Tribunal Judiciaire · Service des référés — 17 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58578 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GI7

N° : 10 - MD

Assignation du :
13 Novembre 2023

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 17 janvier 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.A.S. SOCIETE INDIVISION PATRIMOINE
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Valérie FIEHL, avocate au barreau de PARIS - #E1294


DEFENDERESSE

La société BDR ET ASSOCIES
[Adresse 3]
[Localité 4]

non représentée


DÉBATS

A l’audience du 13 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,





Par acte du 1er août 2013, la société à responsabilité limitée ABSB en cours d'immatriculation s'est vu consentir un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 18 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence mensuelle.

La société par actions simplifiée INDIVISION PATRIMOINE a acquis la propriété des biens loués à la société ABSB.

Par jugement du 8 juin 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la société ABSB et a désigné la société d'exercice libéral à responsabilité limitée BDR & ASSOCIES, en la personne de Maître [C] [F], en qualité de liquidateur.

Par acte extrajudiciaire délivré le 29 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au liquidateur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 7219,18 euros au titre de l’arriéré locatif échu du 8 juin au 25 septembre 2023, augmentée du coût de l'acte.

Par assignation délivrée le 13 novembre 2023, la société INDIVISION PATRIMOINE a attrait la société BDR & ASSOCIES, en qualité de liquidateur de la société ABSB devant la juridiction des référés, aux fins de voir : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- ordonner l'expulsion de la société ABSB et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin, 
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
- condamner la société BDR & ASSOCIES, en qualité de liquidateur de la société ABSB à payer à la société INDIVISION PATRIMOINE la somme provisionnelle de 11 948,48 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement sur la somme de 7219,18 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; 
- condamner la société ABSB au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
- condamner la société ABSB au paiement d'une somme provisionnelle de 1194,84 euros au titre de la clause pénale ;
- condamner la société ABSB au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 654 du code de procédure civile, la société ABSB n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 13 décembre 2023, la société INDIVISION PATRIMOINE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

L'action en constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, prévue à l'article L. 641-12, 3°, du code de commerce, ne peut être engagée avant l'expiration d'un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture. Le point de départ de ce dernier est soit la date du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire lorsque celle-ci est prononcée immédiatement, soit celle du jugement d'ouverture de sauvegarde ou de redressement judiciaire en cas de conversion de la procédure en liquidation judiciaire.


En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 29 septembre 2023 délivré à personne au liquidateur de la société ABSB est régulier. 

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-41 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 7219,18 euros en principal, au titre des loyers et charges afférents à la période du 8 juin au 25 septembre 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société ABSB et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.


Il est en outre rappelé que conformément à l'article L641-13 du code de commerce, le bailleur est fondé à obtenir le paiement des créances nées postérieurement au jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l'activité, qui doivent être payées à leur échéance. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société INDIVISION PATRIMOINE, l'obligation de la société ABSB au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation échus du 8 juin au 13 novembre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 948,48 euros (échéance du mois de novembre 2023, taxe foncière et taxe d'ordures ménagères 2023 incluses), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société société BDR & ASSOCIES, en qualité de liquidateur de la société ABSB à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 7219,18 euros et à compter de l'assignation pour le solde.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

En l'espèce, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel, sans développer aucun moyen au soutien de cette demande qui ne se fonde sur aucune clause non équivoque du contrat de bail. Sa demande, sérieusement contestable, ne sera en conséquence accueillie qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. 

Enfin, la clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

- Sur les mesures accessoires 

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Des considérations tirées de l'équité, relatives à la situation financière de la société preneuse, commandent de dispenser celle-ci du paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 octobre 2023 à minuit ; 

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ABSB et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
 
Condamnons à titre provisionnel la société BDR & ASSOCIES, en qualité de liquidateur de la société ABSB à payer, à titre d'indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail du 30 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; 

Condamnons par provision la société BDR & ASSOCIES, en qualité de liquidateur de la société ABSB à payer à la société INDIVISION PATRIMOINE la somme de onze mille neuf cent quarante-huit euros et quarante-huit centimes (11 948,48 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés correspondant à la période du 8 juin au 13 novembre 2023 (incluant le terme du mois de novembre 2023, la taxe foncière et la taxe d'ordures ménagères de 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023 sur 7219,18 euros et à compter du 13 novembre 2023 sur le surplus ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ; 


Condamnons la société BDR & ASSOCIES, en qualité de liquidateur de la société ABSB, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 29 septembre 2023 ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 17 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,




Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT