Cour d'Appel · 1ère Chambre — 16 janvier 2024

CF/SH



Numéro 24/00119





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 16/01/2024 







 Dossier : N° RG 22/02286 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IJKN 





Nature affaire :



Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité















Affaire :



[V] [Z]



C/



[K] [R]

























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 16 Janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 14 Novembre 2023, devant :







Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile 



Madame BLANCHARD, Conseillère



Madame REHM, Magistrate honoraire 





assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 















dans l'affaire opposant :











APPELANTE :



Madame [V] [Z]

née le 25 Octobre 1964 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]





Représentée et assistée de Maître MALTERRE de la SELARL MALTERRE - CHAUVELIER, avocat au barreau de PAU









INTIMEE :



Madame [K] [R]

née le 25 octobre 1977 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]





Représentée et assistée de Maître PETIT de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE

















sur appel de la décision 

en date du 22 MARS 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 20/00921 



























EXPOSE DU LITIGE 



Madame [V] [Z] a fait l'acquisition, par acte authentique en date du 20 février 2013, d'un appartement situé à [Localité 5] appartenant à Madame [K] [R] au prix de 89 000 euros. Les lots n° 3, 6 et 7 qu'elle a acquis sont constitués de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble comportant trois pièces principales, cuisine, salle de bains et WC, un débarras et une 'buchère'.



Madame [V] [Z] fait valoir, avoir subi le 19 juin 2013, une première inondation liée aux débordements du gave et le 24 juin 2014, un refoulement du réseau d'égout utilitaire la conduisant à établir une déclaration de sinistre à destination de son assureur habitation, Pacifica, qui mandatait le cabinet Elex aux fins d'expertise.



Une réunion contradictoire a été organisée entre le syndic bénévole, la commune de [Localité 5], la communauté d'agglomération, Madame [V] [Z] et le cabinet Elex. Un procès-verbal de constatations a été établi, lequel retient que les inondations sont dues, d'une part, au refoulement du réseau d'égout unitaire de la commune vers les appareils sanitaires de Madame [Z], l'immeuble n'étant pas équipé de clapets anti refoulement, et d'autre part, à la montée des eaux du gave.



Madame [Z] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Pau qui, par ordonnance en date du 18 novembre 2015, a ordonné une expertise qu'elle a confié à Monsieur [H]. Ce dernier a déposé son rapport le 24 octobre 2018 et a conclu que les désordres observés étaient dus à « des dégâts des eaux successifs dont la cause est liée à la mise en charge du réseau public d'assainissement lors de fortes pluies de type orages. »



Monsieur [H] a établi également que « compte-tenu de la configuration des réseaux publics dont la modification paraît difficilement envisageable et des dispositions réglementaires en vigueur, l'installation d'un clapet anti-retour commun à l'ensemble des logements raccordés au branchement au réseau public en cause est nécessaire ». 



Par acte d'huissier en date du 22 juin 2020, Madame [V] [Z] a fait assigner Madame [K] [R], devant le tribunal judiciaire de Pau, sur le fondement des articles 1137, 1641 et suivants du code civil et 232 et suivants du code de procédure civile, aux fins de :

- dire que le phénomène récurrent d'inondation subi par la requérante est antérieur à l'acte de vente du 20 février 2013 et que Mme [K] [R] en avait nécessairement connaissance, sans pour autant en informer la requérante,

à titre principal,

- condamner Mme [K] [R] à réparer son entier préjudice sur le fondement des vices cachés,

à titre subsidiaire,

- condamner Mme [K] [R] à réparer son entier préjudice sur le fondement de la réticence dolosive,

en tout état de cause,

- la condamner à lui payer les sommes suivantes :

- 21 580,00 euros au titre du préjudice de jouissance,

- 13 625,89 euros au titre du préjudice matériel,

- 20 000 euros au titre du préjudice moral, 

outre la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.



Suivant jugement contradictoire du 22 mars 2022 (RG n°20/00921), le tribunal a, notamment :

- débouté Madame [V] [Z] de l'ensemble de ses prétentions,

- condamné Madame [V] [Z] à payer à Madame [K] [R], la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Madame [V] [Z] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Tortigue-Petit-Sornique, sur le fondement des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Les motifs du tribunal sont les suivants : 



- sur le fondement de la garantie des vices cachés, le tribunal a considéré que la preuve n'était pas rapportée par Madame [Z] d'une récurrence des inondations préalable à la vente ;



- l'acte de vente se réfère à l'état des risques naturels, technologiques et sismiques selon lequel la commune de [Localité 5] est située dans une zone d'inondation ; Madame [Z] était donc informée de ce que l'immeuble en vente se trouvait sur le territoire d'une commune où une inondation peut intervenir ; 



- ce type d'événement naturel connu et non dissimulé ne peut être constitutif d'un vice caché ; 



- l'acte authentique fait état du risque d'inondation avec l'état des risques naturels ; la venderesse n'a connu qu'une seule entrée d'eau et de boue à son domicile avant la vente ; 



- les attestations produites font état de fait qui n'ont pas été personnellement constatés ; 



- aucune réticence dolosive ne peut donc être retenue. 





Madame [V] [Z] a relevé appel par déclaration du 3 août 2022 (RG n°22/02286), critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions.





Aux termes de ses dernières écritures en date du 28 octobre 2022, Madame [V] [Z], appelante, entend voir la cour :

- infirmer le jugement dont appel en date du 22 mars 2022,

à titre principal,

- condamner Madame [R] à réparer l'entier préjudice subi par Madame [Z] sur le fondement de la garantie des vices cachés,

à titre subsidiaire,

- condamner Madame [R] à réparer l'entier préjudice subi par Madame [Z] sur le fondement de la réticence dolosive,

Sur la réparation des préjudices, condamner Madame [R] au paiement des sommes suivantes : 

- préjudice de jouissance : 8 000 euros 

- préjudice matériel : 13 625,89 euros 

- préjudice moral : 5 000 euros 

- condamner Madame [R] à verser à Madame [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Les moyens de Madame [Z] sont les suivants : 



- L'appartement acquis par Madame [Z] a été régulièrement inondé ; ces inondations sont liées à la mise en charge du réseau public lors de pluie intense de type orage ; ces pluies intenses et les débordements qu'elles entraînent se produisent statistiquement tous les deux mois ; 



- Madame [R] a dissimulé à Madame [Z] l'importance et la fréquence des inondations dont était atteint l'appartement objet de l'acquisition ; 



- son action est recevable dès lors que la mesure d'expertise a suspendu le délai de deux ans de l'article 1648 du code civil qui doit être considéré comme un délai de prescription et non de forclusion ; 



- subsidiairement, il existe une réticence dolosive ; l'immeuble se situe dans une région très importante sans qu'aucune des constructions ne soit concernée par le type d'inondation dont a été victime l'appartement de Madame [Z] ; il n'a pas été porté à la connaissance de Madame [Z] la fréquence de ces inondations. 

 

- Il n'a pas été procédé aux travaux à réaliser pour y mettre un terme définitif avant même que la vente ne soit réalisée alors qu'il ne s'agit que de la mise en place d'un clapet anti-refoulement ; 



- le préjudice est constitué par la présence d'une humidité importante sur les murs qui doit être réparé à hauteur de 8.000 € ; 



- la remise en état du logement a été estimée à 6 990 € et le mobilier et la garde-robe ont dû être remplacés à hauteur de 13 625,89 € ; 



- le préjudice moral est caractérisé par le stress et les perturbations de la vie de famille. 



 Par conclusions déposées le 24 janvier 2023, Madame [K] [R], entend voir la cour :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, 

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [V] [Z] formulées à l'encontre de Madame [K] [R], pour être autant irrecevables que mal fondées, 

- condamner Madame [V] [Z] à verser à Madame [K] [R] la somme de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en réparation des frais de justice qu'elle a été contrainte d'exposer en défense de ses droits, devant le juge des référés, durant les opérations d'expertise judiciaire, devant le tribunal et en cause d'appel, 

- condamner Madame [V] [Z] aux entiers dépens d'instance de référé, de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Tortigue-Petit-Sornique-Ribeton, sur le fondement des dispositions de l'article 699 de l'article du code de procédure civile. 



 Les motifs de Madame [K] [R] sont les suivants : 



- lors des réunions d'expertise, l'expert n'a jamais constaté d'arrivées d'eau pendant trois ans ; 



- l'événement unique qui s'est produit le 19 juin 2013 est exceptionnel sur une période de 50 ans ; 



- la problématique de la configuration de l'immeuble implique des travaux puisque l'immeuble ne respecte pas le règlement sanitaire départemental qui impose l'installation d'un clapet anti-retour sur son réseau privatif, d'un coût de 2 820 € TTC ; 



- aucune impropriété de l'immeuble ne peut être retenue en l'absence d'un quelconque préjudice de jouissance du fait d'inondations récurrentes ; 



- la seule venue d'eau avant la vente a été un cas de force majeure ; 



- la demande de Madame [Z] sur le fondement de la garantie des vices cachés est irrecevable puisque le tribunal aurait dû être saisi au fond avant le 18 novembre 2017, soit deux ans après l'ordonnance de référé du 18 novembre 2015 qui a saisi l'expert ;



- il n'a jamais été caché un quelconque sinistre qui serait problématique concernant la jouissance de l'appartement eu égard à l'acte authentique de vente qui fait état du risque d'inondation ; 



- aucun préjudice matériel n'est avéré puisque Madame [Z] a été indemnisée par son assureur et que pour le remplacement du mobilier elle ne produit que des devis ; elle ne s'est pas expliquée sur la pose du clapet anti-retour imputable au syndicat des copropriétaires ; 



- le préjudice de jouissance ne peut être établi forfaitairement et doit être démontré ; 



- le préjudice moral est contredit par le fait que Madame [Z] a attendu le 22 juin 2020 pour saisir le tribunal alors que le rapport d'expertise a été déposé le 24 octobre 2018. 





Les conclusions de Madame [K] [R] du 3 novembre 2023 tendent à : 



Vu les pièces versées aux débats. 

Vu le rapport d'expertise judiciaire déposé par Monsieur [U] [H] le 24 octobre 2018. 

Vu le jugement rendu le 22 mars 2022 par le Tribunal judiciaire de PAU. 

 

- Procéder au rabat de la clôture de la mise en état fixée au 11 octobre 2023 pour qu'elle soit repoussée et fixée au jour de l'audience de plaidoirie, afin de permettre l'exercice des droits de la défense et du contradictoire. 

 

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel. 

 

- Rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [V] [Z] formulées à l'encontre de Madame [K] [R], pour être autant irrecevables que mal fondées. 

 

- Condamner Madame [V] [Z] à verser à Mademoiselle [K] [R] la somme de 7 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, en réparation des frais de justice qu'elle a été contrainte d'exposer en défense de ses droits, devant le Juge des référés, durant les opérations d'expertise judiciaire, devant le Tribunal et en cause d'appel. 

 

- Condamner Madame [V] [Z] aux entiers dépens d'instance de référé, de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SELARL TORTIGUE-PETIT-SORNIQUE-RIBETON, sur le fondement des dispositions de l'article 699 de l'article du Code de procédure civile



Vu l'ordonnance de clôture du 11 octobre 2023. 



Vu l'arrêt du 14 novembre 2023 qui a révoqué l'ordonnance de clôture et fixé l'ordonnance de clôture à la date des plaidoiries. 





MOTIFS 



L'article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 



Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel en retenant que la preuve n'était pas rapportée par Madame [Z] d'une récurrence des inondations préalable à la vente, que Madame [Z] était informée de ce que l'immeuble en vente se trouvait sur le territoire d'une commune où une inondation peut intervenir par l'état des risques naturels, technologiques et sismiques selon lequel la commune de [Localité 5] est située dans une zone d'inondation ; que ce type d'événement naturel connu et non dissimulé ne peut être constitutif d'un vice caché ; que la venderesse Madame [R] n'a connu qu'une seule entrée d'eau et de boue à son domicile avant la vente ; que les attestations produites font état de faits qui n'ont pas été personnellement constatés. Pour les mêmes motifs, le tribunal a exclu la présence d'un dol et plus précisément en raison de l'information sur les risques naturels. 



À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d'ajouter :



- l'expert de l'assurance Pacifica de Madame [Z] dans un courrier du 4 août 2013 fait état du sinistre survenu 'au cours des intempéries exceptionnelles du 19 juin 2013" et précise que la nature du sinistre est 'un événement climatique'; ce qui démontre que l'événement de 2013 qui a provoqué l'action de Madame [Z], a une cause exceptionnelle provenant d'intempéries ; 



- par l'assemblée générale du 27 avril 1998 de la copropriété de l'immeuble dans laquelle se situe le logement litigieux, la 5e résolution fait état de l'adoption de la suppression du refoulement des eaux pluviales dans le logement de Madame [M] mais il convient de rappeler que Madame [R] n'a acquis le logement litigieux qu'en 2005 et qu'elle n'avait pas forcément connaissance des résolutions des assemblées générales remontant à plusieurs années ; 



- les attestations supplémentaires produites par Madame [Z] sont inopérantes dès lors que le fait d'avoir vu tous les propriétaires être inondés lors de forts orages, outre l'attestation d'un seul fait d'inondation en 2018, et de faits dans le courant de l'été 2023 ne sont pas de nature à établir que des phénomènes récurrents d'inondations sont survenus avant 2013, d'autant qu'il est constant que le contexte actuel de réchauffement climatique est propice à ce type de sinistre et alors que de surcroît Madame [Z] était informée que la commune se situait en zone inondable ; les phénomènes d'inondations provoqués par des événements climatiques ne sont pas propres au logement vendu par Madame [R] ; 



- en page 9 de l'acte notarié du 20 février 2013, il a été prévu une clause de non garantie des vices cachés ainsi libellée : le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol et les bâtiments à raison notamment ... des vices de construction, qu'ils soient apparents ou cachés et puisqu'il n'est pas démontré que Madame [R] avait connaissance d'un vice avant la vente, cette clause doit s'appliquer. 



L'examen du préjudice est donc sans objet. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il n'a pas retenu l'existence d'un vice caché et débouté Madame [Z] de ses demandes. 



Les demandes accessoires seront également confirmées et la cour ne se prononcera que sur les demandes en cause d'appel. 



L'équité commande d'allouer à Madame [R] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour ; 



y ajoutant : 



Condamne Madame [V] [Z] à payer à Madame [K] [R] une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Madame [K] [R] aux dépens d'appel dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE