Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 15 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 20/02790 - N° Portalis DB3S-W-B7E-UD64
N° de MINUTE : 24/00009


DEMANDEUR

S.C.I. PROMO ELISSE
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Kamel AIT HOCINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 41

C/

DEFENDEUR

Société SAS JAKMOUSSE
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Maître Elise BARANIACK de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 173


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aliénor CORON, Juge , statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 13 Novembre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er octobre 1998, la SCI SAINT ELOI a consenti à la SARL JAKMOUSSE un bail commercial portant sur les locaux suivants:
- deux bureaux et une aire de stockage situés [Adresse 3] à [Localité 8] (93);
- un entrepôt en fond de terrain situé [Adresse 2] à [Localité 8] (93).

Afin de permettre au preneur d’accéder à l’entrepôt au fond du terrain du [Adresse 2], il a été stipulé dans l’acte que la société JAKMOUSSE bénéficierait d’un droit de passage sur la partie de cette parcelle qui ne lui avait pas été louée.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1998 pour se terminer le 30 septembre 2007.

L’activité autorisée dans les lieux loués était la suivante: “stockage + (Activités K Bis Jakmousse)”.

Par jugement du 15 février 2005, le tribunal de grande instance de Bobigny a adjugé les biens de la SCI SAINT ELOI en deux lots distincts:
- le premier lot concernant la parcelle située [Adresse 2] a été acquis par la SCI PROMO ELISSE;
- le second lot concernant la parcelle située [Adresse 3] a été acquis par la SCI JOSELY.

Le 29 décembre 2006, la société JAKMOUSSE a fait assigner les sociétés PROMO ELISSE et JOSELY devant le tribunal de grande instance de Bobigny afin que lui soit reconnue la qualité de locataire des biens visés dans le bail du 1er octobre 1998.

Par jugement du 12 février 2008, le tribunal a :
- dit le bail commercial du 1er octobre 1998 opposable aux sociétés PROMO ELISSE et JOSELY en leur qualité d’adjudicataire des biens;
- constaté que la désignation des lieux loués à la société JAKMOUSSE est constituée de: “deux bureaux, une aire de stockage [Adresse 3] (suivant plan détaillé joint), et un entrepôt sis [Adresse 2] en fond de terrain”;
- autorisé la société JAKMOUSSE à s’acquitter du loyer à concurrence de 15,50% à la SCI PROMO ELISSE et à concurrence de 84,50 % à la SCI JOSELY et ce rétroactivement depuis le 15 février 2005.

Ce jugement a été confirmé en toutes ses dispositions par arrêt de la cour d’appel de Paris du 30 avril 2009. Le pourvoi en cassation formé à l’encontre de cette décision par la SCI PROMO ELISSE a fait l’objet d’une ordonnance de déchéance rendue le 5 janvier 2010.

Le 8 mars 2010, la société JAKMOUSSE a fait signifier aux sociétés PROMO ELISSE et JOSELY une demande de renouvellement de bail commercial à compter du 1er avril 2010. 

Le 15 juin 2011, la SCI PROMO ELISSE a fait signifier à la société JAKMOUSSE un congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction à effet du 31 décembre 2011. 

La société JAKMOUSSE a contesté ce congé selon les termes d’un acte de protestation du 14 décembre 2011.

Le 21 mai 2013, la SCI PROMO ELISSE a fait assigner devant ce tribunal la société JAKMOUSSE et Monsieur [U] [K], pris en sa qualité de gérant de la société JAKMOUSSE, aux fins notamment de condamnation de la société JAKMOUSSE à signer le bail commercial proposé par la SCI PROMO ELISSE, à payer un arriéré de loyers et à lui rembourser des frais exposés pour l'enlèvement de constructions illicites sur son terrain. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 13/06853.

Parallèlement, la société JAKMOUSSE, considérant que la SCI PROMO ELISSE l’empêchait abusivement d’exercer son droit de passage, l’a fait assigner devant le juge des référés de ce tribunal. Par ordonnance du 19 juin 2013, le juge des référés a :
- autorisé la société JAKMOUSSE à remettre en état l’accès aux locaux dont elle est locataire [Adresse 2], en ouvrant le cadenas fermant le grille donnant accès au terrain depuis la rue et en réinstallant la clôture et le bardage délimitant l’entrepôt situé au fond du terrain, tels qu’ils étaient avant le 15 juin 2013, le tout à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra ;
- fait interdiction à la SCI PROMO ELISSE d’empêcher la réalisation de ces travaux ou d’interdire l’accès des lieux loués à la société JAKMOUSSE, à ses clients, livreurs ou fournisseurs, sous astreinte de 7.500 € par infraction constatée.

Cette ordonnance a été confirmée par arrêt du 25 septembre 2014.

Le 30 décembre 2013, la société JAKMOUSSE a fait assigner devant ce tribunal la SCI PROMO ELISSE aux fins de voir déclarer nul le congé du 15 juin 2011 et de dire le bail commercial renouvelé par l'effet de la demande de renouvellement du 8 mars 2010. Cette affaire a été jointe à l’instance enrôlée sous le numéro de RG 13/06853.

Le 10 avril 2015, la SCI PROMO ELISSE a fait assigner la société JAKMOUSSE devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins notamment de voir ordonner la destruction de constructions érigées sur son terrain par la défenderesse. Statuant sur l'exception d'incompétence soulevée par la société JAKMOUSSE, le juge de la mise en état a dit le tribunal de grande instance de Créteil incompétent pour connaître de ces demandes et a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de Bobigny, devant lequel les parties ont constitué avocat. Cette affaire a jointe à l’instance enrôlée sous le numéro de RG 13/06853.

Le 30 novembre 2015, la SARL JACKMOUSSE a été transormée en SAS, sans création d’un être moral nouveau.

Pendant le cours de l’instance, le 31 mars 2016, la SCI PROMO ELISSE a fait signifier à la société JAKMOUSSE un congé avec refus de renouvellement de bail commercial et sans offre de paiement d’indemnité d’éviction, avec effet au 1er octobre 2016, fondé sur l’article L. 145-18 du code de commerce relatif au congé pour construire ou reconstruire. Il était précisé dans l’acte que le refus de versement d’une indemnité d’éviction à la société JAKMOUSSE était justifié par l’absence d’exercice d’une activité dans les lieux loués.

La SCI JOSELY est intervenue volontairement à l’instance par conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2017.

Par jugement du 18 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- dit le bail commercial du 1er octobre 1998 portant sur divers locaux situés à [Localité 8] (93), d’une part, [Adresse 2], d’autre part, [Adresse 3], renouvelé à compter du 1er avril 2010, aux clauses et conditions du bail expiré, pour une durée de 9 années expirant le 31 mars 2019,
- condamné la SCI PROMO ELISSE à payer à la société JAKMOUSSE la somme de 34.803,60 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- débouté la société JAKMOUSSE et la SCI JOSELY du surplus de leurs demandes,
- dit prescrite la demande de paiement de la SCI PROMO ELISSE portant sur les loyers exigibles antérieurement au 21 mai 2008,
- pour le surplus, condamné la société JAKMOUSSE à payer à la SCI PROMO ELISSE la somme de 6.879,70 € au titre des loyers exigibles du 21 mai 2008 au 2ème trimestre 2011 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2013,
- débouté la SCI PROMO ELISSE du surplus de ses demandes,
- condamné la SCI PROMO ELISSE à payer à Monsieur [U] [K] 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouté Monsieur [K] du surplus de ses demandes,
- dit que les parties conserveront à leur charge les dépens qu’elles ont personnellement exposés dans le cadre de la présente instance, hormis les dépens payés par Monsieur [U] [K], qui seront supportés par la SCI PROMO ELISSE,
- dit que les frais de la médiation judiciaire confiée à Madame [T] [H] seront supportés par la SCI PROMO ELISSE pour moitié et répartis à part égale entre la société JAKMOUSSE et la SCI JOSELY pour l’autre moitié.

La société JACKMOUSSE a interjeté appel de ce jugement, l’appel ayant été limité aux dispositions :
- ayant débouté la SARL JAKMOUSSE du surplus de ses demandes en écartant le moyen d’irrecevabilité opposé à l’action de PROMO ELISSE pour avoir délivré seule les congés en présence de deux co-bailleurs, au motif que “en l’absence de clause d’indivisibilité dans le bail de 1998, et à défaut de démonstration du caractère matériellement indivisible des biens loués, qui sont édifiés sur deux parcelles différentes et appartiennent à deux bailleurs distincts par l’effet de la vente intervenue le 15 février 2005, la SCI PROMO ELISSE pouvait valablement faire délivrer un congé portant sur les seuls biens immobiliers dont elle est propriétaire, sur la parcelle située [Adresse 1]”,
- ayant condamné la SARL JAKMOUSSE à payer la somme de 6.789,70 euros au titre des loyers de la période du 21 mai 2008 au 2e trimestre 2011.

Pendant le cours de l’instance, le 29 septembre 2018, la SCI PROMO ELISSE a fait signifier à la société JAKMOUSSE un congé sans offre de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction, avec effet au 31 mars 2019.

Par actes du 4 et 5 février 2020, la SCI PROMO ELISSE a fait assigner la société JACKMOUSSE devant ce tribunal aux fins notamment de voir déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à celle-ci le 29 septembre 2018 pour le 31 mars 2019 et à titre subsidiaire de constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à tout le moins ordonner la résiliation du contrat de bail.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 septembre 2020, la société JAKMOUSSE a demandé au tribunal de surseoir à statuer en attente de l’arrêt que rendrait la Cour d’Appel de PARIS dans l’affaire enrôlée devant la Cour sous le numéro RG 18/23035 qui devait être plaidée le 21 septembre 2020.

La cour d’appel de Paris a rendu son arrêt le 4 novembre 2020 qui a :
- confirmé le jugement du 18 septembre 2018 en ses dispositions frappées d’appel,
y ajoutant,
- débouté la société JAKMOUSSE de sa demande tendant à voir déclarer les lieux loués indivisibles,
- ordonné la compensation partielle des dettes respectives des parties à hauteur de la plus faible,
- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code procédure civile,
- condamné la société JAKMOUSSE aux dépens d’appel.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 novembre 2020, la SARL JAKMOUSSE s’est désistée de sa demande de sursis à statuer.

Des conclusions dénommées d’intervention volontaires en défense et reconventionnelles ont été notifiées par RPVA le 15 décembre 2020 par la société JAKMOUSSE, SAS.

Par jugement du 15 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- Déclaré irrecevable la demande d’irrecevabilité de l’assignation et des conclusions déposées par la SCI PROMO ELISSE ;
- Dit n’y avoir lieu à recevoir l’intervention volontaire de la SAS JAKMOUSSE, la société JAKMOUSSE étant déjà partie à l’instance ;
- Débouté la SAS JAKMOUSSE de ses demandes en nullité du congé délivré le 29 septembre 2018 ;
- Déclaré les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail irrecevables ; 
- Débouté la SCI PROMO ELISSE de sa demande d’expulsion de la SAS JAKMOUSSE;
- Débouté la SCI PROMO ELISSE de sa demande de dommages et intérêts en raison du maintien dans les lieux de la SAS JAKMOUSSE ;
- Débouté la SCI PROMO ELISSE de sa demande de dommages et intérêts en raison d’une résistance abusive la SAS JAKMOUSSE ;
- Dit que le bail commercial consenti à la SAS JAKMOUSSE, portant sur un entrepôt en fond de terrain situé [Adresse 2] à [Localité 8], a pris fin le 31 mars 2019 par l’effet du congé signifié le 29 septembre 2018 par la SCI PROMO ELISSE ;
- Dit que la SAS JAKMOUSSE peut prétendre en conséquence au paiement d’une indemnité d’éviction par la SCI PROMO ELISSE, cette indemnité d’éviction devant s’apprécier globalement, compte tenu de l’unité d’exploitation des locaux objets du bail du 1er octobre 1998 qui porte à la fois sur les locaux donnés à bail par la SCI PROMO ELISSE, à savoir un entrepôt en fond de terrain situé [Adresse 2] à [Localité 8] (93) mais également sur deux bureaux et une aire de stockage situés [Adresse 3] à [Localité 8] (93) donnés à bail par la SCI JOSELY.

Avant-dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction :
-Ordonné une expertise confiée à Monsieur [X] [I], en qualité d’expert, avec pour mission de rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer les différentes indemnités susceptibles de composer l’indemnité d’éviction globalement due au titre du bail.

L’expert a déposé son rapport le 22 août 2022.

Par ordonnance du 28 août 2023, le juge de la mise en état a :
- Prononcé l’irrecevabilité des demandes tendant à déclarer valable le congé délivré le 29 septembre 2018, tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à tout le moins ordonner la résiliation du contrat de bail, tendant à déclarer la SARL JAKMOUSSE occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe, d’ordonner son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef, en réparation du préjudice subi à raison du maintien dans les lieux, et en réparation du préjudice causé par la résistance abusive ;
- Déclaré recevable la demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;
- Renvoyé à la mise en état du 13 septembre 2023 pour régularisation des conclusions du demandeur et conclusions du défendeur, à défaut clôture et plaidoirie ;
- Réservé les dépens.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 8 septembre 2023, la société PROMO ELISSE sollicite du tribunal de :
- Condamner la SARL JAKMOUSSE au paiement de la somme de 51 499,97 € au titre du rappel de loyers selon indexation (à parfaire au jour du jugement)
- Fixer la valeur de l’indemnité principale à la somme de 108 330,00 € ;
- Fixer la valeur du fonds à la somme de 73 192,30 € arrondie à la somme de 73 192,00 euros
- Fixer les frais de remploi à la somme de 10 866,00 euros
- Débouter la SARL JAKMOUSSE de sa demande en réparation du trouble commercial.
-Débouter la SARL JAKMOUSSE de sa demande en réparation des frais de réinstallation
- Fixer les frais de double loyer à la somme de 4 009,25 euros
- Débouter la SARL JAKMOUSSE de sa demande en réparation des frais de déménagement
- Débouter la SARL JAKMOUSSE de sa demande en réparation des frais divers.
- Condamner la SARL JAKMOUSSE au paiement de la somme de 159 885,00 € au titre de l’indemnité d’occupation (à parfaire au jour du jugement)
- Subsidiairement, condamner la SARL JAKMOUSSE au paiement de la somme de 184 870,00 € au titre de l’indemnité d’occupation (à parfaire au jour du jugement)
- Condamner la SARL JAKMOUSSE au paiement à la SCI PROMO ELISSE d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 29 août 2023, la société JAKMOUSSE sollicite du tribunal de :
-Fixer l'indemnité d'éviction due par la société PROMO ELISSE à la SAS JAKMOUSSE à la somme de 279 507 € toutes causes confondues (soit une indemnité principale de perte du droit au bail de 168 000 euros + indemnités accessoires de 111 507 euros)
-Condamner la société PROMO ELISSE à payer à la société JAKMOUSSE la somme de 279 507 €, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir 
A titre subsidiaire 
-Fixer l'indemnité d'éviction due par la société PROMO ELISSE à la SAS JAKMOUSSE à une somme minimale de 238 000 euros
-Condamner la société PROMO ELISSE à payer à la société JAKMOUSSE cette somme de 238 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir 
-Débouter la société PROMO ELISSE de toutes ses demandes
En tant que de besoin,
-Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur du montant du loyer trimestriel contractuel soit 556,14 euros
-Débouter la société PROMO ELISSE de sa demande de révision du loyer au titre de l’indexation 
-A titre subsidiaire, la déclarer irrecevable en cette demande 
-A titre infiniment subsidiaire, JUGER que sur le calcul du loyer indexé, PROMO ELISSE ne peut pas percevoir plus de 15.5 % sur la période du 14 décembre 2017 au 31 mars 2019 
-Condamner dans toutes les hypothèses la société PROMO ELISSE à payer à la société JAKMOUSSE la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 septembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2023 et mise en délibéré au 15 janvier 2024.

DISCUSSION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande d’application de la clause d’indexation

Se fondant sur l’article 2224 du code civil et sur les termes du contrat de bail, la société PROMO ELISSE sollicite que la société JAKMOUSSE soit condamnée à lui payer la somme de 51 499,27 euros au titre du rappel de loyers après indexation sur la période 2017-2023.

La société JAKMOUSSE s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que depuis 1998 il n’a jamais été appliqué au preneur de clause d’indexation, et que les termes du contrat de bail relatifs à l’indexation ne prévoient pas de périodicité, la clause étant par conséquent obscure et devant être dès lors interprétée au bénéfice du preneur.

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en sa clause VIII « Révision du loyer » une révision triennale (A) et une indexation annuelle (B). Est indiquée la mention : « Rayer le tableau inutilisé : A ou B ». Aucun tableau n’a été rayé. Il existe par conséquent une incertitude quant à l’application de cette clause, l’absence de rayure pouvant soit signifier que les parties n’ont pas entendu faire application de cette clause, le contrat étant rédigé de manière standardisée et seules certaines mentions étant apposées de manière manuscrite par les parties, soit que les parties ont entendu appliquer à la fois une clause de révision et une clause d’indexation, ce qui est cependant incohérent avec la mention « A ou B ». 

Il n’est pas contesté qu’aucune indexation n’a été opérée entre 1998 et 2022, la société PROMO ELISSE ayant formé cette demande à l’occasion de la présente procédure.

Au regard de l’imprécision de la rédaction du contrat de bail, et de l’absence d’indexation sur une durée de plus de vingt ans, la demande en indexation rétroactive du loyer sera rejetée, et la société PROMO ELISSE sera déboutée de sa demande en paiement subséquente.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

-Sur l’indemnité principale liée à la perte du droit au bail

La société JAKMOUSSE sollicite que la valeur du droit au bail constituant l’indemnité principale soit fixée à la somme de 168 000 euros, calculée sur la base d’un transfert d’activité. Elle fait valoir que la valeur locative retenue par l’expert judiciaire ne correspond pas réellement à des locaux incluant des bureaux et permettant un déchargement direct. Se fondant sur des termes de comparaison pour des locaux d’activité et des bureaux provenant du site EXPLORE, elle sollicite que la valeur locative soit fixée à la somme de 68 000 euros.

La société PROMO ELISSE sollicite que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 108 660 euros. Elle fait valoir que le rapport évoque que des locaux dans le secteur peuvent être loués pour un montant inférieur, et que la valeur locative doit par conséquent être fixée à la somme de 48 111 euros.

L’expert fixe l’indemnité principale à la somme de 140 000 euros, calculée sur la base d’un transfert d’activité, d’une valeur locative de 58 420 euros, d’un loyer de 12 000 euros et d’un coefficient d’emplacement de 3.

Les parties ne contestent pas que l’indemnité principale soit calculée sur la base du droit au bail du fait d’un transfert d’activités, et non au regard de la perte du fonds de commerce. Elles ne contestent pas davantage le coefficient de 3 retenu par l’expert, ainsi que le montant de 12 000 euros pour le loyer, le débat portant dès lors sur la valeur locative de marché.

Contrairement à ce qu’indique la société JAKMOUSSE, l’expert a tenu compte des particularités des locaux, liées notamment à un accès par camions et à la présence de bureaux d’accompagnement côté rue (Rapport d’expertise, p. 37). S’agissant de l’argumentation développée par la société PROMO ELISSE, celle-ci n’apparaît pas pertinente dans la mesure où l’estimation de la valeur locative doit nécessairement intégrer plusieurs termes de comparaison et ne saurait aboutir à fixer la valeur locative au terme de comparaison le plus faible.

Par conséquent, la valeur locative de 58 420 euros sera retenue et l’indemnité principale fixée à la somme de 140 000 euros.

La demande de la SCI PROMO ELISSE en fixation de la valeur du fonds de commerce sera rejetée comme étant sans objet, l’indemnité principale étant calculée sur la base d’un transfert d’activité et non de la perte du fonds.

-Sur les indemnités accessoires

Sur les frais de remploi

La société JAKMOUSSE sollicite que les frais de remploi soient fixés à la somme de 14 000 euros, somme retenue par l’expert. La société PROMO ELISSE sollicite que ces frais soient fixés à la somme de 10 866 euros, soit 10 % de l’indemnité principale qu’elle estime à la somme de 108 660 euros.

L’indemnité principale ayant été fixée à la somme de 140 000 euros, les frais de remploi seront calculés sur la base de 10 % de ce montant, soit 14 000 euros.

Sur le trouble d’exploitation

La société JAKMOUSSE sollicite que les frais relatifs au trouble d’exploitation soient fixés à la somme de 25 162 euros. Elle fait valoir que l’évaluation de ce trouble doit prendre en compte la masse salariale ainsi que 2,5 % du chiffre d’affaires reflétant le temps passé par le gérant à trouver de nouveaux locaux et non consacré à la relation avec sa clientèle.

La société PROMO ELISSE sollicite que la société JAKMOUSSE soit déboutée de toute demande au titre de son trouble commercial dans la mesure où elle ne démontre pas l’existence de ce trouble.

L’expert retient une somme de 13 355 euros représentant 3 mois d’EBE moyen (calculé sur les années 2017, 2019 et 2021).

La société JAKMOUSSE ne justifie pas que le calcul du trouble d’exploitation doive prendre en compte la masse salariale, ne démontrant pas de lien de corrélation entre celle-ci et le temps passé à trouver de nouveaux locaux. Par ailleurs l’indemnisation du préjudice lié au temps passé à trouver de nouveaux locaux ne saurait se baser sur la base d’un chiffre d’affaires, le préjudice réel correspondant à une perte de bénéfice net et non de chiffre d’affaires.

Par conséquent le trouble d’exploitation sera fixé à la somme de 13 355 euros. 

Sur les frais de réinstallation

La société JAKMOUSSE sollicite que les frais de réinstallation soient fixés à la somme de 21 436,80 euros, montant retenu par l’expert. 

La société PROMO ELISSE sollicite qu’aucune somme ne soit allouée à la société JAKMOUSSE au titre des frais de réinstallation. Elle fait valoir que cette dernière ne justifie d’aucun équipement nécessaire à son activité.

L’expert retient la somme de 21 436,80 euros au titre des frais de réinstallation, représentant les frais de démontage et de remontage des palettes, calculés sur la base d’un devis de la société ECO RAYONNAGE en date du 2 mars 2021.

Dès lors la somme de 21 436,80 euros sera retenue au titre des frais de réinstallation.

Sur les frais de double loyer

La société JAKMOUSSE sollicite que ces frais soient fixés à la somme de 6 517 euros représentant la valeur locative (estimée à 68 000 euros) sur un mois augmentée de 15 % des charges.

La société PROMO ELISSE sollicite qu’ils soient fixés à la somme de 4 009,25 euros représentant un mois de valeur locative, celle-ci étant estimée à 48 111 euros.

L’expert retient la somme de 4 868 euros au titre de ces frais, calculés sur la base d’un mois de la valeur locative de marché d’un montant de 58 420 euros. Il expose que l’activité de stockage ne présente aucune spécificité nécessitant d’allonger cette durée.

La société JAKMOUSSE ne justifie pas que les frais de double loyer dussent inclure 15 % de charges.

Dès lors les frais de double loyer seront évalués à un mois de la valeur locative de marché, soit la somme de 4 868 euros. 

Sur les frais de déménagement

La société JAKMOUSSE sollicite que les frais de déménagement soient fixés à la somme de 39 391,20 euros, montant retenu par l’expert.

La société PROMO ELISSE sollicite que ce poste de préjudice soit écarté dans la mesure où la société JAKMOUSSE ne justifie pas de ces frais. 

L’expert évalue les frais de déménagement à la somme de 39 391,20 euros sur la base d’un devis de la société DOMECO du 10 février 2021. Il précise néanmoins que ce montant devra être affiné en fonction du volume du stock existant à la date effective de libération des locaux et à payer sur justificatifs.

Il ressort du devis de la société DOMECO que celui-ci intègre la somme de 25 461,60 euros au titre du transfert des palettes. Or ce coût a déjà été intégré aux frais de réinstallation. Il devra donc être déduit du devis. Les frais de “préparation conditionnement + étiquetage” retenus par le devis pour un montant de 9 284,40 euros seront de même écartés dans la mesure où la société JACKMOUSSE n’apporte pas la preuve de l’état de son stock à la date du déménagement. Par conséquent, seule la somme de 4 645,20 euros sera retenue au titre des frais de déménagement, représentant le coût de transfert des machines et des transferts divers tels qu’évalués par le devis.

Sur les frais divers

La société JAKMOUSSE sollicite que ces frais soient évalués à la somme de 5 000 euros, montant retenu par l’expert.

La société PROMO ELISSE sollicite que ce poste de préjudice soit écarté dans la mesure où la société JAKMOUSSE ne justifie pas de ces frais. 

L’expert retient la somme de 5 000 euros, à payer sur justificatifs, et représentant les frais juridiques et administratifs.

Au regard de la nécessité pour la société JAKMOUSSE d’informer sa clientèle, et compte tenu de la durée de son occupation, l’indemnité sera fixée à la somme de 2 500 euros.

*

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’éviction due par la société PROMO ELISSE sera fixée à la somme de 200 805 euros (140 000 + 14 000 + 13355 + 21436,8 + 4868 + 4645,2 + 2500). 

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La société PROMO ELISSE sollicite que la société JAKMOUSSE soit condamnée à lui payer la somme de 159 885 euros au titre de l’indemnité d’occupation, subsidiairement la somme de 184 870 euros. 


Se fondant sur le jugement du 31 mars 2019 ainsi que sur l’article L. 145-28 du code de commerce, elle fait valoir que l’indemnité d’occupation doit être calculée sur la base d’une valeur locative de 70 euros par mètre carré, et subsidiairement d’une valeur locative de 80 euros par mètre carré. Elle ajoute que le trésor public n’a pas été destinataire des virements invoqués par la défenderesse au titre des loyers.

La société JAKMOUSSE s’oppose à ces demandes. Elle indique avoir réglé l’ensemble des indemnités d’occupation équivalentes au loyer, dans un premier temps auprès du trésor public, puis sur le compte CARPA de la demanderesse. Subsidiairement, elle sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme trimestrielle de 556,14 euros. Elle fait valoir que la société PROMO ELISSE ne peut percevoir que 15,5 % de ladite indemnité en raison de la répartition résultant du jugement du 12 février 2008, et qu’elle ne produit aucun élément d’évaluation.

L’article L. 145-28 du code de commerce en son premier alinéa dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

L’article L. 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L'indemnité d'occupation doit être calculée sur la base de la valeur locative de renouvellement, déduction faite d'un abattement de précarité.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, l’expert n’a pas fourni d’éléments d’appréciation quant à la valeur locative de renouvellement des locaux loués. 

En l’absence d’élément d’appréciation contraire, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer avant résiliation, soit la somme de 14 400,29 euros TTC par an, étant rappelé que le jugement du 12 février 2008 a fixé à 15,50 % la proportion des loyers dus à la société PROMO ELISSE. 

L’indemnité d’occupation a commencé à courir à compter du mois d’avril 2019, suite à la résiliation du bail en date du 31 mars 2019. Au 15 janvier 2024, les indemnités d’occupation dues s’élèvent donc à la somme de 10 788,22 euros (14 400,29 x 0,155/12 x 58 mois).

Il ressort des extraits de grand compte produits par la société JAKMOUSSE et du certificat d’exécution de virement du 3 janvier 2023 qu’elle a payé la somme de 2 224,56 euros en 2021, 1 668,42 euros en 2022, et 556,14 euros en 2023, soit la somme totale de 4 449,12 euros. Elle n’apporte néanmoins aucun justificatif relatif à des paiements effectués en 2019 et 2020. 

Contrairement à ce qu’indique la société PROMO ELISSE, le courriel de l’administration fiscale qu’elle produit et le bordereau de situation joint ne portent que sur les dettes fiscales de la société JAKMOUSSE, et non sur sa situation au regard du paiement des indemnités d’occupation : la responsable de l’administration précise ainsi dans son courriel : « Pour connaître les versements effectués par votre locataire auprès d’un services des impôts, il peut vous fournir les déclarations de recettes attestant des sommes versés au service ». 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la société JAKMOUSSE à payer à la société PROMO ELISSE la somme de 6 339,10 euros (10 788,22-4449,12) au titre des indemnités d’occupation dues au 1er janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, étant précisé que la condamnation est prononcée en deniers et quittances au regard des éventuels versements effectués par la société JAKMOUSSE sur l’année 2023 et sur le mois de janvier 2024. 

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société PROMO ELISSE, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société JAKMOUSSE l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société PROMO ELISSE sera donc condamnée à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire sera rappelée.




























PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

-Déboute la SCI PROMO ELISSE de sa demande en paiement de la somme de 51 499,97 euros au titre du rappel de l’indexation des loyers,

-Fixe l’indemnité d’éviction due par la SCI PROMO ELISSE à la somme de 200 805 euros se décomposant en :
-140 000 euros d’indemnité principale
-14 000 euros de frais de remploi
-13 355 euros de trouble d’exploitation
-21 436,80 euros de frais de réinstallation
-4 868 euros de frais de double loyer
-4 645,20 euros de frais de déménagement
-2 500 euros de frais divers

-Condamne la SCI PROMO ELISSE à payer à la SAS JAKMOUSSE la somme de 200 805 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

-Déboute la SCI PROMO ELISSE de sa demande en fixation de la valeur du fonds de commerce,

-Condamne la SAS JAKMOUSSE à payer à la SCI PROMO ELISSE la somme de 6 339,10 euros au titre des indemnités d’occupation TTC dues au 1er janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, en deniers et quittances,

-Condamne la SCI PROMO ELISSE aux dépens de l’instance,

-Condamne la SCI PROMO ELISSE à payer à la SAS JAKMOUSSE la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire. 

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.


LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CORON