Tribunal Judiciaire · Service des référés — 17 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/54819 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2AHD

N°: 4 - MD

Assignation du :
14 Juin 2023, 28 juillet 2023 et 07 août 2023



EXPERTISE[1]

[1] 5 Copies exécutoires
+ 1 EXPERT
délivrées le:

ORDONNANCE DE REFERE 
rendue le 17 janvier 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier.
DEMANDERESSE

La S.A.R.L. GALERIE SARTO
[Adresse 14]
[Localité 11]

représentée par Maître Philippe BOUILLON de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS - #P0008


DEFENDEURS

Le S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice le CABINET LONGCHAMP
[Adresse 5]
[Localité 13]

représenté par Maître Alix CHABRERIE de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS - #A0550

La société AREAS DOMMAGES
[Adresse 9]
[Localité 12]

représentée par Maître Julien BESLAY de la SELARL CAUSIDICOR, avocats au barreau de PARIS - #J0133


La VILLE DE [Localité 16]
[Adresse 8]
[Localité 10]

représentée par Maître Gonzague PHÉLIP de la SELEURL PHELIP & ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS - #C0839

Monsieur [X] [J]
[Adresse 14]
[Localité 11]

représenté par Maître Fabrice LEPEU de l’AARPI KLP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #B0404


DÉBATS

A l’audience du 13 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Vu l'assignation délivrée le 14 juin 2023 par la société à responsabilité limitée GALERIE SARTO à Monsieur [X] [J] ; 

Vu l'assignation en intervention forcée délivrée les 28 juillet et 7 août 2023 par Monsieur [J] au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14], à la société AREAS DOMMAGES et à la Ville de [Localité 16] ; 

Vu la jonction des procédures ordonnée à l'audience du 20 septembre 2023 ;

Vu l'injonction délivrée aux parties le 20 septembre 2023 de rencontrer un médiateur aux fins d'information sur l'objet et le déroulement d'une médiation ; 

Vu les observations oralement développées par la société GALERIE SARTO à l'audience du 13 décembre 2023, maintenant les prétentions et moyens formulés dans son acte introductif d'instance ;
 
Vu les écritures oralement développées par Monsieur [J] ; 

Vu les conclusions oralement soutenues par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] ; 

Vu les écritures oralement soutenues par la Ville de [Localité 16] ; 

Vu les conclusions oralement soutenues par AREAS DOMMAGES ; 

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, permettant à la juridiction de se référer aux écritures auxquelles les parties se sont oralement reportées à l'audience pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

MOTIFS

1. Sur les demandes principales formées par la société GALERIE SARTO 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, Monsieur [J] est propriétaire de locaux situés d’une part [Adresse 14], d'autre part [Adresse 14] et [Adresse 6] à [Localité 11], donnés à bail commercial à la société GALERIE SARTO par actes sous seing privé des 29 novembre et 30 avril 2019. 

Le présent litige porte essentiellement sur les locaux situés à l'angle de la [Adresse 19] et de la [Adresse 20], qui comprennent une boutique reliée à une cave.

1.1 Sur la demande de condamnation de Monsieur [J] à réaliser tous travaux permettant de remédier définitivement aux infiltrations d'eau

Les pièces versées aux débats établissent que la société GALERIE SARTO a signalé à son bailleur des remontées d'eau affectant le sous-sol des locaux loués, le 25 octobre 2019, qu'un audit du réseau d'assainissement et des descentes d'eaux pluviales de l'immeuble en date du 30 avril 2020 a révélé des défauts d'étanchéité affectant plusieurs canalisations, que le sous-sol a connu une nouvelle inondation le 10 mai 2020, que des travaux de réfection du réseau d'assainissement ont été réalisés au mois d'août 2020, que la galerie SARTO a signalé à Monsieur [J] de nouvelles remontées d'eau dans la cave les 16 février 2021, 5 juin 2021 et 18 août 2022. La partie demanderesse a oralement précisé à l'audience avoir subi un nouveau dégât des eaux au mois de juillet 2023.

La survenance répétée de dégâts des eaux affectant la partie située en sous-sol des lieux loués justifie l'urgence à intervenir. Toutefois, il ressort des pièces produites, notamment des factures des multiples professionnels mandatés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, que l'origine de ces désordres n'est pas précisément déterminée en dépit d'investigations et de travaux menés sur les canalisations, la nourrice et le collecteur. Ainsi, la contestation soulevée par Monsieur [J], qui fait valoir à juste titre que ni la nature, ni l'imputabilité des travaux nécessaire à remédier aux infiltrations d'eau ne sont établies, revêt un caractère sérieux. 

Par ailleurs, si l'imminence d'un dommage -consistant en un risque de voir se répéter des inondations du sous-sol- est démontrée, les pièces versées aux débats ne permettent pas d'établir que l'origine des infiltrations soit privative, ni au demeurant de déterminer la nature des travaux permettant de garantir que de telles remontées d'eau cessent définitivement.

Aussi n'y a-t-il pas lieu à référé sur la demande de travaux sous astreinte.

1.2 Sur la demande de provision

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

En l'espèce, la société GALERIE SARTO sollicite la condamnation de Monsieur [J] à lui verser la somme de 200 079,82 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice, en invoquant le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et d'entretien.

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
« 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; [...] »

En l'espèce, en raison de l’incertitude planant sur l’origine, la cause et l’étendue des désordres, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du preneur ne peut être caractérisé avec l’évidence requise en référé. 

Aussi n'y a-t-il pas lieu à référé sur cette demande.

2. Sur la demande d'expertise


Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L'obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l'absence de procès devant le juge du fond, l'existence d'un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

Les dispositions de l'article 146 du code de procédure civile qui interdisent au juge d'ordonner une mesure d'instruction pour suppléer la carence d'une partie ne s'appliquent pas lorsque le juge est saisi d'une demande fondée sur l'article 145 du même code.

A ce stade, le juge n’est pas tenu de caractériser l'intérêt légitime du demandeur au regard des règles de droit éventuellement applicables ou des différents fondements juridiques des actions que ce dernier envisage d’engager – puisqu’il s’agit seulement d’analyser le motif légitime que le demandeur a de conserver ou établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès. 

La mesure sollicitée n'implique pas d'examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l'éventualité d'un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui.

Si le litige au fond peut n'être qu'éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer la réalité des faits qu'il allègue, il doit justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile. 

Il est rappelé que le juge judiciaire des référés peut ordonner une mesure d'instruction avant tout procès, dès lors que le fond du litige est de nature à relever, ne serait-ce qu'en partie, de la compétence des juridictions de l'ordre auquel il appartient.

En l'espèce, il est justifié de la survenance répétée de dégâts des eaux dont l'origine demeure indéterminée, affectant le sous-sol des lieux loués par la société GALERIE SARTO. Les éléments produits établissent que les désordres seraient notamment susceptibles de provenir du réseau d'assainissement constituent une partie commune à l'immeuble sis [Adresse 14], ou des ouvrages d'assainissement situés sur le domaine public.

Il s'ensuit que le procès en germe en vue duquel la mesure d'instruction est sollicitée est susceptible de relever de la compétence du tribunal judiciaire, de sorte que la présente juridiction est compétente pour en connaître.

L'existence d'un motif légitime de voir ordonner une mesure d'instruction étant établie, une expertise judiciaire sera ordonnée, au contradictoire, de Monsieur [J], propriétaire et bailleur du lot privatif affecté, du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, de l'assureur de celui-ci et de la Ville de [Localité 16].

3. Sur la demande de consignation de la moitié du montant des loyers

L'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Se prévalant de l’inexécution par Monsieur [J] de son obligation de délivrance de jouissance paisible des locaux, la société GALERIE SARTO sollicite le séquestre de la moitié du montant des loyers à échoir, toutes taxes comprises, entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations.
 
En l’espèce, il convient de relever que la société GALERIE SARTO ne démontre ni n’allègue avoir cessé, fût-ce temporairement, d’exploiter son activité dans le local loué en raison des désordres objets de la présente instance. 
 
Il est toutefois établi que la demanderesse se trouve effectivement privée de la jouissance de la cave située au sous-sol, notamment en raison des inondations répétées, de l'humidité persistante et des stigmates des infiltrations. 
 
Néanmoins, en raison de l’incertitude planant sur l’origine, la cause et l’étendue des désordres, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du preneur ne peut être caractérisé avec l’évidence requise en référé. 
 
De même, à défaut de certitude sur l’imputabilité des désordres, il n’est pas justifié que la mesure conservatoire tenant au séquestre des loyers permette de faire cesser le prétendu manquement du bailleur à ses obligations. 
 
En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

4. Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L'unique demande à laquelle il est fait droit consiste en une mesure d'instruction, ordonnée dans l'intérêt probatoire de la société demanderesse et de Monsieur [J], propriétaire des locaux affectés. Aussi la charge des dépens sera-t-elle partagée par moitié entre ces deux parties.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Nonobstant la condamnation de la société GALERIE SARTO et Monsieur [J] aux dépens, la nature probatoire de la mesure ordonnée, intervenant avant l'établissement d'une quelconque responsabilité, impose de rejeter les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de travaux sous astreinte ; 

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision ; 

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de consignation partielle du loyer ; 

Rejetons l'exception d'incompétence ; 

Donnons acte à Monsieur [J], au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 11] et à la société AREAS DOMMAGES de leurs protestations et réserves ; 

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d'expert :

Monsieur [W] [U] 
[Adresse 7]
Téléphone : [XXXXXXXX02] / [XXXXXXXX04]
Courriel : [Courriel 21]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

- se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;
- examiner les désordres allégués dans l'assignation ainsi que les désordres relatifs au dégât des eaux survenu au mois de juillet 2023 ainsi que, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ; 
- les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition; en rechercher la ou les causes; 
- fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux; 
- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; 
- faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

- se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

- à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
- en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; 
- en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
- en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

- en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
- fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
- rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Fixons à la somme de cinq mille euros (5000 euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société GALERIE SARTO à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 18 mars 2024 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 17 septembre 2024, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Partageons par moitié la charge des dépens entre la société GALERIE SARTO d'une part et Monsieur [J] d'autre part ;
Rappelons que l'exécution provisoire est de droit. 

Fait à Paris le 17 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,




Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT



Service de la régie : 
Tribunal de Paris, [Adresse 17]
☎ [XXXXXXXX03] 
Fax [XXXXXXXX01]
✉ [Courriel 18]


Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : 
IBAN : [XXXXXXXXXX015]
BIC : [XXXXXXXXXX022]
en indiquant impérativement le libellé suivant : 
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [W] [U]

Consignation : 5000 € par La S.A.R.L. GALERIE SARTO

le 18 Mars 2024

Rapport à déposer le : 17 Septembre 2024

Juge chargé du contrôle de l’expertise : 
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 17].