Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 17 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [M] [E]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05012 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DKM

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 janvier 2024


DEMANDERESSE
[Localité 3] HABITAT OPH
[Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [E]
[Adresse 2]

non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 octobre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05012 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DKM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2010, [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à Monsieur [S] [E] et à Madame [P] [V] épouse [E] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 216,30 euros.

Par suite du décès de Madame [P] [E], un transfert de bail a été opéré au profit de Monsieur [M] [E] le 30 août 2022.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 849,52 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [M] [E] le 17 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
- être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [M] [E], ainsi que tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, 
- voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans un garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls six du défendeur,
- obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 - une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel d'un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 - 3 271,11 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2023, terme d'avril 2023 inclus,
 - 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 mai 2023 et un diagnostic social et financier a été réalisé dont il a été donné lecture à l'audience.

À l'audience du 31 octobre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 30 octobre 2023, s'élève désormais à 5 575,23 euros, terme d'octobre 2023 inclus.

Assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [M] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

[Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 14 février 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 849,52 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et la juridiction constatera que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 15 avril 2023.

Il convient en conséquence d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément d'autoriser [Localité 3] HABITAT-OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 octobre 2023, terme d'octobre 2023 inclus Monsieur [M] [E] lui devait la somme de 5 575,23 euros, soustraction faite des frais de procédure (5 856,28 euros - 281,05 euros).

Malgré l'absence de comparution du locataire, l'actualisation du montant de la dette était prévisible et ne heurte donc pas le principe de la contradiction. 

Monsieur [M] [E] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. 

Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges à partir du 15 avril 2023 et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 février 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail,

CONSTATONS en conséquence que le contrat de bail conclu le 9 septembre 2010, modifié par avenant le 30 août 2022, entre [Localité 3] HABITAT-OPH, d'une part, et Monsieur [M] [E], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 15 avril 2023,

DISONS n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [M] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNONS à Monsieur [M] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05012 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DKM

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Monsieur [M] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DISONS que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 avril 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Monsieur [M] [E] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 5 575,23 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2023, terme d'octobre 2023 inclus,

CONDAMNONS Monsieur [M] [E] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [M] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 février 2023 et celui de l'assignation du 25 mai 2023,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection