales situé dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], 'moyennant un loyer mensuel hors charges de 1 250 euros toutes charges comprises', mention qui est exactement reproduite par la cour. 



La rédaction initiale du bail mentionnant deux possibilités concernant les charges, il était logique d'en rayer une ; il sera donc retenu que le bail a été souscrit moyennant un loyer mensuel de 1 250 euros toutes charges comprises.



Sur le congé et son incidence sur le montant dû par Mme [S]



Il est constant que les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu'à la date de remise de l'intégralité des clés du logement.



Mme [S] demande de limiter le montant du, au titre de l'arriéré de loyers et charges et indemnités d'occupation, par elle solidairement avec M. [X] [S] à la somme de 5 700 euros.



Or selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 le congé (donné par le locataire) doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Cette disposition est reprise en page 13 du bail reconnu valable par la cour.



Si par un mail daté du 15 décembre 2020, le bailleur apparaît informé du départ de Mme [S], pour autant il ne résulte pas qu'il en a accepté un congé qui lui aurait été donné le 5 août 2020, date à laquelle la locataire avait informé M. [V] de son déménagement à compter du 1er juillet 2020.



Contrairement à ce qu'elle prétend, Mme [S] est donc solidaire de la totalité de la dette de loyer.



Sur le montant du solde locatif



De ce qui a été jugé précédemment, il résulte que l'augmentation du loyer figurant sur le bail écarté n'a pas lieu d'être appliquée. Le loyer est donc resté fixé à la somme de 1 250 euros charges comprises.



Il est en l'espèce conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de dire qu'elle est fixée à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, soit 1 250 euros, et ce jusqu'à libération effective et complète des lieux. 



L'acte introductif d'instance qui réclame un solde locatif étant daté du 7 janvier 2021, la contestation du montant du loyer par Mme [S] est recevable pour toute la période litigieuse, aucune prescription n'ayant vocation à s'appliquer.



Il n'est pas contesté qu'à compter du mois de décembre 2018, le bailleur a réclamé à ses locataires la somme de 1 550 euros, au lieu de celle de 1 250 euros due.



En conséquence, le bailleur devra restituer le trop-perçu du mois de décembre 2018 au mois de juin 2020, soit 5 700 euros (300 euros x19 mois) et l'arriéré de loyer, au mois de mars 2021 inclus, sera arrêté à la somme de 11 250 euros (1 250 euros x 9 mois) au lieu de 13 950 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 12 mars 2021, terme de mars 2021 inclus, toujours avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2020 sur la somme de 6 200 euros.



Une compensation des sommes dues est justifiée. 



Partie essentiellement perdante, Mme [S] est condamnée aux dépens d'appel.



L'équité ne commande pas de faire droit à la demande des parties fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 11 mai 2021 en ses chefs critiqués et dans la limite de la saisine de la cour, sauf sur le solde locatif et le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Condamne solidairement Mme [E] [S] avec M. [X] [S] au paiement à M. [G] [V] de la somme de 11 250 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 12 mars 2021, terme de mars 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2020 sur la somme de 6 200 euros et de la décision pour le surplus,



Condamne M. [G] [V] à restituer à Mme [E] [S] la somme de 5 700 euros à titre de trop perçu entre le mois de décembre 2018 au le mois de juin 2020, 



Ordonne la compensation des sommes dues,

 

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 



Rejette toute autre demande,



Dit que Mme [E] [S] supportera la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande. 

 

La Greffière La Présidente