Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 17 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [B] [W]
à : Madame [F] [I] épouse [W]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05230 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FHM

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 17 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. D’HABITATONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE
[Adresse 1]

représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Monsieur [B] [W]
[Adresse 3]

comparant

Madame [F] [I] épouse [W]
[Adresse 3]

non comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05230 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FHM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2016, la SA d'HLM TOIT ET JOIE a consenti un bail d'habitation à Monsieur [B] [W] et à Madame [F] [I] épouse [W] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 607,01 euros.

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2019, la SA d'HLM TOIT ET JOIE leur a par ailleurs consenti la location d'un emplacement de parking (n° 95) situé à la même adresse moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 55 euros.

Par actes de commissaire de justice du 16 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 031,56 euros au titre de l'arriéré locatif visant la clause résolutoire prévue dans les contrats.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [B] [W] et de Madame [F] [I] épouse [W] le 9 février 2023.

Par actes de commissaire de justice du 25 mai 2023, la SA d'HLM TOIT ET JOIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition des clauses résolutoires, subsidiairement prononcer la résiliation des baux, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [B] [W] et de Madame [F] [I] épouse [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération des lieux,
- 2 809,28 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 juin 2023 et un diagnostic social et financier a été réalisé dont il a été donné lecture à l'audience.

À l'audience du 31 octobre 2023, la SA d'HLM TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 26 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, s'élève désormais à 1 163,40 euros. Elle donne par ailleurs son accord pour l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Monsieur [B] [W], comparant en personne, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant une mensualité d'apurement de 200 euros.

Assignée à personne, Madame [F] [I] épouse [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA d'HLM TOIT ET JOIE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de location a été signifié aux locataires le 16 février 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 031,56 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires dont les conditions sont réunies depuis le 17 avril 2023.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du relevé de compte que Monsieur [B] [W] et Madame [F] [I] épouse [W] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et la bailleresse a par ailleurs donné son accord pour l'octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues selon les modalités prévues ci-après et de faire droit à leur demande de suspension des effets des clauses résolutoires durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, les clauses résolutoires seront donc réputées n'avoir pas joué, et l'exécution des contrats de location pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, les clauses résolutoires seront acquises et les beaux résiliés de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la SA d'HLM TOIT ET JOIE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 26 octobre 2023, Monsieur [B] [W] et Madame [F] [I] épouse [W] lui devaient la somme de 1 163,40 euros, terme de septembre 2023 inclus, soustraction faite des frais de procédure (1 500 euros - 336,60 euros).

Monsieur [B] [W] et Madame [F] [I] épouse [W] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 031,56 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets des clauses résolutoires évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [B] [W] et Madame [F] [I] épouse [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges à partir du 17 avril 2023 et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d'HLM TOIT ET JOIE ou à son mandataire.

Sur les autres demandes

Monsieur [B] [W] et Madame [F] [I] épouse [W], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer. 

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SA d'HLM TOIT ET JOIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATE que les dettes locatives visées dans le commandement de payer du 16 février 2023 n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois,

CONSTATE que le contrat conclu le 26 septembre 2016 entre la SA d'HLM TOIT ET JOIE, d'une part, et Monsieur [B] [W] et Madame [F] [I] épouse [W], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 17 avril 2023,

CONSTATE que le contrat conclu le 3 juillet 2019 entre la SA d'HLM TOIT ET JOIE, d'une part, et Monsieur [B] [W] et Madame [F] [I] épouse [W], d'autre part, portant sur un emplacement de parking (n°95) situé [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 17 avril 2023,

Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05230 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FHM

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [F] [I] épouse [W] à payer à la SA d'HLM TOIT ET JOIE la somme de 1 163,40 euros au titre des arriérés locatifs portant à la fois sur le logement et l'emplacement de parking, somme arrêtée au 26 octobre 2023, échéances de septembre 2023 incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2023 sur la somme de 3 031,56 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [B] [W] et Madame [F] [I] épouse [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [B] [W] et Madame [F] [I] épouse [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais été acquises,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 17 avril 2023,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [B] [W] et Madame [F] [I] épouse [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- Monsieur [B] [W] et Madame [F] [I] épouse [W] seront solidairement condamnés à verser à la SA d'HLM TOIT ET JOIE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [F] [I] épouse [W] à payer à la SA d'HLM TOIT ET JOIE la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [F] [I] épouse [W] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection