Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 15 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/03991 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XQFO
N° de MINUTE : 24/00003

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le CABINET HOCHE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Vanessa REMY de la SELARL BCR ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 4

C/

DEFENDEURS

Monsieur [G] [T]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non représenté

Madame [J] [T]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 13 Novembre 2023.




JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Aliénor CORON, juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE
 
Monsieur [G] [T] et Madame [J] [T] sont propriétaires des lots 27 et 37 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
 
Par acte en date du 31 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [G] [T] et Madame [J] [T] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
condamner solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [J] [T] à lui payer la somme de 9 806,97 euros au titre des appels impayés du 1er janvier 2020 au 23 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignationcondamner solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [J] [T] à lui payer la somme de 1 252 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965condamner solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [J] [T] à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêtscondamner solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [J] [T] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 4 juillet 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 novembre 2023 et mise en délibéré au 15 janvier 2024.

Monsieur [G] [T] et Madame [J] [T], régulièrement assignés dans les modalités prévues à l'article 656 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
la matrice cadastralele contrat de syndicles procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 30 avril 2021, 17 novembre 2021, 10 mai 2022 et 6 octobre 2022un décompte des impayés arrêté au 23 mars 2023des appels de provision, régularisations de charges et factures de frais.
Il y a lieu d’exclure du décompte la somme de 420,19 euros inscrite le 1er janvier 2020 au titre d’une reprise de solde, les pièces produites ne permettant pas de justifier le montant de ce solde.

Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 252 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Il ressort de la procédure que les défendeurs sont mariés. La solidarité sera donc retenue en application de l’article 220 du code civil.
 
En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [J] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 386,78 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 23 mars 2023.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants : 
frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 292 euros,frais de contentieux d’un montant de 960 euros,Soit un montant total de 1 252 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.


Il convient de déduire les frais de « dossier contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de deux mises en demeure facturées 36 et 48 euros et produit le contrat de syndic prévoyant une tarification maximale de 120 euros s’agissant des mises en demeure. Seule la somme de 84 (36+48) euros sera par conséquent retenue.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [G] [T] et Madame [J] [T] sont redevables de la somme de 84 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du relevé de propriété que les défendeurs sont propriétaires de quatre biens immobiliers. Le décompte produit par le syndicat des copropriétaires fait apparaître qu’ils ne se sont jamais acquittés d’aucune charge de copropriété. Ces éléments caractérisent leur mauvaise foi.

Leur refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. Monsieur [G] [T] et Madame [J] [T] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [G] [T] et Madame [J] [T], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.











PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

-Condamne solidairementMonsieur [G] [T] et Madame [J] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) les sommes de :
9 386,78 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus sur la période allant du 1er janvier 2020 au 23 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023,84 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
-Condamne in solidum Monsieur [G] [T] et Madame [J] [T] aux dépens de l’instance,

-Condamne in solidum Monsieur [G] [T] et Madame [J] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.



La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.


LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CORON