Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 16 — 16 janvier 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



POLE 5 - CHAMBRE 16



ARRET DU 16 JANVIER 2024



(n° 3 /2024 , 8 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11828 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGAXC



Décision déférée à la Cour : sentence arbitrale du 28 Avril 2022 rendue par un tribunal ad hoc composé de M. Denis MOURALIS, Président du tribunal arbitral, M. [H] [C], arbitre et M. [E] [R], arbitre.





APPELANTE : 

 

Société SPRING [3]

société par actions simplifiée,

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 500 364 179,

ayant son siège social : [Adresse 2],

prise en la personne de ses représentants légaux, 



Ayant pour avocat postulant : Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant : MeAntoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260





INTIMEE : 



Société SRB 

société par actions simplifiée,

immatriculée au RCS de RENNES sous le numéro 679 200 253

ayant son siège social : Centre commercial [3], [Adresse 1],

prise en la personne de ses représentants légaux, 



Ayant pour avocat postulant : Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

Ayant pour avocat plaidant :Me Jean-Maurice CHAUVIN, avocat au barreau de RENNES 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Hélène FILLIOL, présidente de chambre, et Mme Marie LAMBLING, conseillère, chargées du rapport.









Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Hélène FILLIOL, présidente de chambre, 

Mme Marie-Catherine GAFFINEL, conseillère

Mme Marie LAMBLING, conseillère, 





Greffier, lors des débats : Mme Mélanie PATE

 

ARRET :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hélène FILLIOL, présidente de chambre et par Najma EL FARISSI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 







* *

*





La société SRB exploite un local commercial dans la galerie marchande du centre [3] situé à [Localité 5] depuis la création du centre commercial en avril 1971. Il s'agissait à l'origine d'une parfumerie avec un institut de beauté.



En 1996, la société SRB est entrée dans le réseau Beauty Success qui compte 330 points de vente et se présente comme le quatrième réseau de parfumeries sélectives en France et comme la quatrième puissance d'achat du marché.



La société Spring Alma, le bailleur, est venu aux droits du bailleur initial, la société SNC Almacie.



La SNC Almacie ayant donné congé le 12 février 2007, deux procédures judiciaires ont été entamées, l'une par la société SNC Almacie pour faire évaluer les indemnités d'éviction et d'occupation, l'autre par la société SRB pour faire juger que le congé était nul.



Les parties sont parvenues à trouver un accord.



C'est dans le cadre de cet accord que le bail actuel, objet du présent litige, a été conclu par acte sous seing privé du 29 avril 2010.



Aux termes de ce bail la SNC Almacie a donné à bail à la société SRB, en renouvellement des locaux situés dans le centre commercial [3], situé [Adresse 1] à [Localité 5].



Le bail consenti pour une durée de dix années, a pris effet rétroactivement le 1er janvier 2009.



La destination du local est « Parfumerie, esthétique, articles de [Localité 4] » sous l'enseigne « Beauty Success».



Le montant du loyer annuel est composé de :



- un loyer annuel de base de 212.713,38 euros hors taxes et hors charges,



-un loyer variable additionnel correspondant à la différence de valeur positive entre un pourcentage égal à 5,5 % HT du chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé par le Preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes.



Par acte d'huissier de justice du 3 mai 2018, le bailleur a fait délivrer au locataire, un congé, pour le 1er janvier 2019, avec offre de renouvellement amiable pour une nouvelle durée de 10 années à compter du 1er janvier 2019, moyennant un loyer de base annuel hors taxes et hors charges de 363.000 €, les autres clauses du bail expiré demeurant inchangées. 



Par lettre recommandée du 5 juin 2018, la société SRB a indiqué accepter le renouvellement mais pas le loyer proposé.



Les parties n'étant pas parvenues à trouver un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur a informé la société SRB qu'il entendait recourir à l'arbitrage conformément à l'article 26-4-3 du bail afin d'obtenir la fixation du loyer à la valeur locative réelle.



Par sentence arbitrale rendue à Paris le 28 avril 2022, le tribunal arbitral, statuant en droit et à l'unanimité, a :



'' décidé qu'il est incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle de la société SRB de remboursement des loyers pour la période de fermeture du centre commercial [3] en raison des mesures gouvernementales adoptées en 2020 et 2021 pour faire face à la pandémie de Covid 19,

'' constaté le renouvellement du bail consenti par la société Spring Alma à la société SRB pour une période de neuf ans à compter du 1er janvier 2019, les autres clauses et conditions restant inchangées, hormis le montant du loyer de base, fixé ci-dessous,



'' constaté que la surface contractuelle du local loué par la société Spring Alma à la société SRB, portant le n°139-140-141-C, est de 330 m²,



'' fixé le montant du loyer de base du bail renouvelé à 280.000 € par an, hors taxes et hors charges,



'' condamné la société SRB à payer sur les arriérés de loyer restés impayés et jusqu'à complet paiement, un intérêt moratoire au taux légal, décompté à partir de la date d'exigibilité de chaque somme avec capitalisation,



'' précisé que les intérêts moratoires dus au moins pour une année entière produisent intérêt, conformément à l'article 1343-2 du code civil,



'' décidé que chaque partie conservera à sa charge la quote-part des frais d'arbitrage qu'elle a payés ainsi que ses frais de procédure,



'' assortit la sentence de l'exécution provisoire,



'' dit que la sentence constitue un titre exécutoire, sous réserve de recevoir l'exequatur,



'' Rejeté toutes autres demandes des parties.

 

La société Spring Alma a relevé appel limité de cette sentence par déclaration remise au greffe le 22 juin 2022.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 21 septembre 2022, la société appelante, au visa

des articles 1134 et 1156 anciens, 1103, 1231-6 et 1343-2 du code civil, demande à la cour de':











' Réformer la sentence arbitrale du 28 avril 2022, sauf en ce que le tribunal a décidé qu'il est incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle de la société SRB de remboursement des loyers pour la période de fermeture du centre commercial [3] en raison des mesures gouvernementales adoptées en 2020 et 2021 pour faire face à la pandémie de Covid 19, ces dispositions relatives,





Statuant à nouveau sur les autres chefs infirmés,



' Fixer le loyer de base du bail renouvelé au 1er janvier 2019, pour une durée de dix années, à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 448.760,00 €, soit au prix de 1300 € du mètre carré et une surface de 345,20 m2, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, notamment l'application du loyer variable additionnel,



' Condamner la société SRB à payer à la société SPRING ALMA la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



' Condamner la société SRB aux entiers dépens d'appel.

 

Par conclusions du 19 décembre 2022, l'intimé demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1148 du code civil ancien, 1719 et 1722 du code civil, L.145-12, L.145-33, R.145-2 et suivants du code de commerce, de confirmer la sentence arbitrale rendue le 28 avril 2022, de débouter la société Spring Alma de toutes demandes, plus amples ou contraires et de la condamner au paiement d'une somme de 10.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.'





MOTIFS



Sur la durée du bail et l'évaluation du loyer annuel de base renouvelé



Moyens'des parties



Préliminairement, la société appelante fait valoir que la durée du bail renouvelé doit être fixée à 10 ans, les parties ayant manifesté expressément leur volonté de renouveler le bail pour cette durée.



L'appelante fait valoir en premier lieu, pour demander à la cour de porter le loyer de base du bail à la somme de 448.760€, que les arbitres ont retenu une surface contractuelle de 330 m2 sans rechercher sur le fondement de l'article 1156 ancien du code civil quelle avait été la commune intention des parties, alors que la clause relative aux loyers de renouvellement prévoit clairement que la mezzanine doit être intégrée dans la surface prise en compte dans l'évaluation du loyer du bail renouvelé ce dont il résulte que la surface totale du local est de 345,20 m2.

 

Elle reproche en second lieu au tribunal d'avoir estimé que l'activité complémentaire «'d'articles de [Localité 4]'» constitue un avantage non déterminant sur la valeur locative, au motif que cette activité complémentaire ne serait pas déterminante sur son chiffre d'affaires (Sentence, point 100) alors que la notion « d'articles de [Localité 4] » est une activité large justifiant une majoration de la valeur locative. Elle estime que l'argument tiré de ce que la société SRB ne commercialise plus « d'articles de [Localité 4] » depuis 1995 est inopérant dès lors que la destination s'apprécie exclusivement par rapport aux stipulations contractuelles et qu'il importe peu, à cet égard, que le preneur ait fait le choix de cesser l'une des activités qu'il est autorisé à exercer, et ce d'autant que ce choix est tout à fait réversible.







L'appelante reproche en troisième lieu au tribunal arbitral d'avoir pris en considération des valeurs locatives dans d'autres secteurs d'activités alors qu'il s'agissait d'activités très éloignées, non comparables, comme Bizbee, Camaieu et Jules (prêt-à-porter masculin et féminin), ou Eram et Courir (vente de chaussures). Elle considère que le tribunal arbitral aurait dû s'attacher exclusivement à l'ensemble des références dans le même secteur d'activité ce qu'il n'a pas fait puisqu'il en a retenu que deux : Rituals (1214 € du mètre carré) et Sephora (995 € du mètre carré) et qu'il aurait dû calculer le loyer du bail renouvelé à partir de la seule référence Sephora.



Elle reproche en quatrième lieu au tribunal arbitral d'avoir pratiqué indûment des abattements en violation des dispositions contractuelles, contestant d'une part la pondération effectuée entre loyers de base et loyers décapités, au motif que la loi des parties ne lui permettait pas d'exclure la décapitation des droits d'entrée et d'autre part le bien fondé de l'abattement supplémentaire de 15% appliqué par le tribunal arbitral alors que le loyer aurait, au contraire selon elle, dû subir une majoration. 



La société intimée estime que le tribunal a justement apprécié les différents critères d'évaluation du montant du loyer de base. Elle réplique notamment que la surface à retenir, comme l'a fait le tribunal arbitral, est de 330 m2, contractuellement stipulée par les parties, qu'elle ne commercialise plus d'articles de [Localité 4] depuis 1995 et qu'en tout état de cause, il s'agit d'une activité aux potentialités extrêmement limitées, que le tribunal arbitral a pris en compte les références de loyers correspondant aux exigences de la clause 27.2.2 du bail commercial, qu'il a élargi son spectre d'analyse en retenant 14 baux susceptibles de servir de référence parce qu'il n'existe pas dans le centre [3] de local de surface similaire où s'exerce la même activité, qu'il n'y a donc pas lieu d'écarter les références aux baux des sociétés Camaieu, Jules ou Eram qui correspondent aux critères fixés par la clause 27.2.2'.



Elle estime que la pondération effectuée par le tribunal ne constitue pas une violation des dispositions contractuelles puisque le tribunal arbitral n'a pas exclu la prise en compte des loyers capitalisés mais a seulement jugé qu'il convenait d'appliquer une pondération que les clauses du bail n'interdisent pas.





Réponse de la cour





Sur la durée du renouvellement du bail



L'article 145-12 du code du commerce dispose que «'La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue'».



Il résulte de cette disposition d'ordre public que lors de chaque renouvellement, il appartient aux parties d'exprimer expressément leur volonté de contracter pour une durée supérieure à 9 ans, faute de quoi le bail est renouvelé pour la durée légale de neuf années.

 

En application de ces principes, c'est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, que le tribunal arbitral a retenu que, nonobstant l'article 27-1 du contrat de bail du 29 avril 2010 qui prévoit en cas de renouvellement du bail, que celui-ci interviendra pour une durée de dix années, le bailleur ne rapportant pas la preuve que le preneur a consenti après le 1er janvier 2019, à un renouvellement pour une durée de 10 ans, celui-ci était intervenu pour une durée de 9 ans.



La sentence est confirmée sur ce point.





Sur le loyer de base du bail renouvelé

 

Il est admis que les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce ne sont pas d'ordre public et que les parties peuvent fixer le loyer du bail renouvelé selon des modalités contractuelles qui leur sont propres.



L'article 27.2.1 du bail prévoit qu'en cas de renouvellement, le loyer de base sera fixé à la valeur locative du marché, telle que définie par l'article 27.2.2. Celui-ci dispose que «'Pour la détermination de la valeur locative du marché, les Parties entendent se soumettre aux dispositions expresses suivantes':



- La valeur locative sera déterminée par référence aux prix pratiqués, pour les autres locaux du centre commercial lequel constitue un marché autonome de références de valeurs locatives, et ce de préférence en référence à des surfaces équivalentes à celle du local, objet du bail et dans le même secteur d'activité, sauf à les corriger si des références venaient à manquer, par des références dans d'autres surfaces et/ou secteurs.



- La valeur locative sera, dans tous les cas, déterminée en prenant pour éléments de référence exclusivement les loyers de l'ensemble immobilier, c'est-à-dire les prix librement débattus entre bailleur et locataire, soit lors de la prise de bail des nouveaux locaux, soit à l'occasion des modifications locatives, soit encore à l'occasion de renouvellements amiables de baux.



-Les loyers en capital constitués des droits d'entrée et des prix de cession de droit au bail devront être, en sus, pris en compte pour la détermination de la valeur locative.



Lesdits loyers périodiques augmentés des loyers en capital seront ceux consentis contractuellement au titre des trois années précédant la date d'effet du renouvellement du bail, outre ceux de l'année en cours.



Il est expressément convenu entre les parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle, sans qu'aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les mezzanines et les réserves qui ne seraient pas attenantes au local principal, objet du bail.



La détermination de cette valeur s'imposera à tout arbitre et à toutes instances judiciaires devant rendre un avis sur le loyer du bail renouvelé, et ce de convention expresse entre les parties.'»



Il résulte de ces dispositions que le loyer de base du bail renouvelé doit être déterminé conformément à la volonté des parties, à savoir par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.



S'agissant d'un centre commercial, lequel constitue une unité commerciale autonome, les parties ne contestent pas les dispositions contractuelles selon lesquelles les références locatives de comparaison sont issues dudit centre.



La référence faite aux prix pratiqués au sein du centre commercial pour des locaux équivalents et les correctifs contractuellement prévus nécessitent que soient prises en compte, pour pouvoir les apprécier, les caractéristiques du local examiné, sa situation au sein du centre commercial ainsi que la situation du centre commercial où est implanté le local donné à bail et dont sont issues les références locatives de comparaison, ce qui n'est pas plus discuté par les parties qui s'y réfèrent toutes deux, les divergences portant sur l'appréciation par le tribunal arbitral de la destination du local loué et de sa surface, les références retenues par ce dernier et les abattements pratiqués.



S'agissant de la destination du local, l'appelante ne produit devant la cour aucun élément de nature à remettre en cause l'appréciation du tribunal arbitral qui a retenu, à juste titre, après un transport sur les lieux, que si c'est la destination indiquée dans le bail qui doit être prise en compte pour l'appréciation de la valeur locative, la mention «'des articles de [Localité 4]'» dans la destination conventionnelle du local de Beauty Success n'est pas déterminante pour l'évaluation du loyer du bail renouvelé, s'agissant d'objets de fantaisie et de faibles valeurs, dont la vente ne modifierait pas substantiellement le chiffre d'affaires et la marge d'exploitation de la société SRB.

 





S'agissant de la surface du local, c'est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, que le tribunal arbitral, après avoir rappelé le contenu de l'article 1 des conditions particulières du bail figurant page 27 de la sentence à laquelle la cour se réfère, a retenu que ces stipulations claires démontrent que «'selon la volonté commune des parties, la mezzanine ne doit pas être incluse dans la surface du local SRB'» et constaté que la surface contractuelle du local loué par la société Spring Alma à la société SRB est de 330 m2. La sentence est confirmée sur ce point.



S'agissant des références retenues par le tribunal arbitral, celui-ci, a analysé 14 «'références pertinentes'», énumérées point 115 de la sentence auquel la cour se réfère, correspondant selon le tribunal arbitral à des locaux dont les surfaces «'sans être toutes très proches de celle du magasin Beauty Success, appartiennent à un ordre de grandeur de 112m2 à 432m2 les rendant comparables et dans lesquels s'exercent des activités comparables, relevant du commerce de produits d'équipement de la personne'» (cf': point 114 de la sentence). La société appelante ne peut donc valablement soutenir que le tribunal aurait dû s'attacher exclusivement aux références dans le même secteur d'activité et retenir des surfaces comparables alors qu'il n'y a pas de local de surface similaire où s'exerce la même activité, la société appelante se fondant elle-même uniquement sur le loyer payé par Sephora pour proposer une évaluation du bail renouvelé, tout en relevant que l'emplacement de Sephora est moins qualitatif que celui de la société SRB et que la surface occupée par Sephora est plus grande. Ces 14 références constituent, en application des dispositions contractuelles, des éléments de comparaison, que le tribunal arbitral a pu, à juste titre, retenir sans qu'il y ait lieu, d'exclure Bizbee, Camaieu, Jules, Eram ou Courir.



Enfin, s'agissant des abattements effectués par le tribunal arbitral, celui-ci a considéré point 277 de la sentence que «'sur les 14 références analysées, seules trois concernent comme pour SRB des renouvellements de baux et que dans la mesure où la décapitation des droits d'entrée est intégrée dans la détermination du prix au m2 de ces références, cela conduit à un certain déséquilibre'» et a pour cette raison retenu un prix de base de 1011€ arrondi à 1000€ correspondant à une moyenne pondérée entre le prix moyen de 975€ (sans intégration du droit d'entrée) et celui de 1083€ (intégrant la décapitation du droit d'entrée). Il convient en conséquence d'écarter les critiques du bailleur relatives au non-respect des dispositions contractuelles, le tribunal n'ayant pas exclu la décapitation des droits d'entrée laquelle est intégrée dans la détermination du prix au M2 des références précitées mais ayant seulement appliqué une pondération que les clauses du bail n'interdisent pas. De même, le bailleur ne peut valablement reprocher au tribunal arbitral d'avoir pris en compte sa participation financière au travaux d'aménagement du preneur pour évaluer à la baisse la valeur locative du local alors que ces travaux d'aménagement restent acquis au bailleur, le contrat en son article 9-3 intitulé «sort des travaux d'aménagement du preneur en fin de bail'» précisant qu'en cas de départ du preneur celui-ci devra laisser les locaux en leur état initial c'est-à-dire sans les aménagements qu'il a réalisés mais «'que le remise en état ne porte pas sur les travaux réalisés par le preneur que le bailleur aurait directement financés'». Enfin, la pondération de 15 % appliquée par le tribunal arbitral, à son résultat de 1.000 euros, qui n'est exclue par aucune disposition contractuelle, est justifiée point 282 de la sentence par la grande superficie du local de SRB, par les charges et conditions du bail qui sont moins favorables que celles de la plupart des baux et par la modification entrainée par l'agrandissement de la galerie commerciale du centre qui ne permet plus à la société SRB de bénéficier d'un accès direct pour les livraisons.



Il convient dès lors, en confirmant la sentence, de fixer le loyer de base annuel renouvelé à la somme de (330 M2 X 850 euros) = 280.500 euros arrondie à 280.000€, hors taxes et hors charges.





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



La société Spring Alma qui succombe doit être condamnée en cause d'appel à payer à la société SRB la somme de 10.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.









PAR CES MOTIFS



Statuant dans les limites de l'appel, 



Confirme la sentence,



Y ajoutant,



Condamne la société Spring Alma à payer à la société SRB la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Spring Alma aux dépens. 





LA GREFFIERE, LAPRESIDENTE,