Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 16 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



chambre 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 16 JANVIER 2024



N° RG 22/06621 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VP45



AFFAIRE :



Mme [K] [M]





C/

S.A. IN'LI





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Octobre 2022 par le Juge des contentieux de la protection d'ASNIERES



N° RG : 11-22-85



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 16/01/24 

à : 



Me Thierry FERNANDEZ



Me Christophe DEBRAY





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [K] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Maître Thierry FERNANDEZ, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 171 - 

Représentant : Maître Franch brice NZAMBA MIKINDOU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0629



APPELANTE

****************



S.A. IN'LI

N° SIRET : 602 052 359 RCS Nanterre

Ayant son siège 

[Adresse 5]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 22426

Représentant : Maître Christine GALLON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 -



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Par contrat du 6 novembre 2004, la société In'Li a donné en location à Mme [M] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 4]. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 27 janvier 2022, la société In'Li a assigné Mme [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- la résiliation du bail du 6 novembre 2004 qui lie les parties, en raison de la faute de Mme [M] consistant en un défaut d'occupation personnelle de l'appartement loué et en la cession de la jouissance de celui-ci à des tiers, 

- l'expulsion de Mme [M] et celle de toutes occupants de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique, 

- l'autorisation de faire séquestrer les meubles, 

- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et des charges exigibles si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux, 

- le paiement d'une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- la condamnation de Mme [M] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 8 janvier 2022. 



Par jugement contradictoire du 11 octobre 2022, le tribunal de proximité de Asnières-sur-Seine  a : 

- prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], 

- dit qu'à défaut par Mme [M] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la société In'Li pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, 

- condamné Mme [M] à payer à la société In'Li une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de ce jour jusqu'au départ effectif des lieux, 

- débouté Mme [M] à payer à la société In'Li la somme de l'application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [M] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 8 janvier 2022, 

- rappelé que le bénéfice de l'exécution provisoire est de droit. 



Par déclaration reçue au greffe en date du 2 novembre 2022, Mme [M] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 janvier 2023, elle demande à la cour de : 

- la déclarer recevable en son appel en date du 2 novembre 2022, 



y faisant droit, 

- d'infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

- de rejeter les demandes, fins, et conclusions de la société In'Li,

- de condamner la société In'Li au paiement de la somme de 1500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 octobre 2023, la société In'Li demande à la cour de : 

- débouter Mme [M] de son appel, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

- condamner Mme [M] à lui payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [M] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par Me Christophe Debray, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 octobre 2023. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décisions déférée. 



MOTIFS DE LA DECISION. 



Sur l'appel de Mme [M]. 



- Sur l'illégalité alléguée par Mme [M] du procès-verbal dressé par le commissaire de justice et partant sur la violation de domicile. 



Au soutien de son appel, Mme [M] reproche au premier juge d'avoir fait une mauvaise appréciation des faits de l'espèce, dès lors qu'elle prétend faire la preuve qu'elle habite le logement qui lui a été donné à bail, plus de huit mois par an. 



Pour conclure à l'infirmation du jugement déféré et par voie de conséquence au débouté des demandes de la société In'Li, Mme [M] invoque, au fondement des dispositions de l'article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, l'illégalité du procès-verbal établi par le commissaire de justice, motif pris que la société bailleresse n'a pas obtenu une autorisation judiciaire préalable pour procéder au constat qui a été réalisé hors sa présence, qu'en l'absence d'une telle autorisation, le commissaire de justice ne pouvait pénétrer à son domicile qu'après l'avoir prévenue et avoir recueilli son autorisation. 



La société In'Li réplique que le procès-verbal dressé par le commissaire de justice est parfaitement valable au regard de la jurisprudence en vertu de laquelle le commissaire de justice se présentant dans les lieux n'a l'obligation de solliciter l'autorisation d'y pénétrer qu'aux personnes qui l'occupent. 



Sur ce, 



Aux termes d'une jurisprudence de la cour de cassation aujourd'hui constante, le commissaire de justice qui a décliné son nom, sa qualité et l'objet de sa mission et qui a été autorisé à pénétrer dans les lieux par la personne présente sur place, a valablement opéré ses constatations. 



En l'espèce, aux termes de son procès-verbal de constat dressé le 8 janvier 2022, Me [Z] mentionne : 'je sonne à la porte qui m'est ouverte par une personne de sexe féminin. Je lui décline mes, nom, prénom, qualité et lui indique l'objet de ma mission. Je pénètre dans l'appartement avec son accord'. 



Il y a lieu de rappeler que les mentions du commissaire de justice font foi jusqu'à preuve contraire et qu'au cas présent, Mme [M] n'allègue pas et a fortiori ne justifie pas que les énonciations de l'auxiliaire de justice seraient fausses. 



Mme [M] n'est donc pas fondée à se prévaloir d'une quelconque violation de domicile pour tenter de faire écarter les constatations du commissaire de justice, étant souligné qu'elle a elle-même permis l'accès aux lieux loués à la personne présente sur place. 



En conséquence, le constat dressé par le commissaire de justice sur lequel le premier juge s'est fondé, doit être déclaré parfaitement valable. 



- Sur l'occupation du logement par Mme [M]. 



Mme [M] prétend héberger M. [E], son neveu, ainsi que sa femme et invoque une jurisprudence en vertu de laquelle il a été jugé que les clauses d'un bail d'habitation ne peuvent pas avoir pour objet d'interdire au preneur d'héberger des proches, ce qui est conforme aux dispositions de l'article 8 §1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme qui considère le respect de la vie privée et familiale comme un droit fondamental. Elle explique qu'elle occupe le logement comme résidence principale nonobstant quelques déplacements qu'elle effectue pour rendre visite à sa mère au Sénégal, qu'elle est bien résidente en France et titulaire d'une carte de résidente valide jusqu'en 2027, qu'elle déclare ses revenus en France au centre des finances publiques d'[Localité 4], qu'il en est de même de sa taxe d'habitation pour l'année 2021 libellée à son nom et à son adresse, que l'abonnement d'électricité du logement, objet du bail, est toujours à son nom. Elle fait observer que si la chambre de son fils n'est pas aménagée, c'est précisément parce que ce dernier est dans un internat. 



La société In'Li invoque les stipulations contractuelles, les dispositions légales, ainsi qu'une jurisprudence aujourd'hui constante pour conclure à la confirmation du jugement déféré. Elle expose essentiellement qu'il ressort des déclarations faites au commissaire de justice tant par Mme [R] qui l'a reçu que par M. [E] qui lui a parlé au téléphone, que Mme [M] n'occupe pas personnellement les lieux qui lui ont été donnés à bail et qu'elle leur en a cédé la jouissance, conformément à ce qui lui avait été signalé. 



Sur ce, 



La loi du 6 juillet 1989 dispose en son article 2 que 'la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure', en son article 7 que 'le locataire est obligé (....) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location', et en son article 8 'que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer l'appartement'. 



Aux termes des stipulations du bail consenti à Mme [M], le logement est à usage exclusif d'habitation, le local est loué nu à titre de résidence principale et doit être occupé au moins huit mois par an, le preneur s'interdit de céder son droit, même à titre gratuit, de sous-louer en totalité ou partie ou en meublé l'appartement, de s'y substituer toute personne ou de le prêter même temporairement à des tiers, sauf accord exprès du bailleur. 



En l'espèce, aux termes du procès-verbal de constat dressé le 8 janvier 2022, Me [Z], commissaire de justice, qui est intervenu à la requête de la société In'Li mentionne que : 

* une personne lui ouvre la porte de l'appartement et le fait entrer en communication téléphonique avec une personne se disant être M. [E], neveu de Mme [M], qui lui déclare que Mme [M] est repartie vivre au Sénégal, mais revient de temps en temps, que lui-même est hébergé avec sa famille à titre gratuit depuis deux semaines, 

* Mme [R] déclare vivre dans l'appartement avec leur fils âgé d'un an et demi, 

* l'appartement comporte deux chambres, l'une aménagée avec un lit à deux places, l'autre avec un matelas posé au sol, 'laquelle sera la chambre de leur fils'. 



L'attestation de M. [E], rédigée le du 24 mai 2022, soit postérieurement à la date du procès-verbal de constat, à la demande de Mme [M], ne suffisent pas à combattre sérieusement ses premières déclarations faites téléphoniquement au commissaire de justice et a été manifestement établie pour les besoins de la cause. 



En effet, l'allégation de Mme [M] selon laquelle elle vivrait dans le logement avec son neveu et sa famille n'est étayée par aucun élément probant, étant rappelé à cet égard que si les documents administratifs qu'elle verse aux débats (- avis d'imposition sur les revenus 2020 et 2021 - attestation de paiement CAF - attestation d'abonnement EDF), démontrent qu'elle dispose d'une adresse postale certaine à l'adresse des lieux loués, ils sont insuffisants à établir qu'elle les occupe au moins huit mois par an, et donc à contredire les constatations du commissaire de justice relatives à l'absence de couchage dédié pour Mme [M] et le fils dont elle aurait la charge, ce qui serait le cas si elle résidait dans les lieux de manière pérenne. De même, force est de constater que Mme [M] ne verse pas le moindre document de nature à attester son lien de parenté avec M. [E] dont elle se borne à indiquer qu'il serait son neveu. 



Au surplus, la cour observe que Mme [R] n'est pas revenue sur ses propres déclarations au commissaire de justice par voie d'attestation. 



Enfin, aux termes d'une attestation datée du septembre 2022, le gardien de l'immeuble, M. [T], dont la société In'Li indique qu'il occupe ses fonctions depuis 2019, indique ne jamais croiser Mme [M], précisant que l'appartement qui lui est loué, a été occupé jusqu'en janvier 2022 par un dénommé [I] [B], (nom figurant sur la boîte aux lettres), sa compagne et leurs deux enfants, puisque les nouveaux occupants (un couple avec un enfant) ont emménagé courant janvier 2022. 



Il ressort des éléments constants et objectifs des pièces du dossier que Mme [M] n'occupe pas le logement qu'elle a mis à disposition de M. [E] et de sa famille, ce qui constitue un manquement grave et répété à ses obligations contractuelles de nature à justifier la résiliation du bail à ses torts et griefs exclusifs. Le jugement ne peut qu'être confirmé sur ce point, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation, ainsi qu'à la condamnation de Mme [M] à son paiement. 



Sur les mesures accessoires. 



Mme [M] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société In'Li au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [M] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 11 octobre 2022 par le tribunal de proximité d'Asnières-sur- Seine en toutes ses dispositions, 



Déboute Mme [M] de l'ensemble de ses demandes, 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [M] à verser à la société In'Li la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [M] aux dépens d'appel pouvant être recouvrés directement par Me Christophe Debray, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,