Cour d'Appel · 1ère Chambre — 16 janvier 2024

ARRÊT N° 8



N° RG 23/01862



N° Portalis DBV5-V-B7H-G3OX













S.C.I. FAIX



C/



S.D.C. [Adresse 4]













RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 16 JANVIER 2024







Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 13 juillet 2023 rendue par le Tribunal Judiciaire de [Localité 1] 





APPELANTE :



S.C.I. F. AIX

[Adresse 6]

[Localité 2]



ayant pour avocat postulant et plaidant Me Maxime BARRIERE de la SELAS ACTY, avocat au barreau de DEUX-SEVRES











INTIMÉE :



Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic Cabinet [E]

[Adresse 3]

[Localité 1]



ayant pour avocat postulant et plaidant Me François-Frédéric ANDOUARD de la SELARL ANDOUARD-AVOCAT & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 30 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a présenté son rapport 

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller



 qui en ont délibéré





GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, 













 *****



ARRÊT : 



 - CONTRADICTOIRE



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS



Le 7 avril 2022, la SCI F.Aix (SCI) a acquis un appartement n°31 ( lots 4,7,31) situé dans la résidence [Adresse 4] à [Localité 1].

L'immeuble est soumis au statut de la copropriété.

La SCI a réalisé divers travaux.



Par courriers des 8 juillet 2022 et 16 janvier 2023, le syndic lui a reproché d'avoir réalisé des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires.

Il lui a demandé de remettre les menuiseries extérieures dans leur état initial.

Il évoquait également la réalisation de travaux ayant modifié la nature du revêtement de sol, invitait la SCI à régulariser la situation.



Par courrier recommandé du 16 janvier 2023, le syndic a demandé à la SCI de cesser à réception de son courrier toute activité de location meublée touristique, activité qu'il estimait contraire au règlement de l'immeuble. 



Par courrier du 8 février 2023, la SCI contestait formellement cette lecture du règlement.



Le 31 août 2022, M. [P], copropriétaire voisin de l'appartement n°31et président du conseil syndical déposait une main courante, dénonçant la gêne que lui causait 'éclairage de la terrasse voisine. 



Par acte du 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence représenté par le syndic a fait assigner la SCI devant le juge des référés aux fins de:



- voir ordonner une expertise judiciaire concernant les travaux réalisés par la SCI,

- ordonner la cessation de l'activité de location saisonnière sous astreinte.

 

La SCI a conclu à l'irrecevabilité de l'action au motif que le syndic n'avait pas qualité à agir, soutenu n'y avoir lieu à référé.



Elle a demandé reconventionnellement la condamnation du syndicat à :



-faire respecter le règlement de copropriété et assurer la remise en état des parties communes sous astreinte, 

-ordonner la communication du nom de la personne qui avait pris les photographies produites dans le cadre de la procédure.



Par ordonnance du 13 juillet 2023 , la Présidente du tribunal judiciaire de La Rochelle a notamment statué comme suit : 







'

-déboutons la SCI F.Aix de sa demande tendant à voir jugerl'absence de qualité à agir du syndic

-ordonnons une mesure d'expertise portant sur les travaux réalisés parla SCI F. Aix 

-enjoignons à la défenderesse de cesserla location de son appartement en meublé de tourisme sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée à compter de la signification de la présente décision

-déboutons la SCI F.Aix de sa demande tendant au respect du règlement de copropriété

-écartons des débats les photographies de personnes produites par le syndicat 

-déboutons la SCI F. Aix de sa demande tendant à la communication du nom de la personne à l'origine des photographies

-déboutons les parties de leurs demandes d'indemnité de procédure 

-laissons à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] les dépens de l'instance. ' 



Le premier juge a notamment retenu que : 



-sur la qualité du syndic à agir



L' autorisation du syndic par l'assemblée générale n'est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés selon l'article 55 du décret du 17 mars 1967. 

Le syndic a qualité peut saisir le juge des référés. 



- sur la demande d'expertise



La demande d'expertise est fondée sur l'article 145 du code de procédure civile. 

Eu égard aux désordres invoqués par le demandeur et aux pièces produites, notamment la main courante en date du 31 août 2022, la demande d'expertise apparaît légitime.



- sur la demande de cessation de l'activité de location



La demande est fondée sur les articles 834, 835 du Code de procédure civile.



Le règlement de copropriété autorise la location meublée d'un appartement, la location accessoire d'une pièce. 



L'article L 631-7 alinéa 6 du code de la construction et de l'habitation dispose que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage.



Le changement d'usage est contraire au règlement qui n'autorise pas la location en meublé de tourisme sur de courtes durées.

Ce type de location constitue un trouble manifestement illicite.



Il sera enjoint à la SCI de cesser cette location sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée à compter de la signification de la présente décision.



- sur la demande de la SCI tendant au respect par le syndicat du règlement de copropriété



Cette demande est recevable, se rattache suffisamment aux demandes initiales du syndicat.



La défenderesse ne justifie pas des manquements allégués, produit des photographies sans date ni origine certaines.

La demande sera rejetée. 







- sur la demande de la SCI tendant à communiquer le nom de la personne à l'origine de ces photos 



Les photographies produites constituent une violation de la vie privée des personnes qui y figurent. Elles seront écartées des débats.



La demande de communication sera rejetée faute de lien établi entre la SCI et les personnes photographiées et alors que nul ne plaide par procureur.





 LA COUR





Vu l'appel en date du 1er août 2023 interjeté par la SCI F.Aix



Vu l'article 954 du Code de procédure civile



Aux termes du dispositif des conclusions en date du 15 novembre 2023, la SCI F.Aix a présenté les demandes suivantes :



Vu les articles 31, 117, 118 et 119 du Code de procédure civile,

Vu les articles 834, 835 et 146 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu le règlement de copropriété de la Résidence [Adresse 4], les jurisprudences citées, les pièces versées aux débats,



-DECLARER la société F.AIX recevable et bien fondée en son appel,



Y faisant droit,

-INFIRMER l'ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE le 13 juillet 2023 dont appel en l'ensemble de ses chefs de jugement critiqués,

Et statuant à nouveau :

DIRE ET JUGER la SCI F.AIX recevable et bien fondée dans l'ensemble de ses demandes suivantes :



A titre principal : 

JUGER l'absence de qualité à agir du syndic du fait de l'absence de mandat donné parune décision de l'assemblée générale.

-PRONONCER la nullité de l'assemblée générale du 29 juin 2023 du syndicat des copropriétaires adoptant notamment la résolution tendant à la validation de l'assignation délivrée à la SCI F. Aix 

-CONDAMNER à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires à payer à la SCIF. Aix la somme de 16 566 euros au titre de la perte des loyers 



A titre subsidiaire : 

-DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'entièreté de ses demandes, fins et prétentions.



En conséquence,

DIRE n'y avoir lieu à référé sur les demandes injustifiées du Syndicat des copropriétaires du fait de l'absence de justificatifs probants. 

-CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à faire respecter le règlement de copropriété en ce notamment les articles 20 et suivants afin d'assurer la remise en état des parties communes sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la présente ordonnance.

-ORDONNER au syndicat des copropriétaires de communiquer le procès-verbal d'assemblée générale ayant autorisé les travaux des parties privatives de M. [P] sous astreinte de 100 euros par jour de retard.









-CONDAMNER sous astreinte de 1000 euros chaque nouveau fait qui viendrait contrevenir au respect de la vie privé de la SCI FAIX et des personnes se trouvant en ses murs.

-ORDONNER au Syndicat des copropriétaires de communiquer le nom de la personne à l'origine de ces photos afin que la SCI F.AIX puisse assurer la défense de ses droits devant le juge pénal.



Si par impossible, il était confirmé la mesure d'expertise : 

-AJOUTER à la mission de l'Expert de constater la conformité des travaux réalisés dans les communs, lesquels n'ont fait l'objet d'aucune autorisation de la copropriété.



Et dans tous les cas 

-CONDAMNER le syndic de copropriété [E] ou à défaut le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI F.AIX la somme de 5000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

-CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens 



A l'appui de ses prétentions, la SCI soutient en substance que : 



-Elle a acquis l'appartement le 7 avril 2022. Les vendeurs n'y résidaient pas en permanence.

-Elle a fait des travaux de rénovation qu'elle a terminés en juillet 2022. Elle a reçu une mise en demeure de les cesser le 16 janvier 2023.

-Le syndic qui devrait être impartial a pris le parti de M. [P].

-Elle a loué l'appartement à compter de décembre 2022 par le biais d'une conciergerie.

-Depuis l'ordonnance du 13 juillet 2023, elle a interdit toute location, a annulé à ses frais les réservations faites en juillet et en août.

-Le fait que le logement apparaisse toujours sur le site Airbnb ne signifie pas qu'il a été mis en location.

-La production du planning des interventions de Mme [C] en août et en septembre ne démontre pas une location à titre onéreux.

L'appartement est occupé par des amis, de la famille. Elle le prête à des proches.

-Le syndic n'a pas de pouvoir de représentation, aurait dû être mandaté par l'assemblée générale.

-Une contestation sérieuse existe tant sur les travaux de rénovation que sur l'activité de location.

La contestation est sérieuse lorsqu'elle paraît susceptible de prospérer au fond. -Elle demande l'infirmation de la décision en ce qu'elle ordonné une expertise sur les aménagements réalisés 

Une autorisation n'était nullement requise pour réaliser des travaux sur les parties privatives.

Le changement de baie vitrée, le remplacement d'une ampoule sur le balcon, l'ajout du parquet affectant les parties privatives. 

Lajout d'un parquet massif dans la pièce de vie n'est pas une modification du revêtement du sol, ne peut générer plus de bruit.

La CPI Berger atteste avoir posé un parquet sur le carrelage existant.

Le remplacement d'une ampoule défaillante sur l'éclairage d'origine ne nécessite pas d'autorisation. L'applique est d'origine.

Elle a changé les huisseries en conformité avec les règles thermiques et phoniques. 

La société Fabrix indique que l'isolation thermique et phonique a été améliorée, que l'aspect visuel des façades extérieures n'a pas été détérioré.

La mesure d'expertise n'est justifiée par aucun élément probant.

-Sur la cessation de la location, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, use et jouit librement des parties privatives.

Le règlement autorise la location meublée d'un appartement. 











L'alinéa 1er de l'article L.631-7 du Code de construction et habitation est applicable aux seules communes de plus de 200 000 habitants et à 3 départements ( Hauts de Seine, Seine-Saint-Denis, Val de Marne). 

La location n'est pas contraire au règlement, n'est pas une activité libérale. 

La location saisonnière est à usage d'habitation.

La durée minimale de location est de 3 nuits, ce qui limite grandement les nuisances que pourrait occasionner une location à la nuitée.



La location n'est pas non plus contraire à la réglementation de la ville. 

Le tribunal administratif de Poitiers a suspendu la réglementation qui visait à restreindre le changement d'usage. La décision a été confirmée. 

Aucune contravention au règlement de copropriété n'a été commise.

Aucun dommage imminent, trouble manifestement illicite, aucune urgence ne sont caractérisés.

-L'assemblée générale du 29 juin 2023 intervenue après l'audience est nulle.

Elle demande à la cour d'en prononcer la nullité.



A titre subsidiaire, il convient d'écarter des débats les photographies présentées pour obtention illicite et violation du droit au respect à la vie privée des personnes photographiées. 

L'intimé continue d'épier et de filmer sans autorisation les personnes qui se présentent dans son logement. Elle réitère sa demande de communication du nom du photographe qui a pris des photos des occupants de l'appartement.

M. [P] a réalisé des travaux illégaux sur les parties communes, aménagé des communs sans autorisation préalable. Ils auraient dû être autorisés.

-Il convient d'ordonner sous astreinte la remise en état de cet espace.

-Elle demande qu'il soit ordonné au syndicat de communiquer le procès-verbal d'assemblée générale ayant autorisé les travaux dans les parties privatives de M. [P] sous astreinte. 



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a présenté les demandes suivantes : 



Vu les dispositions des articles 15, 16, 514 et 524 du Code de Procédure Civile,



Vu le jugement du Tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 13 juillet 2023,



Vu les pièces versées aux débats,



-Ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture,

-Écarter des débats les conclusions de l'appelante n°2 du 15 novembre 2023 ainsi que les pièces 32 à 48 de l'appelante du 15 novembre 2023, comme ayant été notifiées en violation des dispositions de l'article 15 du CPC, 



Dire et Juger recevable et bien fondé le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 4].



-Prononcer la radiation de l'appel formé par la SCI F.AIX, 

-Déclarer la SCI F. AIX prescrite en ses demandes relatives aux travaux réalisés dans les parties communes,

-Débouter la SCI F. AIX de l'intégralité de ses demandes,

-Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de La Rochelle le 13 juillet 2023, 

-Condamner la SCI F. AIX à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] la somme de 19.000 € au titre de l'astreinte ordonnée par le Premier Juge.

-Condamner, en tout état de cause, la SCI F. AIX au paiement de 8000 Euros au titre des frais irrépétibles outre condamnation aux dépens de l'instance.







A l'appui de ses prétentions, le syndicat soutient en substance que : 



-Le syndicat demande la radiation de l'appel , la SCI n'ayant pas exécuté l' ordonnance. 

Des mains courantes ont été déposées les 24 juillet, le 21 septembre 2023.

M. [P] a subi le 21 juillet du tapage nocturne, des nuisances olfactives liées au tabagisme des locataires, du tapage nocturne le 22 juillet entre 22 heures et 3 heures du matin.

Le syndicat a écrit le 25 juillet à la SCI , lui demandant de cesser la location. Le planning d'intervention de la conciergerie établit la poursuite de la location, une activité régulière au mois d'août. Il n'est justifié d'aucune annulation avant le 27 août.

-Le 9 septembre, l'appartement est toujours sur le site Airbnb.

-De nombreuses allées et venues ont été constatées dans l'appartement. 

-M. [P] a subi du tapage nocturne le 16 septembre de 22,30 H à 3 heures du matin.

-Le relevé de compte de la SCI permet d'établir 40 locations successives, soit plus de 120 locataires outre les amis de passage.

-L'ordonnance doit être confirmée. La résidence [Adresse 4] est une des plus belles résidences de la ville. Elle a une vue directe sur la mer et le port [5].

Le standing est élevé. Les propriétaires ont un certain âge, aspirent au calme. 

-La SCI a fait faire des travaux, a modifié l'éclairage du balcon, a posé un parquet très sonore au sol. Elle a changé baies et huisseries en méconnaissance de l'article 15 du règlement.

-Le revêtement de sol ne peut être modifié qu'après autorisation du syndic ayant pris l'avis de l'architecte de la copropriété et sous la condition expresse que les nouveaux matériaux ont des qualités au moins égales d'isolation. 

-L' expertise est nécessaire pour faire constater la réalisation de travaux en contradiction avec le règlement. Elle s'est déroulée le 3 octobre 2023 dans une atmosphère très conflictuelle.

-Les locations de courte durée de caractère commercial sont interdites par le règlement.

Elles sont source de nuisances, portent atteinte à la jouissance, créent du bruit en lien avec le tapage nocturne imputable aux locataires. 

Il produit des courriers émanant de plusieurs occupants: M. [H], Mme [X], M. [T], les époux [P].

Les locataires de passage souvent festifs et alcoolisés causent un trouble de jouissance récurrent, grave, incompatible avec l' article 18 du règlement qui prévoit une jouissance paisible. 

-Une activité interdite par le règlement est illicite. 

-Le règlement interdit toute activité commerciale.

-Il existe un trouble manifestement illicite du fait de la location. 

-Le fait d'accrocher des cadres aux murs de la cage d'escalier ne caractérise pas une modification des parties communes, ni un encombrement des lieux, ni un obstacle au passage.

La décoration du 3 ème étage a été discutée et acceptée lors de l'assemblée générale du 20 mars 2014. M. [T] et Mme [X] en attestent. Toute action de ce chef est prescrite. 

-L'assemblée générale du 29 juin 2023 est régulière. M. [P] avait deux pouvoirs seulement comme M. [X]. M. [U], en revanche, n'avait pas qualité pour voter à l'assemblée générale.

-Du fait de la SCI, la copropriété a exposé des frais très lourds, plus de 8000 euros HT.

L'indemnité de procédure doit être fixée en conséquence. 



Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 28 novembre 2023 .









SUR CE 



- sur les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture, d'irrecevabilité des conclusions du 15 novembre 2023 et des pièces 32 à 49



La clôture initialement fixée au 16 novembre 2023 a été révoquée le 28 novembre 2023 et fixée au 28 novembre 2023.

Le syndicat a pris des conclusions responsives le 27 novembre 2023 et a communiqué de nouvelles pièces.



Les demandes formées par le syndicat sont donc sans objet. 



- sur la demande de radiation formée par le suyndicat 



L'article 524 du code de procédure civile dispose : Lorsque l'exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou dès qu'il est saisi le conseiller de la mise en état peut, en cas d'appel, décider , à la demande de l'intimé et après avoir recueilli les observations des parties , la radiation du rôle de l'affaire lorsque l'appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d 'appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l'article 521, à moins qu'il lui apparaisse que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l'appelant est dans l'impossibilité d'exécuter la décision. 



La cour n'a pas compétence pour statuer sur cette demande qui relevait du seul premier président. 



- sur la qualité à agir du syndic



La SCI demande l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a retenu la qualité du syndic à agir.



L'article 5 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

L'alinéa 3 ajoute : une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.



Il est certain que le juge des référés a été saisi par le syndic d'une demande d'expertise sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile, d'une demande de cessation d'un trouble manifestement illicite sur le fondement de l'article 835 du Code de procédure civile.



Il convient donc de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit que le syndic avait qualité à agir compte tenu de la juridiction saisie.



- sur la demande d' expertise judiciaire 



L'article 145 du Code de procédure civile dispose : S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



Pour ordonner une mesure d'instruction sur le fondement de l'article 145 , le juge des référés doit caractériser l'existence d'un litige potentiel susceptible d'opposer les parties.



L' article 15 du règlement de copropriété prévoit que les fenêtres, les fermetures extérieures ne pourront être modifiées sans autorisation de l'assemblée du syndic statuant à la majorité de l'article 57. 







L' article 16 du règlement stipule que les travaux affectant le bon aspect extérieur des bâtiments sont soumis à approbation de l'assemblée du syndicat. 



La SCI soutient que l'expertise ne se justifie pas au motif que les travaux qu'elle a réalisés affectent les parties privatives, ne nécessitaient aucune autorisation, ont amélioré l'existant .



Cette analyse est contestée par le syndicat qui fait valoir que les travaux réalisés affectent les ouvertures ,ont modifié le revêtement de sol, qu'ils devaient être soumis à un vote de l'assemblée générale. 



Le litige potentiel entre les parties est caractérisé.

Le recours à un technicien est nécessaire afin de décrire et analyser la nature des travaux litigieux.

L'ordonnance sera donc confirmée de ce chef.



La SCI demande à titre subsidiaire l'extension des opérations d'expertise aux travaux réalisés dans les parties communes.

Plus précisément, elle demande à l'expert de 'constater la conformité des travaux réalisés dans les communs, lesquels n'ont fait l'objet d'aucune autorisation de la copropriété'. 



Les parties communes sont par définition accessibles.

Les photographies produites portent sur les cadres posés sur les murs, une console dans un couloir.

Leur présence est avérée.

La question soulevée par la SCI est une question juridique et non une question technique relevant des compétences d'un expert. 

La demande d'extension sera donc rejetée. 



- sur le trouble manifestement illicite 



L'article 873 du code de procédure civile dispose que le président peut, même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le juge des référés a enjoint à la SCI F. Aix de cesser l'activité de location de l'appartement en meublé de tourisme.

Il a retenu l'existence d un trouble manifestement illicite, considéré que cette activité était contraire au règlement de copropriété et à l'article L.631-7 alinéa 6 du code de construction et d'habitation.



Il résulte du règlement que l'immeuble est destiné exclusivement à l'usage d'habitation. 

Le règlement a été modifié le 12 mars 2007. 

Cette modification avait pour objet de préciser que la destination des appartements était réservée au strict usage d'habitation, qu'aucune profession libérale ne serait tolérée dans l'immeuble.



Contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat, cette interdiction ne peut être regardée avec l'évidence requise en référé comme portant interdiction de toute activité de location à une clientèle de passage au motif qu'il s'agit en fait d'une activité commerciale .

 

En effet, l'article 13 du règlement rappelle que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et user comme bon lui semblera des parties de l'immeuble dont il aura l'usage exclusif à condition de se conformer aux prescriptions du présent règlement et de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout, conformément à la destination de l'immeuble. 









L'article 14 relatif à l'occupation précise que 'la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Mais la location meublée d'un appartement, en son entier, est autorisée, de même que la location , à titre accessoire, d'une pièce d'un appartement.'

 

L'article 18 relatif à la tranquillité indique ' que les copropriétaires et occupants de l'immeuble devront veiller à la tranquillité des occupants des autres locaux, le tout, compte tenu des modalités d'usage des locaux privatifs résultant du présent règlement.



Les copropriétaires ou occupants qui utiliseraient leurs locaux pour l'exercice d'une activité bruyante ou qui réaliseraient des installations susceptibles d'engendrer du bruit, devront prendre toutes précautions techniques en vue de limiter, dans toute la mesure du possible, la gêne susceptible d'en résulter pour les voisins et spécialement, les occupants des appartements.



Le syndic sera chargé de veiller au respect des dispositions ci-dessus. Il pourra, en tant que de besoin, enjoindre aux copropriétaires intéressés, de renforcer l'insonorisation de leurs locaux.' 

Enfin, le règlement rappelle que les copropriétaires devront veiller à l'ordre, la propreté, la salubrité de l'immeuble. 



La simple lecture du règlement démontre qu'il n' interdit pas la location, mais l'autorise, ne distingue pas entre les différentes locations possibles, ne proscrit pas la location pour de courtes durées.



Le règlement envisage l'exercice d'une activité bruyante.

Il stipule qu'il appartient alors au copropriétaire bailleur de veiller à limiter la gêne susceptible de résulter de l'activité de location exercée et prendre toutes les précautions techniques adaptées.

Le juge des référés n'a pas le pouvoir d'interpréter les stipulations.

Le premier juge a également fondé sa décision sur les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation modifié par la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 qui dispose que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article. 



Il a retenu que le changement d'usage était contraire au règlement de copropriété. 



Ce faisant, il a interprété le règlement de copropriété, a manifestement ajouté à celui-ci. 



La SCI produit une décision définitive rendue par le juge des référés administratif de Poitiers en date du 24 janvier 2023 qui établit que la ville de [Localité 1] ne relève pas des dispositions restrictives qui peuvent exister dans les communes de plus de 200 000 habitants de certains départements en situation de tension locative.



S'il résulte des courriers rédigés par Mme [X], par M. [H] adressés au syndic les 17, 20 janvier 2023, de l'attestation rédigée par M. [P] le 19 janvier 2023, des mains courantes qu'il a déposées les 24 juillet ,21 septembre 2023 que l'activité de location est source de nuisances significatives dont se plaignent plusieurs des copropriétaires voisins, ils n'établissent pas avec l'évidence requise en référé une atteinte à la tranquillité.



L'ordonnance sera donc infirmée en ce qu'elle a retenu qu'un trouble manifestement illicite était caractérisé et a enjoint à la SCI de cesser son activité de location sous astreinte.





- sur la nullité de l'assemblée générale du 29 juin 2023



L'assemblée générale des copropriétaires s'est réunie le 29 juin 2023 et a mandaté le syndic pour agir. 



La SCI soutient que le vote est nul.



Le vote litigieux est postérieur à l'assignation du 15 mars 2023.

Cette demande est irrecevable en appel comme nouvelle.



Par ailleurs, la demande de nullité d'une assemblée générale ne relève pas de la compétence du juge des référés. 



La demande sera donc rejetée.



- sur la condamnation provisionnelle du syndicat à payer à la SCI la somme de 16 566 euros au titre de dommages et intérêts 



La SCI indique bénéficier en moyenne d'un chiffre d'affaires de 4141 euros par mois, que les mois impactés sont les plus importants.

Elle estime que sa perte financière peut être évaluée à la somme de 16 566 euros. 



Le syndicat soutient que l'appartement a continué d'être loué au moins jusque fin août 2023 . 



Le préjudice allégué naît de l'exécution de l'ordonnance assortie de l'exécution provisoire.

Il n' est pas imputable au syndicat. 

La demande échappe au pouvoir du juge des référés.

La SCI sera donc déboutée de sa demande d'indemnisation.

 

- sur les autres demandes de la SCI 



Les demandes de remise en état des parties communes, de communication du procès-verbal d'assemblée générale ayant autorisé les travaux des parties privatives de M. [P] sous astreinte, de condamnation du syndicat pour atteinte au respect de la vie privée, de communication du nom du photographe ne seront pas examinées puisqu'elles sont formées à titre subsidiaire. 



Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'



Compte tenu de la solution apportée au présent litige, chaque partie conservera à sa charge les dépens et frais irrépétibles qu'il a exposés.





PAR CES MOTIFS : 



statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort 



-rejette les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture, d'irrecevabilité des conclusions et pièces signifiées le 15 novembre 2023



- rejette la demande de radiation de l'appel 

 

- confirme l'ordonnance sauf en ce qu'elle a enjoint à la défenderesse de cesser la location de son appartement en meublé de tourisme sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée à compter de la signification de la présente décision







Statuant de nouveau sur le point infirmé : 



- dit que l'activité de location en meublé de tourisme ne constitue pas un trouble manifestement illicite



- rejette la demande de cessation de l'activité de location 



Y ajoutant : 



- déboute les parties de leurs autres demandes



-laisse à la charge de chacune des parties les dépens et frais irrépétibles exposés 







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,