Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 17 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/02615
N° Portalis 352J-W-B7H-CZGAH


N° MINUTE : 1

Assignation du :
20 Février 2023


Jugement de réouverture des débats


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 17 Janvier 2024

DEMANDERESSE

Madame [X] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Maître Eric COURMONT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC45


DEFENDERESSE

S.A.S. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Maître Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0129





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maia ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 08 novembre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort






FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte authentique en date du 18 juillet 2012, Monsieur [H] [O] et Madame [X] [O] épouse [U] ont donné à bail commercial, en renouvellement d’un précédent bail initialement conclu le 29 juin 1994 et précédemment renouvelé le 12 mars 2004 à effet au 1er juillet 2013, à la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL la totalité d’un immeuble situé [Adresse 1] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2012 pour se terminer le 30 juin 2021, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 120.000 euros hors taxes et hors charges.

La destination contractuelle est “le commerce d’hôtel de tourisme, avec ou sans débit de boissons”.

Suite au décès de son père, Madame [X] [O] épouse [U] est devenue seule propriétaire du bien susvisé.

Par acte extrajudiciaire en date du 20 octobre 2020, Madame [X] [U] a délivré à la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021, moyennant un loyer porté à la somme annuelle en principal de 206.000 euros hors taxes et hors charges.

Parallèlement, Madame [X] [U] se prévalant de désordres dont l’origine serait selon elle un défaut d’entretien, a, par acte d’huissier délivré le 3 décembre 2020, fait assigner la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 5 mars 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné en qualité d’expert judiciaire, Monsieur [T] [N], lequel a déposé son rapport le 10 janvier 2022.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 janvier 2022, Madame [X] [U] a fait sommation à la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans un délai de 8 jours.

Par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 23 juin 2022, Madame [X] [U] a notifié à la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL un mémoire préalable aux termes duquel elle demandait à titre principal la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 206.000 euros par an hors taxes et hors charges, correspondant selon elle à la valeur locative.

Par acte d’huissier délivré à personne habilitée le 20 février 2023, Madame [X] [U] a fait assigner la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris. Elle sollicite aux visas des articles L. 145-33, R. 145-1 et suivants du code de commerce de :

“- Prononcer le renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 01.07.2021, portant sur les locaux dépendants d’un immeuble sis au [Adresse 1].
- Dire et juger qu’une modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L. 145-33 permet de déplafonner le loyer en renouvellement, et que le loyer du bail renouvelé doit être fixé de plein droit à sa valeur locative à compter du 01.07.2021,
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01.07.2021 à sa valeur locative, soit la somme annuelle en principal de 206.000 € HT.
- Dire et juger que La société HOTELIERE CENTRAL HOTEL sera tenue de régler à Madame [X] [U] le différentiel de loyer entre le loyer effectivement payé depuis le 01.07.2021 et celui qui sera judiciairement fixé et qu’il portera intérêts au taux légal au fur et à mesure de ses échéances, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil,
- Fixer le nouveau dépôt de garantie en conséquence, soit la somme de 61.800 euros TTC, soit trois mois de loyers.
- Dire et juger que La société HOTELIERE CENTRAL HOTEL sera tenue de régler à Madame [X] [U] le différentiel de dépôt de garantie entre celui actuellement entre ses mains et celui qui sera judiciairement fixé et qu’il portera intérêts au taux légal au fur et à mesure de ses échéances, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil,

Subsidiairement,

- Désigner tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux donnés à bail sis au [Adresse 1].
- Fixer à la somme de 206.000 euros HT et hors charges le loyer annuel provisionnel à compter du 01.07.2021 avec condamnation à payer cette somme provisionnelle.
- Dans ce cas réserver les dépens.
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
- Condamner la société HOTELIERE CENTRAL HOTEL à payer à Madame [X] [U] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens”.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 septembre 2023, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 8 novembre 2023 afin de permettre à la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL de constituer avocat et d’adresser un mémoire en défense et à défaut pour plaidoiries. Une lettre a été adressée par le greffe à la partie défenderesse lui rappelant que la constitution d'avocat était obligatoire.

A l’audience du 8 novembre 2023, il a été constaté que la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL n’avait pas constitué avocat et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Par message adressé par RPVA le 11 décembre 2023, la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL a transmis un mémoire daté du 7 décembre 2023 indiquant que celui-ci était également adressé à la bailleresse par lettre recommandée et a demandé au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

“ Vu les dispositions des articles L. 145-1 et suivants et R. 145-1 du code de commerce,
Vu les dispositions des articles 16 et 444 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la jurisprudence citée,

A titre principal :

- Ordonner la réouverture des débats et convoquer les parties à comparaître lors d’une nouvelle audience ;

A titre subsidiaire :

- Désigner tel expert qu’il plaira afin qu’il livre son avis sur la valeur locative, au 1er juillet 2021, des locaux sis [Adresse 1] ;
- Dire que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera versée par Madame [X] [U] ;

En toutes hypothèses :

- Débouter Madame [X] [U] de l’ensemble de ses demandes et prétentions contraires ;
- Condamner Madame [X] [U] aux entiers dépens de la présente instance et au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.”
 


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande de réouverture des débats présentée par la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL

A l’appui de sa demande de réouverture des débats, la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL expose que suite au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, Madame [U] l’a assignée devant le juge des référés de ce tribunal par acte d’huissier délivré le 10 octobre 2022 aux fins qu’il lui soit enjoint de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire sous astreinte ; que par ordonnance en date du 14 novembre 2022, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer Madame [P] [L], médiateur.

La S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL fait valoir que les parties ont déféré à cette injonction et ont ensuite convenu d’entrer dans un processus de médiation conventionnelle, laquelle est toujours en cours et porte tant sur les problématiques de travaux que sur le prix du bail renouvelé. Elle conclut qu’elle pensait légitimement que toutes les instances opposant les parties sur ces sujets étaient suspendues et que son conseil n’a pas été destinataire du mémoire préalable, de l’assignation et des bulletins de renvoi alors que la loyauté des débats et les règles de déontologie s'imposant aux avocats auraient du selon elle conduire le conseil de la partie adverse à communiquer ces informations à son conseil.


* * *

Aux termes de l’article 444 du code procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. 
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL justifie de l’existence d’une médiation conventionnelle suite à l’injonction délivrée par le juge des référés, élément dont n’a pas fait état Madame [U].

Le juge étant garant de la loyauté des débats, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision, aux fins de faire le point sur la médiation conventionnelle en cours et de permettre à la locataire de répondre aux demandes formulées.

Par ailleurs, Madame [U] sollicite de voir :

“- Fixer le nouveau dépôt de garantie en conséquence, soit la somme de 61.800 euros TTC, soit trois mois de loyers.
- Dire et juger que la société HOTELIERE CENTRAL HOTEL sera tenue de régler à Madame [X] [U] le différentiel de dépôt de garantie entre celui actuellement entre ses mains et celui qui sera judiciairement fixé et qu’il portera intérêts au taux légal au fur et à mesure de ses échéances, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil”.

Or la compétence du juge des loyers commerciaux est, aux termes des dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce, limitée aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Il convient dès lors de recueillir les observations des parties sur la compétence du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris pour statuer sur les demandes de Madame [U] relatives au dépôt de garantie.

Les demandes et dépens sont réservés.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et avant dire droit,

Ordonne la réouverture des débats et dit que l'affaire sera rappelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en date du 2 avril 2024 à 9 heures 30,

Invite les parties à informer le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de l’avancée de la médiation conventionnelle en cours,

Invite les parties à formuler leurs observations par mémoire sur la compétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur les demandes de Madame [U] tendant à voir :

“- Fixer le nouveau dépôt de garantie en conséquence, soit la somme de 61.800 euros TTC, soit trois mois de loyers.
- Dire et juger que La société HOTELIERE CENTRAL HOTEL sera tenue de régler à Madame [X] [U] le différentiel de dépôt de garantie entre celui actuellement entre ses mains et celui qui sera judiciairement fixé et qu’il portera intérêts au taux légal au fur et à mesure de ses échéances, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil”,

Invite, si la médiation conventionnelle a pris fin sans permettre une issue amiable, la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL à notifier son mémoire en défense au plus tard avant le 1er mars 2024,

Réserve les demandes et les dépens,

Dit que la présente décision sera notifiée au conseil de Madame [U] ainsi qu’à la S.E.L.A.R.L. LVA, représentée par Maître Laurent VIOLLET, avocat au Barreau de Paris, conseil de la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE CENTRAL HOTEL, constituée après la clôture des débats.


Fait et jugé à Paris le 17 janvier 2024.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER M. ESCRIVE