Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 16 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 16 JANVIER 2024



(n° 21 , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09627 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHWRR



Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 20 Mars 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/50883





APPELANTE 



S.C.I. ANDREA, RCS de PARIS n° 380028795, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Jean-françois LOUIS de la SCP SCP SOUCHON - CATTE - LOUIS et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0452, présent à l'audience





INTIMEE 



S.A.R.L. [Localité 4] BD BLANCHE, RCS de PARIS n° 848430468, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Estelle LEVI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0804





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Patricia LEFEVRE, Conseillère 

Valérie GEORGET, Conseillère



Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO





ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



********



La SCI Andrea est propriétaire d'un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 5] composé d'une boutique sur rue et d'une cave en sous-sol de l'immeuble.



La société News.com alimentation, qui avait conclu un bail commercial avec la société Andrea le 1er février 2013, a cédé son fonds de commerce à la société [Localité 4] BD blanche par acte sous seing privé du 7 décembre 2018.



Par acte d'huissier du 30 juillet 2021, la société Andrea a fait délivrer à la société [Localité 4] BD blanche un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 4 429,64 euros.



Un échéancier a été convenu entre les parties le 5 avril 2022 prévoyant le règlement de la somme de 11 097,27 euros en 10 mois. Dix chèques de 1 109,73 euros, ont été remis par la société [Localité 4] BD blanche à la société Andrea.



La société Andrea a fait pratiquer une saisie conservatoire à l'encontre de la société [Localité 4] BD blanche par acte d'huissier du 25 octobre 2022, qui a permis d'appréhender à titre conservatoire une somme de 1 230,27 euros.



Par acte extrajudiciaire du 16 janvier 2023, la société Andrea a fait assigner la société [Localité 4] BD blanche devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en lui demandant notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'ordonner l'expulsion de la locataire, de condamner celle-ci à lui payer la somme provisionnelle de 5 295,39 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 30 août 2021 outre une indemnité d'occupation égale au double du montant des loyers et charges, et d'ordonner l'attribution immédiate à son profit de la somme de 1 230,27 euros saisie à titre conservatoire.



Par ordonnance du 20 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a : 




dit n'y avoir lieu a référé sur la demande visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes annexes ; 

condamné la société [Localité 4] BD blanche à payer à la société Andrea la somme provisionnelle de 13 352,64 euros, au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 13 février 2022 (mois de février 2022 compris), assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

suspendu les poursuites à condition que la société [Localité 4] BD blanche se libère de sa dette en 12 versements mensuels d'un montant égal en sus du loyer courant, le premier versement intervenant le 1er du mois suivant la signification de la présente décision et les premiers de chaque mois ; 

dit que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

dit qu'à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception ;

l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, 

les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;

rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

condamné la société [Localité 4] BD blanche à payer à la société Andrea la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société [Localité 4] BD blanche aux dépens comprenant le coût de l'acte introductif d'instance ;

rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.






Par déclaration du 27 mai 2023, la société Andrea a interjeté appel de cette décision « limité au chef du jugement qui a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes annexes et au chef du jugement qui a rejeté » ses demandes plus amples ou contraires.



Aux termes de ses dernières conclusions en date du 28 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :



A titre préliminaire, 


déclarer irrecevables les conclusions d'intimée notifiées par la société [Localité 4] BD blanche le 26 octobre 2023 ;


Sur le fond : 


la déclarer recevable en son appel ; 


Y faisant droit : 


infirmer le jugement (sic) en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à référé sur sa demande visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes annexes ; 


Statuant à nouveau : 


constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

dire et juger que ce bail se trouve résilié de plein droit à la date du 30 août 2021 ;

ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la société [Localité 4] BD blanche ainsi que celle de tous occupants des locaux de son chef donné à bail, en la forme ordinaire, au besoin avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier ;

ordonner la séquestration, dans tel local ou garde-meuble que Mme ou M. le président du tribunal judiciaire de Paris désignera, aux frais, risques et périls de la société [Localité 4] BD blanche, des objets mobiliers garnissant les locaux loués ;

condamner la société [Localité 4] BD blanche à lui payer, à titre d'indemnité d'occupation mensuelle depuis la date de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'au départ effectif la société [Localité 4] BD blanche des lieux loués, une somme égale au double du montant des loyers et charges stipulés au contrat de bail résilié ;

constater la déchéance du terme de l'échéancier accordé à la société [Localité 4] BD blanche par l'ordonnance déférée à la cour, à défaut de paiement du moindre des termes de cet échéancier et dire que l'intégralité de la dette locative est immédiatement exigible ;

condamner la société [Localité 4] BD blanche aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 juillet 2021, ainsi que celui du présent exploit introductif d'instance ;

condamner la société [Localité 4] BD blanche à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.




La société [Localité 4] BD blanche, aux termes de ses dernières conclusions en date du 28 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :




déclarer recevables ses conclusions d'intimée du 26 octobre 2023 ;

dans le cas contraire, déclarer recevables ses nouvelles conclusions ;

confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle déclare qu'il n'y a pas lieu à clause résolutoire ;

et par voie de conséquence constater qu'il ne peut y avoir de clause résolutoire.




L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 novembre 2023.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



Sur ce,



Sur la recevabilité des conclusions d'intimé



En vertu du 2e alinéa de l'article 905-2 du code de procédure civile, l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité, d'un délai d'un mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.



En l'espèce, à la suite de l'avis de fixation à bref délai du 27 juin 2023, la société Andrea a notifié ses conclusions d'appelante le 26 juillet 2023, de sorte que la société [Localité 4] RD blanche devait remettre ses conclusions au greffe le 26 août 2023 au plus tard. 



La société [Localité 4] RD blanche fait état d'un avis de fixation du 2 octobre 2023. Ce document ne constitue pas l'avis de fixation à bref délai prévu par l'article 905-1 du code de procédure civile, qui a été notifié le 27 juin 2023, mais est un simple calendrier de procédure modifiant l'heure de l'audience de procédure pour clôture et précisant la localisation de la salle d'audience pour plaider.



Il y a donc lieu de constater que les conclusions de l'intimée notifiée le 26 octobre 2023 sont irrecevables comme tardives, l'intimé étant privé de conclure postérieurement, de sorte que ses nouvelles conclusions sont également irrecevables.



Par application du dernier alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, dès lors que les conclusions de l'intimé ont été déclarées irrecevables, celui-ci est réputé s'approprier les motifs de l'ordonnance entreprise.



Sur la clause résolutoire



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 précité, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.



En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. 



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 



Le bail commercial du 1er février 2013 contient un article « clause résolutoire » (pièce 2, p. 8), reproduit dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 juillet 2021.



Il apparaît du décompte produit que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le mois de sa date. Au regard de ce décompte, il apparaît que l'échéancier décidé par le premier juge n'a pas été respecté, ni pour les loyers courants depuis mars 2023, ni pour l'apurement des loyers impayés. La clause résolutoire est donc définitivement acquise, sans que la mauvaise foi du bailleur à s'en prévaloir puisse y faire obstacle (Civ. 3e,  26 oct. 2023, 22-16.216). Surabondamment, le premier juge a relevé à tort la mauvaise foi de la bailleresse dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire en retenant qu'elle n'avait pas respecté l'accord trouvé en avril 2022, postérieurement au commandement de payer, en encaissant les chèques versés pour le paiement en dix échéances en lieu et place des loyers courants, alors qu'il apparaît du décompte que les loyers courants n'étaient plus payés par la locataire en violation de l'accord.



La clause résolutoire du bail est donc acquise depuis le 31 août 2021, entrainant l'infirmation de l'ordonnance, y compris dans ses dispositions regardant l'expulsion et le sort des meubles.



Sur les autres demandes



Vu le 2e alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, la demande de la société Andrea regardant la condamnation de la société [Localité 4] BD blanche à lui payer, à titre d'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au double du montant des loyers et charges stipulés au contrat de bail excède les pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement allouer une provision.



Il y aura lieu de constater que la société [Localité 4] BD blanche est déchue du bénéfice de l'échéancier accordé par l'ordonnance entreprise. Il appartient à la bailleresse de faire exécuter son titre pour la somme provisionnelle de 13 352,64 euros, outre les intérêts moratoires.



La société [Localité 4] BD blanche sera tenue aux dépens d'appel, y inclus le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 juillet 2021. Elle devra aussi une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



Déclare irrecevables les conclusions de la société [Localité 4] BD blanche ;



Statuant dans la limite de l'appel,



Infirme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau,



Constate l'acquisition à la date du 31 août 2021 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à la société [Localité 4] BD blanche portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ;



Ordonne, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de la société [Localité 4] BD blanche et de tous les occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;



Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 



Y ajoutant, 



Constate que la société [Localité 4] BD blanche est déchue du bénéfice de l'échéancier accordé par l'ordonnance entreprise ;



Condamne la société [Localité 4] BD blanche à payer à la société Andrea une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en cause d'appel ;



Condamne la société [Localité 4] BD blanche aux dépens d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 juillet 2021.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT