Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 15 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/08954 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WV5F
N° de MINUTE : 24/00020

DEMANDEUR

LA SOCIETE SCI LECLERC
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me François NIVOLLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0295

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. EYMEN
[Adresse 2]
[Localité 8]
représentée par Me Alexandre ANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 13 Novembre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.





EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 16 février 2012, la SCI LECLERC a donné en location à la société EYMEN alors en cours de formation, un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 8] (93) pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2012 pour expirer le 28 février 2021, et moyennant un loyer annuel de 22 200 euros.

Par courrier du 27 janvier 2021, la SARL EYMEN a sollicité le renouvellement du bail.

Par acte extra-judiciaire du 1er avril 2021, la SCI LECLERC a signifié à la SARL EYMEN son refus de renouveler le bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2022, la SCI LECLERC a assigné la SARL EYMEN devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin notamment que soit ordonnée son expulsion des locaux donnés à bail.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2023, la SCI LECLERC sollicite du tribunal de :
-Dire que le contrat de bail a pris fin le 1er avril 2021 ;
-Ordonner l’expulsion de la société EYMEN et de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; 
-Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les locaux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société EYMEN, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ; 
-Condamner la SARL EYMEN à lui payer une indemnité d’occupation de 2 182,52 euros par mois à compter du 1e avril 2021, avec indexation conformément à la clause du contrat de bail au 1er mars de chaque année, jusqu’à libération effective et complète des lieux loués ;
-Condamner la société EYMEN à payer à la SCI LECLERC, la somme de 2 395,39 euros au titre de l'indexation du loyer sur la période écoulée du mois de mars 2017 au mois de février 2021, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 723,39 euros de la date de l’assignation jusqu’au 13 février 2023 et sur celle de 2 395,39 euros jusqu’à son règlement effectif ;
-Débouter la société EYMEN de ses demandes tendant au remboursement de la somme de 1 700 euros au titre des travaux qu’elle a entrepris irrégulièrement, au paiement d’une indemnité d’éviction de 525 000 euros, de dommages et intérêts, d’amende civile et d’article 700 ;
-Subsidiairement, sur la demande en paiement d’une indemnité d’éviction, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission de donner au tribunal tous éléments de nature à lui permettre de fixer le montant de l’indemnité, ainsi que de l’indemnité d’occupation ;
-Condamner la société EYMEN à payer à la société SCI LECLERC la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
-Rappeler l’exécution provisoire.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2023, la SARL EYMEN sollicite du tribunal de :
-Débouter la SCI LECLERC de ses demandes ;
-La condamner au paiement de la somme de 1 700 euros au titre du montant des travaux avancés par la SARL EYMEN ;
-La condamner au paiement de la somme de 525 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction à titre principal ou à titre subsidiaire, NOMMER un expert judiciaire aux fins d’établir le montant de l’indemnité d’éviction ;

-La condamner au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;
-La condamner au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
-La condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 juin 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 novembre 2023 et mise en délibéré au 15 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Il ne sera pas répondu aux développements de la SARL EYMEN portant sur la validité du commandement visant la clause résolutoire, la SCI LECLERC ne se prévalant pas d’un tel commandement.

Sur la situation locative

La SCI LECLERC sollicite qu’il soit dit que le contrat de bail a pris fin le 1er avril 2021 et que soit par conséquent ordonnée l’expulsion de la SARL EYMEN des locaux donnés à bail. Se fondant sur l’article L. 145-14 du code de commerce, Elle indique avoir signifié par acte extrajudiciaire du 1er avril 2021son refus de renouveler le bail, celui-ci venant à expiration le 28 février 2021.

La SARL EYMEN s’oppose à cette demande. Se fondant sur les articles L. 145-14 et suivants du code de commerce, elle expose que le refus de renouvellement du bailleur était motivé par la volonté d’opérer une augmentation du loyer en dehors de tout cadre légal.

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, il est constant que le bail est venu à expiration le 28 février 2021. Le bailleur avait donc la possibilité de refuser le renouvellement du bail à cette échéance, les raisons de son refus étant ici inopérantes. Le bailleur ayant signifié son refus de renouvellement du bail par acte du 1er avril 2021, le contrat de bail a pris fin à cette date.


Sur la demande d’indemnité d’éviction

La SARL EYMEN sollicite que la SCI LECLERC soit condamnée à lui payer la somme de 520 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction, définie de la manière suivante : 400 000 euros au titre de la valeur du fonds de commerce, 120 000 euros au titre des frais de déménagement et de réinstallation, 5 000 euros représentant les frais et droits de mutation. S’agissant des fautes contractuelles allguées par la SCI LECLERC, elle fait valoir que les travaux d’extraction ont été réalisés avec l’accord du bailleur, donné le 26 octobre 2012. Elle ajoute qu’il incombait à la SCI LECLERC en sa qualité de propriétaire de prévenir la copropriété des travaux à venir.

La SCI LECLERC s’oppose à cette demande. Se fondant sur l’article L. 145-17 du code de commerce et sur les articles 12 et 4 du contrat de bail, elle fait valoir que la SARL EYMEN a fait réaliser à l’été 2013 divers travaux pour lesquels elle n’avait demandé aucune autorisation à la bailleresse, et dont elle n’avait pas informé les copropriétaires de l’immeuble, ayant eu pour conséquence une procédure judiciaire de la part du syndicat des copropriétaires, ayant abouti à un protocole d’accord aux termes duquel elle a eu à payer la somme de 17 000 euros au syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que la SARL EYMEN a procédé à des paiements directs de ses loyers, alors qu’il lui était demandé de régler ses loyers auprès des administrateurs de biens de la SCI.

L’article L. 145-17 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s’il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 1 que le preneur s’engage à réaliser les travaux d’aménagement afin d’adapter les lieux à leur destination contractuelle. Il ressort du courrier du 5 novembre 2012 produit par la SARL EYMEN qu’à cette date elle a rappelé à la bailleresse l’accord de celle-ci portant sur le changement de la gaine de ventilation en une gaine plus large. Elle rappelait à cette occasion qu’elle laissait à la SCI LECLERC le soin de prévenir le syndic de copropriété et de lui faire part de toutes informations éventuelles. 

Il ressort de ces éléments que la SCI LECLERC avait autorisé la SARL EYMEN à réaliser des travaux de mise en conformité du système d’extraction avec la destination du local. S’il ressort du rapport d’expertise que les travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, et n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale, la SCI LECLERC ne démontre pas avoir, dans les neuf années ayant suivi ces travaux, mis en demeure la SARL EYMEN de remettre en état l’immeuble, conformément aux prescriptions de l’expert : il s’évince en effet des conclusions du rapport d’expertise que les travaux ne présentaient pas un caractère irréversible, la remise en état ayant été chiffrée à la somme de 4 025 euros, selon devis présenté par le syndicat des copropriétaires.

S’agissant des paiements effectués directement à la bailleresse et non par l’intermédiaire de ses administrateurs de biens, la SCI LECLERC ne démontre pas davantage avoir mis en demeure la SARL EYMEN de cesser ces manquements, de sorte que l’article 145-17 précité ne trouve pas à s’appliquer.

Il s’ensuit qu’en l’absence de motif grave et légitime et de mise en demeure conformément à l’article L. 145-17 précité, le congé délivré ouvre droit au profit de la société preneuse d’une part au paiement d’une indemnité d’éviction et d’autre part, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité. 

Le tribunal ne disposant pas en l’état des éléments suffisants pour fixer l’indemnité d’éviction il convient avant dire droit sur ces points d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après.

La consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire sera mise à la charge de la SCI LECLERC à laquelle il revient d’avoir pris l’initiative de mettre en terme au bail en cours en faisant délivrer à la SARL EYMEN le congé précité.

Par ailleurs la bailleresse sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation : celle-ci sera fixée à la somme de 2 182,52 euros représentant le montant du loyer provision sur charges comprise à la date de fin du bail, qui devra être indexée annuellement conformément aux stipulations du contrat de bail.

Sur la demande de la SCI LECLERC au titre de la reprise de l’indexation des loyers

La SCI LECLERC sollicite que la SARL EYMEN soit condamnée à lui payer la somme de 2 395,39 euros au titre de l'indexation du loyer sur la période écoulée du mois de mars 2017 au mois de février 2021, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 723,39 euros de la date de l’assignation jusqu’au 13 février 2023 et sur celle de 2 395,39 euros jusqu’à son règlement effectif.

La SARL EYMEN s’oppose à cette demande, faisant valoir sur le fondement de l’article L. 145-35 du code de commerce que la SCI LECLERC aurait dû saisir la commission de conciliation dès lors que la locataire contestait le montant de l’indexation. 

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L. 145-35 du code de commerce prévoit que les litiges nés de l'application des articles L. 145-34 et L. 145-38 ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux peuvent être soumis à une commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et de personnes qualifiées. La commission s'efforce de concilier les parties et rend un avis.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en ses articles 6 et 8.20 que le loyer sera indexé annuellement, à la date anniversaire du bail et sur la base de l’indice des loyers commerciaux.

L’article L. 145-35 précité prévoyant une simple faculté de saisine par les parties de la commission de conciliation et non une obligation, le moyen tiré de l’absence de saisine de celle-ci ne saurait prospérer.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que la SARL EYMEN n’a pas mis en œuvre l’indexation prévue au contrat de bail, et qu’elle reste devoir à la SCI LECLERC la somme de 2 395,39 euros au titre des rappels d’indexation sur les années 2018 à 2021.

Elle sera dès lors condamnée au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 22 août 2022.

Sur la demande reconventionnelle de la SARL EYMEN en paiement de la somme de 1 700 euros au titre des travaux réalisés

La SARL EYMEN sollicite à titre reconventionnel que la SCI LECLERC soit condamnée à lui payer la somme de 1 700 euros en remboursement des travaux effectués. Se fondant sur les articles 1112-1, 606, 605 et 1719 du code civil et sur les articles R. 145-35 et L. 145-60 du code de commerce, elle fait valoir que le bailleur avait la charge des travaux de mise aux normes, et qu’il était tenu d’une obligation d’information quant au problème de ventilation avant la signature du bail, qui rendait incompatible le local avec une activité de restauration rapide.

La SCI LECLERC s’oppose à cette demande. Elle expose n’avoir jamais reçu de devis relatifs à ces travaux, et n’avoir pas davantage donné son accord pour la réalisation de ceux-ci.

L’article R. 145-35 du code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; 
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

L’article 606 du code civil précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, les travaux litigieux consistaient en un remplacement du conduit d’extraction d’air. 

De tels travaux constituent, en application de l’article 606 du code civil précité, des travaux d’entretien, qui incombaient au preneur en application de l’article R. 145-35 du code de commerce.

La SARL EYMEN sera dès lors déboutée de sa demande en paiement de la somme de 1 700 euros.

Sur la demande de la SARL EYMEN en amende civile et en dommages et intérêts pour procédure abusive

la SARL EYMEN sollicite que la SCI LECLERC soit condamnée au paiement d’une amende civile de 10 000 euros, ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive d’un montant de 30 000 euros. Se fondant sur les articles 1194, 1104, 1217, 1231 et suivants du code civil et sur l’article 32-1 du code de procédure civile, elle expose que le bailleur entend faire jouer les effets de la clause résolutoire à des fins manifestement abusives et frauduleuses.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. 
En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il convient de rappeler que les développements relatifs à l’application par la bailleresse de la clause résolutoire sont inopérants dans la mesure où le litige porte sur un refus de renouvellement du bail et que la bailleresse ne se prévaut pas d’une telle clause.

Faut d’apporter la preuve de la mauvaise foi de la bailleresse, la SARL EYMEN sera déboutée de ses demandes d’amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive.

*

Les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles seront réservés.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. 












































PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

-Dit que le contrat de bail conclu par les parties le 16 février 2012 et portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8] (93) a pris fin le 1er avril 2021 par l’effet du congé délivré le même jour par la SCI LECLERC,

-Dit que la SARL EYMEN peut prétendre en conséquence au paiement d’une indemnité d’éviction par la SCI LECLERC, 

-Déboute la SCI LECLERC de sa demande d’expulsion de la SARL EYMEN et de ses demandes subséquentes,

Avant-dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction :

-Ordonne une expertise confiée à :

Monsieur [W] [T] [M], en qualité d’expert,
[Adresse 4]
[Localité 7]
tél : [XXXXXXXX01]
courriel : [Courriel 9] 

avec pour mission de :

- se rendre sur place dans locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8] (93),
- visiter les lieux objet des baux susvisés, les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire à cette adresse,
- se faire remettre par les parties tous éléments utiles à sa mission,
- rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer les différentes indemnités susceptibles de composer l’indemnité d’éviction globalement due au titre du bail, 
- il conviendra notamment que l’expert évalue le montant de l’indemnité principale en précisant le montant dû en cas de perte de fonds de commerce et celui dû en cas de transfert de fonds de commerce, et qu’il donne son avis sur le type d’indemnité due en l’espèce,

-Dit que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile,

-Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur,

-Dit que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera ce calendrier en tant que de besoin notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaires,

-Dit que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport,

-Dit que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe au plus tard le 28 juin 2024,

-Dit que préalablement à ce rapport, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

-Fixe à 4 000 euros la somme à valoir sur la rémunération de l’expert,

-Dit que la SCI LECLERC devra consigner cette somme entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes du tribunal de grande instance de Bobigny dans les DEUX MOIS du présent jugement, à peine de caducité de la mesure d’instruction ordonnée, sauf application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

-Désigne le juge de la 5ème chambre, 3ème section de ce tribunal, pour assurer le contrôle de l'expertise,

-Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 24 avril 2024 à 10h sans nouvelle convocation des parties, pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

-Condamne la SARL EYMEN à payer à la SCI LECLERC la somme de 2 182,52 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du 1er avril 2021 et avec indexation au 1er mars de chaque année, jusqu’à libération effective et complète des lieux,

-Condamne la SARL EYMEN à payer à la SCI LECLERC la somme de 2 395,39 euros au titre des rappels d’indexation sur la période allant de mars 2017 à février 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2022,

-Déboute la SARL EYMEN de sa demande en paiement de la somme de 1 700 euros au titre des travaux réalisés,

-Déboute la SARL EYMEN de ses demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive et en amende civile,

-Sursoit à statuer sur les demandes au titre de l’indemnité d’éviction, des dépens et des frais irrépétibles jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

-Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire. 

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE



MADAME SEGHIR MADAME CORON