Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 17 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [P] [F]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05597 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IPZ

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 17 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. TOIT ET JOIE
[Adresse 3] - [Localité 2]

représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR
Monsieur [P] [F]
[Adresse 1] - [Localité 4]

comparant


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier







Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05597 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IPZ


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2002, la SA d'HLM TOIT ET JOIE a consenti un bail d'habitation à Monsieur [P] [F] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 270,72 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5 748,61 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [P] [F] le 11 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, la SA d'HLM TOIT ET JOIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [P] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 - 7 970,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 mai 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 748,61 euros à compter du commandement de payer et de l'assignation pour le surplus,
 - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 juin 2023 et un diagnostic social et financier a été réalisé dont il a été donné lecture à l'audience.

À l'audience du 31 octobre 2023, la SA d'HLM TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 25 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, s'élève désormais à 5 913,28 euros. La bailleresse indique s'en rapporter s'agissant de l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [P] [F], comparant en personne, reconnaît le principe et le montant de la dette et demande à se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une somme de 30 euros par mois en plus du loyer. 

Il expose percevoir 1 800 euros par mois, déclare que la dette s'est constituée alors qu'il était sous curatelle renforcée et envisage de demander une nouvelle mesure de protection. Il précise être actuellement accompagné par une assistante sociale et avoir déposé un dossier de surendettement.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05597 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IPZ

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA d'HLM TOIT ET JOIE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 7 mars 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5 754,34 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 8 mai 2023.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier notamment du diagnostic social et financier et des débats à l'audience que Monsieur [P] [F] a repris le paiement intégral de son loyer depuis plusieurs mois, sa dette ayant notablement diminué depuis la délivrance de l'assignation et qu’il apparaît ainsi en capacité de respecter un échéancier pour apurer sa dette, alors qu'il perçoit des revenus stables et est suivi par une assistante sociale avec laquelle il a constitué un dossier de surendettement et a donné son accord pour la mise en place d'une mesure d'accompagnement budgétaire avec une conseillère en économie sociale et familiale.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues selon les modalités prévues ci-après et de faire droit à la demande de Monsieur [P] [F] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la SA d'HLM TOIT ET JOIE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 25 octobre 2023, Monsieur [P] [F] lui devait la somme de 5 754,33 euros, terme de septembre 2023 inclus, soustraction faite des frais de procédure (6 169,99 euros - 415,65 euros).

Monsieur [P] [F] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5754,34 euros et à compter de l'assignation sur la somme de 2 216,46 euros (7 970,80 euros - 5754,34 euros), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [P] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 8 mai 2023 et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d'HLM TOIT ET JOIE ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SA d'HLM TOIT ET JOIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mars 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE en conséquence que le contrat conclu le 8 octobre 2002 entre la SA d'HLM TOIT ET JOIE, d'une part, et Monsieur [P] [F], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 8 mai 2023,

CONDAMNE Monsieur [P] [F] à payer à la SA d'HLM TOIT ET JOIE la somme de 5 754,34 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 octobre 2023, terme de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2023 sur la somme de 5 597,95 euros et à compter du 15 juin 2023 sur la somme de 2 223,91 euros,

AUTORISE Monsieur [P] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,


DIT que le premier règlement devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [P] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 mai 2023,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [P] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- Monsieur [P] [F] sera condamné à verser à la SA d'HLM TOIT ET JOIE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure, 

CONDAMNE Monsieur [P] [F] à payer à la SA d'HLM TOIT ET JOIE la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [F] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection