Cour d'Appel · 3ème chambre — 16 janvier 2024

16/01/2024



ARRÊT N° 9/2024



N° RG 22/04363 - N° Portalis DBVI-V-B7G-PE34

CBB/MB



Décision déférée du 14 Novembre 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE (22/01843)

Carole BIJAOUI

















[E] [N]





C/



E.P.I.C. [Localité 3] METROPOLE HABITAT OULOUSAINE





























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANT



Monsieur [E] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Malika CHMANI, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2022/021405 du 12/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMEE



[Localité 3] METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Jean-Manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

FAITS



Suivant acte en date du 18 septembre 2019, l'OPHLM [Localité 3] Métropole Habitat a consenti à M. [N] la location d'un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer de 404,87€.



Suivant acte en date du 4 mars 2022, il a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 938,32€.



PROCEDURE



Par acte en date du 12 mai 2022, l'OPHLM [Localité 3] Métropole Habitat de la métropole toulousaine a fait assigner M. [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé en constat de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, l'expulsion de M.[N] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux, d'une provision de 2161,42€ représentant les loyers et impayés au jour de l'assignation, somme à parfaire, sa condamnation au paiement des entiers dépens outre la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Par ordonnance contradictoire en date du 14 novembre 2022, le juge':

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2019 entre [Localité 3] Métropole Habitat et M.[E] [N] concernant l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 5 mai 2022,

- débouté M. [E] [N] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

- ordonné en conséquence à M. [E] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

- dit qu'à défaut pour M. [E] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 3] Métropole Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

- condamné M. [E] [N] à verser à [Localité 3] Métropole Habitat, à titre provisionnel la somme de 1331,33€ (décompte arrêté au 11 octobre. 2022, mensualité de septembre 2022 incluse),

- condamné M. [E] [N] à verser à [Localité 3] Métropole Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à, compter du 5 mai 2022, dont l'arriéré est déjà liquidé, pour le futur, l'indemnité courra du 11 octobre 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux, et la restitution des clés,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

- condamné M. [E] [N] à verser à [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [E] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de la notification à la Préfecture,

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration en date du 19 décembre 2022, M. [E] [N] a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



M. [E] [N], dans ses dernières conclusions en date du 16 mars 2023, demande à la cour, au visa de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, des articles L.412-3 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, de':

- infirmer le jugement du 14 novembre 2022,

statuant à nouveau, 

- octroyer à M. [E] [N] les plus larges délais de paiement en application des dispositions de l'article 24 v de la loi du 6 juillet 1989, pour s'acquitter dans la limite de trois années, de toutes sommes qui seraient justifiées et dues au titre des loyers et charges impayés, M. [E] [N] proposant de payer, en supplément du loyer, 100 euros mensuels pour s'acquitter de sa dette locative,

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai de trois ans,

- statuer que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si M.[E] [N] se libère selon les modalités fixées,

ou, à titre subsidiaire,

- octroyer à M. [E] [N] les plus larges délais pour quitter les lieux, à savoir trois ans, en application des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution,

- statuer ce que de droit sur les dépens, étant précisé que M. [E] [N] bénéficie de l'aide juridictionnelle totale.



L' OPDHLM [Localité 3] Métropole Habitat, dans ses dernières conclusions en date du 17 novembre 2023, demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1103 et suivants du Code civil, de':

A titre principal, 

- débouter M. [E] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

en conséquence, 

- confirmer l'ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse le 14 novembre 2022 en ce qu'il a :

*constaté que les conditions de la clause résolutoire sont acquises au 5 mai 2022 ;

* ordonné à M. [E] [N] de libérer les lieux et à défaut de procéder à son expulsion et de tout occupant ; 

* condamné M. [E] [N] à payer à [Localité 3] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 1331,33 euros ; 

* condamné M. [E] [N] au paiement mensuel d'une indemnité d'occupation dont le montant est fixé à celui du loyer et charges ;

* condamné M. [E] [N] à payer à [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 150 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens. 







Y ajoutant,

- condamner M. [E] [N] à payer une provision de 5 960,29 € au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation, suivant décompte actualisé au 14 novembre 2023, somme à parfaite à la date de l'arrêt,

en tout état de cause, 

- condamner M. [E] [N] au paiement, au profit de [Localité 3] Métropole Habitat de la somme de 1.200 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Sorel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2023.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. 



MOTIVATION



Sur la résiliation du bail



Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.



En l'espèce, le bail du 18 septembre 2019 comprend une clause résolutoire en son article 9-1 conforme à l'article 24 sus-visé. L'OPHLM [Localité 3] Métropole Habitat a fait délivrer le 4 mars 2022 à M. [N] un commandement de payer la somme principale de'938,32€.



La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail.



L' OPHLM [Localité 3] Métropole Habitat produit le relevé de compte locataire révélant que la dette s'est aggravée pour atteindre 2161,42€ au 4 mai 2022. 



Ainsi, à défaut pour M. [N] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 4 mai 2022, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. En effet, cette clause insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. 







En cet état, M. [N] est occupant sans droit des locaux appartenant à l'OPHLM [Localité 3] Métropole Habitat depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. 



L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.



Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 5 mai 2022, le bailleur est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise ainsi qu'il a été jugé par le premier juge qui sera confirmé également de ce chef.



Le bailleur produit un décompte des sommes dues arrêté au 31 octobre 2023 d'un montant de 6060,29€ y compris la somme de 220,99€ au titre des actes de procédure, déduction faite des divers paiements réalisés par M.[N]. Cette somme comprend l'arriéré fixé par le premier juge et l'arriéré échu depuis lors.



L'obligation du preneur n'étant pas sérieusement contestable à due concurrence, M. [N] doit donc être condamné au paiement de cette somme sauf à déduire tout règlement opéré depuis. La décision sera réformée de ce chef.



Sur la suspension de la clause résolutoire



Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. 

Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. 



En l'espèce, M. [N] soutient que sa situation administrative a été régularisée et qu'il est dorénavant éligible au RSA. Il a ainsi pu percevoir, en décembre 2022, la somme de 2 566,85 euros correspondant à la période de juillet à novembre 2022. 



Toutefois, le décompte produit par le bailleur ne vise pas l'affectation de cette somme à l'arriéré dû qui aurait pu alors éteindre la dette s'élevant à l'époque à 2452,77€. M. [N] indique que ses virements de 100€ voire 200€ ont été refusés sans explication alors que le décompte arrêté en octobre 2023 fait mention de règlements de 100€ en janvier, 384€ en mai et deux fois 150€ en septembre et octobre 2023. A l'exception de ces règlements, M.[N] ne justifie pas d'autres paiements notamment du loyer courant hormis celui de décembre 2022. Par ailleurs, il produit une fiche de salaire de novembre 2022 faisant état d'un salaire de 566,36€ et alors que le loyer s'élève à 414,54€ hors APL. M. [N] ne justifie d'aucune de ses charges alors qu'il affirme accueillir régulièrement ses trois enfants.



Dans ces conditions, au vu du décompte produit, des pièces justificatives et des éléments de la cause, il apparaît que' M. [N] n'est pas en capacité de respecter un échéancier dans la limite de 36 mois. Dès lors, sa demande de suspension de la clause résolutoire sera rejetée, de même que sa demande de délais de paiement.



Sur la demande de délai pour quitter les lieux



Le 28 novembre 2022, l'OPHLM [Localité 3] Métropole Habitat a fait délivrer un commandement de quitter les lieux.



M. [N] sollicite des délais sur le fondement des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution en faisant valoir qu'il fait preuve de bonne volonté, qu'il est de bonne foi depuis le début de la procédure et que pendant les deux premières années du bail, il n'a jamais failli à son devoir de locataire.



L'article L 412-3 dispose que «'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948'portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de'l'article L. 442-4-1 du code de la construction'et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte'».



Et l'article L 412-4 ajoute que «'La durée des délais prévus à'l'article L.412-3'ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux'articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1'du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.'»



Or, il ne résulte pas de l'analyse des pièces produites au débat que M. [N] a fait preuve d'une volonté affichée de respecter ses engagements locatifs, notamment lorsqu'il a reçu un rappel de RSA qui aurait permis d'éteindre sa dette, qu'il ne justifie pas de sa situation réelle de famille, ni de sa situation financière, ni d'emploi'; dans ces conditions, il ne peut être fait droit à sa demande, sa mauvaise foi étant avérée. 



La décision sera donc confirmée, sauf à actualiser le montant de la créance de l'OPHLM [Localité 3] Métropole Habitat.



PAR CES MOTIFS 



La Cour,



- Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse statuant en référé en date du 14 novembre 2022 sauf en ce qu'elle a condamné M. [E] [N] à verser à [Localité 3] Métropole Habitat, à titre provisionnel la somme de 1331,33€ (décompte arrêté au 11 octobre. 2022, mensualité de septembre 2022 incluse),



Statuant à nouveau sur ce point infirmé et y ajoutant,



- Condamne M. [N] à verser à l'OPHLM [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 6060,29€ arrêtée au 30 octobre 2023 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation.



- Déboute M. [N] de sa demande de suspension de la clause résolutoire.



- Déboute M. [N] de sa demande de délais de paiement et de sa demande de délais pour quitter les lieux.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [N] à verser à l'OPHLM [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 300€.



- Condamne M. [N] aux entiers dépens d'appel avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT







M. BUTEL C. BENEIX-BACHER