Tribunal Judiciaire · Service des référés — 17 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58434 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3FWY

N° : 8 - MD

Assignation du :
09 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 17 janvier 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier. 
DEMANDEUR

Monsieur [W] [J]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Serge LEWISCH, avocat au barreau de PARIS - #D1474


DEFENDEURS

Madame [R] [O]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Monsieur [Z] [O]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représentés par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE - #PC370


DÉBATS

A l’audience du 13 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 13 janvier 2009 à effet au 1er avril 2006, Madame [R] [U] épouse [O] a renouvelé le bail commercial consenti à Monsieur [W] [J] portant sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal de 4998,68 euros, hors charges et hors taxes, payable à terme échu à une fréquence trimestrielle.

Il est constant que Madame [R] [O] et Monsieur [Z] [O] (ci-après : les consorts [O]) sont venus aux droits de Madame [U] en qualité de bailleurs des locaux exploités par Monsieur [J].

Par acte extrajudiciaire délivré le 27 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 6687,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 octobre 2023, augmentée du coût de l'acte.

Par exploit délivré le 9 novembre 2023, Monsieur [J] a saisi le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir : 
« Constater que M. [W] [J] est redevable de : 
loyers impayés prévus au bail, pour un montant à ce jour de 6 687,97 euros 
Constater que le montant des charges demandé à M. [W] [J] ne correspond ni son bail, ni aux textes en vigueur 
Nommer un huissier aux frais avancés des propriétaires du local loué pour vérifier le calcul des charges depuis 5 ans 
- Accorder à M. [W] [J] un délai de 2 ans pour régler sa dette par mensualités 
- suspendre les effets et l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail 
- Rejeter les demandes des consorts [O] en toutes fins qu’elles comportent 
- Ordonner, vu l’urgence, l'exécution provisoire de la décision à intervenir » 

A l'audience du 13 décembre 2023, Monsieur [J] soutient oralement les prétentions et moyens formulés dans son assignation.

Aux termes de leurs conclusions oralement soutenues à l'audience du 13 décembre 2023, les consorts [O] entendent voir : 
« - DEBOUTER Monsieur [W] [J] de l’entièreté de ses demandes, 
- CONSTATER que la clause résolutoire insérée au bail est acquise à compter du 27 novembre 2023 minuit et que Monsieur [W] [J] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date, 
- PRONONCER par conséquent la résiliation du bail consenti par les bailleurs à Monsieur [W] [J] à compter du 27 novembre 2023 minuit, 
- CONDAMNER Monsieur [W] [J] à payer aux Consorts [O] la somme 6.689,97 EUROS arrêtée au 08 décembre 2023 (mensualité du troisième trimestre inclus) et portant intérêt à compter du 27 octobre 2023 date du commandement de payer ou à tout le moins à la date de la présente assignation, 
- ORDONNER l’expulsion de Monsieur [W] [J] et de tout occupant de son chef sans délai et si besoin est avec le concours de la Force publique, 
- CONDAMNER Monsieur [W] [J] à la somme de 2.059,66 euros par trimestre au titre de l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux avec intérêts au taux légal et que cette indemnité sera indexée selon l’indice du coût de la construction, 
- CONDAMNER Monsieur [W] [J] à la somme de 2.000 EUROS au titre des dommages et intérêts, 
- CONDAMNER Monsieur [W] [J] à la somme de 1.500 EUROS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER le demandeur aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et les frais d’exécution de la décision à venir. 
- ORDONNER l’exécution provisoire de droit. »

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en réalité un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 

1. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.


Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

En l'espèce, l'acte de renouvellement de bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'accessoires et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n'est soulevé aucune contestation quant aux conditions de délivrance et quant aux mentions du commandement de payer, lequel porte sur la somme de 6687,97 correspondant à l'arriéré de loyer et charges incluant l'échéance du troisième trimestre 2023.

Il est constant que les causes du commandement n'ont pas été apurées dans le mois de sa délivrance par Monsieur [J], qui ne conteste pas l'acquisition de la clause résolutoire.

Aussi y a-t-il lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 27 novembre 2023.

2. Sur la demande de provision formée par les consorts [O]

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.


En l'espèce, les consorts [O] sollicitent la condamnation provisionnelle de Monsieur [J] à leur payer la somme de 6689,97 euros, arrêtée au 8 décembre 2023 et incluant l'échéance afférente au troisième trimestre 2023. 

Dans la partie conclusive de son assignation, Monsieur [J] se reconnaît débiteur de cette somme, tout en sollicitant la désignation d'un commissaire de justice pour vérifier le calcul des charges qui lui ont été imputées et dont il conteste le calcul, et en contestant la facturation de frais de mise en demeure portés au débit du compte locataire les 10 décembre 2021, 27 avril 2022, 20 juillet 2022, 19 octobre 2022, 2 mars 2023 et 20 juillet 2023, pour un montant total de 180 euros.

Il ne ressort d'aucune stipulation claire et non équivoque que pèse sur le preneur l'obligation de s'acquitter d'une quelconque somme au titre de frais de mise en demeure, de sorte que la facturation de 180 euros par le bailleur est sérieusement contestable.

S'agissant des charges, l'acte de renouvellement de bail stipule, en sa page 8 :
« En sus du loyer, le Preneur remboursera au bailleur :
Les charges locatives de la copropriété à proportion de 26/1000° des parties communes.
Tous impôts, taxes et contributions ou autres, de toute nature quelconque, y, auxquels les locaux loués, ou la location elle-même, pourront être assujettis, ainsi que toutes taxes municipales, charges de ville ou d'Etat assises ou à asseoir sur lesdits locaux. »

Il prévoit que le preneur devra verser, en même temps que le loyer, une provision sur charges trimestrielle de 190 euros.

En annexe du commandement de payer délivré le 27 octobre 2023 figure un décompte faisant apparaître une provision sur charges de 450 puis 430 euros, appelée trimestriellement. 

Or, aucune clause du bail ne prévoit de variation du montant de la provision sur charges, de sorte que les sommes de (430 – 190)+(430-190)+(430-190) appelées au titre de l'année 2023, qui n'ont pas fait l'objet d'une régularisation, sont sérieusement contestables.

Au regard de ces éléments, il sera fait droit à la demande de provision du bailleur à concurrence de 5589,97 euros.

3. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L145-41 alinéa second, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années.

En l'espèce, Monsieur [J] sollicite de se voir autoriser à apurer sa dette dans un délai de vingt-quatre mois ; les bailleurs s’y opposent, soulignant la fragilité de la situation financière de leur débiteur.

Il ressort des décomptes et pièces versés aux débats que des sommes égales au montant du loyer et au montant de la provision sur charges contractuellement définie ont été versées à leur échéance par le preneur, démontrant la bonne foi de celui-ci et ses efforts pour poursuivre l'activité qu'il exerce depuis 1999 dans les lieux loués.

Il est en effet établi qu'un contentieux oppose les parties quant à la détermination des charges imputées au locataire, ce depuis un courrier envoyé au mandataire des bailleurs au mois de décembre 2021. Ainsi, l'arriéré locatif ne correspond en réalité qu'au différentiel entre les provisions sur charges et les charges facturées à Monsieur [J] par les consorts [O].

Par ailleurs, Monsieur [J] justifie de factures en attente de règlement, d'un montant supérieur au quantum de sa dette et du loyer afférent au dernier trimestre 2023, exigible à terme échu.

Dès lors, la demande de délai de paiement peut être accueillie et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé. 

A défaut de respect de ce délai, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le cas échéant, l’indemnité d’occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

4. Sur la demande de désignation d'un commissaire de justice

Monsieur [J] sollicite la désignation d'un commissaire de justice aux fins de vérifier le calcul des charges depuis cinq années.

Tous les appels de fond et les factures édités par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et le bailleur étant versés aux débats, cette mesure, au soutien de laquelle n'est au demeurant formulé aucun moyen de droit, apparaît inutile, chaque partie disposant des éléments pour procéder au calcul et formuler toute éventuelle contestation relevant de l'office du juge du fond.

5. Sur la demande de dommages et intérêts

Enfin, les consorts [O] sollicitent la condamnation de Monsieur [J] à leur payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Or, si l'article 835 du code de procédure civile investit le juge des référés du pouvoir d'accorder des provisions, la présente juridiction ne peut, sans excéder son office et hors exceptions non visées en l'espèce, statuer sur une demande tendant à une demande de condamnation ne revêtant pas de caractère provisionnel.

Aussi n'y a-t-il pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les mesures accessoires 

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit codeprécise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant partiellement et ne contestant pas le principe de sa dette, Monsieur [J] doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Nonobstant la condamnation de Monsieur [J] aux dépens, des considérations d'équité imposent de le dispenser du paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 novembre 2023 à minuit ; 

Condamnons par provision Monsieur [J] à payer à Madame [R] [O] et Monsieur [Z] [O] la somme de 5589,97 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés arrêtés au 8 décembre 2023 (troisième trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023 ; 

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision ; 

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que Monsieur [J] verse à Madame [R] [O] et Monsieur [Z] [O] la somme de cinq mille cinq cent quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt-dix-sept centimes (5589,97 euros) en vingt-trois versements mensuels d'un montant de deux cent quarante euros (240 euros) suivis d'un versement du solde, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 5 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Monsieur [J] des lieux loués qu’il occupe [Adresse 1] et de tous occupants de son chef, 
- Monsieur [J] devra payer mensuellement à Madame [R] [O] et Monsieur [Z] [O], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;
le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de désignation d'un commissaire de justice ; 

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts ; 

Condamnons Monsieur [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 27 octobre 2023 ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, y compris les demandes formulées au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 17 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,




Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT