Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 16 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



chambre 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 16 JANVIER 2024



N° RG 22/06893 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VQTC



AFFAIRE :



Mme [R] [T] épouse [D]





C/



M. [S], [H], [C] [L]





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Juillet 2022 par le Tribunal de proximité d'ASNIERES



N° RG : 11-21-1284



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 16/01/24

à : 



Me Véronique BROSSEAU



Me Cindy FOUTEL





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [R] [T] épouse [D]

née le 01 Juin 1976 à MAROC

de nationalité Marocaine

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Maître Véronique BROSSEAU, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 653



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/8926 du 21/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)



APPELANTE

****************



Monsieur [S], [H], [C] [L]

né le 11 Mai 1961 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Maître Cindy FOUTEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754 - N° du dossier 2022122P

Représentant : Maître Alexandra TROJANI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1017 -





INTIME

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Par contrat du 2 mars 2019, M. [L] a donné à bail à Mme [D] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 520, 35 euros et un dépôt de garantie d'un montant de 520 euros. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 8 septembre 2021, M. [L] a assigné Mme [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières aux fins de solliciter, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- l'obtention d'un titre exécutoire,

- la résiliation de l'engagement locatif, aux torts et griefs de Mme [D], avec toutes conséquences de droit,

- sa condamnation au paiement de la somme de 6 425, 60 euros en principal et accessoires. 



Par jugement réputé contradictoire du 20 juillet 2022, le tribunal de proximité de Asnières a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2019 entre M. [L] et Mme [D] portant sur l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 1er mai 2021, 

- ordonné, en conséquence, à Mme [D] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès signification du jugement, 

- dit qu'à défaut pour Mme [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs sans délai, M. [L] pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, 

- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 2 mai 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs, équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, 

- condamné Mme [D] à verser à M. [L] la somme de 6 425,60 euros (selon décompte arrêté au 30 septembre 2021, incluant septembre 2021) au titre de l'arriéré locatif dû jusqu'à la date du 1er mai 2021 et des indemnités d'occupation dues pour la période du 2 mai 2021 au 30 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2021, 

- condamné Mme [D] à verser à M. [L] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er octobre 2021 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs, 

- condamné Mme [D] à verser à M. [L] une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [D] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er mars 2021, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture. 



Par déclaration reçue au greffe le 17 novembre 2022, Mme [D] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 février 2023, elle demande à la cour : 

à titre principal : 

- d'annuler l'assignation introductive d'instance et consécutivement d'annuler le jugement rendu par le tribunal de Proximité d'Asnières en date du 20 juillet 2020 au regard du défaut d'indication du domicile réel de M. [L], 



à titre subsidiaire : 

- d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, 

- de suspendre l'exigibilité du loyer jusqu'à remise en état du logement par M. [L] et désinfection des cafards, 



en conséquence : 

- dire n'y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire,

- dire n'y avoir lieu à son expulsion, 



en tout état de cause : 

- débouter M. [L] de toutes ses demandes, fins, conclusions, plus amples ou contraires, 

- condamner M. [L] à payer à Me [X] [E] la somme de 3000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, en tout cas à une somme qui ne saurait être inférieure à 1591,20 euros, 

- condamner M. [L] aux entiers dépens. 

 

Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 avril 2023, M. [L] demande à la cour de : 

- le recevoir en ses demandes et l'en déclarer bien fondé, 

- débouter Mme [D] de ses demandes, fins et conclusions, 

- confirmer le jugement du 21 juillet 2022 en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il a : 

* constaté l'acquisition définitive et irrévocable de la clause résolutoire insérée dans le bail du 2 mars 2019 à la date du 1er mai 2021, 

* ordonné l'expulsion de Mme [D] et celle de tout occupant de son fait, par toutes voies et moyens de droit, avec assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], 

* condamné Mme [D] à lui verser la somme de 6 425,60 euros au titre des loyers et charges impayés, à la date du 30 septembre 2021, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'au départ effectifs des lieux loués, égale au montant du dernier loyer applicable, outre les charges et taxes et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 425,60 euros depuis le 1er mars 2021, 

* a condamné Mme [D] à verser à M. [L] une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l'instance, 



y ajoutant : 

- condamner Mme [D] à lui verser la somme de 8 424,60 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d'avril 2023, 



à titre subsidiaire, assortir toute éventuelle suspension de la clause résolutoire et tous délais de paiement d'une clause de déchéance stipulant que ladite clause résolutoire reprendra tous ses effets et sera alors définitivement acquise, l'expulsion pouvant alors être immédiatement poursuivie, à défaut de règlement d'une seule mensualité d'apurement de la dette et/ou de règlement d'une seule échéance courante de loyer, pendant toute la durée des délais pouvant être accordés, 



en tout état de cause,

- condamner Mme [D] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [D] aux entiers dépens. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 octobre 2023. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Sur l'appel de Mme [D]. 



- Sur la nullité de l'assignation pour défaut d'indication du domicile réel de M. [L], soulevée par Mme [T] épouse [D]. 



Mme [D] soulève la nullité de l'acte introductif d'instance et par voie de conséquence la nullité du jugement dont appel, motif pris que l'adresse indiquée par M. [L] ne correspond pas à celle de son domicile réel puisqu'il vit la plupart du temps au Maroc. 



M. [L] réplique que Mme [D] procède par voie d'affirmations sans apporter le moindre élément justificatif à l'appui de ses allégations et prétend faire la preuve de son domicile à [Localité 3], [Adresse 1] par les pièces qu'il verse aux débats et conclut en conséquence au rejet de l'exception de nullité soulevée par Mme [D]. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs, 1) sa date, 2) notamment si le requérant est une personne physique, ses noms, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance, (...), les mentions étant prescrites à peine de nullité. 



En l'espèce, Mme [D] se borne à affirmer, sans en justifier, que le domicile réel de M. [L] est situé au Maroc, alors que de son côté ce dernier produit aux débats une facture EDF émise le 6 avril 2023 à son nom, à l'adresse sise à [Adresse 1]. 



Il s'ensuit que M. [L] dispose bien d'un domicile en France, étant souligné qu'en vertu des dispositions de l'article 114 du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public, qu'en l'espèce, Mme [D] n'est pas en mesure de justifier du moindre grief. 



Il s'en suit que le moyen de nullité de l'acte introductif d'instance soulevé par Mme [D] doit être rejeté. 



- Sur le fond du litige. 



* sur la demande de suspension du loyer à compter du 1er novembre 2020 pour insalubrité du logement loué. 



Mme [T], épouse [D], s'estime fondée à invoquer, notamment au fondement de l'article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, l'exception d'inexécution à raison de l'insalubrité du logement qui lui a été donné à bail par M. [L]. Elle fait essentiellement valoir que le caractère insalubre et indigne de la studette prise à bail est attestée par le rapport d'enquête du service d'hygiène et de santé de la ville d'[Localité 4] daté du 31 août 2020. Elle ajoute qu'en sus de la ventilation insuffisante et de l'odeur nauséabonde du siphon de la douche, l'appartement est infesté de cafards, que pour autant, le bailleur n'a entrepris aucun travaux de mise en conformité pour remédier aux désordres. 



M. [L] réplique Mme [T], épouse [D], tente de tromper la religion de la cour, qu'en effet, la locataire a tronqué les faits et surtout l'état réel de l'appartement dans le seul but d'échapper à ses obligations locatives, qu'en effet, dès qu'il a été rendu destinataire du rapport de l'inspecteur du service d'hygiène de la ville d'[Localité 4] dressé le 31 août 2020, il a pris attache téléphonique avec ce dernier pour lui signaler que l'appartement disposait bien de deux bouches d'aération, que l'inspecteur s'est donc rendu sur place un seconde fois le 24 novembre 2020 et a pu constater la présence de deux bouches d'aération sous l'évier du coin cuisine et sous le lavabo de la salle de bains et qu'elles étaient toutes deux reliées à une gaine commune donnant sur l'extérieur, mais que Mme [D] avait stocké un grand nombre d'objets devant ces bouches de sorte qu'il n'avait pas été en mesure de les voir lors de sa première visite. M. [L] fait observer que Mme [D] ne justifie nullement lui avoir signalé à un moment quelconque la présence de nuisibles au sein de l'appartement. Il conclut, en conséquence, à la confirmation du jugement dont appel. 



Sur ce, 



L'article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'. 



L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé : 

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....). 

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus. 

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 



Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. 



Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire. 



Enfin aux termes de l'article 20 -1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 : 'si le logement loué ne correspond pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis, ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. 

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. 

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'état dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de premier et deuxième alinéas de l'article 6". 



Pour autant, si l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et s'il résulte également de cet article que le propriétaire a l'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative, sans y avoir été préalablement autorisé en justice, le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux, car il n'y a aucune compensation entre une créance éventuelle, et en tout cas incertaine de travaux, et une dette certaine de loyers. En outre, l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués. 



En l'espèce, il résulte des éléments du dossier que le logement dans lequel se maintient Mme [D] n'est nullement insalubre. 



C'est ainsi que si, aux termes d'un premier rapport rédigé le 31 août 2020, à la suite de sa venue, le 28 août 2020, dans l'appartement pris à bail par Mme [D], l'inspecteur de salubrité du service d'hygiène et de santé de la ville d'[Localité 4] a relevé des manquements au règlement sanitaire départemental des Hauts-de- Seine, à savoir une ventilation insuffisante et une odeur de siphon et a conclu à la mise en place d'un système d'aération efficace dans l'ensemble de l'appartement, il a indiqué dans un second rapport du 25 novembre 2020, à la suite d'une nouvelle visite sur place le 24 novembre 2020, avoir constaté : 

* la présence de deux bouches d'aération sous l'évier dans le coin cuisine et sous le lavabo dans la salle de bains, reliées à une gaine commune donnant sur l'extérieur dont l'entrée se situe sous la fenêtre de la salle de bains, un stockage important d'objets est fait au niveau de ces bouches d'aération, ce qui peut donner l'impression à l'occupante que l'air n'entre pas suffisamment dans le logement, 

* une légère odeur provenant du siphon de la douche. 

L'inspecteur de salubrité conclut que les constatations effectuées lors de la visite n'ont pas permis de relever des manquements au règlement sanitaire départemental et conseille à l'occupante de débarrasser l'espace devant les bouches d'aération afin d'optimiser la circulation d'air frais dans le logement, et d'utiliser un produit adapté pour l'entretien du siphon de la douche. 



Au surplus, Mme [D] ne justifie pas s'être plainte directement auprès du bailleur, voire auprès de l'inspecteur de salubrité du service d'hygiène et de santé de la commune d'[Localité 4], de la présence de nuisibles (cafards) au sein de son appartement, elle n'en démontre pas davantage l'existence en cours de procédure. 



Dans la mesure où il est constant que les désordres dont Mme [D] se plaint sont exclusivement liés à ses conditions d'occupation, M. [L] est exonéré de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui en sa qualité de bailleur. 



Mme [D] doit, en conséquence, être déboutée de ses demandes tendant à la réalisation de travaux de mise en conformité, ainsi qu'à la suspension du paiement de ses loyers depuis 2020. 



Il s'ensuit que Mme [D] aurait dû régler les causes du commandement d'avoir à payer la somme de 6 429 euros en principal qui lui a été délivré le 1er mars 2021 dans le délai de deux mois qui lui était imparti. 



Faute pour la locataire de ce faire, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 1er mai 2021. Le jugement est donc confirmé sur ce point, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, au sort des meubles, à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation, et à la condamnation de Mme [D] à son paiement. 



* sur le montant de l'arriéré locatif. 



Il y a lieu de faire droit à la demande d'actualisation du montant de sa créance de M. [L] en condamnant Mme [D] à lui verser la somme de 6 425,60 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation impayés, terme de septembre2021 inclus. 





Sur les mesures accessoires. 



Mme [D] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [L] au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d'appel en condamnant Mme [D] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Rejette l'exception de nullité de l'acte introductif d'instance et, par voie de conséquence, du jugement déféré à la cour, soulevée par Mme [D], 



Confirme le jugement rendu le 20 juillet 2022 par le tribunal de proximité d'[Localité 4] en toutes ses dispositions, sauf celle relative à la condamnation de Mme [D] au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation impayés, compte tenu de l'actualisation de la demande à ce titre par M. [L] en cause d'appel, 



Statuant à nouveau de ce seul chef, 



Condamne Mme [D] à verser à M. [L] la somme de 6 425,60 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation impayés, terme de septembre 2021 inclus, 



Déboute Mme [D] de l'ensemble de ses demandes, 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [D] à verser à M. [L] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [D] aux dépens d'appel qui seront recouvrés selon les dispositions concernant l'aide juridictionnelle. 







- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,