Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 16 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 16 JANVIER 2024



(n° , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14671 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGJP



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1119008624





APPELANT

 

Monsieur [U] [B]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représenté par Me Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-021897 du 29/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)



INTIMEE 



Etablissement Public [Localité 5] HABITAT - OPH

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483 et assisté par Me Audrey FORTINEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P483 



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Marie MONGIN, conseiller

Claude CRETON, président magistrat honoraire





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO







ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.



EXPOSÉ DU LITIGE 



Par contrat de bail signé le 11 décembre 2015, l'établissement public [Localité 5] habitat OPH ([Localité 5] habitat) a donné en location à M. [U] [B] un bien situé [Adresse 4] à [Localité 6]. 



Saisi par M. [U] [B] par acte d'huissier de justice délivré le 18 juin 2019, par jugement contradictoire rendu le 11 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : 

- débouté M. [U] [B] de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamné M. [U] [B] à payer à [Localité 5] habitat la somme de 200 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté le surplus des demandes ; 

- condamné M. [U] [B] aux dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 27 juillet 2021, M. [U] [B] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.



Dans ses dernières conclusions déposées le 25 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [U] [B] demande à la cour de : 

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel et faire droit à ses demandes ;

- infirmer le jugement rendu le 11 janvier 2021 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Paris, près le tribunal judiciaire de Paris, en toutes ses dispositions ; 

et statuant à nouveau, 

- dire le logement qu'il occupe situé [Adresse 4] indécent ; 

- enjoindre à [Localité 5] habitat de faire réaliser les travaux nécessaires afin de remédier aux désordres constatés dans le logement lors de la visite du service technique de l'habitat de la ville de [Localité 5] le 21 décembre 2018, dans un délai de deux semaines à compter du prononcé du 'jugement' à intervenir ; 

- dire qu'à l'issue de ce délai, [Localité 5] habitat sera redevable d'une astreinte de 100 euros par jour de retard ; 

 - dire que la cour d'appel se réservera la liquidation des astreintes ; 

- dire que les frais de déménagement et de garde meubles en vue de la réalisation des travaux ainsi que les frais et d'hébergement du locataire pendant la durée des travaux seront pris en charge par [Localité 5] habitat ; 

- condamner [Localité 5] habitat à lui verser la somme de 11 808 euros en réparation du trouble de jouissance ; 

- condamner [Localité 5] habitat à lui verser la somme de 11 808 euros en réparation de son préjudice moral ; 

- condamner [Localité 5] habitat à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la résistance abusive du bailleur à procéder aux travaux nécessaires ; 

- condamner [Localité 5] habitat au paiement de la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la résistance du bailleur à réaliser les travaux nécessaires à rendre le logement décent ; 

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel en application de l'article 515 du code de procédure civile. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 21 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, l'établissement public [Localité 5] habitat OPH demande à la cour de :

- le déclarer recevable en ses conclusions d'intimé ; 

- déclarer M. [U] [B] mal fondé en son appel ; 

- débouter M. [U] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

y ajoutant, 

- condamner M. [U] [B] à lui verser une indemnité de 2 000 euros en application de l'art. 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS Lgh & associés, prise en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'obligation de délivrance du bailleur 



Il résulte de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L'étendue de l'obligation de délivrance est précisée par l'article 1720 du même code qui dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ».



L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Par ailleurs, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance lorsqu'il est établi que le bailleur a proposé de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin au désordre dès qu'il a eu connaissance des vices.



Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Les courriers que M. [U] [B] a adressé à son bailleur les 22 mars 2016, 22 février 2017 et 28 octobre 2018 (pièces 3 de l'appelant) font état des dérangements subis en raison de l'emplacement de son studio au rez-de-chaussée à côté de la loge de la gardienne, et de problèmes électriques, d'isolation, de nuisibles et de serrure. 



Le bailleur a cependant à chaque fois correctement répondu à ses lettres (pièces 4 de l'appelant, lettres des 6 septembre 2016, 21 novembre 2017 et 26 mars 2018), sans qu'un manquement de sa part puisse être établi (intervention des sociétés Acorus et Cezzam non démenties sur les problèmes électriques et de serrure en juin, juillet et septembre 2016, intervention sur les radiateurs électriques en avril 2018, cf pièce 4-3 du locataire et pièce 10 du bailleur).



L'inspecteur de la salubrité, qui a visité le logement de M. [U] [B] le 21 décembre 2018, a pourtant encore relevé la présence de cafards et un gonflement important au milieu du sol de la salle de bain (pièce 5 de l'appelant). 



Ce défaut de planéité du sol (parfois de 7 cm) et la présence d'insectes rampants sont confirmés par un constat d'huissier dressé à l'initiative du locataire le 29 mai 2019.



Cependant, le bailleur avait répondu à son locataire le 10 novembre 2017 sur la désinsectisation. Il apporte la preuve d'un devis établi pour une intervention en novembre 2017, il est établi que la société Iss, mandatée par [Localité 5] habitat, a procédé à un traitement contre les souris et les cafards les 8 février, 24 avril 2018 (pièce 3 du bailleur), 21 mars 2019 (pièce 7 du bailleur). Cet entretien régulier empêche de constater un manquement du bailleur face à ce problème récurrent.



Par courrier en date du 20 mai 2019, M. [U] [B] a indiqué à [Localité 5] habitat qu'il refusait de quitter son logement afin de permettre la réalisation des travaux. Il lui avait été indiqué par courrier daté du 7 février 2019 que pour mettre fin à la fuite dans la salle de bain qui aurait permis de réparer le sol, il était indispensable qu'il libère les lieux pendant plusieurs jours (pièce 6 du bailleur).



Par courriers des 17 et 30 septembre juillet 2019, [Localité 5] habitat s'est encore adressé à son locataire par des lettres de relance s'agissant des travaux du sol de la salle de bain. 



Or le bail précise quant aux obligations du locataire qu'il doit 'Accepter tous les travaux d'entretien, d'amélioration, grosses réparations, réhabilitation que [Localité 5] Habitat-OPH jugerait nécessaires dans l'immeuble ou les lieux loués. Le preneur devra déposer et reposer à ses frais tous meubles, tableaux, tentures, coffrages, décorations dont l'enlèvement sera nécessaire pour l'exécution des travaux, sans pouvoir réclamer d'indemnités pour les désagréments occasionnés.'



Au regard de ces observations, des interventions du bailleur et de sa réactivité aux difficultés de son locataire, et de l'empêchement à exécuter les travaux nécessaires à la réfection du sol de la salle de bain, le jugement sera confirmé qui a débouté M. [U] [B] de ses demandes de travaux et d'indemnisation.



Partie perdante, M. [U] [B] sera condamné aux dépens d'appel.



L'équité ne commande pas de faire droit à la demande des parties fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 11 janvier 2021, 



Y ajoutant, 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 



Rejette toute autre demande,



Dit que M. [U] [B] supportera la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande. 

 

La Greffière La Présidente