Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00838 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLTX

Minute : 24/00027





E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1272


C/

Madame [J] [E]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Janvier 2024




DEMANDEUR :

E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEUR :

Madame [J] [E]
[Adresse 3]
[Localité 6]

comparante en personne



DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2023


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé le 13 septembre 2017, Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à Madame [J] [E] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 330,82 euros, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 7 octobre 2022, Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 4 076 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2022 et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de location.

PROCEDURE

Seine-Saint-Denis Habitat a ensuite fait assigner Madame [J] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte d'huissier de justice du 21 août 2023 aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer,ordonner l'expulsion de Madame [J] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [J] [E] au paiement de la somme de 4 096,80 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois de janvier 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 7 octobre 2022, date du commandement de payer,la condamner par provision à compter du mois de février 2023 au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d'habitation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,la condamner d'avoir à produire son attestation d’assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.
A l’appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée; qu’en outre, alors que lui a été délivré un commandement de justifier d’une assurance, elle n’a pas non plus produit son attestation d’assurance.


A l’audience du 24 novembre 2023, la partie demanderesse,représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 3 596,31 € arrêtée au terme du mois d'octobre 2023 inclus et a indiqué ne pas être opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement à la débitrice suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [J] [E], comparante, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Elle a indiqué percevoir la somme mensuelle de 1800 euros toutefois amputée d'une saisie sur salaires de 500 euros. Elle a été autorisée à présenter par note en délibéré une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs. Enfin, elle a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs de effets de la clause résolutoire, et a proposé d'apurer la dette par versements mensuels de 50 euros.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.

Par note en délibéré, Madame [J] [E] a produit une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs et Seine-Saint-Denis Habitat a indiqué se désister de sa demande relative à la production de l'attestation d'assurance.


MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 12 septembre 2023 soit plus de deux mois avant l’audience du 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi le 27 janvier 2023 la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions locatives soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 7 octobre 2022, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 13 septembre 2017 contient une clause résolutoire (article 11) pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 octobre 2022 pour la somme en principal de 4 076 € arrêtée au 27 octobre 2022 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 décembre 2022.


Sur le montant de l'arriéré locatif

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte actualisé démontrant que Madame [J] [E] reste lui devoir la somme de 3 569,31 € arrêtée au 16 novembre 2023 incluant l'échéance du mois d'octobre 2023.

Madame [J] [E], comparante, ne conteste ni le principe, ni le montant de la créance.

Par conséquent, Madame [J] [E] sera condamnée à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 3 569,31 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 novembre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur la demande tenant à l'attestation d'assurance

Il convient d'acter le désistement du bailleur en ses demandes formées de ce chef, au vu du justificatif produit.


Sur les demandes accessoires

Madame [J] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, Madame [J] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.






PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2017 entre Seine-Saint-Denis Habitat et Madame [J] [E] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 7 décembre 2022 ;

CONDAMNONS Madame [J] [E] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat à titre provisionnel la somme de 3 569,31 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 novembre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse,

AUTORISONS Madame [J] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [J] [E] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] ;

AUTORISONS EN CE CAS l'expulsion de Madame [J] [E] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles laissés eventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS Madame [J] [E], à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

ACTONS le désistement de Seine-Saint-Denis Habitat en ses demandes formées au titre de l'attestation d'assurance ;

CONDAMNONS Madame [J] [E] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 8 janvier 2024.



La greffière, Le juge