Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 16 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRÊT DU 16 JANVIER 2024



(n° 18 , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07350 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHPXH



Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 03 Février 2023 - Président du TJ de Bobigny - RG n°22/01908





APPELANTE 



S.A.S. RGB FACADIER, RCS de Bobigny n°815259072, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Téa-Corinne KINTA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2231, présente à l'audience





INTIMEE 



S.C.I. UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II, RCS de Nanterre n°879427813, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représentée par Me François-genêt KIENER de l'AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocat au barreau de PARIS, toque : R098, présent à l'audience





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 27 Novembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Patricia LEFEVRE, Conseillère 

Valérie GEORGET, Conseillère



Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition. 

********

Par acte sous seing privé en date du 7 août 2019, la société civile immobilière (SCI) United France 2019 A2 Bidco II, venant aux droits de la société PA Aulnay SC, a consenti un bail commercial à la société RGB Facadier, à effet au 1er septembre 2019, portant sur des locaux situés dans un ensemble immobilier sis « [Adresse 7] - [Localité 5]. 



Les parties ont conclu, par acte sous seing privé contresigné par avocats le 3 juin 2021, un protocole transactionnel relatif au paiement de l'arriéré locatif et de la prise en charge de certains travaux par le bailleur.



Le bail a été résilié en août 2022. 



Par acte d'huissier de justice du 21 octobre 2022, la SCI United France 2019 A2 Bidco II a fait assigner la société RGB Facadier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment d'obtenir le paiement de :




la somme provisionnelle de 23 127, 50 euros en principal ;

la somme provisionnelle de 2 312, 75 euros au titre des pénalités visées au bail, le tout avec intérêts contractuels de retard à compter de la date d'exigibilité de la somme principale. 




Par ordonnance réputée contradictoire du 3 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, a : 




condamné la société RGB Facadier à payer à la SCI United France 2019 A2 Bidco II la somme provisionnelle de 18 131,62 euros TTC en principal ;

condamné la société RGB Facadier à payer à la SCI United France 2019 A2 Bidco II la somme provisionnelle de 1 813,16 euros TTC au titre des pénalités de retard visées au bail ;

condamné la société RGB Facadier à payer à la SCI United France 2019 A2 Bidco II, sur l'ensemble de ces sommes, des intérêts contractuels de retard au taux d'intérêt légal majoré de 4 points à compter du 5 octobre 2021, et payable avec ladite somme ; 

condamné la société RGB Facadier à payer à la SCI United France 2019 A2 Bidco II la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société RGB Facadier aux dépens, dont distraction au profit de Me [D] sur son affirmation de droit. 




Par déclaration du 18 avril 2023, la société RGB Facadier a relevé appel de cette ordonnance.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société RGB Facadier demande à la cour de : 




réformer l'ordonnance entreprise ; 

constater que la SCI United France 2019 A2 Bidco II a manqué à son obligation de délivrance ; 

constater que les manquements rendaient impossible l'usage des lieux conformément à leur destination ;


en conséquence, 


juger qu'elle est bien fondée à suspendre le paiement des loyers et des charges du local sis [Adresse 1] à [Localité 5] ; 

condamner la SCI United France 2019 A2 Bidco II à lui payer la somme de 17 349 fondement de l'article 1240 du code civil ; 

condamner société RGB Facadier à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 ; 

condamner société RGB Facadier aux entiers dépens, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la SCI United France 2019 A2 Bidco II demande à la cour de : 




la recevoir en ses conclusions, fins et prétentions et l'y déclarer bien fondée en droit comme en fait ;

débouter la société RGB Facadier de sa demande de réformation totale de l'ordonnance de référé rendue le 3 février 2023 par le président du tribunal judiciaire de Bobigny, comme n'étant pas fondée en droit comme en fait ;

la déclarer recevable et bien-fondé en son appel incident de l'ordonnance rendue le 3 février 2023 ; 


y faisant droit, 


réformer l'ordonnance en ce qu'elle a : 

condamné la société RGB Facadier à lui payer la somme provisionnelle de 18 131,62 euros TTC en principal, 

condamné la société RGB Facadier à lui payer la somme provisionnelle de 1 813,16 euros TTC au titre des pénalités de retard visées au bail, 


et statuant à nouveau :


condamner la société RGB Facadier à lui payer la somme provisionnelle de 23 127,50 euros TTC en principal, 

condamner la société RGB Facadier à lui payer la somme provisionnelle de 2 312,75 euros au titre des pénalités visées au bail, 

confirmer pour le surplus l'ordonnance déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ; 

condamner la société RGB Facadier à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont droit de recouvrement direct au profit de Me Kiener, avocat, sous son affirmation de droit. 




