Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00567 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGRC

Minute : 24/00024





OPH EST ENSEMBLE VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 8] HABITAT
Représentant : M. [D] [E] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial


C/

Madame [C] [B]
Monsieur [A] [F]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Janvier 2024




DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 8] HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 7]

représenté par Monsieur [D] [E] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial




DÉFENDEURS :

Madame [C] [B]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]

comparante en personne

Monsieur [A] [F]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]

non comparant, ni représenté



DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2023


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.


RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé du 3 décembre 2021, [Localité 8] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a donné à bail à Monsieur [A] [F] et Madame [C] [B] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5]).

Le 1er août 2022, [Localité 8] Habitat a fait délivrer Monsieur [A] [F] et Madame [C] [B] un commandement de payer la somme en principal de 4 334,96 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 juillet 2022 visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Est Ensemble Habitat a ensuite fait assigner Monsieur [A] [F] et Madame [C] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023 aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail,
"ordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
"dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner solidairement les défendeurs au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 6 084,68 € arrêtée à la date du 14 septembre 2023 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du du bail et jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,
Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.

 
A l'appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les locataires ont cessé de régler régulièrement les loyers, qu'un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice ; que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 24 novembre 2023, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 1 481,89 € arrêtée au 23 novembre 2023, terme du mois d'octobre 2023 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il a indiqué que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant et ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, aux défendeurs.

Madame [C] [B], comparante, n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle a expliqué que Monsieur [A] [F] a quitté le logement depuis mars 2023 et cela sans donner congé au bailleur. Elle a indiqué perçevoir la somme de 700 euros de Pôle Emploi ainsi que la somme de 1500 euros de la Caisse d'allocations familiales ayant 4 enfants à charge. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement mensuels, à hauteur de 200 € en sus du paiement régulier du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [A] [F], cité à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

 
L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 20 septembre 2023 soit plus de deux mois avant l'audience du 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 17 juillet 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.


Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 1er août 2022, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 3 décembre 2021 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er août 2022 pour la somme en principal de 4 334,96 € arrêtée au 29 juillet 2022 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2022.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Le départ de Monsieur [A] [F] restant hypothétique en l'absence de congé valablement délivré par ce dernier au bailleur, il restera tenu de l'ensemble des obligations du contrat de bail.

Est Ensemble Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [A] [F] et Madame [C] [B] restent lui devoir la somme de 1 481,89 euros arrêtée au 23 novembre 2023, incluant l'échéance du mois d'octobre 2023.

Ils seront donc condamnés à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 1 481,89 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 novembre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse, assortie des interêts au taux légal sur la somme de 782,23 € à compter du 18 septembre 2023, date de l'assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

En vertu de clause de solidarité présente au contrat de bail, la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.


 
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.


Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif de la décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de sa situation personnelle et financière décrite, la défenderesse est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi des délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [A] [F] et Madame [C] [B] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux.

La clause de solidarité ne s'étendant pas de façon expresse aux indemnités d'occupation, par nature délictuelle, cette condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

 
Monsieur [A] [F] et Madame [C] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Est Ensemble Habitat, Monsieur [A] [F] et Madame [C] [B] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

 
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 décembre 2021 entre [Localité 8] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, et Monsieur [A] [F] et Madame [C] [B] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5]) sont réunies à la date du 1er octobre 2022 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [F] et Madame [C] [B] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 1 481,89 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 novembre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse, assortie des interêts au taux légal sur la somme de 782,23 € à compter du 18 septembre 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [A] [F] et Madame [C] [B] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 200 € chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [A] [F] et Madame [C] [B] portant sur le logement situé [Adresse 5]) ;

AUTORISONS EN CE CAS l'expulsion de Monsieur [A] [F] et Madame [C] [B] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS in solidum Monsieur [A] [F] et Madame [C] [B], à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [F] et Madame [C] [B] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [F] et Madame [C] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 8 janvier 2024.


 
La greffière, Le juge