Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 15 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/00043 - N° Portalis DB3S-W-B7G-XDLT
N° de MINUTE : 24/00007

DEMANDEUR

Monsieur [O] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Thierry BIRS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 34

C/

DEFENDEURS

Monsieur [U] [C]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Gérard DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0641

Monsieur [I] [C]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Gérard DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0641

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 13 Novembre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Aliénor CORON, juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 16 mai 2005, Monsieur [O] [N] a donné à bail à Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (93). 

Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2018, Monsieur [O] [N] a fait signifier à Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] un congé avec offre de renouvellement, à effet au 1er juillet 2019.

Par acte du 23 décembre 2022, Monsieur [O] [N] les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir du tribunal de :
Déclarer le congé du 1er juillet 2019 valableOrdonner l’expulsion de Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] et de tous occupants de leur chefCondamner solidairement Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] à lui payer :la somme provisionnelle de 72 816,15 euros à valoir sur les loyers impayésune indemnité d’occupation égale à 3 000 eurosune indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileLes condamner solidairement aux dépens de l'instance
Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 mars 2023, Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] sollicitent du tribunal de :
Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [O] [N]Dire que le contrat de bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2019, moyennant un loyer d’un montant de 14 858,52 euros par anCondamner Monsieur [O] [N] à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêtsDire n’y avoir lieu à exécution provisoireCondamner Monsieur [O] [N] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 juin 2023. L’affaire a été fixée à l’audience du 13 novembre 2023 et mise en délibéré au 15 janvier 2024

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé du 1er juillet 2019

Monsieur [O] [N] sollicite que le congé délivré aux preneurs le 1er juillet 2019 soit déclaré valable et que soit par conséquent ordonnée leur expulsion des locaux. Se fondant sur l’article 145-9 du code de commerce, il fait valoir que Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] n’ont pas réagi à son offre de renouvellement.

Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] s’opposent à cette demande. Ils indiquent avoir contacté le bailleur après avoir reçu l’offre de renouvellement, et avoir convenu avec celui-ci que le renouvellement se ferait moyennant un loyer inchangé. Ils se prévalent à ce titre des avis d’échéance sur l’année 2021.


L’article L.145-9 du code de commerce prévoit que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

L’article L. 145-11 du code de commerce dispose que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat.

En application de l’article L145-60 du code de commerce, l’action en fixation des loyers se prescrit par deux ans.

En l’espèce, il ressort du congé délivré par Monsieur [O] [N] le 28 décembre 2018, qu’à cette date le bailleur a proposé aux preneurs de renouveler le bail moyennant un loyer majoré de 36 000 euros par an, et à effet au 1er juillet 2019.

Il est constant que Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] sont restés dans les lieux suite à la signification du congé avec offre de renouvellement.

Dès lors il convient de constater que Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] ont tacitement accepté le renouvellement du bail, cette acceptation tacite étant caractérisée par leur maintien dans les lieux.

Aucun élément ne permet cependant de conclure que Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] ont tacitement accepté le montant du loyer proposé par le bailleur. Il ressort au contraire du reçu produit par les défendeurs qu’en août 2021 le loyer leur était toujours facturé à l’ancien prix. Il ressort par ailleurs du décompte qu’à aucun moment Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] ne se sont acquittés des loyers au prix majoré.

En l’absence d’accord des parties sur un loyer majoré, il appartenait à Monsieur [O] [N] d’agir en fixation du loyer afin de voir porter le loyer annuel à la somme de 36 000 euros, au regard du refus des preneurs.

En l’absence d’une telle action dans le délai de deux années prévu à l’article L. 145-60 précité, il sera jugé que le bail a été renouvelé le 1er juillet 2019 moyennant un loyer égal au loyer avant renouvellement. Il ressort du reçu produit par Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] que le loyer avant majoration était égal à 1 238,21 euros en 2021. Monsieur [O] [N] ne conteste pas ce montant. Il sera donc jugé que le loyer du bail renouvelé est égal à 14 858,52 euros par an hors taxes et hors charges.

Les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation formées par Monsieur [O] [N] seront par conséquent rejetées.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1103 du code civil, il appartient au preneur de s’acquitter du loyer et des charges contractuellement dus entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par Monsieur [O] [N] et arrêté au 23 septembre 2022, que Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] n’ont versé aucune somme depuis le 1er novembre 2021. Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] ne contestent pas ne pas s’être acquittés de ces loyers.


Sur la période allant du 1er novembre 2021 au 23 septembre 2022, ils sont donc redevables de la somme de 16 096,73 euros (13*1 238,21) au titre des loyers hors taxes et hors charges.

Ils seront par conséquent condamnés à payer cette somme à Monsieur [O] [N].

Le contrat de bail ne prévoyant pas de clause de solidarité, la solidarité ne sera pas prononcée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C]

Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] sollicitent que Monsieur [O] [N] soit condamné à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, invoquant un revirement soudain du bailleur.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 
Faute de produire la moindre pièce relative à l’existence ou au montant de leur préjudice, ou encore de nature à prouver la mauvaise foi du bailleur, Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] l’intégralité de leurs frais de procédure non compris dans les dépens. Monsieur [O] [N] sera donc condamné à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit, aucun élément ne justifiant de l’écarter.





















PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

-Déboute Monsieur [O] [N] de sa demande visant à voir déclarer valable le congé délivré le 28 décembre 2018 à effet au 1er juillet 2019,

-Rejette les demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation formées par Monsieur [O] [N],

-Dit que le contrat de bail signé par les parties le 16 mai 2005 et portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (93) a été renouvelé le 1er juillet 2019 moyennant un loyer annuel de 14 858,52 euros hors taxes et hors charges,

-Condamne Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] à payer à Monsieur [O] [N] la somme de 16 096,73 euros correspondant aux loyers hors taxes et hors charges sur la période allant du 1er novembre 2021 au 23 septembre 2022, échéance de septembre 2022 incluse,

-Déboute Monsieur [O] [N] du surplus de ses demandes,

-Déboute Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] de leur demande de dommages et intérêts,

-Condamne Monsieur [O] [N] à payer à Monsieur [U] [C] et Monsieur [I] [C] la somme de 1 500 euros au total sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne Monsieur [O] [N] aux dépens,

-Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.


LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CORON