Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 17 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [O] [P]
à : Monsieur [N] [P]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/04599 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7AL

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 17 janvier 2024

DEMANDERESSE
Société RIVP
[Adresse 2]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Madame [O] [P]
[Adresse 1]

comparante

Monsieur [N] [P]
[Adresse 1]

comparant


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier

Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04599 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7AL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2016, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Monsieur [N] [B] [P] et à Madame [O] [M] épouse [P] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 720,65 euros et d'une provision pour charges de 185 euros.

Par actes de commissaire de justice du 20 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6 533,57 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [N] [B] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] le 23 janvier 2023.

Par actes de commissaire de justice du 16 mai 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [N] [B] [P] et de Madame [O] [M] épouse [P] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 - 8 530,99 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
 - 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20 janvier 2023.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 mai 2023 et un diagnostic social et financier a été réalisé dont il a été donné lecture à l'audience.

À l'audience du 31 octobre 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 27 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, s'élève désormais à 10 356,92 euros. Elle est d'accord pour l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [N] [B] [P] et Madame [O] [M] épouse [P], comparants en personne, reconnaissent l'existence et le montant de la dette et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 200 euros, en plus du loyer courant. Ils exposent percevoir des revenus de l'ordre de 2 900 euros par mois, avoir trois enfants à charge et avoir repris le paiement du loyer courant depuis quatre mois. Ils précisent par ailleurs qu'une demande de financement est en cours auprès du fonds de solidarité logement (FSL).

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04599 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7AL

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 20 janvier 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 6 533,57 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mars 2023.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du relevé de compte que Monsieur [N] [B] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

La bailleresse a par ailleurs donné son accord à l'octroi de délais de paiement de 200 euros par mois.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues selon les modalités prévues ci-après et de faire droit à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 27 octobre 2023, Monsieur [N] [B] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] lui devaient la somme de 10 356,92 euros, terme de septembre 2023 inclus.

Monsieur [N] [B] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2023 sur la somme de 6 533,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Ils seront tenus solidairement tenus à payer cette dette, en vertu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [N] [B] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges à partir du 21 mars 2023 et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) ou à son mandataire.

Sur les autres demandes

Monsieur [N] [B] [P] et Madame [O] [M] épouse [P], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 janvier 2023.
 
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 janvier 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE en conséquence que le contrat conclu le 8 novembre 2016 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), d'une part, et Monsieur [N] [B] [P] et Madame [O] [M] épouse [P], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 21 mars 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [B] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 10 356,92 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2023 sur la somme de 6 533,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [N] [B] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir avant le dix du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [N] [B] [P] et Madame [O] [M] épouse [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 mars 2023,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [N] [B] [P] et de Madame [O] [M] épouse [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- Monsieur [N] [B] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] seront solidairement condamnés à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [B] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [B] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] aux dépens de la présente procédure comme visé dans la motivation,


RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection