Tribunal Judiciaire · Service des référés — 17 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58608 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GBA

N° : 11 - MD

Assignation du :
13 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 17 janvier 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier. 
DEMANDERESSE

La société ANTIN RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A L OYER MODERE
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Alain CROS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE - #PC182


DEFENDERESSE

La société ADEO
[Adresse 2]
[Localité 3]

non représentée


DÉBATS

A l’audience du 13 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,


Par acte du 19 septembre 2003, la société anonyme ANTIN RESIDENCES SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée ADEO des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 15 245 euros, hors charges et hors taxes, payable à terme échu à une fréquence trimestrielle.

Par acte extrajudiciaire délivré le 2 juin 2022, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 40 714,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2022, augmentée du coût de l'acte.

Par assignation délivrée le 13 novembre 2023, la société ANTIN RESIDENCES SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE a attrait la société ADEO devant la juridiction des référés aux fins de voir : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- ordonner l'expulsion de la société ADEO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin, 
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
- condamner la société ADEO à payer à la société ANTIN RESIDENCES SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme provisionnelle de 40 701,24 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2023 ; 
- condamner la société ADEO au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 25% et augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
- condamner la société ADEO au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 654 du code de procédure civile, la société ADEO n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 13 décembre 2023, la société ANTIN RESIDENCES SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 2 juin 2022 délivré à l'adresse des lieux loués, adresse de l’unique établissement de la société ADEO tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés, est régulier. Un commissaire de justice a constaté l'impossibilité de le signifier à personne, malgré la présence du nom sur l'enseigne et la confirmation de l'adresse par plusieurs voisins. 

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-41 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société ANTIN RESIDENCES SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 40 714,83 euros en principal. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société ADEO et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.


Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 25% et des charges, versée mensuellement. 

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. Or, le contrat de bail ne contient aucune stipulation claire et non équivoque mentionnant la fixation de l'indemnité d'occupation à hauteur de 25% du montant du loyer. De surcroît, le bailleur ne développe aucun moyen au soutien de sa demande qui ne peut en conséquence être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. 

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société ANTIN RESIDENCES SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE, l'obligation de la société ADEO au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 11 octobre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 40 701,24 euros (troisième trimestre 2023 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société ADEO à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de l'assignation.

- Sur les mesures accessoires 

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ADEO ne permet d’écarter la demande de la société ANTIN RESIDENCES SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE formée sur le fondement des dispositions sus-visées. 

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 juillet 2022 à minuit ; 

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ADEO et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
 
Condamnons à titre provisionnel la société ADEO à payer, à titre d'indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail du 3 juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; 

Condamnons par provision la société ADEO à payer à la société ANTIN RESIDENCES SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de quarante mille sept cent un euros et vingt-quatre centimes (40 701,24 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 11 octobre 2023 (troisième trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 ; 

Condamnons la société ADEO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 2 juin 2022 ;


Condamnons la société ADEO à payer à la société ANTIN RESIDENCES SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 17 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,




Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT