Tribunal Judiciaire · Service des référés — 17 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/54476 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7VM

N° : 2 - MD

Assignation du :
01 Juin 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 17 janvier 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier. 
DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 6] représentée par Madame la Maire de [Localité 6], Madame [D] [N]
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS - #R0229


DEFENDEURS

Monsieur [H] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Monsieur [Y] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Maître Samuel MALKA, avocat au barreau de PARIS - #K0049


DÉBATS

A l’audience du 13 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par assignation en date du 1er juin 2023 , la Ville de [Localité 6] prise en la personne de Madame la Maire de Paris a fait assigner Monsieur [H] [Z] et Monsieur [Y] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 2].

Aux termes de son assignation, la Ville de [Localité 6] entend voir :
· constater que Monsieur [H] [Z] et Monsieur [Y] [O] ont enfreint les dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'urbanisme ;
· condamner Monsieur [H] [Z] à payer à la Ville de [Localité 6] une amende civile de 50 000 euros ;
· condamner Monsieur [Y] [O] à payer à la Ville de [Localité 6] une amende civile de 50 000 euros ;
· condamner Monsieur [H] [Z] à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
· condamner Monsieur [Y] [O] à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
· condamner Monsieur [H] [Z] et Monsieur [Y] [O] aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions la Ville de [Localité 6] fait valoir que Monsieur [H] [Z] et Monsieur [Y] [O] ont donné en location meublée de courte durée à une clientèle de passage l'appartement situé sis [Adresse 2] dont ils sont propriétaires. La Ville de [Localité 6] expose que cet appartement n'est pas la résidence principale des parties défenderesses, qu'il est à usage exclusif d'habitation et que la location meublée de courte durée à une clientèle de passage, sans autorisation préalable, est un changement d'usage qui doit être sanctionné. 

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, Monsieur [H] [Z] et Monsieur [Y] [O] demandent de :
A titre principal :
· débouter la Ville de [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire :
· condamner Monsieur [H] [Z] et Monsieur [Y] [O] à une amende symbolique de 1 euro ;
En tout état de cause :
· rejeter la demande formée par la Ville de [Localité 6] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [H] [Z] et Monsieur [Y] [O] exposent avoir acquis l'appartement litigieux pour permettre à Monsieur [O], pianiste de profession, d'exercer son activité sans causer de nuisances au voisinage, et avoir fait dans les lieux des travaux d'insonorisation conséquents. Ils reconnaissent avoir loué leur bien à des touristes dans le cadre de locations de courte durée, ce durant un nombre limité de nuitées. Ils soulignent avoir immédiatement annulé les réservations dès la visite inopinée de l'agent assermenté de la Ville de [Localité 6].

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation :

L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6], d’établir :

· l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

· un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.

En l'espèce, il est constant comme résultant des écritures et observations orales des parties, concordantes sur ce point, que le bien immobilier situé [Adresse 2] qui était affecté à un usage d'habitation au sens de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, a fait l'objet de locations meublées de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile alors qu'il ne constituait pas la résidence principale des parties défenderesses.

Sur le montant de l’amende : 

L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros. 

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. 

En premier lieu, le constat de location meublée touristique du 16 février 2023 établit que Monsieur [H] [Z] et Monsieur [Y] [O] ont mis en location le lot litigieux sur une plateforme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois de septembre 2019 jusqu'au mois de juin 2022. Cela n’est pas contesté par Monsieur [H] [Z] et Monsieur [Y] [O].

La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit ainsi du mois de septembre 2019 au mois de juin 2022, soit une période de temps importante. Toutefois, l'historique des réservations communiqué par les défendeurs et les relevés obtenus par la Ville de [Localité 6] auprès de la plateforme numérique de location établissent que le nombre de nuitées loué s'établit à 22 en 2019, 33 en 2020, 61 en 2021 et 47 en 2022, soit un volume de location limité. 

La Ville de [Localité 6] estime à 58657,50 euros le revenu tiré des locations illicites sur la totalité de la période concernée, ce que contestent Monsieur [H] [Z] et Monsieur [Y] [O], qui produisent un relevé édité par la plateforme Airbnb établissant à 11 866,60 euros le montant total des produits dégagés des locations.

En tout état de cause, il ressort des multiples attestations versées aux débats que Monsieur [Y] [O], pianiste de profession, utilise le logement litigieux comme studio de musique pour ses compositions, ses répétitions et des leçons de piano, ce plusieurs fois par semaine. Cette utilisation des locaux est corroborée par la présence dans les lieux de Monsieur [O] lors de la visite inopinée du contrôleur assermenté de la Ville de [Localité 6]. Il s'en déduit que la mise en location meublée de tourisme n'a pas eu pour effet de soustraire le bien au marché de la location à usage d'habitation ni même d'empêcher son habitation en exécution de baux mobilités, cette faible atteinte aux objectifs poursuivis par la législation devant être prise en considération dans l'appréciation du quantum de l'amende.

Enfin, il est constant que les locations litigieuses ont cessé dès la visite de l'agent de la Ville de [Localité 6] intervenue le 21 juin 2022, que Messieurs [O] et [Z] ont communiqué tous les justificatifs sollicités par la partie demanderesse et ont, dans le cadre de la présente instance, adopté une parfaite transparence quant au volume de locations et aux gains perçus.

En considération de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer l’amende civile à 2000 euros et de condamner conjointement Messieurs [O] et [Z] au paiement de celle-ci, aucune circonstance ne justifiant le prononcé de deux amendes distinctes. 

Sur les mesures accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 6], Monsieur [H] [Z] et Monsieur [Y] [O] supporteront la charge des dépens. 

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 6] une indemnité que l'équité commande de fixer à 1000 euros au titre des frais irrépétibles.


En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, 

Condamne Monsieur [H] [Z] et Monsieur [Y] [O] à payer une amende civile de deux mille euros (2000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ; 

Condamne Monsieur [H] [Z] et Monsieur [Y] [O] à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de mille euros (1000 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ; 

Condamne Monsieur [H] [Z] et Monsieur [Y] [O] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 17 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,




Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT