Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 16 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70C



 chambre 1-2 



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 16 JANVIER 2024



N° RG 22/01076 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VATR



AFFAIRE :



M. [X] [C] [K]

 ...



C/

Commune DEPARTEMENT DES YVELINES









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de VERSAILLES



N° RG : 11-21/000690



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 16/01/24

à : 



Me Jean-pierre TOFANI



Me Benoît MONIN



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [X] [C] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Maître Jean-pierre TOFANI, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 529



Madame [Z] [A] [B] [J] [N] épouse [K]

[Adresse 8]

[Localité 7]



Représentant : Maître Jean-pierre TOFANI, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 529



Monsieur [T] [D] [Y] [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentant : Maître Jean-pierre TOFANI, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 529



Madame [I] [E] [S] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentant : Maître Jean-pierre TOFANI, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 529



APPELANTS

****************



DEPARTEMENT DES YVELINES

[Adresse 9]

[Localité 5]



Représentant : Maître Benoît MONIN, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 397 - N° du dossier 22050



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Septembre 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 13 mars 1984, prenant effet le 19 août 1983, le département des Yvelines a donné en location à M. [R] [K] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5], comprenant une villa et des bâtiments communs aménagés avec jardin.



M. [R] [K] et Mme [H] [K], sa femme, étant respectivement décédés les 30 juin 2010 et [Date décès 4] 2018, deux de leurs fils, [X] et [T] [K], ainsi que leurs conjoints et leurs enfants son demeurés dans les lieux.



Par acte de commissaire de justice délivré le 22 février 2022, le département des Yvelines a assigné M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K], aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :



- constater que les défendeurs occupent sans droit ni titre le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5],



- ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'aide de la force publique, dans le mois de la signification de la décision, sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard,



- dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les article L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, 



- condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à la somme de 10 000 euros par mois, soit 333 euros par jour, à compter du [Date décès 4] 2018, 



- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 3000 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Par jugement contradictoire du 7 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :



- rejeté l'exception d'incompétence pour statuer sur les demandes reconventionnelles de M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K],



- s'est déclaré compétent pour connaître des demandes reconventionnelles et additionnelles de M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K],

- déclaré le département des Yvelines, représenté par le président du conseil départemental recevable en sa demande,



- dit que le bail conclu le 13 mars 1984, prenant effet le 19 août 1983, au pro't de M. [R] [K], a été résilié de plein droit au décès de son épouse, Mme [H] [K], survenu le [Date décès 4] 2018,



- dit que M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K] sont occupants sans droit, ni titre, de l'immeuble situe [Adresse 2] à [Localité 5], depuis le [Date décès 4] 2018,



- constaté que M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K] ont libéré les lieux occupés 17 août 2020,



- donné au département des Yvelines de ce qu'il se désiste, en conséquence, de sa demande aux 'ns d'expulsion,



- dit qu'il n'a pas été conclu de transaction entre les parties, au sens de l'article 2044 du code civil,



- débouté M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K] de leur demande tendant à voir condamner le département à leur payer une indemnité de 60 000 euros, toutes causes confondues,



- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K] au département des Yvelines à la somme de 1 342,57 euros,



- condamné in solidum M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K], à payer au département des Yvelines la somme de 18 124,71 euros, correspondant au solde des indemnités d'occupation dues à compter du [Date décès 4] 2018 jusqu'au 17 août 2020, déduction faite des versements d'un montant de 8 055,40 euros,



- rejeté les demandes reconventionnelles de M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K] en paiement de dommages et intérêts,



- rejeté la demande de M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K] en remboursement partiel de la taxe d'habitation et de la contribution audiovisuelle,



- condamné in solidum M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K] à payer au département des Yvelines la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- rejeté les autres demandes plus amples ou contraires,



- dit que le présent jugement est exécutoire de plein droit, en application de l'article 514 du nouveau code procédure civile,



- condamné in solidum M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K] aux entiers dépens de l'instance.



Par déclaration reçue au greffe en date du 22 février 2022, M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K] ont relevé appel de ce jugement.





 Aux termes de leurs conclusions du 15 mars 2023, M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K], appelants, demandent à la cour de : 



- infirmer le jugement déféré,



Et statuant à nouveau,



- débouter le département des Yvelines de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions,



- condamner le département des Yvelines à verser à [X], [Z], [T] et [I] [K] la somme de 60 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2021, et dire qu'ils ne sont tenus à aucune indemnité d'occupation postérieurement au décès de Mme [H] [K], survenu le [Date décès 4] 2018, en exécution du protocole d'accord convenu entre les parties,



Subsidiairement,



- condamner le département des Yvelines à verser à [X], [Z], [T] et [I] [K] la somme convenue de 26 400 euros au titre de leurs frais de déménagement, subsidiairement une somme de 15 000 euros,



- condamner le département des Yvelines à verser à [X] et [Z] [K], la somme de 50 000 euros en indemnisation de leur renoncement à solliciter le bénéfice du transfert du bail à leur profit, comme ils en avaient le droit en vertu de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989,



- condamner le département des Yvelines à verser à [T] et [I] [K] la somme de 50 000 euros en indemnisation de leur renoncement à solliciter le bénéfice du transfert du bail à leur profit, comme ils en avaient le droit en vertu de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989,



- condamner le département des Yvelines à verser à [X] et [Z] [K], la somme de 10 000 euros en indemnisation de leur départ volontaire sans attendre l'issue de la procédure,

- condamner le département des Yvelines à verser à [T] et [I] [K], la somme de 10 000 euros en indemnisation de leur départ volontaire sans attendre l'issue de la procédure,



- condamner le département des Yvelines à verser à chacun des consorts [K], à savoir M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K] la somme de 10 000 euros chacun en réparation du préjudice moral lié à la rupture brutale des négociations, soit au total la somme de 40 000 euros,



En tout état de cause, 



- condamner le département des Yvelines à M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K] la somme de 1 446,67 euros en remboursement des 5/12ème de la taxe d'habitation et de la contribution à l'audiovisuel public,



- condamner le département des Yvelines à verser à M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K] une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles de première instance, et une somme de 10 000 euros pour ses frais irrépétibles exposés à ce jour en cause d'appel,



- et condamner le département des Yvelines aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Jean-Pierre Tofani, avocat, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.



Aux termes de conclusions de procédure signifiées le 22 mars 2023, le département des Yvelines demande à la cour de rejeter des débats les conclusions signifiées par M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K], appelants, le 15 mars 2023, veille de la clôture, au mépris du respect du contradictoire.



Aux termes de leurs conclusions signifiées le 28 mars 2023, par M. [X] [K], Mme [Z] [K], M. [T] [K] et Mme [I] [K] demandent à la cour de débouter le département des Yvelines de sa demande de rejet des débats des conclusions notifiées le 15 mars 2023.



Par conclusions en réplique notifiées par la voie électronique le 10 mars 2023, le département des Yvelines, intimé et appelant à titre incident, prie la cour de : 



- débouter M. [X] [K], Mme [Z] [N], épouse [K], M. [T] [K] et Mme [I] [S], épouse [K], de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,



- recevoir l'appel incident du départements des Yvelines et y faisant droit



- déclarer irrecevable la demande des consorts [K] de voir dire qu'ils ne sont tenus à aucune indemnité d'occupation postérieurement au décès de Mme [H] [K] en exécution du protocole d'accord, 



- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [X] [K], Mme [Z] [N], épouse [K], M. [T] [K] et Mme [I] [S], épouse [K], pour leur occupation sans droit ni titre du [Adresse 2] à [Localité 5] du [Date décès 4] 2018 au 17 août 2020 à la somme de 10 000 euros par mois, soit 195 000 euros au total, 



- condamner, en conséquence, in solidum M. [X] [K], Mme [Z] [N], épouse [K], M. [T] [K] et Mme [I] [S], épouse [K], à payer au département des Yvelines la somme de 168 819, 89 euros au titre du solde d'indemnité d'occupation, après déduction des sommes déjà perçues, dont les sommes versées en exécution du jugement entrepris, 



- condamner in solidum M. [X] [K], Mme [Z] [N], épouse [K], M. [T] [K] et Mme [I] [S], épouse [K] au paiement de la somme de 10 000 euros pour la procédure d'appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamner in solidum M. [X] [K], Mme [Z] [N], épouse [K], M. [T] [K] et Mme [I] [S], épouse [K], aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Benoît Monin, avocat au Barreau de Versailles dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le16 mars 2023.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la recevabilité des conclusions des consorts [K] du 15 mars 2023



Moyens des parties 



Le département des Yvelines sollicite le rejet des conclusions des consorts [K] déposées le 15 mars 2023 pour non-respect du principe du contradictoire, en faisant valoir que ces conclusions ont été signifiées la veille de la clôture, à 18 H 54, qu'elles comportent de nouveaux moyens - pages 21 et 22 - auxquels il n' a pas été en mesure de répliquer. 



Les consorts [K] de conclure en réplique au rejet de la demande en soulignant que les conclusions litigieuses constituaient une simple réponse aux conclusions notifiées par le département seulement cinq jours avant la clôture, et qu'elles ne contiennent aucun moyen nouveau. 



Réponse de la cour 



Il incombe au juge de vérifier que les conclusions déposées peu de temps avant l'ordonnance de clôture ou le jour même de la clôture l'ont été en temps utile, le fait de déposer des conclusions trop tard pour que l'adversaire puisse y répondre constituant une atteinte au principe du contradictoire. 



L'appréciation du temps utile relève du pouvoir souverain du juge du fond (Cass. Ch. mixte, 3 février 2006, n°04-30.592). 



En l'espèce, les conclusions litigieuses des consorts [K] signifiées la veille de la clôture ne font que répliquer à celles signifiées quatre jours plus tôt par le département des Yvelines et ne contiennent, contrairement à ce que soutient le département intimé, aucune demande nouvelle ni aucun moyen nouveau. 



En effet, les développements des pages 20 et 21 sur 30 ne font qu'approfondir le moyen soulevé dans les conclusions précédentes selon lequel le département doit être débouté de ses demandes, en raison de l'existence d'un protocole transactionnel opposable au département par suite de la rencontre des consentements en application des règles de droit commun du mandat, et ne fait que répondre au moyen soulevé par le département intimé, selon lequel ce protocole n'aurait aucune valeur transactionnelle pour n'avoir pas fait l'objet d'une délibération du conseil départemental.



Par suite, les conclusions litigieuses seront jugées recevables et le département débouté de sa demande de rejet. 



II) Sur la loi applicable au bail du 13 mars 1984 et les conséquence qui en résultent



Moyens des parties 



Les consorts [K] font grief à la décision déférée d'avoir jugé que le bail les liant au département des Yvelines était soumis à la loi du 1er septembre 1948. 



Ils soutiennent que le bail litigieux du 13 mars 1984 est soumis, et notamment en ce qui concerne ses modalités de transmission, au droit commun des contrats, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge qui a commis une erreur de droit et a dénaturé le bail du 13 mars 1984 et l'avenant du 25 février 2015, parce que : 



- la première condition de l'applicabilité de la loi du 1er septembre 1948 est d'être en présence d'un bail écrit ou oral expiré, et qu'en l'espèce, ils n'occupaient pas les locaux à la suite d'un bail expiré, mais en vertu du bail initial du 30 juillet 1934, qui était toujours en cours,



- la référence, dans le bail de 1984, aux modalités d'indexation des loyers soumis à la loi de 1948 constitue une simple commodité technique choisie par les parties pour la détermination du loyer mais non un choix de soumettre l'ensemble du bail à la loi de 1948, comme le montre le fait que la mention de cette révision n'est qu'une simple possibilité, alors que la loi de 1948, qui est d'ordre public, impose des modalités de révision du loyer qui ne peuvent être conditionnées à un accord des parties,



- l'avenant du 25 février 2015 rappelle que Mme [K] est dans les lieux en vertu des dispositions du droit commun du code civil, en l'occurrence l'article 1751 de ce code, ce dont le premier juge n'a pas fait état dans sa motivation,



- le bail étant soumis aux dispositions du droit commun des baux, les consorts [K] étaient bien fondés à solliciter le transfert du bail à leur profit en application des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.



Le département des Yvelines conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a considéré que le bail de 1984 était soumis à la loi du 1er septembre 1948, et réplique que le premier juge n'a commis aucune erreur de droit ni dénaturé les pièces soumises à son appréciation, dès lors que : 



- le bail initial, qui a été perdu, a été consenti à M. [M] [K] le 30 juillet 1934, 



- au décès de M. [M] [K], le bail s'est poursuivi avec, comme titulaire, son épouse, [L] [K], 



- lors de la promulgation de la loi du 1er septembre 1948, le bail a été soumis à cette loi puisqu'il lui était antérieur et portait sur un immeuble à usage d'habitation construit avant 1948 dans une ville de plus de 4 000 habitants, 



- Mme [K] est décédée en 1981 et son fils [R] a bénéficié de la transmission du bail, conformément aux dispositions de l'article 5 de la loi de 1948 dans sa version initiale au moment du décès,



- au décès de [R] survenu le 30 juin 2010, Mme [H] [K] a bénéficié du droit au maintien dans les lieux conformément à l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948, dans sa version issue de l'article 27 de la loi du 23 décembre 1986, 



- [H] [K] est décédé à son tour le [Date décès 4] 2018 et du fait de la modification de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 par l'article 85 de la loi du 16 juillet 2006, qui ne permet plus la transmission du bail aux enfants majeurs, le bail s'est éteint, si bien que les enfants de Mme [H] [K] ne peuvent bénéficier d'aucun transfert de bail,



- le bail initial de 1934 a expiré le 1er janvier 1935, contrairement à ce que soutiennent les consorts [K], si bien que toutes les conditions nécessaires à l'application de la loi du 1er septembre 1948 étaient réunies lors de l'entrée en vigueur de cette loi,



- la référence à l'article 1751 du code civil dans l'avenant de février 2015 n'est pas incompatible avec l'application de la loi du 1er septembre 1948 qu'il ne contredit pas mais complète, et le bail du 13 mars 1984 ne conditionne nullement la révision du loyer à l'accord préalable des parties. 



- MM. [X] et [T] [K] n'entrant pas dans la catégorie des personnes pouvant bénéficier du maintien dans les lieux, le bail s'est trouvé résilié au décès de Mme [H] [K] survenu le [Date décès 4] 2018.



Réponse de la cour 



La loi du 1er septembre 1948 s'applique aux personnes physiques occupant des locaux d'habitation ou à usage professionnel en vertu d'un bail expiré, aux logements achevés avant le 1er septembre 1948, situés dans un rayon de 50 km de l'emplacement des anciennes fortifications de [Localité 10]. 



En l'espèce, le bail du 13 mars 1984 stipule en son article 2 que le bail initial, qui a été perdu, a été consenti ' pour une durée de trois mois à compter du 1er octobre 1934 et renouvelable par tacite reconduction'. 



Il s'ensuit que le bail initial a expiré, conformément aux dispositions de l'article 1737 du code civil, au terme fixé, soit le 1er janvier 1935, avant d'être renouvelé par tacite reconduction, de sorte que, contrairement à ce que soutiennent les consorts [K], qui confondent expiration et résiliation, le bail litigieux, bien que renouvelé depuis le 1er janvier 1935 par tacite reconduction, avait expiré depuis 13 ans lorsque la loi du 1er septembre 1948 est entrée en vigueur. 



Il s'ensuit que Mme [L] [K], cotitulaire du bail en sa qualité d'épouse de M. [M] [K] occupait le bien immobilier objet du litige en vertu d'un bail expiré, jusqu'à son décès survenu en avril 1981. 



Il est par ailleurs constant que la construction du bien a été achevée avant le 1er septembre 1948 et que la propriété est située à [Localité 5] et donc à moins de 50 km de l'emplacement des anciennes fortifications de [Localité 10]. 



Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que le premier juge a considéré que le bail s'est trouvé soumis à la loi du 1er septembre 1948 lors de la promulgation de cette loi, comme le rappelle, au reste, l'acte de vente du bien par la SCI [Localité 10] Montreuil au département des Yvelines: ' L'acquéreur aura la jouissance du bien vendu à compter du 15 octobre 1983 par la prise de possession réelle, ledit immeuble étant libre de toute occupation ou réquisition quelconque, à l'exception de la villa sise [Adresse 2] louée suivant bail verbal sous le régime de la loi de 1948 à M. et Mme [K] moyennant un loyer trimestriel de 8 252 francs'.



C'est en vain que les consorts [K] soutiennent que les premiers juges ont dénaturé le bail du 30 juillet 1984 et son avenant du mois de février 2015 pour considérer que le bail litigieux étaient soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.



En effet, le bail du 30 juillet 1984 stipule en son article 13, alinéa 5 : ' Ce loyer pourra être soumis à révision d'un commun accord à chaque échéance annuelle pour tenir compte des variations économiques par référence aux locaux classés en catégorie II B/IIC aux termes de la loi du 1er septembre 1948 et textes subséquents'. 



Il résulte de cette clause que la commune intention des parties a été de prévoir une révision annuelle du loyer encadrée par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et non que cette révision serait facultative et soumise au consentement préalable du preneur ce qui, selon les consorts [K] ferait obstacle à l'application de la loi du 1er septembre 1948 dont les dispositions sont d'ordre public. 



Par ailleurs, le fait que l'avenant de 2015, qui a diminué l'assiette du bail, mentionne que la veuve de M. [R] [K] a la qualité de cotitulaire du bail, par application des dispositions de l'article 1751 du code civil, qui attribuent aux époux la cotitularité du bail du logement familial, ne fait nullement obstacle à l'application de la loi du 1er septembre 1948 en ses dispositions - article 5 - qui permettaient à Mme [H] [K], de se prévaloir au décès de son époux survenu le 30 juin 2010, d'un droit au maintien dans les lieux tout à fait compatible avec les dispositions de l'article 1751 du code civil, étant relevé que l'avenant du 25 février 2015 fait référence, comme le bail du 30 juillet 1984, à la loi du 1er septembre 1948, en rappelant que la veuve de M. [R] [K] bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux en application des dispositions de l'article5 de la loi du 1er septembre 1948.



Par suite, le grief de dénaturation prêté par les consorts [K] au premier juge est infondé.



Il doit, en outre, être relevé qu'aucun avenant, exprimant la volonté non équivoque d'écarter l'application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 n'est intervenu, alors que le bail était soumis depuis à cette loi depuis sa promulgation, et que la renonciation à se prévaloir de la loi de 1948 doit être expresse et non équivoque et ne se présume pas. 



Les consorts [K] sont malhabiles à soutenir que le bail du 13 mars 1984 serait soumis aux dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 leur permettant de bénéficier d'un transfert à leur profit du bail litigieux. 



En revanche, c'est à bon droit que le département des Yvelines fait valoir que les enfants majeurs de feu Mme [H] [K] ne pouvaient bénéficier de la transmission d'un droit au maintien dans les lieux suite au décès de leur mère survenu le [Date décès 4] 2018, en raison du fait que l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948, tel que modifié par la loi du 13 juillet 2006, limite désormais, pour éviter que la loi de 1948 ne se pérennise en cas de décès du locataire, le transfert du droit au maintien dans les lieux aux descendants mineurs qui habitaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès, et que le décès de Mme [H] [K], titulaire du bail, est survenu postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006, qui n'a point d'effet rétroactif.



Il résulte de ce qui précède que le premier juge a fait une exacte application du droit en considérant que le bail s'était trouvé résilié de plein droit le [Date décès 4] 2018, suite au décès de Mme [H] [K] et que, partant, les enfants majeurs de cette dernière, [X] et [T], étaient occupants sans droit ni titre depuis cette date. 



Le jugement déféré sera confirmé de ces chefs. 



III) Sur l'indemnité d'occupation et la validité du projet de protocole transactionnel 



Les consorts [K] font valoir qu'ils ne sont redevables d'aucune indemnité d'occupation et que le département doit être condamné à leur payer une somme totale de 60 000 euros, en raison de l'existence d'un protocole transactionnel aux termes duquel le département des Yvelines a : 



- renoncé à solliciter le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 10 000 euros depuis le décès de Mme [H] [K], preneur en titre, 



- accepté de régler une somme de 60 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire et transactionnelle, correspondant aux frais de déménagement à hauteur de la somme de 26 400 euros toutes taxes comprises des consorts [K], et une indemnité de 33 600 euros toutes taxes comprises correspondant aux frais estimatifs que le département des Yvelines aurait eu à engager si la procédure s'était poursuivie en première instance, appel et cassation, avec expertise de la valeur locative et de l'état de la maison. 



Les consorts [K] exposent à la cour que c'est à tort que le premier juge a dénié toute valeur juridictionnelle à ce protocole d'accord, qu'en effet, le département avait donné mandat à ses représentants pour transiger et à son avocat pour formaliser les accords passés, que la rencontre des consentements a pour effet de rendre le protocole opposable au département, même s'il n'a pas été approuvé par le conseil départemental, cette abstention du conseil départemental pouvant être qualifiée de fautive.



Le département de répliquer que c'est à bon droit que le premier juge a dénié toute valeur juridictionnelle au protocole litigieux dès lors que : 



- le département est une collectivité territoriale dont les décisions sont prises par le conseil départemental, qui est son assemblée délibérante, et il est nécessaire qu'une délibération préalable autorise le président du conseil départemental à signer tout protocole, comme cela a été rappelé aux consorts [K] dans le projet de protocole, 



- le protocole litigieux n'a aucune valeur contraignante parce qu'il n'a pas été ratifié par le conseil départemental, et que les fonctionnaires qui ont participé aux négociations n'avaient aucun pouvoir leur permettant d'engager la collectivité territoriale, 



- les consorts [K] ont été prévenus que le protocole ne serait pas ratifié et que, partant, aucun accord ne pourrait intervenir. 



Le département considère que du fait de l'absence d'effet du protocole, l'indemnité d'occupation est due et il forme appel incident sur le montant de cette indemnité retenu par le premier juge et fixé en référence au loyer loi 1948 réglé par les consorts [K]. 



Le département expose à la cour s'agissant du montant de l'indemnité d'occupation : 



- la demande visant à être, en application du protocole, dispensé de tout paiement d'une indemnité d'occupation, constitue une demande nouvelle rajoutée dans le dispositif des conclusions du 7 novembre 2022, et donc irrecevable à ce titre,



- compte tenu de sa nature mixte, le montant de l'indemnité d'occupation doit être fixé à la valeur du loyer que le département aurait pu obtenir en remettant le bien en location au décès de la dernière locataire, s'agissant d'une propriété dont la surface habitable totale de 640 m² répartie sur deux bâtiments, agrémentée d'un jardin de quelque 1 600 m², 



- le prix de location s'établit à 12 800 euros par mois, et peut être ramené à 10 000 euros par mois, pour tenir compte de la situation précaire des occupants, 



- sur la période d'occupation du 1er janvier 2109 au 17 août 2020, et compte tenu des sommes versées par les consorts [K], le montant de la créance s'établit à la somme de 168 819, 89 euros. 



Réponse de la cour 



Le département soulève l'irrecevabilité de la demande faite à la cour de ' dire que les consorts [K] ne sont tenus d'aucune indemnité d'occupation postérieurement au décès de Mme [H] [K] survenu le [Date décès 4] 2018, en exécution du protocole d'accord convenu entre les parties', au visa de l'article 910-4 du code de procédure civile qui dispose : 



' A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.



Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l' article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. 



Au cas d'espèce, il est constant que la demande dont s'agit, ne figurait pas dans les conclusions d'appel initiales des consorts [K] et a été introduite dans les conclusions du 7 novembre 2022, qui n'ont pas été notifiées dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile. 



Par ailleurs, cette prétention n'est pas destinée à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger une question, née postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la révélation d'un fait. 



Elle sera, par suite, jugée irrecevable.



Les consorts [K] sollicitent, en outre, la condamnation du département à leur payer l'indemnité d'un montant de 60 000 euros prévue dans le projet de protocole transactionnel. 



Au soutien de cette demande, ils font valoir que le protocole litigieux n'avait nul besoin, pour être opposable au département, d'être ratifié par le conseil départemental, dès lors que les représentants du département avait consenti au projet, engageant ainsi leur mandant, à savoir le département, en application des dispositions de l'article 1998 du code civil qui dispose : « Le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné'.



Cependant, et comme l'a relevé le premier juge, le projet de protocole élaboré le 8 juin 2020, entre les consorts [K] et, notamment M. [W], fonctionnaire et directeur du patrimoine immobilier n'était pas définitif pour n'avoir pas été signé ni ratifié par le département, mais s'inscrivait dans le cadre des négociations précontractuelles dont la rupture est libre en application des dispositions de l'article 1112 du code civil, de sorte que, aucun engagement n'ayant été contracté par les fonctionnaires qui n'avaient pas, au cas d'espèce, le pouvoir d'engager le département, ce dernier n'est pas tenu d'exécuter quelque engagement que ce soit, en application des dispositions de l'article 1998 du code civil précité. 



Il convient, en effet, de rappeler qu'en matière de transaction administrative, les collectivités territoriales et leurs établissements publics doivent ainsi respecter les règles du code général des collectivités territoriales (CGCT) et qu'en application des dispositions de l'article L.3213-5 de ce code, le conseil départemental est directement compétent pour statuer sur les transactions.



Et les consorts [K] ont été informés, dès le début des négociations, et par courrier de M. [W] du 8 avril 2020, que tout projet de protocole devait être approuvé par l'assemblée départementale, ce qui est, au reste, rappelé au début du projet de protocole litigieux. 



Les consorts [K] entendent se prévaloir d'un arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation - Chambre mixte, 29 octobre 2021, n°19-18.470 - qui a jugé que ' Si le mandant est, en vertu de l'article 1998 du code civil, contractuellement responsable des dommages subis du fait de l'inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré, les manoeuvres dolosives du mandataire, dans l'exercice de son mandat, n'engagent la responsabilité du mandant que s'il a personnellement commis une faute, qu'il incombe à la victime d'établir'.



Ils font valoir que les représentants du département auraient commis des manoeuvres dolosives en s'abstenant de mettre à l'ordre du jour du conseil départemental la délibération prévue au protocole et a, ce faisant, engagé la responsabilité du mandant, c'est-à-dire du département. 



Cependant, les consorts [K] ne tirent pas les conséquences de l'engagement invoqué de la responsabilité du département, en sollicitant la condamnation de ce dernier au paiement de dommages et intérêts, mais se bornent à demander le paiement de la somme dont le versement était prévu en application du projet de protocole, ce qui est impossible en l'absence de toute ratification du projet par l'organe délibérant et de signature par le président du conseil départemental. 



S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation, il convient de rappeler que l'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, et assure en outre la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.



Au cas d'espèce, le département est bien fondé à faire valoir que la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer dû précédemment, qui était dérisoire, s'agissant d'un loyer fixé selon les critères de la loi du 1er septembre 1948 - 1 342, 56 euros mensuels soit deux euros par m² - ne couvre pas le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre, s'agissant d'une propriété de belle facture, de quelque 640 m² de surface habitable, agrémentée d'un parc d'environ 1 600 m² ceint de mur, dans un quartier agréable de la ville de [Localité 5]. 



Le département estime la valeur locative mensuelle, sur une base de 20 euros du m², correspondant aux prix du marché dont il est justifié, et compte tenu de l'abattement à consentir pour prendre en compte la situation précaire des occupants, à 10 000 euros.



Compte tenu de la vétusté des lieux, telle que constatée par un procès-verbal de commissaire de justice du 8 septembre 2020, un abattement de 20 % doit cependant être pratiqué. 



Il s'ensuit que l'indemnité d'occupation, due pour la période du 1er janvier 2019 au 17 août 2020, le département précisant dans ses écritures (p.20), que les sommes dues au titre du quatrième trimestre de l'année 2018 lui ont été réglées antérieurement au décès de Mme [K], mère des appelants, sera fixée à la somme de 156 000 euros dont il convient de déduire les paiements effectués par les consorts [K] y compris en exécution du jugement déféré à la cour. 



Par suite les consorts [K] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 

129 819,89 euros (156 000 -8 055,40 -18 124,71) au titre du solde des indemnités d'occupation.



IV) Sur les demandes indemnitaires des consorts [K]



Les consorts [K] sollicitent, à titre subsidiaire diverses indemnités : 

 

- frais de déménagement : 26 400 euros,

- indemnité de renoncement à solliciter le transfert du bail : 50 000 euros, 

- indemnité de départ volontaire : 10 000 euros, 

- préjudice moral lié à la rupture brutale des négociations : 40 000 euros,

- remboursement des 5/12eme de la taxe d'habitation et de la redevance pour l'audiovisuel public 1 446, 67 euros. 



Le département conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté les consorts [K] de la totalité de leurs demandes indemnitaires, en raison du fait qu'ils sont occupants sans droit ni titre et qu'ils ne peuvent de prévaloir d'aucun protocole transactionnel opposable au département. 



Réponse de la cour 



Comme il a été dit auparavant, le bail s'est trouvé résilié au décès de Mme [H] [K], le [Date décès 4] 2018, et les consorts [K] étaient occupants sans droit ni titre depuis cette date et jusqu'à leur départ, et ne peuvent se prévaloir d'un projet de protocole pour les motifs exposés ci-avant. 



Dans ces conditions, ils ne sauraient utilement prétendre au remboursement de leurs frais de déménagement, à une indemnité pour renoncement à solliciter le transfert du bail, qu'ils n'étaient pas en droit de solliciter, ou encore à une indemnisation pour départ volontaire, alors qu'en quittant la propriété objet du litige, ils n'ont fait qu'exécuter l'obligation de déguerpir qui pesait sur eux depuis la résiliation du bail. 



En outre, la rupture des négociation est libre en application des dispositions de l'article 1112 du code civil, et il n'est pas démontré que le département aurait fait preuve de mauvaise foi durant ces négociations. Les consorts [K] ne peuvent donc prétendre à l'indemnisation d'un quelconque préjudice moral pour rupture brutale des négociations. 



Enfin, les consorts [K] seront également déboutés de leur demande de remboursement de la taxe foncière et de la redevance pour l'audiovisuel public au prorata temporis, dès lors qu'il résulte des articles 1415 et 1408, pris ensemble, dans leur rédaction applicable au litige, que la taxe est due pour l'année entière par la personne qui a la jouissance du local imposable au premier janvier de l'année d'imposition. Pareillement, la contribution à l'audiovisuel public était due par les particuliers qui étaient redevables de la taxe d'habitation et dont le domicile était équipé d'un téléviseur au 1 er janvier de l'année d'imposition au titre de laquelle la taxe est due. 



Il résulte de ce qui précède que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [K] de la totalité de leurs demandes indemnitaires. 



V) Sur les demandes accessoires 



Les consorts [K] qui succombent, seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées. 



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe 



Déclare recevables les conclusions de M. [X] [K], Mme [Z] [N], épouse [K], M. [T] [K] et Mme [I] [S], épouse [K], notifiées le 15 mars 2023 ; 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant condamné in solidum M. [X] [K], Mme [Z] [N], épouse [K], M. [T] [K] et Mme [I] [S], épouse [K], à payer au département des Yvelines une somme de 18 124, 71 euros ; 



Statuant à nouveau du seul chef infirmé



Condamne in solidum M. [X] [K], Mme [Z] [N], épouse [K], M. [T] [K] et Mme [I] [S], épouse [K], à payer au département des Yvelines une somme de 129 819,89 euros au titre des indemnités d'occupation dues sur la période du 1er janvier 2019 au 17 août 2020 ; 



Ajoutant au jugement entrepris 



Déclare irrecevable la demande de M. [X] [K], Mme [Z] [N], épouse [K], M. [T] [K] et Mme [I] [S], épouse [K], visant à voir dire qu'ils ne sont tenus à aucune indemnité d'occupation postérieurement au décès de Mme [H] [K], survenu le [Date décès 4] 2018, en exécution du protocole d'accord convenu entre les parties ; 



Déboute M. [X] [K], Mme [Z] [N], épouse [K], M. [T] [K] et Mme [I] [S], épouse [K], de la totalité de leurs autres demandes ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [X] [K], Mme [Z] [N], épouse [K], M. [T] [K] et Mme [I] [S], épouse [K], à payer au département des Yvelines une indemnité de 8 000 euros ; 



Condamne in solidum M. [X] [K], Mme [Z] [N], épouse [K], M. [T] [K] et Mme [I] [S], épouse [K], aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me Monin, avocat en ayant fait la demande. 







- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,