Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 16 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 16 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19128 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGV6L



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11-19-8031





APPELANTS

 

Monsieur [M] [V] medecin, retraité

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Serge LEWISCH, avocat au barreau de PARIS, toque : D1474



Monsieur [J] [V], En sa qualité d'héritier de sa mère, Mme [X] [N] ép. [V], décédée,

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Me Serge LEWISCH, avocat au barreau de PARIS, toque : D1474







INTIMEE 



S.A. ELOGIE SIEMP

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0399







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Marie MONGIN, conseiller

Claude CRETON, président magistrat honoraire





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 





ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.



Par contrat de bail signé le 5 janvier 1989, la société Cogehal a donné en location à M. [M] [V] un bien situé [Adresse 1] à [Localité 2].



Le 16 décembre 2002, l'immeuble a été vendu à la société de gérance d'immeubles municipaux (SGIM) aux droits de laquelle vient la SA Elogie SIEMP.



Les locataires étaient informés qu'une convention avait été signée entre la SGIM et l'Etat le 31 décembre 2008 en application des dispositions des articles L. 351-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation. 



Le 29 avril 2010, M. [M] [V] et [X] [V] ont signé un nouveau contrat de bail avec la SGIM pour une durée de trois ans. 



A compter du mois de juin 2018, M. [M] [V] et [X] [V] se sont vus appliqués un supplément de loyer de solidarité. 



Saisi par M. [M] [V] et [X] [V] par acte d'huissier de justice délivré le 26 février 2019, par jugement contradictoire rendu le 28 février 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : 

- débouté M. [M] [V] et [X] [V] de leurs demandes ; 

- condamné M. [M] [V] et [X] [V] à payer à la SA Elogie SIEMP la somme de 9 291,54 euros au titre du supplément de loyer de solidarité, décompte arrêté au 8 novembre 2019, échéance de septembre incluse ; 

- autorisé M. [M] [V] et [X] [V] à s'acquitter de cette somme en 35 mensualités de 260 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; 

- précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; 

- débouté la SA Elogie SIEMP de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [M] [V] et [X] [V] aux dépens ; 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Par déclaration reçue au greffe le 17 juillet 2020, M. [M] [V] et [X] [V] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.



Par arrêt rendu le 15 juin 2021, cette cour a infirmé l'ordonnance du conseiller de la mise en état qui lui avait été déférée et dit n'y avoir lieu à caducité de la déclaration d'appel, condamnant le bailleur à payer à M. [M] [V] et [X] [V] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'incident.



 



[X] [V] est décédée le 3 mai 2022. Son fils, M. [J] [V] lui succède. Aussi, M. [M] [V] n'est-il plus assujetti au supplément de loyer de solidarité depuis le 1er janvier 2022. 



Dans leurs dernières conclusions déposées le 12 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [M] [V] et M. [J] [V] demandent à la cour de : 

- annuler ou en tout cas réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en date du 28 février 2020 ;

- les recevoir en leurs demandes ; 

- débouter la SA Elogie SIEMP de l'ensemble de ses demandes en toutes fins qu'elles comportent ;

- dire que les demandes de la SA Elogie SIEMP sont prescrites, ayant accepté pendant plus de 10 ans qu'un régime dérogatoire continue à s'appliquer ; 

- dire que que le principe de l'application non rétroactive de la loi dans le temps en matière contractuelle empêchait en toute hypothèse la SA Elogie SIEMP d'imposer aux locataires une règle ou même une loi nouvelle ;

- dire que le supplément de loyer de solidarité tel qu'il est prévu par les dispositions des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation (d'ordre public) est inapplicable à leur situation puisque le premier bail du 5 janvier 1989 ne correspondait pas à un logement social, que le bail suivant conventionné du 29 avril 2010 ne correspondait pas à un appartement vide, que le dépassement du plafond d'attribution des logements sociaux avait déjà eu lieu avant la signature initiale de ce bail du 29 avril 2010 et non pas « au cours du bail » ; 

- condamner en conséquence la SA Elogie SIEMP à leur restituer la somme de 8 532, 21 euros, versée au titre du supplément de loyer de solidarité avec intérêts de droit entre le 30 juin 2018 et le 31 décembre 2018, date à laquelle ils ont suspendu le paiement du supplément de loyer de solidarité demandé ; 

- pour l'avenir, dire qu'à partir du 1er juin 2022, date à laquelle le supplément de loyer de solidarité n'est plus réclamé par la SA Elogie SIEMP, suite au décès de [X] [N] épouse [V] (avec baisse du revenu de référence sous la barre des 20 %), le loyer dû par les locataires ne saura excéder le loyer maximum figurant dans la convention APL annexée au bail ; 

- condamner en conséquence la SA Elogie SIEMP à leur restituer la différence entre le loyer dérogatoire déjà perçu mensuellement depuis le 1er juin 2022 par la SA Elogie SIEMP et le loyer APL (1 556, 41 - 640, 93 soit 915, 58 euros) jusqu'à la date de signature d'un avenant au bail correspondant à la loi ; 

 

subsidiairement, 

- condamner la SA Elogie SIEMP, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à procéder à la signature d'un avenant au bail qu'ils ont signé le 29 avril 2010, conformément à l'article 8 III) b) de la convention, permettant à un locataire d'excéder dans la limite de 120 % les plafonds de ressources prévus au 1er alinéa de l'article R. 331-12 pour l'attribution des logements sociaux ;

- condamner la SA Elogie SIEMP à leur restituer la somme de 8 532, 21 euros, versée au titre du supplément de loyer de solidarité avec intérêts de droit depuis le 30 juin 2018 et le 31 décembre 2018, date à laquelle ces derniers ont suspendu le paiement du supplément de loyer de solidarité demandé ; 

 

à titre très subsidiaire, 

- leur accorder 36 mois de délais afin d'acquitter les sommes dont ils seraient redevables au profit de la SA Elogie SIEMP ;



en tout état de cause, 

- condamner la SA Elogie SIEMP à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 21 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, SA Elogie SIEMP demande à la cour de :

- débouter M. [M] [V] et M. [J] [V] en sa qualité d'héritier de [X] [N] épouse [V] de l'intégralité de leurs demandes et (les déclarer) mal fondés en leur appel ;

- confirmer le jugement sauf à actualiser le montant des arriérés de supplément de loyer de solidarité ; 

y ajoutant 

- condamner in solidum M. [M] [V] et M. [J] [V] en sa qualité d'héritier de sa mère, [X] [N] épouse [V], au paiement de la somme de 30 331,29 euros au titre des arriérés de supplément de loyer de solidarité arrêtés au 21 août 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse et sauf à parfaire au jour de la clôture ;

- les condamner en outre in solidum au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- le condamner enfin aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Carole Bernardini avocat à la cour conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Le 29 avril 2010, M. [M] [V] et [X] [V] ont signé un contrat de bail conventionné avec la SGIM pour une durée de trois ans moyennant un loyer mensuel hors charges de 1 434 euros payable à terme échu, soit le même montant que précédemment. MM. [V] reconnaissent volontiers qu'il ressortait des stipulations de ce bail, que celui-ci était soumis aux dispositions de la loi et dérogeait ce faisant aux dispositions applicables dans le cadre du conventionnement APL. 



Ils s'opposent à l'application d'un SLS en indiquant que les conditions n'en sont pas remplies, à savoir que le logement loué soit libre et que le dépassement éventuel des plafonds se produise en cours de bail. Ils entendent faire valoir que leurs ressources, excédant les plafonds, avaient été prises en compte au moment de la signature d'un bail avec loyer maximum dérogatoire et que ce dépassement de ressources n'était pas survenu au cours du bail mais antérieurement à celui-ci. 

Le bailleur sollicite la confirmation du jugement.





Sur ce, 







Le logement litigieux entre bien dans le champ de la convention signée entre la SGIM (anciennement dénommée SEM) et l'Etat pour l'opération d'acquisition-conventionnement de 8 logements PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) situés au [Adresse 1]. 





Cette convention ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL) dans les conditions 

définies par le titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation (ci-après CCH). L'article 4 prévoit que : « les logements objets de la convention sont soumis aux dispositions 

de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs dans les 

conditions prévues par l'article 40-III, aux dispositions du CCH et aux dispositions de la présente convention ». MM. [V] ne peuvent donc valablement faire valoir que "le premier bail du 5 janvier 1989 ne correspondait pas à un logement social".



Les époux [V] ont effectivement signé le 29 avril 2010 un bail conventionné avec la SGIM pour une durée de trois ans moyennant un loyer mensuel hors charges de 1 434,28 euros HC payable à terme échu. Effectivement, dès cette époque, ils dépassaient le plafond de ressources. ce dépassement n'est donc pas survenu en cours de bail. Par ailleurs, par hypothèse ce nouveau bail n'a pas été signé pour un appartement vide. Aucun de ces deux arguments ne permet pour autant d'écarter l'application d'un SLS dont les conditions sont soumises à des dispositions légales particulières.



Il convient en effet de rappeler que le loyer dérogatoire est d'origine et de nature différente du SLS.



Le SLS est en effet distinct du loyer principal et d'origine légale. Plus précisément, le loyer conventionné dérogatoire est applicable pour les personnes qui sont au-dessus des plafonds d'attribution des logements au moment du conventionnement et le SLS est apprécié chaque année en fonction d'un excédent de 20 % au regard des plafonds d'attribution. Le loyer dérogatoire reste acquis au bailleur et est la contrepartie de l'occupation des lieux alors que le SLS est intégralement reversé pour le financement du logement social. Ce SLS est proportionné aux ressources, plafonné par l'article L.441-4 et motivé par un motif d'intérêt général visant à assurer le droit au logement et le financement du parc locatif social.



L'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation (version en vigueur depuis le 25 novembre 2018), figurant dans la section I intitulée 'Dispositions générales applicable aux logements conventionnés', dispose que : 'Lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention, le logement concerné est l'objet d'un bail en cours de validité (...), le propriétaire doit proposer au locataire ou à l'occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l'exécution des travaux prévus par celle-ci ou, en l'absence de travaux prévus par la convention, à la date de l'acceptation du bail par le locataire ou l'occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier. Au projet de bail doit être annexée une copie de la convention et du barème de l'aide personnalisée dans les conditions fixées par décret. Le locataire dispose d'un délai de six mois pour accepter le bail. S'il refuse, et sous réserve des dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, il n'est rien changé aux stipulations du bail en cours. Dans ce cas, le locataire n'a pas droit à l'aide personnalisée au logement et le propriétaire peut demander une révision des engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu'à l'expiration du bail.' 



Selon l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation : 'Les organismes d'habitation à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes

vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements'. En application de l'article L. 481-2, ces dispositions s'appliquent aux sociétés d'économie mixte. Les locataires soumis à un loyer dérogatoire peuvent être redevables d'un SLS en application de ce texte.



Depuis la loi du 27 janvier 2017, l'article L. 441-11 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié qui prévoit que : 'L'organisme d'habitations à loyer modéré qui n'a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n'a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement, à l'exclusion de celles relevant de la responsabilité propre d'un comptable public, est passible d'une pénalité dont le montant est égal à 100 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement', ce qui explique que ce ne soit qu'à compter du mois de juin 2018, que M. [M] [V] et [X] [V] se soient vus appliqués un supplément de loyer de solidarité, sans qu'aucune prescription ne soit pour autant acquise et sans que le principe de l'application non rétroactive de la loi dans le temps en matière contractuelle ne puisse faire obstacle en l'espèce, à l'application d'un SLS aux appelants.

 

Rentrant dans les conditions de ressources au delà desquelles le SLS a vocation à s'appliquer, les sommes réclamées à ce titre dont le calcul n'est pas contesté, sont dues sans que les appelants puissent donc en demander le remboursement. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a jugé à ce titre, sauf sur le quantum, M. [M] [V] et M. [J] [V] devant être condamnés au paiement de la somme de 30 331,29 euros au titre des arriérés de supplément de loyer de solidarité arrêtés au 21 août 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse.



L'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation prévoit que : '10 % au plus des logements des opérations ainsi financées (subventions ou prêts prévus à l'article R331-1) par un même maître d'ouvrage peuvent être attribués à des personnes dont l'ensemble des ressources est supérieur de 20 % au plus au montant déterminé par l'arrêté précité.' Il appartient néanmoins au bailleur d'en décider et il n'y a pas lieu de le contraindre à signer un avenant sous astreinte, comme il est demandé. Cette demande sera donc rejetée.



Pour le même motif la demande tendant à 'condamner en conséquence la SA Elogie SIEMP à leur restituer la différence entre le loyer dérogatoire déjà perçu mensuellement depuis le 1er juin 2022 par la SA Elogie SIEMP et le loyer APL (1 556, 41 - 640, 93 soit 915, 58 euros) jusqu'à la date de signature d'un avenant au bail correspondant à la loi' ne peut davantage aboutir ;



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.Il sera fait droit à la demande des appelants qui justifient d'une baisse de revenus liée à la disparition de [X] [V], comme il sera dit dans le dispositif.



Partie perdante, M. [M] [V] et M. [J] [V] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.



L'équité ne commande pas de faire droit à la demande des parties fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 28 février 2020, sauf sur le quantum de la condamnation, 



Statuant à nouveau du chef infirmé, 



Condamne in solidum M. [M] [V] et M. [J] [V] en sa qualité d'héritier de sa mère, [X] [N] épouse [V], au paiement de la somme de 30 331,29 euros au titre des arriérés de supplément de loyer de solidarité arrêtés au 21 août 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse,



Y ajoutant, 



Autorise M. [M] [V] et M. [J] [V] à se libérer de leur dette en 23 mensualités de 1 250 euros chacune, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt, le solde à la 24ème échéance,



Dit que si cet échéancier n'est pas respecté, la totalité de la dette sera à nouveau exigible,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 



Rejette toute autre demande,



Dit que M. [M] [V] et M. [J] [V] supporteront in solidum la charge des dépens d'appel. 





La Greffière La Présidente