L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 octobre 2023. 





Sur ce,



Sur les demandes de provisions



Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Au cas présent, la SCI United France 2019 A2 Bidco II réclame, à titre provisionnel, les loyers et charges impayées par la société RGB Facadier.



L'appelante oppose une exception d'inexécution la dispensant, selon elle, de son obligation de paiement du loyer. Elle soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance faute de chauffage dans les lieux loués.

 

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée. L'exception d'inexécution doit être proportionnée au manquement commis par l'autre partie.



Le bail indique que la destination des locaux de 208 m² est la suivante : 'activités/stockage et bureaux d'accompagnement' puis décrit l'activité autorisée comme 'le stockage de peinture et de produits isolants dans le cadre d'une activité de travaux de façade, ravalement, isolation phonique et thermique, peinture, carrelage, brique, plaquette et maçonnerie à l'exclusion de toute autre activité.'



Le contrat de bail ne contient aucune clause particulière relative aux obligations du bailleur concernant le chauffage des lieux à usage d'entrepôts.



Il est constant que la société RGB Facadier a dénoncé, entre le 12 décembre 2019 et le 7 janvier 2021 (ses pièces n° 2 à 9) plusieurs difficultés dont la défectuosité du chauffage alors que le bailleur se plaignait d'une absence de paiement de loyers. Les parties ont, le 3 juin 2021, signé un protocole dont le premier article stipule que : 



« Le présent contrat a pour objet: 

- de fixer les modalités de paiement de la somme de 14 000,16 euros (quatorze-mille euros et seize centimes) dont la SARL RGB demeure débitrice, au 05 mai 2021, à l'égard de la société United France 2019 A2 Bidco II en exécution du bail conclu le 07 août 2019, 

- d'acter la prise en charge par le bailleur des travaux suivants : 

remplacement d'un aérotherme pour chauffage à hauteur de 5 474,50 euros HT, 

remplacement du panneau bas de la porte sectionnelle à hauteur de 1 345,00 euros HT, 

Pour un montant total forfaitaire de 6 819,50 euros HT. 

- d'acter que le bailleur ne remboursera pas au preneur les travaux suivants, qui demeureront donc à la charge du preneur, qui le reconnaît et l'accepte : 

les travaux de chauffage dans les bureaux effectués par le preneur à hauteur de 1 195,00 euros HT, 

la prise en charge de l'éclairage des bureaux à hauteur de 1 800,00 euros HT. » 



La société RGB Facadier affirme que les travaux mis à la charge de la SCI United France 2019 A2 Bidco II par le protocole n'ont pas été exécutés.



Cette contestation n'est pas sérieuse puisque la SCI United France 2019 A2 Bidco II établit avoir assumé la prise en charge du remplacement de la porte sectionnelle (ses pièces n° 20 à  26) et de l'aérotherme défectueux (ses pièces n° 27 et 28).



De même, la société RGB Facadier affirme avoir été contrainte de louer un autre local pour stocker les produits indispensables à son activité en raison de l'absence de chauffage. 



Cependant, elle se contente de produire des factures qui concernent la location, d'une part, d'un bureau et d'une dépendance (WC, toilettes, placards), d'autre part, d'un entrepôt de 60 m² d'une superficie sensiblement inférieure à celle des locaux litigieux, de surcroît pour la période comprise entre novembre 2021 et mars 2022, postérieure à la signature du protocole. Or, l'appelante ne verse aucune pièce établissant qu'elle s'est plainte de l'absence de chauffage après la signature dudit protocole. Sa lettre de résiliation du bail commercial (sa pièce n°12) en date du 28 février 2022 ne mentionne d'ailleurs aucun grief concernant les conditions d'occupation des lieux.



Enfin, la société RGB Facadier ne démontre pas qu'elle était dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination dans lesquels elle s'est maintenue jusqu'au mois d'août 2022.



L'exception d'inexécution invoquée par la société RGB Facadier ne constitue donc pas une contestation sérieuse de son obligation de régler son loyer aux termes contractuellement prévus.



Sur la demande de provision au titre des loyers impayés



Le premier juge a condamné la société RGB Facadier au paiement d'une provision de 18 131, 62 euros correspondant à la somme mentionnée dans la mise en demeure envoyée au preneur par la SCI United France 2019 A2 Bidco II, par lettre recommandée, au titre des loyers et charges impayées au 1er octobre 2021. Il a rejeté le surplus de la demande considérant qu'il n'était pas établi que le preneur avait été destinataire du décompte en date du 5 octobre 2022 correspondant à la somme de 23 127, 50 euros.



La SCI United France 2019 A2 Bidco II, poursuivant l'infirmation de l'ordonnance entreprise quant au quantum de la provision, demande de porter celle-ci à la somme de 23 127, 50 euros.

Elle produit un décompte établi par le gestionnaire de l'immeuble le 6 octobre 2022 (sa pièce n°8) faisant état d'une dette au titre des loyers et charges d'un montant de 23 127, 50 euros. 



La société RGB Facadier n'oppose aucune contestation sérieuse concernant le montant de la somme réclamée.



La société RGB Facadier sera donc condamnée à verser la somme provisionnelle de 23 127,  50 euros à la SCI United France 2019 A2 Bidco II.



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée sur le quantum de la provision allouée.



Sur la demande de provision au titre des pénalités



L'ordonnance entreprise a condamné la société RGB Facadier à payer, à titre provisionnel, à la SCI United France 2019 A2 Bidco II la somme de 1 813,16 euros TTC au titre des pénalités de retard visées au bail.



Aux termes de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Le dispositif des conclusions de l'appelante ne contient aucune demande tendant à voir rejeter la demande de provision relative aux pénalités prévues par l'article 22.3 du bail telle qu'elle a été fixée par le premier juge. Ce point n'est d'ailleurs pas précisément abordé dans la partie consacrée à la discussion dans ses conclusions.



La cour doit donc confirmer l'ordonnance de ce chef.



En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de la SCI United France 2019 A2 Bidco II tendant à voir porter la provision à la somme de 2 312, 75 euros dès lors que cette pénalité, qui s'analyse en une clause pénale, est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil. La demande formulée à ce titre devant la cour se heurte donc à une contestation sérieuse. Aussi convient-il de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI United France 2019 A2 Bidco II tendant à voir porter la provision à la somme de 2 312, 75 euros.



Sur les intérêts de retard



L'ordonnance entreprise a condamné la société RGB Facadier à payer à la SCI United France 2019 A2 Bidco II, sur l'ensemble des sommes allouées, des intérêts contractuels de retard au taux d'intérêt légal majoré de 4 points à compter du 5 octobre 2021, et payable avec ladite somme par application de l'article 22.4 du bail du 7 août 2019.



Le dispositif des conclusions de la société RGB Facadier ne contient pas de demande tendant au rejet de cette prétention.



L'ordonnance sera confirmée de ce chef.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société RGB Facadier



La société RGB Facadier demande de condamner la SCI United France 2019 A2 Bidco II à lui payer la somme de 17 349 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier.



Cette demande excède les pouvoirs du juge des référés qui peut seulement accorder une provision.



Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sort des dépens et de l'indemnité allouée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance n'a pas lieu d'être modifié.



Partie perdante, la société RGB Facadier sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la SCI United France 2019 A2 Bidco II la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle condamne la société RGB Facadier à payer à la SCI United France 2019 A2 Bidco II la somme provisionnelle de 18 131,62 euros TTC en principal ;



La confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau du chef infirmé,



Condamne la société RGB Facadier à payer à la SCI United France 2019 A2 Bidco II la somme provisionnelle de 23 127, 50 euros euros TTC en principal ;



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI United 2019 A2 Bidco II tendant à voir porter à 2 312, 75 euros la provision au titre des pénalités de retard ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts de la société RGB Facadier ;



Condamne la société RGB Facadier aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Kiener, avocat ;



Condamne la société RGB Facadier à payer à la SCI United 2019 A2 Bidco II la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT