Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 17 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05217 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FFO

N° MINUTE : 3/2024







JUGEMENT 
rendu le 17 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F, [Adresse 2] -[Localité 5]S, représentée par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, [Adresse 3] [Localité 4], Toque P0128

DÉFENDEURS
Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6], comparant en personne
Madame [F] [X], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 06 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort le 17 janvier 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière










Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05217 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FFO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 avril 2015, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à M. [T] [F] et à Mme [O] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 645,40 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 juillet 2017, Mme [O] [U] informait la société bailleresse du dépôt de la conention de divorce par consentment mutuel de M. [T] [F] et Mme [O] [U] et demandait à être enlevée du bail. 

Par actes de commissaire de justice du 16 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à M. [T] [F] et à Mme [F] un commandement de payer la somme principale de 5315,44 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [F] et Mme [X] [F] le 6 avril 2023.

Par assignations du 13 juin 2023, la société IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidairement prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [T] [F] et de Mme [X] [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 
- 5315,44 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif 
-350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 octobre 2023, la société IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et sollicite la condamnation des locataires au paiement de la dette locative, actualisée au 11 septembre 2023, à 5315,44 euros, terme d'août 2023 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé en défense.

La société IMMOBILIERE 3F considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [T] [F] expose qu'il a eu des problèmes de santé mais que sa situation s'est améliorée et qu'il travaille comme chauffeur de bus à la RATP. Il propose de verser la somme de 100 euros par mois pendant 35 mois et de régler le solde de sa dette à la 36ème mensualité. 

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [X] [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

M. [T] [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [T] [F] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 16 décembre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5315,44 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 février 2023.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer des époux [F] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 100 euros pendant 35 mois puis de solder leur dette à la 36ème mensualité.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [F] [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 11 septembre 2023, M. [T] [F] et Mme [X] [F] lui devaient la somme de 5315,44 euros.

Selon les dispositions de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. 

M. [T] [F] et Mme [X] [F] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [F] et Mme [X] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. 

Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif (loyer majoré de 50% outre les charges), mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le cas échéant, l'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 17 février 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F, ou à son mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [F] et Mme [X] [F], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société IMMOBILIERE 3F, M. [T] [F] et Mme [X] [F] seront in solidum condamnés à lui verser une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 décembre 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 avril 2015 entre la société IMMOBILIERE 3F, d'une part, et M. [T] [F] et Mme [X] [F], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 17 février 2023,

CONDAMNE solidairement M. [T] [F] et Mme [X] [F] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 5315,44 euros (cinq mille trois cent quinze euros et quarante-quatre centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2023, terme d'août 2023 inclus, 

AUTORISE M. [T] [F] et Mme [X] [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [F] et Mme [X] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 février 2023,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [T] [F] et Mme [X] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-M. [T] [F] et Mme [X] [F] seront solidairement condamnés à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [T] [F] et Mme [X] [F] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [T] [F] et Mme [X] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 décembre 2022 et celui des assignations du 13 juin 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge