Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 17 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [Y] [T]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/04597 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7AF

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 17 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. RIVP
[Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
Madame [Y] [T]
[Adresse 2]

comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier






Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04597 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7AF



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2004, la SOCIÉTÉ ANONYME DE GESTION IMMOBILIÈRE (SAGI) aux droits de laquelle vient la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Madame [Y] [T] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 493,15 euros et d'une provision pour charges de 140,25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 137,74 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [Y] [T] le 14 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [Y] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux,
- 3 673,25 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 9 février 2023.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 31 octobre 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 26 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, s'élève désormais à 8 511,92 euros. Elle est d'accord pour l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [Y] [T], comparante en personne, reconnaît l'existence et le montant de la dette. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 133 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle expose élever seule ses quatre enfants, avoir dû aider financièrement sa mère et l'une de ses filles, percevoir l'allocation adulte handicapée d'un montant de 900 euros par mois et avoir créé en mai 2023 sa propre entreprise. Elle ajoute vouloir donner bientôt son congé.


À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 9 février 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 137,74 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 avril 2023.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a expressément renoncé à se prévaloir de l'absence de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l'audience que les revenus du foyer de Madame [Y] [T] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 133 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues selon les modalités prévues ci-après et de faire droit à sa demande à laquelle la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) ne s'oppose pas de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit par ailleurs que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 26 octobre 2023, Madame [Y] [T] lui devait la somme de 8 511,92 euros, terme de septembre 2023 inclus.

Madame [Y] [T] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2023 date du commandement de payer sur la somme de 2 137,74 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [Y] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges à partir du 10 avril 2023 et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) ou à son mandataire.

Sur les autres demandes

Madame [Y] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 février 2023.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, 

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 février 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE en conséquence que le contrat conclu le 6 décembre 2004 entre la SOCIÉTÉ ANONYME DE GESTION IMMOBILIÈRE (SAGI) aux droits de laquelle vient la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), d'une part, et Madame [Y] [T], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 10 avril 2023,

CONDAMNE Madame [Y] [T] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 8 511,92 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2023 sur la somme de 2 137,74 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [Y] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 133 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Madame [Y] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 avril 2023,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Madame [Y] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- Madame [Y] [T] sera condamnée à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [Y] [T] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [T] aux dépens de la présente procédure comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection